Гражданский кодекс часть 1

- договор купли-продажи от 27.03.2020 г. Предмет договора: 1/7 доля в праве на жилой дом и 1/7 доля в праве на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, право собственности на которое будет зарегистрировано за продавцом в будущем, а именно передача недвижимого имущества истцу должна состояться не позднее 10.05.2020 г. Стоимость указанного имущества составляет 550000 руб., при этом покупатель единовременно осуществляет предварительную оплату в размер 100 % в момент подписания данного договора, что и было сделано, согласно расписке от 27.03.2020 г. денежные средства в размере 550000 руб. были переданы ФИО8;

- предварительный договор купли-продажи от 30.03.2020 г., по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор не позднее 15.05.2020 г., предмет основного договора: 2/7 доли в праве на жилой дом и 2/7 доли в праве на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость недвижимого имущества по основному договору составляет 2000000 руб., однако покупатель осуществляет предоплату по основному договору при подписании предварительного договора в сумме 500000 руб., окончательный расчет производится в момент подписания основного договора. Распиской от 30.03.2020 г. подтверждается передача денежных средств ФИО8 в размере 500000 руб.;

- договор купли-продажи будущей вещи от 30.06.2020 г. Предмет договора: 1/7 доля в праве на жилой дом и 1/7 доля в праве на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, право собственности на которое будет зарегистрировано за продавцом в будущем, а именно передача недвижимого имущества истцу должна состояться не позднее 01.09.2020 г. Стоимость указанного имущества составляет 850000 руб., при этом покупатель единовременно осуществляет предварительную оплату в размер 100 % в момент подписания данного договора, что и было сделано, согласно расписке от 30.06.2020 г. денежные средства в размере 850000 руб. были переданы ФИО8;

- договор купли-продажи от 10.07.2020 г. Предмет договора: 1/7 доля в праве на жилой дом и 1/7 доля в праве на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, право собственности на которое будет зарегистрировано за продавцом в будущем, а именно передача недвижимого имущества истцу должна состояться не позднее 01.09.2020 г. Стоимость указанного имущества составляет 800000 руб., при этом покупатель единовременно осуществляет предварительную оплату в размер 100 % в момент подписания данного договора, что и было сделано, согласно расписке от 10.07.2020 г. денежные средства в размере 800000 руб. были переданы ФИО8

При дальнейшем оформлении документов во исполнение вышеуказанных договоров выяснилось, что на недвижимое имущество претендует третье лицо, которое имеет преимущественное право покупки долей в праве. Таким образом, обязательства прекратились в связи с невозможностью их исполнения, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для удержания денежных средств. ФИО7 были предприняты все меры для досудебного урегулирования спора: велись переговоры о добровольном возврате денежных средств, направлялась досудебная претензия, которую ФИО8 получила 16.11.2020 г. Однако, несмотря на все принятые истцом усилия до настоящего времени денежные средства не возвращены. В связи с указанным, ФИО7 просит взыскать с ФИО8 денежные средства в размере 2700000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 82137,92 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.02.2021 г. по день фактического погашения основного долга, исходя из ключевой ставки Центрального банка России.

В судебное заседание истец ФИО7 не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен. Его интересы по доверенности представляет ФИО9, которая исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям, указав, что возможно в представленном расчете процентов по ст. 395 ГК РФ произошла ошибка, поэтому истец доверяет суду при исчислении суммы неустойки в соответствии с действующим законодательством. Считает, что вышеуказанные договоры заключены сторонами в соответствии с действующим законодательством, содержали все существенные условия, в том числе предмет, стоимость, срок исполнения, соответственно не могут признаваться недействительными, тем более истец не требует заключения основных договоров, а просит вернуть ему денежные средства в соответствии с положениями ст. 1109 ГК РФ. Доказательств того, что ответчик получила по сделкам меньшую сумму, чем указано в представленных расписках, ею не представлено. Ни в одном из договоров не указано, что ФИО7 передает денежные средства безвозмездно (благотворительный взнос).

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена.

Представитель ответчика ФИО8 по доверенности ФИО10 исковые требования не признал и пояснил, что по договорам, заключенным между сторонами от 27.03.2020 г., от 30.06.2020 г. и 10.07.2020 г. ФИО8 не являлась собственником недвижимого имущества, поэтому не имела право распоряжаться чужим имуществом, соответственно данные сделки являются ничтожными. Заключая предварительный договор купли-продажи от 30.03.2020 г. на долю в праве на спорное имущество, стороны должны были в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ, удостоверить его нотариально, что сделано не было, следовательно, данная сделка также является ничтожной. Кроме того, в рамках договора купли-продажи будущей вещи от 30.06.2020 г., заключенного между сторонами на сумму 850000 руб., ответчику были переданы денежные средства частично в сумме 401000 руб., оставшуюся сумму истец обязался передать, после передачи ему имущества. По договору купли-продажи от 10.07.2020 г. денежные средства ФИО8 не передавались, а как подтверждено третьим лицом ФИО11 передавались последнему ФИО7 по частям: 400000 руб. в момент подписания предварительного договора 27.03.2020 г. и 400000 руб. в момент оформления сделки у нотариуса 10.07.2020 г. Таким образом, ФИО8 по спорным договорам получила от ФИО12 денежные средства в сумме 1451000 руб., но они не подлежат возврату, поскольку сделки были ничтожны, а расписки необходимо считать «безденежными». Исковые требования в части взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, являются производными и также не подлежат удовлетворению.

Третьи лица ФИО13, ФИО11 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, выразили свою позицию в письменных отзывах на иск.

Третьи лица ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.

Третье лицо нотариус Угличского НО ФИО16 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, принятие решения по данному делу оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЯО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, учитывая позицию третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, ДПД, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1-3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено, что 27.03.2020 г. между ФИО15 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи 1/7 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 1/7 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом (л.д. 83-84). Вышеуказанные доли продавец приобрел за 550000 руб., и в день подписания договора передал покупателю.

В этот же день между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи на указанное имущество, цена сделки – 550000 руб., при условии, что передача недвижимого имущества истцу состоится не позднее 10.05.2020 г. Согласно расписке от 27.03.2020 г. денежные средства в размере 550000 руб. были переданы истцом ФИО8 Указанные обстоятельства не отрицались ответчиком.

26.02.2019 г. ФИО8 по договору купли-продажи приобрела у ФИО1 2/7 доли в праве на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

30.03.2020 г. между ФИО7 и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи на указанное имущество. По условиям договора, стоимость недвижимого имущества по основному договору составляет 2000000 руб., однако покупатель осуществляет предоплату по основному договору при подписании предварительного договора в сумме 500000 руб., окончательный расчет производится в момент подписания основного договора. Распиской от 30.03.2020 г. подтверждается передача истцом денежных средств ФИО8 в размере 500000 руб. Данный факт ответчиком не оспорен.

30.06.2020 г. между ФИО13, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: ФИО2, ФИО3, а так же ФИО4, действующим с согласия матери ФИО13, и ФИО8 был заключен договор купли-продажи 1/7 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 1/7 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом (л.д. 103-104). Вышеуказанные доли продавец приобрел за 850000 руб., и до подписания договора передал покупателю.

При этом, ФИО13, действующая от себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: ФИО2, ФИО3, а так же ФИО4, действующий с согласия матери ФИО13, приобретают по договору купли-продажи от 30.06.2020 г. у ФИО5 и ФИО6 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 850000 руб. и передают продавцам указанную сумму в день подписания договора (л.д. 105-106).

В этот же день 30.06.2020 г. между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи будущей вещи, на приобретенное ФИО8 у Л-вых недвижимого имущества, право собственности на которое будет зарегистрировано за продавцом в будущем, а именно передача недвижимого имущества истцу должна состояться не позднее 01.09.2020 г. Стоимость указанного имущества составляет 850000 руб., при этом покупатель единовременно осуществляет предварительную оплату в размер 100 % в момент подписания данного договора, что и было сделано, согласно расписке от 30.06.2020 г. денежные средства в размере 850000 руб. были переданы истцом ФИО8

Факт того, что денежные средства были переданы ФИО7 ответчику в меньшей сумме – 401000 руб., подтверждения в судебном заседании не нашел. Напротив, ФИО13 в письменных объяснениях (л.д. 102) указывает, что именно ФИО7 передал за ФИО8 денежные средства в размере 850000 руб. продавцам квартиры ФИО5 и ФИО6 Таким образом, учитывая письменное доказательство – расписку о получении денежных средств (л.д. 23), суд считает доказанным, что ответчик получила по договору от 30.06.2020 г. от ФИО7 850000 руб.

Касательно, договора купли-продажи от 10.07.2020 г. установлено следующее.

Между ФИО11 и ФИО8 27.03.2020 г. заключается предварительный договор купли-продажи 1/7 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 1/7 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 108-109), по условиям которого, покупатель осуществляет предоплату при подписании настоящего договора в сумме 400000 руб., а при оформлении основного договора передает оставшуюся суму 400000 руб.

10.07.2020 г. между ФИО11 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи 1/7 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 1/7 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом (л.д. 112-113). Вышеуказанные доли продавец приобрел за 471000 руб., денежные средства были переданы до подписания договора. Однако, из письменных объяснений ФИО11 (л.д. 107) следует, что он продал спорное имущество ФИО8 за 800000 руб., что подтверждается расписками в передаче денежных средств ему за ФИО8 ФИО7: 27.03.2020 г. – 400000 руб. (л.д. 110) и 10.07.2020 г. – 400000 руб. (л.д. 111). Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В этот же день 10.07.2020 г. между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи указанного имущества, право собственности на которое будет зарегистрировано за продавцом в будущем, а именно передача недвижимого имущества истцу должна состояться не позднее 01.09.2020 г. Стоимость указанного имущества составляет 800000 руб., при этом покупатель единовременно осуществляет предварительную оплату в размер 100 % в момент подписания данного договора, что и было сделано, согласно расписке от 10.07.2020 г. денежные средства в размере 800000 руб. были переданы истцом ФИО8 (л.д. 25). Факт того, что по указанной сделке ответчик от ФИО7 никаких денежных средств не получала, опровергнут письменными доказательствами по делу и пояснениями истца, третьего лица ФИО11 Соответственно, ответчик получила по договору от 10.07.2020 г. от ФИО7 800000 руб.

Таким образом, по договорам от 27.03.2020 г., 30.03.2020 г., 30.06.2020 г., 10.07.2020 г. ФИО8 получила от ФИО7 за 5/7 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 5/7 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, 2700000 руб., а при передаче имущества в будущем дополнительно должна была получить 1500000 руб., т.е. всего по сделкам 4200000 руб.

Однако, ответчик свои обязательства по передаче имущества не исполнила в указанные в договорах сроки, при этом истец не понуждает ее к заключению основных договоров, а просит вернуть ему денежные средства, как неосновательное обогащение.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Учитывая указанные нормы права и установленные обстоятельства, суд удовлетворяет требования истца в части взыскания с ФИО8 неосновательного обогащения в размере 2700000 руб.

При этом, доводы представителя истца о том, что сделки от 27.03.2020 г., 30.03.2020 г., 30.06.2020 г., 10.07.2020 г. являются ничтожными, основаны на неверном толковании норм права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как было указано выше, в силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), соответственно следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (ничтожным).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

С учетом приведенных положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Пунктом 3.1 договора от 27.03.2020 г. определено, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности и имущество передаются истцу не позднее 10.05.2020 г.

Согласно п. 3.1 договора от 30.06.2020 г. имущество передается истцу не позднее 01.09.2020 г., и по договору от 10.07.2020 г. такое же условие.

П. 1.2 предварительного договора купли-продажи от 30.03.2020 г. указывал на то, что основной договор будет заключен не позднее 15.05.2020 г.

Исходя из приведенных нормоположений и характера спорных правоотношений юридически значимым обстоятельством, которое должно входить в предмет доказывания, определяемым судом, является реальное исполнение условий сделки, в частности, передача покупателю предмета сделки, вступление в фактическое владение, обладание предметом сделки.

В судебном заседании установлено, что передача имущества истцу не произведена.

Довод ответчика, что сделки, заключенные с ФИО7, не исполнены не по ее вине, а по причине того, что другой долевой собственник жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, ФИО14, имевшая долю в праве 2/7, отказалась продать ее ответчику, а напротив приобрела 26.12.2020 г. у последней 5/7 доли за 3451000 руб. (л.д. 78-79), не служит основанием для признания договоров от 27.03.2020 г., 30.03.2020 г., 30.06.2020 г., 10.07.2020 г. ничтожными и отказе в удовлетворении исковых требований, а расценивается, как риск ФИО8 при заключении договоров купли-продажи на будущее.

Учитывая, что основное требование о взыскании неосновательного обогащения судом удовлетворено, то истец, в силу закона имеет право на получение процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В частности таким моментом, следует считать дату, когда ответчик не исполнила обязательство по передаче имущества, соответственно по договору от 27.03.2020 г. – 10.05.2020 г., по договору от 30.03.2020 г. – 15.05.2020 г., по договорам от 10.06.2020 г. и 10.07.2020 г. – 01.09.2020 г.

В соответствии с п. п. 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Таким образом, суд взыскивает проценты за пользование чужими денежными средствами по указанным договора с момента нарушения обязательств по день вынесения решения суда, и далее с 28.04.2021 г. проценты на сумму остатка основного долга, исходя из ключевой ставкой Банка России, начиная с 28.04.2021 г. до момента фактического исполнения обязательства.

Поскольку истцом представлен неверный расчет процентов, суд произвел следующий расчет процентов:

- по договору от 27.03.2020 г. на сумму 550000 руб. за период с 11.05.2020 г. по 27.04.2021 г. они составили 23410,92 руб.;

- по договору от 30.03.2020 г. на сумму 500000 руб. за период с 16.05.2020 г. по 27.04.2021 г. – 21057,24 руб.;

- по договору от 30.06.2020 г. на сумму 850000 руб. за период с 02.09.2020 г. по 27.04.2021 г. – 23061,46 руб.;

- по договору от 10.07.2020 г. на сумму 800000 руб. за период с 02.09.2020 г. по 27.04.2021 г. – 22363,72 руб.

Общая сумма процентов на день вынесения решения составила – 90593,34 руб.

К размеру процентов, взыскиваемых по п. 1 ст. 395 ГК РФ, по общему правилу, положения ст. 333 ГК РФ не применяются (п. 6 ст. 395 ГК РФ).

С учетом того, что расчет указанных процентов был произведен истцом неверно в сторону увеличения, то суд отказывает в части взыскания неустойки по представленному ФИО7 расчету, превышающему сумму процентов рассчитанных судом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7неосновательное обогащение в размере 2700000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по день вынесения решения (27.04.2021 г.) в сумме 90593 руб. 34 коп., а всего 2790593 руб. 34 коп.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 проценты на сумму остатка основного долга, исходя из ключевой ставкой Банка России, начиная с 28.04.2021 г. до момента фактического исполнения обязательства.

В остальной части иска ФИО7 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда через Угличский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Г. Марокова