Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Европа» о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Европа», ФИО4 о признании договора долевого участия недействительным, исключении записи о регистрации из ЕГРН,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском, впоследствии уточненным, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европа» (далее по тексту - ООО «СЗ «Европа») о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В обоснование иска указали, что 02.03.2022 между ними и ООО «СЗ «Европа» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется создать объект недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 73,99 кв.м, проектный №, на 9 этаже 1 подъезда в многоквартирном жилом , в № квартале жилого микрорайона , а участник (истец) обязуется оплатить договорную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома на основании передаточного акта. Ими внесены денежные средства на эскроу счет в размере 4 958 408 руб. (первый взнос+кредит ПАО Сбербанк в сумме 3000 000 руб.). Они совместно с ответчиком обратились в Управление Росреестра по Ульяновской области за регистрацией указанного договора долевого участия посредством электронной площадки. На следующий день им пришло сообщение, что сделка приостановлена, причем по заявлению застройщика. Как им стало известно, 18.03.2022 ответчиком в Росреестр было подано заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов. 25 апреля им пришло уведомление об отказе в государственной регистрации договора долевого участия. Причиной такого поведения ответчика послужило резкое повышение цены объектов после 03.03.2022. Со слов сотрудников отдела продаж застройщика, им было сообщено словесно, что им необходимо доплатить сумму в размере 720 000 руб. Считают, что нарушены их права и законные интересы, так как договор долевого участия подписан, цена его является твердой и изменению не подлежит (п.5.1. договора). Таким образом, ответчик необоснованно, без предусмотренных законом оснований, уклонился от государственной регистрации договора долевого участия.

Просили возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем ФИО2, ФИО3 уточнили исковые требования, указав, что в процессе им стало известно, что спорный объект долевого участия был отчужден ФИО4 Считают данную сделку недействительной, поскольку сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Закон запрещает двойную продажу одного и того же объекта долевого строительства. С ними ответчик подписал договор долевого участия, более того, он был направлен на государственную регистрацию. Как следует из содержания договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. Правовые основания для отзыва договора у застройщика отсутствовали. Кроме того, счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета-участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи. Следовательно, на один объект долевого строительства может быть открыт один счет эскроу. Счет эскроу открыт на имя ФИО2 в ВТБ банке и является действующим, ждет государственной регистрации. Следовательно, на имя ФИО4 не может быть открыт другой счет эскроу на один и тот же объект и договор с ФИО4 является ничтожным. Просили возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022, признать договор долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4 недействительным, исключить из ЕГРН запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, в обоснование привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Истец ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, в обоснование привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Европа» по доверенности ФИО5 в судебном заседании и в письменном отзыве на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что уточненное исковое заявление истцов содержит и новое основание иска, и новый предмет иска, не допускается одновременное изменение предмета и основания иска. По сведениям ответчика, оплаты по договору со стороны истцов не произведено, тем самым права сторон не нарушены и реализованы в соответствии с действующим законодательством. Из п.9.12. договора, заключенного с истцами, следует, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В настоящий момент данный договор не зарегистрирован, следовательно, считается не заключенным, так как для данного вида договоров обязательным является его государственная регистрация со стороны Росреестра. В соответствии с указанным пунктом договора, договор должен быть передан сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области для осуществления государственной регистрации в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора. В противном случае стороны считаются не связанными какими-либо договорными обязательствами в рамках настоящего договора. 25.04.2022 Управлением Росреестра вынесено Уведомление об отказе государственной регистрации прав. С этой даты ООО «СЗ «Европа» каких-либо обременений спорного объекта не существовало и Общество было вправе распоряжаться указанным объектом по своему усмотрению. Следовательно, отчуждение жилого помещения ФИО4 по договору от 14.06.2022 по истечении значительного времени после получения уведомления об отказе в государственной регистрации является правомерным и ничьих прав не нарушает. При этом Общество в любом случае не имеет возможности произвести регистрацию договора на истцов, так как данный объект недвижимости уже прошел государственную регистрацию за ФИО4 Истцом не приведены основания для признания договора долевого участия в строительстве, заключенного между ответчиком и ФИО4 В иске истцы утверждают, что ими внесены денежные средства на эскроу счет в размере 4 958 408 руб. В соответствии с действующим законодательством денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на 6 месяцев, предусмотренный пунктом 2 части 4.2 статьи 4 Федерального закона№214-ФЗ от 30.12.2004. По информации, полученной от банка, денежные средства от Ш-ных на эскроу-счет не вносились. Кроме того, законодательством не ограничено количество открытых эскроу-счетов на один объект недвижимости по той причине, что они могут быть туда внесены только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Таким образом, не понятно, как истцы смогли внести денежные средства на счет эскроу, если государственная регистрация произведена не была. Утверждая о внесении денежных средств именно на эскроу счет, фактически подтверждают свое нарушение требований указанного Федерального закона. Следовательно, они совершили противоправные действия. Защита противоправных действий в судебном порядке законодательством РФ не предусмотрена. Основанием для передачи денежных средств бенефициару (ООО «СЗ «Европа») является ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и соответственно государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. Ни одно из этих оснований не наступило, соответственно, хранение денежных средств на счете эскроу является добровольным со стороны истцов и могут быть сняты ими в любой момент при обращении в банк. Тем более, со стороны истцов не представлен ни один документ, подтверждающий внесение денежных средств именно на счет эскроу. Таким документом является приходный кассовый ордер и кассовый чек. Тем самым, права сторон не нарушены и реализованы в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Европа» по доверенности ФИО6 вышеизложенные доводы поддержал.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Суду пояснил, что по условиям заключенного договора долевого участия в строительстве ему предоставлена отсрочка платежа.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещался надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся сторон, мнение представителя истца ФИО2 - адвоката Кириллова С.П., полагавшего необходимым уточненные исковые требования удовлетворить, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом по данному делу были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию, также была разъяснена ст.56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для догооров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч.1 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.3 ст.4 указанного Федерального закона, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии со ст.8 Федерального закона №214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч.1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч.3).

