Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Л» к Лялину С.М о признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Линекс» обратилось в суд с иском к Лялину С.М о признании договора № долевого участия в инвестировании строительства 105 квартирного жилого дома по адресу: ..., заключенный между ЗАО «Л» и Лялиным С.М Дата года - незаключенным.

В обоснование иска ЗАО «Линекс» ссылается на следующие фактические обстоятельства дела.

Дата года между ЗАО «Л» в лице коммерческого директора Ш.г.Г и Лялиным С.М. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым ЗАО «Л» обязалось в декабре 2006 года с привлечением денежных средств Лялина С.М. построить дом и после его сдачи в эксплуатацию передать Лялину С.М. в собственность по акту приема-передачи Объект долевого строительства - однокомнатные квартиры с условными номерами 104 и 105, расположенные на пятом этаже и имеющие общую площадь 77,99 кв.м, а Лялин С.М. уплатить ЗАО «Л» 694111 рублей и принять Объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Дата года стороны заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от Дата года, согласно которому стороны установили стоимость установки входной металлической двери и домофона, а также внесли изменения в пункте 2.2 договора, в соответствии с которым дольщику передается одна квартира с условным номером 103.

Дата года между ЗАО «Л», в лице директора Е.С.Д и Лялиным С.М. подписан акт приема-передачи квартиры №, общей площадью 77,99 кв.м., в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от Дата года.

Дата года на основании вышеуказанных документов, регламентирующим органом за ответчиком зарегистрировано право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 87,2 кв.м, этаж 5, расположенную по адресу: ... квартира 103, о чем сделана запись регистрации №.

ЗАО «Л» считает вышеуказанный договор участия в долевом строительстве № от Дата года незаключенным в силу следующего.

Договор участия в долевом строительстве № от Дата года подписан от имени ЗАО «Л» неуполномоченным лицом Ш.г.Г Органом полномочным действовать от имени ЗАО «Л», в том числе органом уполномоченным на подписание договора участия в долевом строительстве являлся единоличный исполнительный орган - директор общества. На момент заключения спорной сделки директом общества являлся Лялин С.М.

Представленная в регистрирующий орган для регистрации договора участия в долевом строительстве № от Дата года и права собственности ответчика на передаваемую квартиру доверенность от Дата года не предоставляет Ш.г.Г полномочий на подписание вышеуказанного договора, поскольку выдана уже спустя год после его заключения, и кроме того, предоставляет полномочия на подписание иного договора (договор без номера от Дата года).

Поскольку на момент подписания договора участия в долевом строительстве № от Дата года Ш.г.Г не обладал полномочиями единоличного исполнительного органа ЗАО «Л», полномочия на заключение данного договора в установленном законом порядке ему не предоставлялись, соответственно, Ш.г.Г не мог совершать какие-либо сделки от имени и в интересах данного юридического лица, а, следовательно, данный договор является незаключенным в силу статей 183, 432 ГК РФ.

Таким образом, волеизъявления лица, от имени которого совершена данная сделка ЗАО «Л» на совершение данной сделки выражено не было.

Передаточный акт от Дата года, подписанный со стороны ЗАО «Л» от имени директора Е.С.Д, в действительности подписан не самим Е.С.Д, а другим неустановленным лицом.

Кроме того, по вышеуказанному акту передан несуществующий объект недвижимого имущества. Согласно передаточному акту от Дата года Лялину С.М. передан объект долевого строительства - двухкомнатная квартира №, общей площадью 77,99 кв.м, расположенная на пятом этаже жилого дома по адресу: .... Однако согласно выписке из технического паспорта на квартиру по адресу: ..., общая площадь квартиры составляет 87,2 кв.м. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним так же был зарегистрирован объект недвижимости - двухкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 87,2 кв.м., этаж 5, кадастровый (или условный) номер: № Волеизъявления ЗАО «Л» на передачу ответчику объекта недвижимого имущества и сделок с ним под номером № и имеющего общую площадь 87,2 кв.м, не было.

Правовыми основаниями иска истцом в заявлении указано ст.ст. 8,9,153, 154, 160,183, 432 ГК РФ, статья 69 Федерального закона «Об акционерных обществах», статья 16 Устава ЗАО «Л», ст.ст. 12, 16 пункт 2 Федерального Закона №ФЗ

К.И.А в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, сославшись в его обоснование на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Лялин С.М. в судебном заседании исковые требования истца не признал и показал, что договор между ним и ЗАО «Л» был заключен, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме, Ш.г.Г имел право подписи договора, акта -передачи на основании доверенности, выданной ему руководителем ЗАО «Л».

Представитель Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии О.Т.С в письменном отзыве на исковое заявление истца указала следующее. Дата в Завьяловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике обратились О.Е.В, действующая по доверенности, удостоверенной нотариусом города Ижевска Удмуртской Республики Ашихминой Е.Б. Дата года, реестровый номер № в интересах Лялина С.М. с заявлением о регистрации права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., квартира 103. На государственную регистрацию были представлены следующие документы:

- доверенность, удостоверенная нотариусом города Ижевска Удмуртской Республики Ашихминой Е.Б. Дата года, реестровый номер №;

- договор участия в инвестировании строительства № от Дата года;

- дополнительное соглашение от Дата года;

- выписка из технического паспорта, выданная Завьяловским филиалом государственного унитарного предприятия «Удмуртехинвентаризация» от Дата года;

- доверенность от Дата года;

- акт приема передачи от Дата года.

В соответствии со статьями 19,20 Федерального Закона от Дата года №ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - Закон о регистрации) основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации не имелось. На момент государственной регистрации никто, кроме заявителя, правопритязаний на объект недвижимого имущества не заявлял.

Доводы внешнего управляющего ЗАО «Л», изложенные в исковом заявлвении о том, что Ш.г.Г не обладал полномочиями на заключение договора участия в инвестировании строительства № от Дата года считает необоснованными, по следующей причине.

В дело правоустанавливающих документов № помещена доверенность от Дата года, в которой указано Ш.г.Г имеет право на проведение переговоров, на совершение от имени ЗАО «Л» всех коммерческих сделок, в том числе подписания договоров, дополнительных соглашений и других документов, связанных с деятельностью ЗАО «Л». Доверенность выдана сроком на один год, без права передоверия и действительна по двадцать первое марта 2007 года.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ш.г.Г показал, что являлся учредителем ЗАО «Л» и его коммерческим директором. Директором общества ему была выдана доверенность на подписание договоров и других документов, подписываемых при заключении договоров. По данному делу им лично подписаны акт передачи и дополнительное соглашение к договору. Полномочия на совершение данных действий он имел, доверенность находилась в регистрационной службе.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля О.Е.В показала, что с 2006 года работала документоведом и кассиром в ЗАО «Л». Она отвозила документы по квартире Лялина в регистрационную службу. Ш.г.Г или Е.С.Д в тот день с нею не было, в ее присутствии документы по квартире никто не подписывал.

Выслушав объяснения представителей сторон, ответчика, третьего лица, не заявляющие самостоятельные требования, относительно предмета спора, на стороне ответчика, суд пришел к следующему.

Дата года Отделом Архстройнадзора Администрации Завьяловского района УР выдано муниципальному учреждению «Управление капитального строительства Администрации Завьяловского района УР разрешение на производство работ №. В нем содержатся следующие сведения:

- адрес строительства: ...

- серия проекта Е

- технический надзор осуществляет МУ «Управление Капитального строительства Администрации Завьяловского района УР;

- авторский надзор осуществляет Е

- подрядная организация: М

- разрешение выдано на основании постановления Главы Администрации Завьяловского района УР от Дата года, акта выбора и отчуждения земельного участка от Дата года;

- разрешение дано на производство строительно-монтажных работ по кирпичной кладке.

Копия разрешения приобщена к материалам гражданского дела и исследована в судебном заседании.

Постановлением Главы Администрации МО «Завьяловский район» № от Дата года в постановление от Дата года внесено изменения, заменив в заголовке, в пунктах 1,3 слова «муниципальному учреждению «Управление капитального строительства администрации Завьяловского района УР» на слова «закрытому акционерному обществу «Л». Копия постановления приобщена к материалам дела и исследована в судебном заседании.

Разрешение на производство работ № от Дата года выдано ЗАО «Л» отделом Архстройнадзора Администрации Завьяловского района УР. Копия разрешения приобщена к материалам дела и исследована в судебном заседании.

В соответствии с решением ЗАО «Л» от Дата года директором данного общества назначен Лялин С.М. Копия приказа приобщена к материалам дела и исследована в судебном заседании. То обстоятельство, что по состоянию на Дата года директором ЗАО «Л» являлся Лялин С.М., также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от Дата года, приобщенной к материалам дела и исследованной в судебном заседании.

Дата года между ЗАО «Л», в лице коммерческого директора Ш.г.Г, и Лялиным С.М заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым ЗАО «Л» обязалось в декабре 2006 года с привлечением денежных средств Лялина С.М. построить дом и после его сдачи в эксплуатацию передать Лялину С.М. в собственность по акту приема-передачи Объект долевого строительства - однокомнатные квартиры с условными номерами 104 и 105, расположенные на пятом этаже и имеющие общую площадь 77,99 кв.м, а Лялин С.М. уплатить ЗАО «Линекс» 694111 рублей и принять Объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Дата года стороны заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от Дата года, в котором договорились, в том числе о том, что в договоре долевого участия в инвестировании строительства № от 22 марта квартиры по адресу: ... были указаны квартиры под условными номерами № и №. В связи с объединением указанных квартир в одну квартиру, Квартире присвоен номер №

С Дата года директором ЗАО «Л» назначен Е.С.Д Данное обстоятельство следует из копии протокола собрания акционеров ЗАО «Линекс», и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, приобщенных к материалам дела и исследованных в судебном заседании.

Согласно акту приема-передачи от Дата года в соответствии с договором долевого участия № от Дата года Застройщик сдал, а гражданин Лялин С.М. принял по настоящему передаточному акту двухкомнатную квартиру №, общей площадью 77,99 кв.м, расположенную на пятом этаже жилого дома по адресу: .... Претензий у сторон к передаваемому имуществу не имеется. Квартира при передаче представляет собой: комнаты и прихожая оклеены бумажными обоями, кухня и санузел окрашены масляной краской, установлена сантехника, имеются межкомнатные двери, пол покрыт линолеумом. На кухне газовая плита, мойка эмалированная, санузел - ванна стальная (длина - 1,5м), унитаз - компакт-бачок, сместители, трубопровод - пластик, батареи - чугунные. Денежные расчеты за указанную квартиру произведен в полном объеме.

Площадь квартиры № составляет 87,2 кв.м., что подтверждается фактическими данными, содержащимися в выписке из технического паспорта на данную квартиру, выданной Завьяловским филиалом ГУП «Удмурттехинвентаризация», по состоянию на Дата года.

Переход к Лялину С.М. права собственности на двухкомнатную квартиру, назначение жилое, общая площадь 87,2 кв.м., адрес (место жительства): ... зарегистрирован Лялиным С.М. в установленном законом порядке. Копия свидетельства о государственной регистрации права приобщена к материалам дела.

Определением Арбитражного Суда Удмуртской Республики от Дата года по результатам рассмотрения обоснованности требований ИП «В.С.В город Ижевск о признании ЗАО «Л» ... несостоятельным (банкротом), в отношении ЗАО «Л» села Завьялово введена процедура наблюдения сроком до Дата года временным управляющим должника утвержден Е.С.В. Процедура наблюдения в отношении ЗАО «Л» и полномочия временного управляющего должника определением суда от Дата года продлены до Дата года. Определением суда от Дата года Е.С.В освобожден от исполнения обязанностей временного управляющего должника, временным управляющим ЗАО «Л» ... утвержден Б.А.П

Определением Арбитражного Суда Удмуртской Республики от Дата года: завершена процедура наблюдения в отношении закрытого акционерного общества «Л»; в отношении данного общества введено внешнее управление; прекращены полномочия руководителя ЗАО «Л»; утвержден внешним управляющим ЗАО «Л» ... Л.В.В.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о необходимости отказа истцу в удовлетворении заявленных исковых требований к соответчикам. Данный вывод суда основан на следующей правовой позиции.

В соответствии со статьей 27 Федерального Закона РФ №ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Поскольку разрешение на строительство жилого дома по адресу: ... было получено до вступления в силу указанного Федерального Закона, поэтому он к правоотношениям, возникшим в отношении спорных объектов недвижимости между ЗАО «Л» и Лялиным С.М. неприменим.

Договоры подлежат толкованию согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и регулированию в соответствии с правилами Главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор долевого участия от Дата года №, заключенный между Лялиным С.М. и ЗАО «Л», квалифицируется судом, исходя из назначения помещения (жилое), полученного Лялиным С.М. как договор бытового подряда. В соответствие со ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работы, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Как указано в пункте 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора также необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Из приведенных норм права следует, что договор будет считаться незаключенным в каждом из следующих случаев:

Если между сторонами не достигнуто соглашение, то есть лицо направившее оферту, не получило акцепт оферты контрагентом (статьи 435-443 ГПК РФ);

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;

Если соглашение достигнуто, но не соблюдена требуемая законом форма;

Если в случаях, предусмотренных законом, при заключении договора не произошла передача соответствующего имущества.

Если договор, подлежащий государственной регистрации, не прошел регистрацию.

Из материалов дела видно, что договор бытового подряда между сторонами заключен. Данное обстоятельство не отрицается и истцом в тексте искового заявления.

Сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора:

1. Предмет (статьи 702 и 703 ГК РФ);

2) Начальный и конечный сроки выполнения работ (ст. 708 пункт 1);

3) работы (статьи 730, 740, 758 ГПК РФ).

Договор его сторонами заключен в требуемой письменной форме.

Передача квартиры от подрядчика к заказчику произошла. Договор сторонами в установленном законом порядке зарегистрирован.

Ш.г.Г имел полномочия на основании выданной ему доверенности руководителем ЗАО «Л» на подписание от имени общества договора бытового подряда с Лялиным С.М., и подписание акта приема-передачи к данном договору.

Незаключенность договора означает его юридическое отсутствие, что исключает исполнение договора и применение правил реституции (ст. 167 ГК РФ).

В данном же случае стороны совершили действия, которые повлекли правовые последствия, на которые эти действия были направлены, и оснований для признания договора бытового подряда незаключенным не имеется.

Кроме того, суд полагает, что признание договора незаключенным следует рассматривать в качестве последствия недействительности соответствующей сделки.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Требование о незаключенности договора не может быть отнесено к способам защиты нарушенного права. В ст. 12 ГК РФ признание сделки несостоявшейся не поименовано среди способов защиты. При этом допускается применение тех способов защиты, которые установлены законом, хотя бы и не были указаны в ст. 12 ГК РФ. В данном случае закон не устанавливает возможность признание договора бытового подряда незаключенным.

В судебном заседании установлено, что Лялин С.М. в установленном законом порядке произвел перепланировку приобретенной квартиры путем отказа от лоджии, в связи, с чем увеличилась общая площадь его квартиры. Данные о фактическом размере общей площади квартиры внесены в правоустанавливающие документы Лялина С.М. на основании данных государственного технического учета. Возможность изменения размера общей площади квартир по сравнению с проектной площадью предусмотрена и договором бытового подряда.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО «Л» к Лялину С.М. по данному делу не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ЗАО «Л» к Лялину С.М о признании договора № долевого участия в инвестировании строительства № квартирного жилого дома по адресу: ..., заключенный между ЗАО «Л» и Лялиным С.М Дата года - незаключенным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательном виде.

Председательствующий: судья Ю.Л. Христолюбов