Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гончаровой Г.И. к ИП Салий Ю.Н. о признании договора аренды и дополнительного соглашения незаключенными,

У С Т А Н О В И Л:

Истица предъявила иск к ответчику, указывая, что 22.01.2009г. между собственниками земельных участков «Арендодателями», список, паспортные данные которых и реквизиты свидетельств на право собственности на землю указаны в приложении к договору, и Крестьянским (фермерским) хозяйством Салий Ю.Н. в лице Саросек Н.П., был заключен договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей (далее договор). Согласно п.1 договора аренды от 22.01.2009г. арендодатели обязались передать арендатору в аренду земельный участок площадью 32 960 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0102000:297 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34. Договор заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 14.02.2009г., запись регистрации №. В соответствии с п.3 договора по истечении срока действия договора он может быть пролонгирован по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия в письменной форме должны уведомить друг друга о своих намерениях. 02.11.2017г. истицей были заключены договора купли-продажи земельных долей в участке сельскохозяйственного назначения. Ею были приобретены две доли спорного земельного участка в размере 473/3296 каждая, на земельном участке сельскохозяйственного назначения- для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:11:0102000:297, площадью 329600 кв.м., расположенные по адресу : Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34. Право общей долевой собственности зарегистрировано, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.11.2017г. ( записи регистрации № и №). В пункте 4.1.1 раздела 4 выписок внесена запись об установлении ограничения прав, обязанностей и обременении объекта, установлена аренда с 14.02.2009г. на 10 лет. 12.12.2018г. истицей в адрес ответчика направлено письменное уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.01.2009г., в котором она сообщила ответчику о расторжении (прекращении) договора аренды в связи с истечением срока его действия, а также предложила в добровольном порядке после уборки урожая 2019г. не производить сельскохозяйственные работы (посев сельскохозяйственных культур урожая 2020г.) на вышеуказанных земельных долях, произвести выплату арендной платы в полном объеме, подготовить земельные участки к передаче и вернуть их в том состоянии, в котором они были при передаче в аренду, по акту приема-передачи ей, как собственнику. 22.12.2018г. она получила от ответчика ответ, в котором он сообщил ей о том, что договор аренды от 22.01.2009г. заключен якобы на 49 лет сроком до 14.02.2058г. и он отказывается от добровольного расторжения договора аренды. Никаких доказательств подтверждающих его возражения, ответчиком не представлено. Считает так же необходимым в судебном порядке применить последствия недействительности ничтожного дополнительного соглашения № от 30.01.2009г. на которое ссылается в своем отказе от расторжения договора аренды ответчик, как на основания продления срока договора аренды на 49 лет. Подача 30.01.2009г. дополнительного соглашения № содержащего изменения существенных условий незарегистрированного договора аренды свидетельствует о его ничтожности. Истица просит признать расторгнутым ( прекращенным) с 14.02.2019г. договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.01.2009г. зарегистрированный в едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 14.02.2009г., в части обременения договором аренды земельных долей в размере 473/3296 каждая, на земельном участке сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:11:0102000:297, площадью 329600 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34, принадлежащих истице, погасив в едином государственном реестре недвижимости запись регистрации от 14.02.2009г. №; обязать ответчика после уборки урожая 2019г. не производить сельскохозяйственные работы (посев сельскохозяйственных культур урожая 2020г.), передать истице по акту приема- передачи в срок до 30.07.2019г. указанные спорные земельные доли; применить последствия недействительности ничтожного дополнительного соглашения № от 30.01.2009г. к договору аренды от 22.01.2009г.

Истица и ее представитель в судебном заседании исковые требования изменили, просили признать незаключенным договор аренды от 22.01.2009г.; погасить в едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 14.02.2009г.; признать незаключенным дополнительное соглашение № от 30.01.2009г. к договору аренды от 22.01.2009г.; обязать ответчика после уборки урожая 2019г. не производить сельскохозяйственные работы (посев сельскохозяйственных культур урожая 2020г.), передать истице по акту приема- передачи в срок до 30.07.2019г. указанные спорные земельные доли. Истица суду представила письменное уточнение иска, обосновывая требования, истица суду пояснила, что 22.01.2009г. между собственниками земельных участков « Арендодателями» список, паспортные данные которых и реквизиты свидетельств на право собственности на землю указаны в приложении к договору, и Крестьянским (фермерским) хозяйством Салий Ю.Н. в лице Саросек Н.П., был заключен договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей. В дело правоустанавливающих документов от 10.12.2018г. Межмуниципального отдела по Брюховецкому и Каневскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на земельный участок площадью 32960 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0102000:297 по адресу : Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34 приложены копии нотариальных доверенностей подтверждающих полномочия доверителя Алимова С.Г. действовать от имени арендодателей с указанием предела полномочий и его срока, а именно Шень М.Н. на срок 3 года до 16.06.2009г., Смоляр А.М. на срок 3 года до 16.06.2009г., Гаман С.Н. на срок 3 года до 20.06.2009г., Бобковой Н.В. на срок 3 года до 20.06.2009г., Смоляр С.Ю. на срок 3 года до 20.06.2009г., Смоляр Ю.И. на срок 3 года до 16.06.2009г. Поскольку срок доверенностей истекает соответственно 16.06.2009г. и 20.06.2009г., договор аренды от 22.01.2009г. и дополнительное соглашение №1 от 30.01.2009г. подписаны лицом не управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду, а следовательно отсутствует сторона сделки. Ни договор аренды, ни дополнительное соглашение не заключены, пользование земельными долями осуществляется на основании устной договоренности. Кроме того, подписание договора и соглашения проведено ответчиком в нарушение закона. В материалах дела отсутствуют доказательства выражения воли арендаторов, а также подтверждение полномочий уполномоченного лица на заключение договора аренды и дополнительного соглашения. В деле правоустанавливающих документов отсутствуют документы, предусмотренные ст.ст. 14,14.1 ФЗ от 24.07.2002г №101-ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяющие государственному регистратору осуществить регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала полностью, представила отзыв относительно иска в письменной форме. Обосновывая свои возражения, представитель ответчика пояснила, что договор аренды от 22.01.2009г. и дополнительное соглашение к нему от 30.01.2009г. со стороны арендодателей подписаны представителем Алимовым С.Г. на основании нотариальных доверенностей. Срок всех доверенностей, выданных аренододателями на имя Алимова С.Г. истекал: Шень М.Н., Смоляр Ю.И., Смоляр А.М. -16.06.2009г., Гаман С.Н., Смоляр С.Ю., Бобковой Н.В. - 20.06.2009г., то есть договор аренды, и соглашение к нему были оформлены в пределах срока доверенностей. Статьи 14,14.1 Закона №101-ФЗ, изменившие порядок созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности, на которые ссылается истица, как на основания наличия необходимых документов, были введены в действие Федеральным законом №435-ФЗ от 29.12.2010г. ( принятым через два года после заключения оспариваемой сделки). Сведения о сроке аренды в 10 лет в выписке от 13.11.2017г. являются технической ошибкой, исправленной 21.05.2018г. Данное обстоятельство подтверждается уведомлением государственного регистратора Каневского отдела Росреестра от 21.05.2018г. №, направлявшегося как в адрес ответчика, так и в адрес истицы.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотрения дела в его отсутствие, просил принять решение на усмотрение суда, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что иск не подлежит удовлетворению полностью.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст.ст. 421, 452 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют его условия по своему усмотрению. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

В судебном заседании установлено, что 22.01.2009г. между собственниками земельных участков «Арендодателями» Бобковой Н.В., Смоляр Ю.И., Смоляр С. Ю., Смоляр А.М., Гаман С.Н., Шень М.Н. в лице представителя по нотариальным доверенностям Алимова С.Г. и «Арендатором» КФХ ИП Салий Ю.Н. был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне «Арендодателей». По условиям договора «Арендодатели» обязались передать «Арендатору» в аренду земельный участок площадью 329600 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0102000:297 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34 принадлежащий «Арендодателям» на праве собственности. Согласно п.2 настоящего договора он заключен на срок 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в Каневском отделе ФРС по Краснодарскому краю.

Согласно выписке ЕГРН от 13.11.2017г. основанием государственной регистрации явились договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.01.2009г. и дополнительное соглашение от 30.01.2009г. №1 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.01.2009г. в котором в п.2 договора аренды от 22.01.2009г. внесены изменения: вместо слов « настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в Каневском отделе ФРС по Краснодарскому краю, читать слова « настоящий договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в Каневском отделе ФРС по Краснодарскому краю». В п.9 договора вместо слов « Арендодатели обязуются при должном выполнении условий настоящего договора «Арендатором» соблюдать все условия настоящего договора в течение 10 лет после его государственной регистрации в Каневском отделе ФРС по Краснодарскому краю» необходимо читать Арендодатели обязуются при должном выполнении условий настоящего договора Арендатором соблюдать все условия настоящего договора в течение 49 лет после его государственной регистрации в Каневском отделе ФРС по Краснодарскому краю». Сведения о сроке аренды 10 лет в выписке от 13.11.2017г. является технической ошибкой исправленной 21.05.2018г.

В соответствии с Федеральным Законом « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г. в редакции, действовавшей на момент совершения регистрационных действий, заявитель в период проведения правовой экспертизы до принятия решения о государственной регистрации права (об отказе в государственной регистрации права) вправе представить в орган, осуществляющий регистрационные действия дополнительные документы. Отказ в приеме документов представленных для государственной регистрации прав не допускается.

Согласно регистрационному делу дополнительное соглашение №1 от 30.01.2009г. представлено в орган регистрации с заявлением о представлении дополнительных документов в ранее поданный комплект документов до истечения срока на совершение регистрационных действий установленный п.3 ст. 13 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997г. и принятия регистратором соответствующего решения. Поэтому регистрация договора аренды земельного участка от 22.01.2009г. была осуществлена одновременно с дополнительным соглашением №1 от 30.01.2009г., под одной регистрационной записью.

Согласно Договору купли-продажи земельных долей в участке сельскохозяйственного назначения от 02.11.2017г. истица купила у Соболевой А.С. земельные доли в размере 473/3296 на земельном участке категории земель : земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства площадью 329600 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0102000:297, расположенные по адресу : Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34, принадлежащие продавцу, с существующим обременением в виде аренды.

Оспаривая договор аренды и дополнительное соглашение, истица ссылается на то обстоятельство, что указанные документы подписаны по доверенности от арендодателей Алимовым С.Г., срок которых истек до их подписания. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему не соответствуют требованиям установленным статьями 153,154,432 ГК РФ и не влекут для сторон последствий установленных ими в части их заключения, следовательно, ни договор, ни дополнительное соглашение не заключены.

С данными утверждениями суд не может согласиться, поскольку, как договор аренды от 22.01.2009г., так и дополнительное соглашение к нему от 30.01.2009г. подписаны уполномоченными лицами, со стороны арендатора - лично Салий Ю.Н., со стороны арендодателей - представителем Алимовым С.Г. на основании нотариальных доверенностей, дающих полномочия по управлению и распоряжению земельными долями, включая подписание от имени собственников договора аренды. В соответствии с содержанием доверенностей, которые были обозрены в судебном заседании, правообладатели земельного участка, являющегося предметом аренды, Шень М.Н., Смоляр А.М., Смоляр Ю.И., Гаман С.Н., Смоляр С.Ю., Бобкова Н.В. наделили Алимова С.Г. полномочиями по управлению и распоряжению принадлежащими им земельными долями, в том числе правами: на заключение договоров аренды, с правом выделять земельные доли для сдачи в аренду; принимать участие в общих собраниях участников долевой собственности на земельный участок и голосовать по всем вопросам повестки дня, с правом быть представителем в органах государственной регистрации и других учреждениях, организациях по вопросу регистрации права собственности и договоров аренды на земельные доли, с правом получения всех зарегистрированных прав. Алимовым С.Г. оспариваемые договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к договору были подписаны соответственно 22.01.2009г. и 30.01.2009г. При этом срок действия доверенностей, выданных правообладателями Шень М.Н., Смоляр Ю.И., Смоляр А.М. истек 16.06.2009г., правообладателей Гаман С.Н., Смоляр С.Ю., Бобковой Н.В. истек 20.06.2009г. Следовательно, договор аренды и дополнительное соглашение к нему, были подписаны Алимовым С.Г. в пределах срока действия доверенностей, то есть в пределах предоставленных ему полномочий. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Кроме того, в обоснование своих требований истица указывает, что подписание, как договора аренды, так и дополнительного соглашения проведено ответчиком в нарушение Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанным законом определено владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участник долевой собственности может выдать другому лицу доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности. В материалах дела отсутствуют доказательства выражения воли арендаторов. В деле правоустанавливающих документов на земельный участок площадью 329600 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0102000:297, расположенный по адресу : Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское в границах ЗАО « Приазовье», секция 16, контур 34, отсутствуют документы предусмотренные статьями 14,14.1 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволяющие государственному регистратору осуществлять регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения. Соответственно ни договор аренды, ни дополнительное соглашение в предусмотренном законом порядке сторонами не заключались, а пользование земельными долями осуществляется на основании устной договоренности.

С данными утверждениями суд также не может согласиться. В соответствии с Федеральным законом №101-ФЗ от 24.07.2002г. « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае если число правообладателей превышает пять, условия передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения утверждаются общим собранием участников долевой собственности на земельный участок. Однако, в период совершения оспариваемой сделки порядок созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности регулировался статьей 14 Закона №101-ФЗ в редакции от 30.12.2008г., в соответствии с которой не требовалась обязательная публикация сообщения о проведении общего собрания в средствах массовой информации, общее собрание проводилось инициаторами земельного участка самостоятельно, с составлением протокола, фиксирующего принятые решения.

Общие собрания участников долевой собственности на спорный земельный участок были проведены 22.01.2009г. и 30.01.2009г., оформлены протоколами №1 и №2, в которых были утверждены условия договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему. Указанные протоколы предоставлялись в орган регистрации. Интересы всех участников долевой собственности на обоих собраниях представлял Алимов С.Г., действующий на основании вышеуказанных нотариальных доверенностей.

Поскольку предусмотренная законом процедура передачи ответчику в аренду спорного земельного участка полностью соблюдена, договор аренды и дополнительное соглашение к нему без каких либо препятствий прошли правовую экспертизу регистратора Каневского отдела Росреестра и были зарегистрированы. Статьи 14,14.1 Закона №101-ФЗ, изменившие порядок созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности, на которые ссылается истица, как на основания наличия необходимых документов, были введены в действие Федеральным законом №435-ФЗ от 29.12.2010г. ( принятым через два года после заключения оспариваемой сделки).

Поскольку суд не признает подлежащими удовлетворению требования истицы о признании незаключенными договора аренды и дополнительного соглашения, соответственно требования истицы о погашении регистрационной записи, обязании передачи истице земельных долей и требования о передаче по акту приема-передачи земельных долей, также не подлежат удовлетворению. Оборот земельных долей в составе земельного участка ограничен ст.ст.129,130 ГК РФ, ст.ст. 11.1,11.5 ЗК РФ, ч.1 ст.12 Закона №101-ФЗ, передать в натуре земельную долю до ее выдела в счет земельной доли не представляется возможным в виду отсутствия индивидуализирующих признаков, границ и иных характеристик, присущих земельному участку как объекту недвижимого имущества.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации. Следовательно, приобретая земельные доли в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения обремененного договором аренды, истица приобрела права и обязанности по договору в том объеме, в каком они существовали на день приобретения ею право собственности на земельные доли в составе указанного земельного участка, то есть на 13.11.2017г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Гончаровой Г.И. к ИП Салий Ю.Н. о признании договора аренды и дополнительного соглашения незаключенными отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий