Гражданский кодекс часть 1

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сусловой А.В., с участием представителя истца Горевого К.Н., представителя ответчика Орловой Е.В., при секретаре Пешковой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-320/2019 по исковому заявлению Зателепиной Татьяны Васильевны к Фоминой Марине Газанфаровне, Фомину Александру Анатольевичу (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре) о прекращении ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Зателепина Т.В. обратилась в суд с иском к Фоминой М. о прекращении ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, указывая в обоснование исковых требований, что 14 мая 2004 года между Фоминым А.А., действующим через представителя по доверенности, и ее сыном ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ее сын приобрел жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>. По условиям договора квартира находилась в залоге у муниципального образования г. Радужный, поскольку была приобретена за счет заемных средств в размере 250 000 рублей, полученных на улучшение жилищных условий по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года, заключенному между ОАО Ханты-Мансийский банк и ФИО6 Сумма займа зачислялась на лицевой счет заемщика с последующим перечислением суммы на счет продавца жилого помещения Фомина А.А., таким образом, обязательства перед продавцом были выполнены в полном объеме. Квартира передана покупателю ФИО6 по акту приема-передачи от 14 мая 2004 года. Обязательства перед ОАО Ханты-Мансийский банк ее сыном также выполнены в полном объеме, согласно справке от 16 августа 2013 года, ссудная задолженность отсутствует, справкой администрации г. Радужный от 12 октября 2017 года подтвержден факт исполнения обязательств по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года. После смерти сына она является наследником по закону и собственником жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. 14 января 2019 года она заключила с ФИО5 договор купли-продажи квартиры, при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности получено уведомление о приостановлении регистрации, в связи с наличием обременения (ипотеки в силу закона) в пользу Фоминой М., зарегистрированной 25 мая 2004 года за № 86-01/11-4/2004-398 на срок с 13 мая 2004 года по 13 мая 2007 года, при этом обременение в виде ипотеки в пользу муниципального образования г. Радужный снято. В связи с отсутствием сведений о месте жительства ответчика погасить запись об ипотеке не представляется возможным, сохранение записи о наличии обременения препятствует ей в реализации прав собственника на распоряжение имуществом по своему усмотрению. Ссылаясь на ст.ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 25, 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», просит прекратить ипотеку в отношении жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> взыскать с ответчика в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (л.д. 4-5).

По ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Фомин А.А. (л.д. 44, 46).

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО - Югре указал, что 25 мая 2004 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован договор купли-продажи квартира от 14 мая 2004 года, заключенный между Фоминой А. и ФИО6, по условиям которого оплата за квартиру в размере 250 000 рублей производилась по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года, заключенному между покупателем и ОАО Ханты-Мансийский банк, действующим на основании агентского договора № 1 от 04 августа 2000 года по поручению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, путем перечисления на лицевой счет продавца в течение двух дней после предоставления в банк свидетельства о государственной регистрации права собственности. В связи с тем, что расчет между продавцом и покупателем не был произведен до регистрации договора купли-продажи, 25 мая 2004 года на объект была зарегистрирована ипотека в пользу Фоминой М. Считает возможным прекращение ограничения (обременения) в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер объекта №, при условии, что обязательства по договору в части оплаты надлежащим образом исполнены (л.д. 41-42).

В судебном заседании истец Зателепина Т.В. не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 30, 50), сведений о причинах неявки не представила, направила в суд представителя.

В судебном заседании представитель истца адвокат Горевой К.Н., действующий на основании ордера (л.д. 72), полагал, что исковые требования являются обоснованными, и пояснил, что во внесудебном порядке прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения не представляется возможным, в связи с тем, что место нахождения ответчиков неизвестно.

В судебном заседании ответчик Фомина М.Г. не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещалась по месту регистрации по адресу <адрес> (л.д. 61, 63), направленная судом телеграмма ответчику не вручена, в связи с отсутствием адресата и неявкой по извещению (л.д. 67).

Принимая во внимание положения ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, данные в п.п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что адресат несет риск неполучения поступившей корреспонденции, суд признает извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела надлежащим.

В судебном заседании ответчик Фомин А.А. не присутствовал, место его жительства неизвестно, согласно сведениям, представленным ОВМ ОМВД России по г. Радужному, значился зарегистрированным по месту жительства по адресу <адрес>, снят с регистрационного учета по решению суда 03 марта 2006 года (л.д. 51), по последнему известному месту жительства ответчик не проживает, что подтверждается уведомлением ПАО «Ростелеком» (л.д. 64, 68), направленные судом ответчику по иному имеющемуся в материалах дела адресу судебные извещения и документы также не вручены, в связи с отсутствием адресата (л.д. 49, 59, 65, 69).

В судебном заседании адвокат Орлова Е.В., представившая ордер № 161 от 03 июня 2019 года (л.д. 73), назначенная в качестве представителя ответчика Фомина А.А. в соответствии со ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 70), возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на их необоснованность.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО - Югре не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 48), просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 52).

