Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истцов Барабановой И.Б., Аверьяновой Е.Ю., представителя ответчика Левандовского Д.П., представителя третьего лица Расковой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Безбородовой М.В., Фролова Н.Н. к Савельевой М.В., действующей от своего имени и от имени С.Д.А., о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с вышеуказанным иском к ответчику. Просили суд вынести решение о государственной регистрации заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры 68 дома 98А по улице Кузнецова города Иванова и о переходе права собственности на указанную квартиру.

Иск мотивирован уклонением ответчика, выступавшей продавцом долей в приобретаемой истцами квартире, от государственной регистрации договора купли-продажи (л.л.д. 4-7).

В судебном заседании представителями истцов уточнено требование в части исключения указания на переход права собственности на квартиру. С учетом уточнения представители истцов поддержали требование о государственной регистрации договора, а также изложенные в иске доводы. Представителем Барабановой И.Б. пояснено, что со стороны ответчика имеет место уклонение от государственной регистрации исполненного истцами договора купли-продажи. С её стороны не предпринято попыток оспорить отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на продажу квартиры в то время, как на полученные от покупателей деньги ими приобретено другое пригодное для проживания жилье. Договор сторонами исполнен, требование органа опеки и попечительства о перечислении значительной денежной суммы на счет несовершеннолетнего ребенка в силу его неисполнимости со стороны ответчика не должно препятствовать надлежащему оформлению перехода права собственности на квартиру.

Представитель ответчика иск признал, о чем представил письменное заявление и просил суд принять признание иска. Пояснил, что договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен. Препятствием к государственной регистрации договора является то, что орган опеки и попечительства разрешил совершение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего сына ответчика при условии перечисления значительной суммы денег на его счет. Однако, ответчик не в состоянии это сделать, так как вырученные от продажи квартиры денежные средства использованы для приобретения для семьи другого жилья и для его улучшения. В настоящее время многодетная семья Савельевых проживает в пригодном для проживания детей жилом помещении в сельской местности. Условия проживания семьи позволяют обеспечить детям нормальное развитие, что было осложнено в городских условиях. Основания сомневаться в том, что Савельевы, совершив сделку по отчуждению квартиры и переехав на постоянное проживание в другой населенный пункт, нарушили права и законные интересы детей, отсутствуют.

Представитель третьего лица – органа опеки и попечительства возражала относительно удовлетворения иска. Вопрос о принятии судом признания иска отнесла на усмотрение суда. Пояснила, что из представленных правоустанавливающих документов следует принадлежность несовершеннолетнему С.Д.А. в настоящее время долей в праве собственности на два жилые помещения, что явилось основанием для постановки перед его матерью условия о перечислении денежной компенсации стоимости указанного имущества в размере 770 000 рублей на счет ребенка.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.п. 1, 3 ст. 165 ГПК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

На основании п. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

В соответствии с абз. 4 п. 3 определения Конституционного суда РФ от 6 марта 2003 года № 119-О, из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.

В соответствии с п. 1 ст. 55 СК РФ, ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка.

В соответствии с п. 2 ст. 54 СК РФ, каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам.

Ребенок имеет права на воспитание своими родителями, обеспечение его интересов, всестороннее развитие, уважение его человеческого достоинства.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 1 СК РФ, семейное законодательство исходит из необходимости укрепления семьи, построения семейных отношений на чувствах взаимной любви и уважения, взаимопомощи и ответственности перед семьей всех ее членов, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечения беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав, возможности судебной защиты этих прав.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

2. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 173 ГПК РФ, заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с абз. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

На основании материалов дела, объяснений лиц, участвующих в деле, судом установлено, что 4 июля 2011 между Савельевой М. В., действующей от своего имени и от имени С.Д.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с одной стороны и Безбородовой М. В., Фроловым Н. Н. с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 68 дома 98А по улице Кузнецова города Иванова (л.д. 11).

Согласно выписки из ЕГРП от 15 декабря 2011 года доля в размере 7/10 в праве собственности на квартиру принадлежит С.Д.А., доля в размере 3/10 доли в праве собственности - Савельевой М. В. (л.д. 15). Из кадастрового паспорта квартиры следует, что она представляет собой жилое помещение общей площадью 43, 9 кв.м, расположенное на 5 этаже многоэтажного жилого дома (л.д. 24). Судом бесспорно установлено, что указанная двухкомнатная квартира являлась единственным пригодным для проживания жилым помещением для семьи Савельевых, состоящих их двух взрослых членов семьи – Савельевой М.В., С.А.В. и четырех несовершеннолетних детей – "Д", "А" "Б", "Н". На момент совершения сделки собственники квартиры имели значительный размер задолженности по её оплате и по оплате коммунальных услуг.

Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры была определена в размере 1 100 000 рублей (л.д. 12).

2 августа 2011 года между сторонами был подписан договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 23). Согласно расписки Савельевой М. В. от 2 августа 2011 года Савельева М. В. получила 1 100 000 рублей в счет оплаты договорной цены квартиры (л.д. 14).

Согласно условиям основного договора купли-продажи квартиры от 2 августа 2011 года Савельева М. В., действуя от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына С.Д.А., произвела отчуждение принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру, покупатели приобрели квартиру в долевую собственность с определением равными принадлежащих им долей (по ?) (л.д. 23). На основании объяснений лиц, участвующих в деле, судом бесспорно установлено, что часть денежных средств, вырученных от продажи квартиры была направлена на погашение имеющейся задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, а также благоустройства другой приобретаемой семьей Савельевых квартиры с селе Рождествено Приволжского района. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

2 августа 2011 года стороны обратились в Управление Росреестра по Ивановской области для регистрации договора купли - продажи. Уведомлением государственного регистратора от 6 октября 2011 года истцам было предложено представить согласие органа опеки и попечительство на отчуждение принадлежащей несовершеннолетнему С.Д.А. доли в праве собственности на квартиру (л.д. 18-19). 16 декабря 2011 года государственным регистратором был вынесен отказ в регистрации указанной сделки (л.д. 20-21).

28 августа 2011 года Савельева М. В. и ее супруг С.А.В. – отец несовершеннолетнего С.Д.А. обратились в ТУ СЗН по городу Иванову обратились с заявлениями о получении разрешения на продажу квартиры 68 дома 98А по улице Кузнецова города Иванова в связи с покупкой дома 6 по улице Спортивной села Рождествено Приволжского района (л.д. 82,83). В подтверждение указанного обстоятельства ими представлен предварительный договор купли-продажи жилого дома от 28 июля 2011 года, заключенный между Б.И.М, и Савельевой М. В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего С.Д.А. (л.д. 85).

8 августа 2011 года Савельевой М.В., действующей от своего имени и имени несовершеннолетнего С.Д.А. заключен договор купли-продажи квартиры дома 6 по улице Спортивной села Рождествено Приволжского района с использованием материнского (семейного) капитала (л.д. 68), на основании которого ей принадлежит доля в праве общей долевой собственности на дом в размере 3/10, её сыну С.Д.А. – в размере 7/10 (л.л.д. 68-71). Согласно технического паспорта, приобретенное соответственно долям помещение представляет собой трехкомнатную квартиру в многоквартирном доме, общей площадью 77, 2 кв.м. Согласно данных инвентаризации от 28 сентября 2011 года, за счет отопления холодной пристройки общая полезная площадь увеличена на 12 кв. м (л.л.д. 75-80). Кроме права собственности на квартиру к приобретателям по договору купли-продажи перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 68 кв. м, выделенным для ведения личного подсобного хозяйства (л.л.д. 68, 72).

Согласно акта обследования жилищно-бытовых условий от 25 июля 2011 года, составленного специалистами органа опеки и попечительства, проживание несовершеннолетних в доме 6 по улице Спортивной села Рождествено Приволжского района невозможно. Из сообщения начальника Департамента СЗН Ивановской области следует, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение указанной сделки нецелесообразно (л.д. 86). Распоряжением от 1 сентября 2011 года ТУ СЗН было отказано в разрешении на продажу квартиры с долей собственности несовершеннолетнего "Д" (л.д. 87).

15 ноября 2011 года повторно был составлен акт обследования жилищно-бытовых условий специалистами органами опеки попечительства, из которого следует, что в доме 6 по улице Спортивной села Рождествено Приволжского района все условия для проживания несовершеннолетних детей (л.д. 88).

Из сообщения начальника отдела опеки и попечительства ТУ СЗН по городу Иванову К.Т.Н. следует, что выдача разрешения на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего возможна при условии перечисления денежных средств в размере 770 000 рублей на лицевой счет С.Д.А.

Оценивая установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства продажи ответчиком Савельевой М.В. квартиры и использования вырученных от её продажи денежных средств на приобретение другого жилого помещения и создания пригодных для проживания семьи из 6-ти человек условий, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в её добросовестности при совершении сделки по отчуждению принадлежащей её сыну доли в праве собственности на квартиру. Суду не приведено доводов и доказательств в их подтверждение, свидетельствующих о недобросовестном исполнении Савельевой М.В., её супругом С.А.В. родительских обязанностей в отношении их несоверщеннолетних детей "Д", Артема, Дианы, Надежды. Исходя из презумпции добросовестности родителей, о необходимости руководства которой правоприменителями указывает Конституционный суд РФ, суд находит, что совершением сделок по отчуждению квартиры, принадлежащей ей и её несовершеннолетнему сыну и являвшейся единственным пригодным для проживания многодетной семьи жилым помещением, и по приобретению квартиры, пригодной для проживания детей в долевую собственность с принадлежностью долей не только одному несовершеннолетнему сыну, но и с намерением выделения долей другим детям, ответчик обеспечила удовлетворение их потребностей в жилье. При этом, в результате отчуждения двухкомнатной квартиры 68 дома 98А по улице Кузнецова города Иванова и приобретения трехкомнатной квартиры в жилом доме 6 по улице Спортивной села Рождествено Приволжского района, ответчиком созданы условия для реализации прав несовершеннолетнего сына С.Д.А. жить и воспитываться в семье, общения с родителями и другими родственниками. На основании изложенного, учитывая объяснения представителя органа опеки и попечительства об обстоятельствах, на основании которых принималось решение об установлении в качестве условия выдачи согласия Савельевым на совершение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего сына, суд находит необоснованным требование органа опеки и попечительства, возлагающего на родителей несовершеннолетнего С.Д.А. имущественную обязанность перечислить на его расчетный счет денежные средства в размере 770 000 рублей.

На основании изложенного, суд принимает признание ответчиком иска, находя его соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы других лиц.

Руководствуясь ст.ст. 173, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры 68 дома 98А по улице Кузнецова города Иванова, заключенного 2 августа 2011 года Савельевой М.В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего С.Д.А. и Безбородовой М.В., Фроловым Н.Н..

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Фрунзенский суд города Иванова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись