Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г.Воронежа в составе: председательствующего судьи Мещеряковой Е.А., при секретаре Масалыкиной Е.А., с участием представителя истца АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» ФИО1 по доверенности, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4 по доверенности, адвоката Перекальской Т.Н. по ордеру в защиту интересов ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении записей в ЕГРН,

установил:

АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» обратилось в суд с названным иском указав, что 27.07.2016 года между Акционерным обществом «Коммерческий банк ДельтаКредит» и ФИО3 был заключен Кредитный договор №323421-КД-2016, по условиям которого Заемщику был предоставлен кредит в размере 1 200 000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств по данному Кредитному договору является залог квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Ипотека в пользу Банка была зарегистрирована надлежащим образом 02.08.2016 г. за номером 36-36/001-36/001/030/2016-2303/1, составлена Закладная. Между тем, впоследствии в связи с наличием просроченной задолженности и необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, Банком было обнаружено, что в реестре прав на недвижимое имущество на данный момент отсутствует запись об ипотеке, собственником квартиры ФИО6 не является. Задолженность по кредитному договору №323421-КД-2016 ответчиком ФИО3 не погашена, допущена существенная просрочка исполнения обязательств, оригинал Закладной хранится в Банке, документы, необходимые для погашения записи об ипотеке, заемщику ФИО3 Банком не выдавались. По неустановленным причинам с квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, было незаконно снято обременение в пользу банка, и без согласия банка осуществлён переход права собственности к третьему лицу. При этом задолженность по кредитному договору не погашена и существенно просрочена.

В связи с чем, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО5, и применить последствия недействительности сделки, в том числе в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО5 на указанную квартиру, восстановлении за ФИО6 записи о регистрации права собственности на указанную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости, восстановлении в ЕГРН записи об ипотеке в пользу АО «КБ ДельтаКредит» квартиры <адрес> (л.д.6-8).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, дала объяснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО3, не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась судом по последнему известному адресу (л.д.160), по адресу спорной квартиры, судебная почтовая корреспонденция возвращена в суд без вручения (л.д.221,222).

В соответствии со ст.165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая положения данной нормы, суд признает надлежащим извещение ответчиков о времени и месте слушания дела.

В соответствии со ст.50 ГПК РФ, интересы ответчика ФИО5, место жительство которой, не известно (снята с регистрационного учета), представлял адвокат Перекальская Т.Н. по ордеру.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5- адвокат Перекальская Т.Н. иск не признала, заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящего иска в суд. Кроме того, суду пояснила, что ФИО5 является добросовестным приобретателем квартиры. В удовлетворении иска к ФИО5 просила суд отказать.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 по доверенности исковые требования признал, о чем представил суду заявление (т.2.л.д.13), суду пояснил, что ФИО3 факт заключения 27.07.2016 года кредитного договора с АО «КБ ДельтаКредит», наличие задолженности по кредитному договору не оспаривает, досрочно задолженность по кредитному договору не погашал. ФИО3 ничего не помнит об обстоятельствах заключения с ФИО5 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, последняя ему не знакома. Представитель ответчика суду пояснил, что со слов ФИО3 ему известно, что подпись в Закладной, истребованной судом из дела правоустанавливающих документов из Управления Росреестра по Воронежской обл. (т.1.л.д.133 оборот), а также в копии справки АО «КБ ДельтаКредит» об отсутствии ссудной задолженности (т.1.л.д.106) выполнена не ФИО3, в связи с чем, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч.2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ч.3).

Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

Из материалов дела усматривается, что 27.07.2016 года между АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» и ФИО3 был заключен кредитный договор №323421-КД-2016, по условиям которого Заемщику был предоставлен кредит в размере 1 200 000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.141-146). Обеспечением исполнения обязательств по данному Кредитному договору является залог вышеуказанной квартиры. Ипотека в пользу Банка была зарегистрирована надлежащим образом 02.08.2016 г. за номером 36-36/001-36/001/030/2016-2303/1, составлена закладная (л.д.133-134,141-146).

Согласно выписке по банковскому счету, расчету, задолженность ФИО3 по вышеуказанному кредитному договору перед АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» по состоянию на 01.03.2019 составляет 1 445 337,27 руб. (т.1.л.д.20-21,167).

Указанное обстоятельство сторона ответчика не оспаривала.

В обосновании иска, в подтверждении того обстоятельства, что документы, необходимые для погашения записи об ипотеке, банком ФИО3 не выдавались, представитель истца представил суду подлинник Закладной (т.1.л.д.147-148), хранящийся в АО «Коммерческий банк ДельтаКредит».

В свою очередь, судом из дела правоустанавливающих документов истребован подлинник Закладной, представленный в Управление Росреестра по Воронежской области для регистрации прекращения обременения в виде залога (т.1.л.д.133-134).

Из представленной из Управления Росреестра по Воронежской области Закладной (л.д.133-134), ее действие прекращено 27.10.2016г., в связи с погашением ФИО3 25.10.2016г. задолженности по кредитному договору №323421-КД-2016 в полном объеме, согласно отметке в Закладной АО «Коммерческий банк ДельтаКредит», удостоверенной подписью залогодателя ФИО2

Согласно выписки из ЕГРН от 17.09.2018 г., дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Воронежской области, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО5 25.11.2016 на основании договора купли-продажи от 12.11.2016 г. (л.д.112), заключенного с ФИО3 Запись об ограничении прав и обременении объекта в виде ипотеки, отсутствует (л.д. 22-24, 25).

По ходатайству стороны истца в судебном заседании допрошена свидетель ФИО2, руководитель кредитно-кассового офиса г. Воронежа АО «КБ ДельтаКредит» с 04.04.2016 г. ФИО3 является клиентом банка, ей лично не знаком. Свидетель имеет доверенность от банка, и наделена полномочиями на подписание кредитного договора с клиентами от имени АО «КБ ДельтаКредит». Согласно инструкции, при подписании кредитного договора проверяется личность клиента, проводится идентификация по подлиннику паспорта. Кредитный договор подписывался в присутствии подписанта, в данном случае кредитный договор был подписан в ее присутствии, в переговорной комнате, что исключает возможность подписания кредитного договора иным лицом. Сделка с ФИО3 предусматривала аккредитив, т.е. подписание документов для перевода денежных средств покупателю не в день подписания кредитного договора. По спорной сделке оформлялась Закладная. Закладная составляется сотрудником банка «координатором», подписывалась клиентом в присутствии сотрудника Банка. Кредит ФИО3 не был погашен, в связи с чем, справка об отсутствии задолженности банком ФИО3 не выдавались. Все подлинники Закладных, включая подлинник Закладной в отношении заложенной <адрес>, хранятся в головном офисе в г. Москва. Закладная с подлинниками документов передаются в течение 30 дней с момента заключения кредитного договора в головной офис в г. Москва. В случае досрочного погашения ипотеки, клиент составляет заявление на полное погашение кредита, а также заявление о предоставлении документов на снятие обременения. Заявления о досрочном погашении кредита от ФИО3 в Банк не поступало. Указанные документы готовятся в головном офисе в г.Москва сотрудником отдела «Центра клиента», который составляет справку об отсутствии задолженности и погашает Закладную. Через десять дней после подачи заявления полный пакет документов поступает в кредитно-кассовый офис г. Воронежа, совместно со справкой и подлинником Закладной, о чем сообщается клиенту менеджером головного офиса. Справка об отсутствии задолженности подписывается сотрудником головного офиса отдела «Центра клиента» в г. Москва, который погашает Закладную. На справке об отсутствии задолженности стоит печать: «ДельтаКредит ипотечный банк для договоров №17», которая предназначена для кредитных договоров. В то время как должна стоять печать с содержанием: «ДельтаКредит ипотечный банк». Свидетель ФИО2 суду пояснила, что в справке об отсутствии у ФИО3 задолженности (т.1.л.д.106) подпись не исполняла. В справке так же отсутствует указание об исполнителе, что не отвечает установленной форме банка. Кроме того, после сшивания Закладной, на задней части ставится печать, но в указанной Закладной отсутствует печать. В графе «отметка о прекращении залога Закладной» рукописно сведения о погашении закладной не указываются, а проставляется специальный штамп, который находится в головном офисе в г. Москве. В графе «отметка о прекращении залога накладной» подпись исполнена не ФИО2 Кроме того, бланк закладной отличается цветом от закладной, которая выдается банком.