С учетом требований ст.ст. 119, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчиков и представителя третьего лица.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов гражданского дела, 14 мая 2004 года между ответчиком Фоминым А.А., действующим через представителя по доверенности Фомину М. (продавец), и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность жилое помещение по указанному адресу (л.д. 9), жилое помещение было передано покупателю по акту передачи недвижимости от 14 мая 2004 года (л.д. 10).

По условиям договора купли-продажи стоимость квартиры определена в размере 250 000 рублей, которые продавец получит по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года, заключенному между покупателем и Ханты-Мансийский банк ОАО, действующим на основании агентского договора № 1 от 04 августа 2000 года и на основании доверенности № 17 от 19 августа 2003 года, за счет и по поручению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, путем перечисления на лицевой счет продавцу в течение двух дней после предоставления в банк свидетельства о государственной регистрации права собственности на покупателя; квартира, являющаяся предметом купли-продажи, будет находится в залоге у муниципального образования г. Радужный с момента государственной регистрации договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Право собственности покупателя ФИО6 на приобретенное жилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке 25 мая 2004 года, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного 25 мая 2004 года, с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (л.д. 11).

Согласно свидетельству о смерти, выданному отделом ЗАГС УЗАГС Ставропольского края по г. Железноводску, покупатель ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (л.д. 15).

23 ноября 2013 года нотариусом нотариального округа г. Радужный ХМАО - Югры истцу Зателепиной Т.В. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> (л.д. 16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26 марта 2019 года, на основании договора купли-продажи квартиры от 14 мая 2004 года, свидетельства о праве на наследство по закону от 23 ноября 2013 года произведены государственная регистрация права собственности истца на жилое помещение, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу Фоминой М. (номер государственной регистрации №, дата государственной регистрации 03 декабря 2013 года) (л.д. 17-18).

В связи с наличием зарегистрированного ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в пользу Фоминой М. и отсутствием письменного согласия залогодержателя, приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи квартиры от 14 января 2019 года, заключенного между истцом Зателепиной Т.В. и ФИО5, что следует из уведомления Управления Россреестра по ХМАО - Югре от 24 января 2019 года (л.д. 19).

По инициативе государственного регистратора Управления Росреестра по ХМАО - Югре произведено исправление технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о залогодержателе на объект недвижимого имущества – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, с указанием Фомина А.А., что следует из уведомления от 08 мая 2019 года и выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 06 мая 2019 года (л.д. 53, 54-57).

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (ч. 12 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из материалов гражданского дела следует, что по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года, заключенному между Ханты-Мансийский банк ОАО, действующим на основании агентского договора № 1 от 04 августа 2000 года и доверенности № 17 от 19 августа 2003 года за счет и по поручению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, и ФИО6, банк по поручению и на основании направления № 82 от 13 апреля 2004 года, выданного администрацией г. Радужный, предоставил заемщику заем в сумме 250 000 рублей на улучшение жилищных условий (л.д. 12).

Согласно п.п. 1.2, 2.3 договора займа, заем зачисляется на лицевой счет заемщика с последующим перечислением выданной суммы на счет продавца жилого помещения (квартиры); зачисление суммы займа на лицевой счет заемщика производится в течение двух банковских дней с момента предоставления свидетельства о государственной регистрации предмета недвижимости с отметкой об ипотеке.

Согласно справке комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный от 12 октября 2017 года, обязательства по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года в сумме 250 000 рублей исполнены в полном объеме (л.д. 14).

По информации комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный от 03 апреля 2019 года, в связи с полным исполнением обязательства по договору займа № 879 от 13 мая 2004 года ипотека в пользу муниципального образования г. Радужный была снята (л.д. 28-29).

Согласно справке Ханты-Мансийский банк ОАО от 16 августа 2013 года, по состоянию на 16 августа 2013 года ссудная задолженность у ФИО6 отсутствует (л.д. 13), по сведениям ПАО Банк «ФК Открытие», срок хранения документов, в том числе, выписок из лицевых счетов, отчетов о состоянии лицевых счетов с приложением платежным документов, после прекращения отношений с клиентом составляет пять лет (л.д. 74).

При рассмотрении дела установлено, что истец, являясь собственником жилого помещения, в отсутствие продавца квартиры не имеет возможности прекратить ипотеку, поскольку наличие заявления залогодержателя является обязательным условием. Суд полагает, что при наличии регистрационной записи об ипотеке право собственника на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом нарушено, и это право может быть восстановлено только при условии погашения регистрационной записи об ипотеке.

При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предъявленные к ответчику Фомину А.А. исковые требования о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению, при этом оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к ответчику Фоминой М.Г., не являющейся залогодержателем, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зателепиной Татьяны Васильевны к Фоминой Марине Газанфаровне, Фомину Александру Анатольевичу о прекращении ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения удовлетворить частично.

Прекратить ипотеку в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу <адрес>, зарегистрированную в пользу Фомина Александра Анатольевича (номер государственной регистрации №, дата государственной регистрации 03 декабря 2013 года).

В удовлетворении исковых требований к Фоминой Марине Газанфаровне о прекращении ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения отказать.

Копия решения суда подлежит направлению в Радужнинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение в окончательной форме принято 03 июня 2019 года.

Судья /подпись/ А.В. Суслова