В силу ч.1 ст.6 данного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 02.03.2022 между ООО «СЗ «Европа» (застройщик) и ФИО2 (участник 1), действующим от собственного имени и в своих интересах, ФИО3 (участник 2), действующей от собственного имени и в своих интересах, вместе по тексту именуемые «участник»), совместно именуемые «Стороны», был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022, в соответствии с которым застройщик, осуществляющий строительство многоквартирного жилого дома, указанного в пункте 2.1. настоящего договора, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой -м квартале жилого микрорайона на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в п.2.2. настоящего договора (а именно: трехкомнатную квартиру проектный № общей площадью 73,99 кв.м, расположенную на 9 этаже 1 секции указанного жилого дома), а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании передаточного акта (пункты 1.1., 2.1., 2.2. договора).

Срок передачи объекта участнику - 14.12.2023 включительно (п.2.8. договора).

Участник обязан: обеспечить финансирование объекта, указанного в п.2.2. настоящего договора (п.4.1.1.); нести в полном объеме все расходы, связанные с регистрацией права собственности на объект, в том числе расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию настоящего договора и любых изменений и дополнений к нему в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области (п.4.1.3. договора).

Стороны договорились, что цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора является твердой, изменению не подлежит и уплачивается участником после государственной регистрации договора путем перечисления денежных средств на специальный счет эскроу или иным способом, не запрещенным действующим законодательством (п.5.1.).

В силу п.5.2. договора, цена настоящего договора определена по соглашению сторон в твердой денежной сумме и составляет 4 958 408 руб. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства на специальный счет эскроу до ввода в эксплуатацию дома, открываемый банке (эскроу-агенте) по договору счета эскроу, заключаемому для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет оплаты цены настоящего договора, в целях их перечисления застройщику (бенефициару).

Согласно п.5.3. договора, в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик, выступающий в роли бенефициара, и участник долевого строительства, выступающий в роли депонента, договорились использовать для расчетов по настоящему договору участия в долевом строительстве счет эскроу, открытый в Банке ВТБ (ПАО). Бенефициар и депонент, действующие каждый от своего имени и в своих интересах, в договоре участия в строительстве предлагают (адресуют оферту) Банку ВТБ (ПАО) заключить трехсторонний договор счета эскроу на условиях следующих документов, составляющих Договор счета эскроу в качестве его неотъемлемых частей: Правил совершения операций по счетам эскроу физических лиц в Банке ВТБ (ПАО), открытым для расчетов по договорам об участии в долевом строительстве, разработанных Банком ВТБ (ПАО) и размещенных на официальном сайте данного Банка; Договора участия в строительстве, заключенного (зарегистрированного) в установленном действующим законодательством порядке, в части условий, необходимых для открытия и совершения операций по счету эскроу и исполнения договора счета эскроу и Индивидуальных условий (в случае их подписания бенефициаром и депонентом). Подписывая договор участия в строительстве и Индивидуальные условия (в случае их подписания бенефициаром и депонентом), бенефициар и депонент выражают свое намерение считать себя заключившими Договор счета эскроу в случае принятия (акцепта) Банком ВТБ (ПАО) оферт бенефициара и депонента путем открытия Банком ВТБ (ПАО) счета эскроу в порядке, предусмотренном Правилами, не позднее 10 дней с даты получения договора участия в строительстве, заключенного (зарегистрированного) в установленном законодательством порядке; а также о том, что Договор счета эскроу считается заключенным с момента открытия Банком ВТБ (ПАО) счета эскроу на имя депонента. Предоставляя в Банк ВТБ (ПАО) договор участия в строительстве, заключенный (зарегистрированный) в установленном законодательством порядке, и Индивидуальные условия (в случае их подписания бенефициаром и депонентом), депонент действует от своего имени и в своих интересах в части своей оферты, а также от имени и в интересах бенефициара в части оферты бенефициара на основании предоставленных бенефициаром полномочий. Предоставление депонентом в Банк ВТБ (ПАО) договора участия в строительстве оформляется Заявлением о заключении договора счета эскроу.

Пунктом 5.3.1. договора предусмотрено, что существенными условиями договора счета эскроу являются следующие условия договора участия в строительстве: эскроу-агент - Банк ВТБ (ПАО), депонент ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, бенефициар ООО «СЗ «Европа», объект долевого строительства - указанная трехкомнатная квартира, депонируемая сумма - 4 958 408 руб., порядок и срок внесения депонентом денежных средств на счет эскроу для формирования депонируемой суммы на счет эскроу: Источники формирования депонируемой суммы: 1 433 880 руб. 10 коп. оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств в течение 10 банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области; часть стоимости объекта в сумме 524 527 руб. 90 коп. Оплачивается участником за счет средств материнского (семейного) капитала, используемого в счет уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия №№, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения УПФРФ (ГУ) в Засвияжском районе г.Ульяновска Ульяновской области № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Средства материнского капитала зачисляются на счет эскроу депонента ФИО2 № в Банк ВТБ (ПАО): Филиал № в к/c №, для ООО «СЗ «Европа» ИНН №, КПП №; 3 000 000 руб. оплачиваются за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых участнику долевого строительства Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключаемому в городе Ульяновске между участником долевого строительства и банком для целей участия в долевом строительстве объекта долевого строительства (далее - кредитный договор) не позднее 10 банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Расчеты между сторонами производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента (участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте), на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром, по которому является участник долевого строительства. Перечисление денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства после государственной регистрации в установленном действующим законодательстве порядке настоящего договора, а также государственная регистрация залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка, на счет эскроу, открытый на имя депонента по следующим реквизитам: депонент: ФИО2, открыт счет эскроу № в Банк ВТБ (ПАО): Филиал № в к/c №, БИК №.

Существенными условиями договора счета эскроу также являются следующие условия договора участия в строительстве: срок условного депонирования - не позднее 14.12.2023, срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, указанный в проектной декларации - 14.09.2023, реквизиты расчетного счета бенефициара, на который Банк ВТБ (ПАО) переводит денежные средства со счета эскроу при наступлении оснований, предусмотренных договором счета-эскроу - ООО «СЗ «Европа», ИНН №, ОГРН №, р/с № в Филиале «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) , к/с №, БИК №. Право общей совместной собственности на объект возникает у участника после полной уплаты денежных средств, которые участник обязан внести по договору, с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Участник долевого строительства вправе уплатить цену договора досрочно. При этом депонируемая сумма не может быть внесена на счет эскроу ранее даты государственной регистрации договора и позднее даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Обязанность участника долевого строительства по уплате цены договора считается исполненной с момента поступления депонируемой суммы на счет эскроу.

В силу п.5.4. договора, изменение стоимости объекта оформляется двусторонним соглашением застройщика и участника, которым сторонами также согласовываются порядок и сроки оплаты участником стоимости объекта с учетом ее изменения.

02.03.2022 Банк ВТБ (ПАО) открыл ФИО2 эскроу счет №, что подтверждается Справкой от 23.08.2022, выданной Филиалом № Банка ВТБ (ПАО).

02.03.2022 между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (кредитор) в лице старшего менеджера по ипотечному кредитованию Ульяновского отделения №№ ПАО Сбербанк ФИО10 и ФИО2, ФИО3 (созаемщики), именуемые совместно стороны, был заключен кредитный договор № (индивидуальные условия кредитования) от 02.03.2022, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредит «Приобретение строящегося жилья» на условиях, указанных в данном договоре, а также в соответствии с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов», являющимися неотъемлемой часть кредитного договора. Согласно данному кредитному договору, банк обязуется предоставить созаемщиками кредит в размере 3 000 000 руб. на срок 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита под 6,05% годовых. Созаемщики обязались произвести 240 ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с Графиком платежей. В силу п.10 кредитного договора, созаемщики обязались заключить: договор от открытии текущего счета для зачисления и погашения кредита-счета кредитования/счета (при его отсутствии на момент обращения за предоставлением кредита) и договор счета эскроу титульного созаемщика для расчетов по договору участия в долевом строительстве, а также документ, содержащий поручение на перечисление (возврат) денежных средств со счета эскроу на текущий счет заемщика/титульного созаемщика, открытый у кредитора, с которого осуществляется погашение кредита в соответствии с п.19 Индивидуальных условий кредитования, в случаях, предусмотренных законодательством РФ; договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости по документу-основанию; договор страхования объекта(ов) недвижимости (недвижимости, оформляемого(ых) в залог в соответствии с п.4.4.2. Общих условий кредитования, на условиях, определяемых выбранной созаемщиками страховой компанией из числа соответствующих требованиям кредитора; договор страхования жизни и здоровья титульного созаемщика; договор о проведении оценки (об оказании услуг по оценке) объекта(ов) недвижимости; договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» об оказании услуги «on-line регистрация».

Согласно п.12 кредитного договора, цель использования заемщиками кредита - инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Многоквартирный жилой квартале жилого микрорайона в , проектный номер , кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство №; документ-основание инвестирования строительства объекта недвижимости: договор участия в долевом строительстве №№ от 02.03.2022; реквизиты для перечисления денежных средств по целевому назначению на основании поручения титульного созаемщика: счет эскроу, открытый в банке, указанном в договоре участия в долевом строительстве в качестве эскроу-агента.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору после выдачи кредита: права требования участника долевого строительства по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ; после выдачи кредита в срок и в порядке, предусмотренные п.22 договора: залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.12 договора, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п.11 Индивидуальных условий кредитования).

Кредитным договором предусмотрен порядок предоставления кредита: выдача кредита производится путем зачисления на счет № (Счет кредитования) после выполнения условий, изложенных в п.2.1. Общих условий кредитования, а также после: предоставления кредитору подписанного сторонами документа-основания (договора инвестирования строительства объекта недвижимости); предоставления кредитору договора счета-эскроу титульного созаемщика для расчетов по договору участия в долевом строительстве; заключения сторонами договора оказания услуг; оформления созаемщиком поручения кредитору на перечисления суммы кредита и собственных средств созаемщиков в размере, определенном в соответствии с п.2.1.4. Общих условий кредитования (при необходимости перечисления собственных средств заемщика/созаемщиков одновременно с кредитными средствами) на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» №, открытый в ПАО Сбербанк, в соответствии с договором оказания услуг в целях дальнейшего осуществления ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» расчетов по оплате цены документа-основания (договора) инвестирования строительства объекта недвижимости. Титульным созаемщиком указан ФИО2 (п.20 индивидуальных условий кредитования).

02.03.2022 ПАО Сбербанк предоставило ФИО2 и ФИО3 в порядке и на условиях, определенных в кредитном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, кредит в размере 3 000 000 руб.

02.03.2022 в 17:21 ФИО2 внес на Счет кредитования №, открытый в ПАО Сбербанк, взнос - денежные средства в размере 1 443 603 руб., что подтверждается отрывным талоном к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

02.03.2022 в 17:26 ФИО2 перечислил на счет ООО «Инновационная медицина» денежные средства в размере 2 599 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от 02.03.2022.

02.03.2022 в 17:30 ФИО2 перечислил на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» № денежные средства в размере 4 437 280 руб. 10 коп., что подтверждается чеком-ордером от 02.03.2022.

Пунктом 9.12. договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО2, ФИО3, предусмотрено, что настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен быть передан сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области для осуществления государственной регистрации в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора. В противном случае стороны считаются не связанными какими-либо договорными обязательствами в рамках настоящего договора. Возврат внесенных участником денежных средств производится по правилам п.7.3. настоящего договора. Прекращение договора не освобождает стороны от обязанности возмещения убытков и иной ответственности, установленной действующим законодательством и настоящим договором. При наступлении оснований для возврата участнику долевого строительства денежных средств со счета эскроу (в том числе в случае расторжения/прекращения/отказа от исполнения договора сторонами), денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора счета эскроу.

02.03.2022 ФИО2, ФИО3 и представитель ООО «СЗ «Европа» ФИО11 подали посредством сервиса «Электронная регистрация» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области заявления о государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022.

03.03.2022 представитель ООО «СЗ «Европа» ФИО8 подала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области заявление о приостановлении государственной регистрации №№ в связи с предоставлением дополнительных документов.

03.03.2022 государственный регистратор Управления Росреестра по Ульяновской области направил истцу ФИО1 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №№-№ от 03.03.2022, в котором уведомил ее о приостановлении с 03.03.2022 на срок до 02.09.2022 осуществления действий по государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022 в связи с поступлением заявления ООО «СЗ «Европа» о приостановлении государственной регистрации в связи с предоставлением дополнительных документов. Одновременно государственный регистратор разъяснил ФИО3 право представить заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

18.03.2022 представитель ООО «СЗ «Европа» ФИО8 подала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области заявление о прекращении государственной регистрации №№ и возврате ранее представленных для ее проведения документов.

Заявления от ФИО2, ФИО3 на возврат документов без государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области не поступали.

21.03.2022 ФИО2 направил в Управление Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области жалобу на действия ООО «СЗ «Европа», указав, что ООО «СЗ «Европа» приостановило государственную регистрацию договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022 и что, как ему сообщил сотрудник отдела продаж ООО «СЗ «Европа», государственная регистрация данного договора возобновится только в случае подписания им дополнительного соглашения лоб увеличении цены квартиры на сумму 720 000 руб.

22.03.2022 ФИО2 направил в адрес Президента Российской Федерации обращение о проведении прокурорской проверки и защиты его прав, содержащее аналогичные доводы, что и в указанной жалобе.

22.03.2022 ФИО2 направил прокурору Ульяновской области заявление о проведении прокурорской проверки и защиты его прав, содержащее аналогичные доводы, что и в указанных жалобе и обращении.

23.03.2022 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области приостановило государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) № на один месяц - до 25.04.2022 - на основании ч.8 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», о чем представителю ООО «СЗ «Европа» ФИО11 было направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

До окончания срока приостановления государственной регистрации прав от ФИО2, ФИО3 заявления на возврат документов без государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области не поступило.

11.04.2022 ФИО2 направил в центральный аппарат Росреестра заявление о проведении проверки правомерности действий государственного регистратора Управления Росреестра по Ульяновской области ФИО12 по приостановлению государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022, изложив в обоснование доводы, аналогичные в указанных жалобе, обращении и заявлении.

25.04.2022 государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, поскольку срок приостановления государственной регистрации истек и причины, повлекшие ее приостановление не были устранены, отказал представителю ООО «СЗ «Европа» ФИО11 в осуществлении государственной регистрации прав (договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022) по пакету документов, представленному им в данное Управление с заявлением №№ от ДД.ММ.ГГГГ, о чем представителю ООО «СЗ «Европа» ФИО11 было направлено Уведомление об отказе государственной регистрации прав №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в данном Уведомлении государственный регистратор разъяснил ООО «СЗ «Европа» в лице ФИО11, что отказ в государственной регистрации прав не лишает его права вновь обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрацией прав в случае устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав.

В данном Уведомлении об отказе государственной регистрации прав на основании ст.27 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 указана причина отказа - «не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено».

Вопреки требованиям пункта 9.3. договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022, предусматривающего, что все изменения и дополнения к настоящему договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, и что в случае изменения условий настоящего договора по инициативе застройщика застройщик обязуется письменно уведомить участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней путем направления извещения (уведомления) в соответствии с п.9.5. настоящего договора, ООО «СЗ «Европа» не направляло ФИО2, ФИО3 уведомлений об изменении условий данного договора, в том числе в части изменения стоимости указанной квартиры.

Из письма №@ от ДД.ММ.ГГГГ «О направлении информации», представленного суду директором Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ульяновской области, следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости регистрация договора долевого участия в строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО2, ФИО3, не осуществлялась.

14.06.2022 между ООО «СЗ «Европа» (застройщик) и ФИО4 (участник) был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2022, в соответствии с которым застройщик, осуществляющий строительство многоквартирного жилого дома, указанного в пункте 2.1. настоящего договора, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой 4-м квартале жилого микрорайона « в на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в п.2.2. настоящего договора (а именно: трехкомнатную квартиру проектный № общей площадью 73,99 кв.м, расположенную на 9 этаже 1 секции указанного жилого дома), а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании передаточного акта (пункты 1.1., 2.1., 2.2.).

Срок передачи объекта участнику - 14.12.2023 включительно (п.2.8.).

Согласно п.5.2. данного договора, цена договора определена по соглашению сторон в твердой денежной сумме и составляет 5 123 336 руб. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства на специальный счет эскроу до ввода в эксплуатацию дома, открываемый банке (эскроу-агенте) по договору счета эскроу, заключаемому для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем света участника долевого строительства (депонента) в счет оплаты цены настоящего договора, в целях их перечисления застройщику (бенефициару). Участник долевого строительства оплачивает сумму в размере 5 123 336 руб. за счет собственных средств с момента государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в срок не позднее 30.12.2022 на счет эскроу, открытый на имя депонента ФИО4 в Банке ВТБ (ПАО): Филиал № в к/c №, и открытии счета эскроу в открываемом банке (эскроу-агенте). Пунктом 9.12. указанного договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен быть передан сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области для осуществления государственной регистрации в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

17.06.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области произведена государственная регистрация договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2022, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4 (номер регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ).

Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области, рассмотрев обращение ФИО2 (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ), направленное в Администрацию Президента Российской Федерации по вопросу приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ застройщиком ООО «СЗ «Европа», письмом № от ДД.ММ.ГГГГ сообщило ФИО2 о том, что поскольку правоотношения, возникшие между ним и застройщиком, носят гражданско-правовой характер, она вправе обратиться в суд. При этом указало, что ч.2 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены. В договоре участия в долевом строительстве №№ от 02.03.2022 условия изменения цены договора не предусмотрены.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ врио руководителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области сообщено ФИО2, что ООО «СЗ «Европа» входит в группу компаний ООО «Магазин Новостроек», доля которой на рынке Ульяновской области по итогам 2021 г. составляет 7,81%, соответственно не усматривается ни доминирующее положение хозяйствующего субъекта на рынке, ни коллективного доминирования хозяйствующих субъектов, в связи с чем Управлением принято решение об отказе в возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства в связи с отсутствием признаков его нарушения в действиях ООО «СЗ «Европа».

В письме № от ДД.ММ.ГГГГ и.о. прокурора Ленинского района г.Ульяновска сообщил ФИО2 о том, что в ходе проверки его обращения по вопросу нарушения прав участника долевого строительства установлен, что застройщиком многоквартирного дома ООО «СЗ «Европа» в одностороннем порядке была увеличена стоимость жилья, которое ФИО2 намерен был приобрести. Инициирование гражданских дел, предметом которых является изменение существенных условий договора на приобретение жилья, в полномочия прокуроров не входит. Разъяснена возможность обращения в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным руководителем Управления Росреестра по Ульяновской области, ФИО2 сообщено, что по результатам его обращения, переданным в Управление из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (вх.№№ от ДД.ММ.ГГГГ), проведена проверка правильности принятия государственным регистратором прав ФИО12 решения о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства с проектным номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: . По результатам проверки было установлено, что 02.03№ ПАО «Сбербанк России» направило в Управление посредством системы «Онлайн регистрация» документы и заявления №№ и №№ о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ и ипотеки в силу закона, поданные ими (истцами) и ООО «СЗ «Европа», от имени которого действовал ФИО11ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО «СЗ «Европа» обратился в Управление через обособленное подразделение ОГАУ «Корпорация развития интернет-технологий - многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в № области» с заявлением-№№ о приостановлении государственной регистрации указанного договора, в связи с чем 03.03.2022 осуществление государственной регистрации представленного пакета документов было приостановлено до 02.09.2022 на основании ч.1 ст.30 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», что подтверждается уведомлениями о приостановлении от ДД.ММ.ГГГГ №№. 18.03.2022 представитель ООО «СЗ «Европа» обратился через офис МФЦ с заявлением №№ о прекращении государственной регистрации и возврате ранее представленных для ее проведения документов, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц в соответствии с п.41 ч.1 ст.26 Закона о регистрации. Поскольку в течение срока приостановления от истцов не поступало заявлений о прекращении государственной регистрации и возврате документов без проведения государственной регистрации, регистрирующим органом было принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации указанного договора и ипотеки в силу закона. Принятые государственным регистратором прав ФИО12 решения правомерны. Право стороны договора подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав и закрепляющее обязанность государственного регистратора отказать сторонам договора в государственной регистрации прав, если не будут устранены причины, препятствующие регистрации прав, призвано обеспечить необходимый баланс интересов оборота недвижимого имущества и не может рассматриваться как нарушение права другой стороны, которая вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации права (Определения от ДД.ММ.ГГГГ№-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ№-О-О Конституционного Суда Российской Федерации).

Разрешая заявленные истцами требования о признании недействительным договора долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4, исключении из ЕГРН записи о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, возложении на ООО «СЗ «Европа» обязанности произвести государственную регистрацию договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, считает их подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из п.1.1. договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.03.2022, стороны договорились, что данный договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», Правилами, обязательными для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.

В силу п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичная норма содержится в ст.17 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, на основании приведенных положений закона, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

В силу п.2 ст.1 Федерального закона №214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий требованиям, установленным ч.2 ст.3 Федерального закона №214-ФЗ.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.1). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (ч.4). Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч.2). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч.5).

В соответствии со ст.15 Федерального закона №218-ФЗ проведение государственной регистрации носит заявительный характер. Пунктом 3 части 3 данной статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 ст.14 Федерального закона №218-ФЗ может являться вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с п.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ООО «СЗ «Европа», истцы вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

В силу ч.7 ст.15 данного Федерального закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В пункте 6 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, разъяснено, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, отсутствие препятствий для ее регистрации и уклонение другой стороны от регистрации сделки.

Как было указано выше, частью 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Рассматривая доводы истца, суд исходит из того, что в соответствии со ст.2 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу отношений, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона (среди которых отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации) составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу отношений, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п.1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с п.2 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы (п.5 ст.8.1. ГК РФ).

В силу ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (п.1). Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (п.3). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6).

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав). К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; 5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) ведение Единого государственного реестра недвижимости, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; 7) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; 8) иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом (ч.ч.1, 3 ст.3 указанного Федерального закона).

В соответствии с ч.1 ст.14 данного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются (ч.2 ст.14): 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";... 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости (ч.2 ст.16 указанного Федерального закона).

Частью 1 статьи 21 указанного Закона определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 29 данного Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3.1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме; 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пункты 2, 3 части 4 ст.29 Федерального закона предусматривают, что орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 данного Закона определены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, среди которых: не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случае, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

В соответствии с ч.8 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 41 части 1 настоящей статьи, приостанавливается на срок не более чем один месяц.

Статьей 30 данного Федерального закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статьей 15 настоящего Федерального закона (ч.1). В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев (ч.2). Указанные в настоящей статье заявления представляются соответствующими лицами способами, предусмотренными частью 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч.6).

Частью 1 статьи 27 данного Федерального закона предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Аналогичное положение содержится в пункте 9.12. договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, которым также предусмотрено, что договор должен быть передан сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области для осуществления государственной регистрации в течение 30 календарных дней с момента подписания этого договора.

Из материалов дела следует, что 02.03.2022 истцы и ответчик подали в Управление Росреестра по Ульяновской области заявления о государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022; затем 03.03.2022 представитель ответчика подал в данное Управление заявление о приостановлении государственной регистрации. Со стороны истцов аналогичное заявление в Управление Росреестра по Ульяновской области не поступало, в связи с чем 03.03.2022 государственный регистратор прав на основании ч.8 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» приостановил государственную регистрации представленного пакета документов до 02.09.2022, о чем уведомил стороны. 18.03.2022 представитель ответчика подал в Управление Росреестра по Ульяновской области заявление о прекращении государственной регистрации указанного документа и возврате ранее представленных для ее проведения документов. Истец ФИО2, расценивая действия ответчика как неправомерные, с 21.03.2022 по 11.04.2022 направил жалобы на ООО «СЗ «Европа» в Управление Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области, Администрацию Президента Российской Федерации, прокурору Ульяновской области, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Со стороны истцов в Управление аналогичное заявление не поступало, в связи с чем 23.03.2022 государственный регистратор прав на том же основании приостановил государственную регистрацию прав на один месяц (до 25.04.2022), о чем уведомил стороны. Поскольку до окончания срока приостановления государственной регистрации прав от истцов заявления на возврат документов без государственной регистрации в указанное Управление не поступило, государственный регистратор 25.04.2022 в соответствии с ч.1 ст.27 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 отказал представителю ответчика в осуществлении государственной регистрации прав по пакету документов, представленному им в данное Управление.

Нарушений требований Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» при реализации процедуры по приостановлению государственной регистрации прав и по отказу в государственной регистрации прав со стороны должностных лиц Управления Росреестра по Ульяновской области судом не установлено.

Анализируя и оценивая доводы сторон, представленные ими доказательства в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами и нормами действующего законодательства, суд учитывает следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статьей 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По мнению суда, стороной истцов доказано как совершение ими сделки с ООО «СЗ «Европа» в надлежащей форме, так и отсутствие препятствий для ее государственной регистрации и уклонение ответчика ООО «СЗ «Европа» от такой регистрации сделки.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В силу ч.5 ст.4 данного Федерального закона, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено, что договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ООО «СЗ «Европа», соответствует требованиям закона и составлен в надлежащей форме. Условия данного договора на рассматриваемой стадии истцами были выполнены; при этом истцами совершены все действия, необходимые для исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 5.2. данного договора, по внесению денежных средств на специальный счет эскроу до ввода в эксплуатацию дома, открываемый в банке (эскроу-агенте) по договору счета эскроу, заключаемому для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет оплаты цены данного договора, определенно в 4 958 408 руб., в целях их перечисления застройщику (бенефициару), что объективно подтверждается представленными истцами указанными выше документами; доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком ООО «СЗ «Европа» не представлено.

Из материалов дела следует, что истцы взяли 03.02.2022 кредитные средства в ПАО «Сбербанк России» в размере 3 000 000 руб. не просто по своей инициативе, как обычный кредит для каких-то третьих целей, а непосредственно в рамках исполнения взятого ими на себя обязательства, предусмотренного договором №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, целенаправленно - для инвестирования в строительство трехкомнатной квартиры № в строящемся ответчиком многоквартирном жилом доме №, расположенном в №-м квартале жилого микрорайона «-» в . Доводы представителя ответчика ООО «СЗ «Европа» о том, что данное Общество своими действиями по отказу от государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 и последующему заключению с ФИО4 договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.06.2022 не нарушило прав истцов, являются необоснованными. Данная сумма в размере 3 000 000 руб. предусмотрена пунктом 5.3. указанного договора как один из источников формирования депонируемой истцами суммы, равно как и необходимость ее получения в кредит от ПАО «Сбербанк России». При этом стороны договорились, что порядок и сроки внесения депонентом ФИО2 депонируемой суммы в размере 4 958 408 руб. (составной частью которой являются кредитные средства в размере 3 000 000 руб.) являются существенными условиями Договора счета эскроу.

При этом, получив во исполнение условий договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 кредит в размере 3 000 000 руб. с целью их внесения на счет эскроу для формирования депонируемой суммы на счет эскроу, истцы приняли на себя дополнительные обязательства перед ПАО «Сбербанк России» возвратить как сумму кредита, так и начисленные на нее проценты.

Согласно ст.15.4.Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (ч.1). В случае, указанном в части1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона) (ч.2). Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч.3).

В соответствии с п.1 ст.860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договора счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом (параграф 3 «Счет эскроу»).

Согласно ст.15.5. Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с ГК РФ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (ч.1). Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи (ч.2). Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года (ч.4). Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (ч.5). Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч.6).

Согласно Справке от 23.08.2022, подписанной экспертом Отдела обработки клиентских данных Банка ВТБ (ПАО), представленной суду, клиенту ФИО2 эскроу счет был открыт 02.03.2022.

Таким образом, материалами дела установлено, что 02.03.2022 у истцов ФИО2, ФИО3 имелись денежные средства, необходимые для оплаты цены договора, определенной ими и застройщиком ООО «СЗ «Европа» в размере 4 958 408 руб.; данная сумма была в установленном порядке в соответствии с условиями договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 депонирована ФИО2 (выступающим по условиям данного договора депонентом); у него имелся эскроу счет, открытый им в Банке ВТБ (ПАО). При этом стороны договорились, что расчеты между ними производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента в уполномоченном банке (эскроу-агенте), на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром, по которому является ФИО2 Перечисление денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства после государственной регистрации в установленном действующим законодательстве порядке договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, а также государственная регистрация залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка, на счет эскроу, открытый на имя депонента ФИО2

Как было указано выше, в силу ст.17 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 9.12. договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, данный договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Каких-либо препятствий для государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 не имелось, доказательств наличия таких препятствий ответчиками не представлено, судом такие препятствия не установлены.

Оценивая действия ООО «СЗ «Европа» и ФИО2, ФИО3 в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, суд приходит к выводу о недобросовестности действий ООО «СЗ «Европа» при выполнении обязательств, взятых на себя сторонами договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022.

Подобная недобросовестность со стороны данного ответчика выразилась в том, что ООО «СЗ «Европа» подав 02.03.2022 совместно с ФИО2 и ФИО3 в Управление Росреестра по Ульяновской области пакет документов для государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, в последующем, в период с 03.02.2022 по 17.06.2022 совершило активные действия, направленные на уклонение от государственной регистрации данного договора: на следующий день, то есть 03.03.2022, представитель ООО «СЗ «Европа» подал в Управление Росреестра по Ульяновской области заявление о приостановлении государственной регистрации; затем, дождавшись приостановления государственным регистратором прав 03.03.2022 государственной регистрации указанного договора, 18.03.2022 подал в Управление Росреестра по Ульяновской области заявление о прекращении государственной регистрации и возврате ранее представленных для ее проведения документов; после чего, дождавшись после приостановления государственным регистратором прав на один месяц данной регистрации и вынесения 25.04.2022 решения об отказе в осуществлении государственной регистрации указанного договора, ООО «СЗ «Европа» не приняло никаких мер, направленных на повторное обращение в указанное Управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации прав. Более того, 14.06.2022 ООО «СЗ «Европа» заключило с ФИО4 договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2022, по которому объектом строительства явилась вышеуказанная трехкомнатная квартира, которую ООО «СЗ «Европа» обязалось построить ФИО2 и ФИО3 на основании заключенного между ними договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022. ООО «СЗ «Европа» и ФИО4 подали в Управление Росреестра по Ульяновской области договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2022 для его государственной регистрации, который был зарегистрирован 17.06.2022 (номер регистрации: № от 17.06.2022), то есть в кратчайшие сроки.

Анализ договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2022, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4, и его сравнение с договором №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, заключенным между ООО «СЗ «Европа» и ФИО2, ФИО3, показали, что оба договора фактически содержат одни и те же положения, разница между ними заключается только в цене договора (4 958 408 руб. - по договору с истцами, 5 123 336 руб. - по договору с ФИО4) и в источниках формирования депонирования депонируемой суммы (по договору с истцами - источниками депонируемой суммы являются собственные средства истцов, средства материнского (семейного) капитала и кредитные средства; по договору с ФИО4 источник депонируемой суммы - собственные средства депонента.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Европа» сообщил суду о том, что заявление о приостановлении государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 ответчиком было подано в связи с «технической ошибкой». Вместе с тем, представитель ответчика не смог пояснить суду ни о характере и содержании данной «технической ошибки», ни о мерах, предпринятых ответчиком для устранения такой технической ошибки, ни о наличии препятствий для завершения должностными лицами Управления Росреестра по Ульяновской области процедуры государственной регистрации указанного договора.

При этом суд отмечает, что государственный регистратор прав первый раз приостановил государственную регистрацию указанного договора 03.03.2022 по заявлению ООО «СЗ «Европа», второй раз приостановил ее 18.03.2022 в силу требований закона (в связи с заявлением ООО «СЗ «Европа» о прекращении государственной регистрации и возврате документов). Во все периоды приостановления государственной регистрации указанного договора ООО «СЗ «Европа» с ФИО2 и ФИО3 не связывалось, реальных действий, направленных на устранение препятствий для приостановления государственной регистрации, не совершало, дополнительные документы в регистрирующий орган не представляло. Доказательств обратного ответчиком ООО «СЗ «Европа» суду не представлено. После принятия регистрирующим органом 25.04.2022 решения об отказе в осуществлении государственной регистрации указанного договора и вовзрате документов, ООО «СЗ «Европа», которому государственный регистратор прав письменно разъяснил возможность повторной подачи указанного договора на государственную регистрацию, не совершило действий, направленных на выполнение своих обязательств по подаче данного договора в тот же орган для его государственной регистрации.

Изложенные обстоятельства явно свидетельствуют о недобросовестности поведения ООО «СЗ «Европа».

Действия истцов ФИО2 и ФИО3, выразившиеся в направлении в период с 21.03.2022 по 11.04.2022 жалоб на действия ООО «СЗ «Европа» в прокуратуру и указанные выше государственные органы, свидетельствуют об отсутствии технических ошибок, на которые сослался представитель ответчика, о чем ООО «СЗ «Европа» безусловно знало.

Недобросовестными действиями ООО «СЗ «Европа» права истцов ФИО2 и ФИО3 были нарушены, в связи с чем требуют своего восстановления.

Как было указано выше, в соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Однако установленные по делу фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что истцы со своей стороны совершили все действия, необходимые для государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, подав соответствующие заявления в регистрирующий орган с пакетом необходимых документов. В то же время, именно ООО «СЗ «Европа» было инициатором сначала приостановления государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, а затем ее прекращении и возврата представленных для ее проведения документов. Подобная инициатива от ответчиков не исходила. Со стороны ФИО2 и ФИО3 не было волеизъявления на отказ от договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 и от его государственной регистрации. Наоборот, совершенные ими действия по взятию кредитных средств, открытию эскроу счета, подписанию договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, подаче заявлений в Управление Росреестра по Ульяновской области о государственной регистрации данного договора с предоставлением пакета необходимых документов свидетельствуют об их фактическом намерении приобрести у застройщика указанную квартиру, реализовать свои права.

Согласно п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. Однако ответчик ООО «СЗ «Европа» уклонился от его государственной регистрации.

Таким образом, судом установлено уклонение ООО «СЗ «Европа» от государственной регистрации договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022. Фактически совершенные данным ответчиком действия по подаче в регистрирующий орган заявления о приостановлении государственной регистрации данного договора и затем заявления о ее прекращении и возврате документов в итоге препятствовали процедуре государственной регистрации данного договора.

Доказательств обратного ответчиками не представлено.

По мнению суда, нарушенное право истцов подлежит восстановлению. В рассматриваемом случае, надлежащим способом защиты прав истцов будет являться возложение на ООО «СЗ «Европа» обязанности предоставить в Управление Росреестра по Ульяновской области документы на государственную регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО2, ФИО3

При этом, суд отмечает, что решение суда является лишь одним из оснований для осуществления регистрации прав на спорный объект недвижимости, при отсутствии иных оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

В условиях состязательности процесса ответчики не привели доказательств, опровергающих доводы истцов, в связи с чем, в силу положений ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, исковые требования ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Разрешая заявленное истцами требование о признании недействительным договора долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4, суд учитывает следующее.

Статьей 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2). Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п.4).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истцы ФИО2, ФИО3 в обоснование своего требования о признании договора долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4, недействительным привели доводы о том, что данная сделка нарушает требования закона; кроме того, помимо нарушения требования закона эта сделка посягает на их (истцов) права и охраняемые законом интересы как третьих лиц; закон запрещает двойную продажу одного и того же объекта долевого строительства.

Как было указано выше, ст.160 ГК РФ определено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022, заключенного между ФИО2, ФИО3 и ООО «СЗ «Европа», стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. При этом они согласовали как его существенные условия, так и существенные условия договора счета эскроу, на основании которого ФИО2, выступая депонентом, по договоренности с ООО «СЗ «Европа» открыл счет эскроу в Банке ВТБ (ПАО) и сформировал депонируемую сумму, подлежащую перечислению на указанный счет эскроу после государственной регистрации указанного договора в установленном данным договором порядке; подали заявления в Управление Росреестра по Ульяновской области о государственной регистрации договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Закон запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1) По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В соответствии со ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2).

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1).

Согласно ч.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (ч.1.1.).

Согласно ч.3 ст.9 указанного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно ч.4 ст.9 данного Федерального закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В пункте 7.3. договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Согласно п.7.4. данного договора, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору в следующих случаях: если оплата производится в случае единовременного внесения всей суммы, указанной в п.5.2. - в случае просрочки оплаты на срок более чем 2 месяца со дня, следующего за датой, когда должен был быть произведен платеж; если уплата цены договора должна производиться участником путем внесения платежей в предусмотренный договором период - в случае систематического нарушения участником сроков внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочки им внесения платежа в течение более чем 2 месяца; в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В соответствии с п.7.9. данного договора, обстоятельства, послужившие основаниями расторжения настоящего договора в одностороннем порядке, договора должны быть подтверждены документально.

Согласно ст.7.11. данного договора, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п.9.3. договора все изменения и дополнения к настоящему договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, и что в случае изменения условий настоящего договора по инициативе застройщика застройщик обязуется письменно уведомить участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней путем направления извещения (уведомления) в соответствии с п.9.5. настоящего договора. Извещением (уведомлением), произведенным надлежащим образом, признается извещение (уведомление) в письменном виде, врученное другой стороне под роспись (нарочно), либо направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу стороны, указанному в настоящем договоре. В случае неполучения уведомления о вручении заказного письма адресату в течение 14 дней, извещение считается произведенным надлежащим образом (п.9.5.).

Из материалов дела следует, что каких-либо нарушений данного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ истцами допущено не было. Истцы от данного договора в одностороннем порядке не отказывались, в одностороннем порядке договор не расторгался. Соглашение о расторжении данного договора сторонами не заключалось. Каких-либо уведомлений, касающихся прекращения указанного договора, заключения дополнительных соглашений к нему, соглашения о его расторжении, со стороны ООО «СЗ «Европа» истцам не направлялось.

Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Подписывая с ответчиком ФИО4 договор долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «СЗ «Европа» достоверно знало о том, что договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.03.2022 с истцами действующий, что он не расторгнут, не прекращен, не признан недействительным.

Анализируя доводы истцов в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами и нормами действующего законодательства, суд признает приведенные ФИО2, ФИО3 доводы обоснованными, Суд соглашается с тем, что договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СЗ «Европа» и ФИО4 нарушает требования норм вышеприведенного законодательства, посягает на права и охраняемые законом интересы ФИО2, ФИО3, в связи с чем данный договор следует признать недействительным.

С учетом изложенного, основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, является вступившее в законную силу решение принятое по настоящему спору.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

Суд, руководствуясь ст.ст. 194, 197, 198, 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Европа» и ФИО4.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Европа» обязанность предоставить документы на государственную регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Европа» и ФИО2, ФИО3.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Саенко