Судом свидетелю ФИО2 для обозрения предъявлялась копия справки от 24.10.2016 об отсутствии задолженности ФИО3 по кредитному договору (л.д.106), а также подлинник Закладной представленной Управлением Росреестра Воронежской обл. (л.д.133-134).

Свидетель ФИО2 факт подписания указанных документов отрицала.

В связи с вышеизложенным, представитель истца ФИО1 заявила ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы записи и подписи от имени ФИО2 в оригинале Закладной и копии справки об отсутствии у ФИО3 задолженности по кредиту(т.1.л.д.168-169).

Определением суда от 05.03.2019 по ходатайству стороны истца по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза (л.д. 192-196).

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы №2337/4-2 от 27.03.2019, в графе «Отметка о прекращении залога Закладной» - «Погашение кредитного договора №№323421-КД-2016 в полном объеме 25.10.2016г.» после слов: «Основания и дата прекращения закладной» - «ФИО2» после слов: «Подпись залогодателя закладной» на 2 листе в закладной, зарегистрированной за №36-36/001-36/001/1030/2016-2803/1 – выполнены не ФИО2, а другим лицом. Подпись и изображение подписи от имени ФИО2, расположенные после слов: «Подпись залогодателя закладной» на 2 листе закладной, зарегистрированной за №36-36/001-36/001/1030/2016-2803/1, после слов: «Региональный директор Воронежского отделения АО «КБ ДельтаКредит» ФИО2» в нижней части в электрофотографической копии справки от имени Регионального директора Воронежского отделения АО «КБ ДельтаКредит» ФИО2 от 24.10.2016г. – выполнены не ФИО2, а другим лицом. Исследуемые подписи выполнены с подражанием каким-то ее подлинным подписям (л.д.198-212).

При разрешении данного спора суд принимает во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы №2337/4-2 от 27.03.2019, поскольку оно мотивировано, основано на всесторонне проведенном экспертом исследовании документов и образцов подписей, отвечает требованиям, предъявляемым Федеральным законом к экспертным заключениям. Эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Стороной ответчиков данное заключение не оспаривалось.

Согласно ч.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Анализируя вышеизложенное, представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обременение в виде ипотеки на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, установленное в соответствии с условиями кредитного договора, заключенного между ФИО3 и АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» от 27.07.2016 снято без установленных законом оснований, при наличии задолженности по кредитному договору при нарушении ФИО3 обязательств по погашению суммы кредита.

Суд особо отмечает, что основанием снятия обременения в виде ипотеки послужила поддельная Закладная (л.д.133-134), представленная в Управление Росреестра по Воронежской обл., в то время как подлинник Закладной, представленный суду (л.д.147-148), находился на хранении в главном отделении Банка в г.Москве в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 - адвокат Перекальская Т.Н. заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, указав, что срок исковой давности начинает течь с 12.11.2016, то есть со дня заключения договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО5 По мнению представителя, Банк, обнаружив факт невнесения ФИО3 платежей в погашении кредита, достоверно узнал о нарушении своего прав, обязан был проверить сохранность заложенного имущества и принять меры к защите своего нарушенного права.

Доводы представителя ответчика ФИО5 суд оценивает критически, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорной квартиры (л.д.22-24,25), данный документ был предоставлен по запросу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» 17.09.2018г., следовательно, с этого дня истец узнал о том, что собственником квартиры является ФИО5, об отсутствии обременения, т.е. о своем нарушенном праве.

Учитывая изложенное, срок исковой давности для обращения в суд с данным иском АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» не пропущен, ходатайство о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению.

Анализируя собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи от 12.11.2016 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО5

Как следствие, подлежат удовлетворению исковые требования истца о погашении в ЕГРН записи № 36-36/001-36/001/241/2016-320/2 от 25.11.2016 о регистрации права собственности ФИО5 на вышеуказанную квартиру, восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности за ФИО3 на данную квартиру и восстановлении в ЕГРН записи об ипотеке в пользу АО «КБ ДельтаКредит» в отношении квартиры <адрес>.

Руководствуясь ст. 194–198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении записи в ЕГРН – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 12.11.2016 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО5.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № 36-36/001-36/001/241/2016-320/2 от 25.11.2016 о регистрации права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО3 на квартиру <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в пользу АО «КБ ДельтаКредит» в отношении квартиры <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Мещерякова Е.А.