Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11, Чистовой ФИО12 к ООО «Афина» о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в Щелковский городской суд с иском к ответчику о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП. В обоснование иска указав, что они являются собственниками жилых помещений – квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Строительство указанного дома осуществлялось в рамках инвестиционного контракта № 54 от 31.12.2002г., заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Щелковского района и Обществом с ограниченной ответственностью «Афина», являвшимся инвестором строительства. Согласно п.3.2 указанного инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации и Инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который составляется отдельно по каждому объекту. В отношении объектов жилого (смешанного) назначения акт о результатах реализации инвестиционного контракта стороны составляют на основании протокола предварительного распределения жилой (нежилой) площади данного объекта без изменения количества, расположения и набора квартир (нежилых помещений), закрепленных за сторонами. Согласно проектной документации на дом во 2 секции дома на 1 этаже расположено нежилое помещение общедомовой сигнализации (далее по тексту ОДС), состоящее из тамбура, рабочей комнаты и санузла, общей площадью 20,2 кв.м. В указанном помещении установлены автоматизированная система диспетчеризации лифтов и автоматическая установка пожарной сигнализации, а также иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. Согласно акта приема-передачи объекта в эксплуатацию с подтверждением готовности объекта под заселение («ключевая справка») от 15.09.2009г. п.1.6 ключи от помещения ОДС переданы управляющей компании ТСЖ «Новая Слобода».

С момента сдачи дома в эксплуатацию указанное помещение используется ТСЖ «Новая слобода» для обслуживания дома, в нем помимо вышеуказанного оборудования расположена касса ТСЖ «Новая слобода» и рабочие места сотрудников ТСЖ «Новая слобода». В феврале 2013г. управляющая компания ТСЖ «Новая Слобода» получила письмо от ООО «Афина» с предложением купить указанное нежилое помещение у ООО «Афина». Из этого письма стало известно, что помещение ОДС оформлено в собственность ООО «Афина»., также из обращений в Администрацию Щелковского муниципального района и прокуратуру г.Щелково стало известно, что право собственности ООО «Афина» на помещение ОДС оформлено на основании протокола №8 от 22.09.2009г. окончательного распределения общей площади нежилых помещений. Права истцов, как собственников жилых помещений в указанном жилом доме нарушаются, поскольку, исходя из смысла закона, нежилые помещения, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры и в которых расположено общедомовое оборудование, должны следовать судьбе жилых помещений в многоквартирном доме, что невозможно при наличии зарегистрированного права собственности на нежилые помещения у ответчика. Отчуждение указанного нежилого помещения третьим лицам приведет к невозможности нормальной эксплуатации многоквартирного дома. Спорный объект недвижимости является частью общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и не может использоваться самостоятельно, согласно проектной документации имеет вспомогательное значение, а именно, является помещением общедомовой сигнализации, в котором расположены пункт диспетчеризации лифтов и пожарная сигнализация, включающим в свой состав тамбур, рабочую комнату, санузел, это помещение никогда не выбывало из владения собственников помещений многоквартирного дома и до настоящего времени используется по своему назначению. На основании изложенного, истцы просят суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м на 1 этаже в <адрес> в <адрес>, прекратить право собственности ООО «Афина» на указанное нежилое помещение, исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности ООО «Афина» на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании истцы поддержали заявленные исковые требования, дополнительно пояснили, что с момента сдачи дома в эксплуатацию ключи от спорного помещения были переданы управляющей организации ТСЖ «Новая Слобода», в спорном помещении постоянно находятся работники ТСЖ, обслуживающие дом, и расположенное в помещении оборудование диспетчеризации лифтов и пожарной сигнализации, в нем же собственники жилых помещений дома получали ключи от квартир, переданные застройщиком в ТСЖ, карты оплаты электроэнергии, заключали договоры на обслуживание своих квартир с ТСЖ, оплачивают квартплату и коммунальные услуги. За счет собственников помещений многоквартирного дома в помещении была установлена входная металлическая дверь, проведен ремонт, оплачивается содержание данного помещения как общедомовые расходы. ТСЖ «Новая слобода» заключены договоры с организациями, обслуживающими общедомовое оборудование, расположенное в спорном помещении. Ответчик -ООО «Афина» никогда не извещало ТСЖ «Новая слобода» о том, что данное помещение оформлено им в собственность, не несло расходов по его содержанию как собственник. Более того, при заключении 16.01.2010г. договора с ТСЖ «Новая Слобода» на обслуживание находившихся в собственности, ООО «Афина» на момент заключения договора квартир, не включило в перечень обслуживаемых объектов спорное помещение. О том, что спорное помещение является собственностью ООО «Афина», жители дома и ТСЖ «Новая Слобода» узнали из письма ООО «Афина» от 19.02.2013г., адресованного ТСЖ «Новая Слобода», в котором последнему предложено купить у ООО «Афина» нежилое помещение за сумму в размере 740000 рублей. В случае продажи помещения существует реальная угроза безопасности эксплуатации всего дома и уничтожения оборудования, обслуживающего жилой многоквартирный дом. Просят суд иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 ФИО13., действующая на основании доверенности (копия в деле), исковые требования не признала, поддержала письменные возражения, представленные в материалах дела. Дополнительно пояснила суду, что спорное нежилое помещение является собственностью ответчика на основании свидетельства о государственной регистрации собственности от 26.01.2010г., указанное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и является помещением, обособленным от остальных помещений жилого дома без каких-либо ограничений и обременений. Оно имеет отдельный вход со стороны улицы, располагается на 1 этаже дома, состоит из тамбура, помещения и санузла. На спорное помещение Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» 01.12.2009г. оформлен кадастровый паспорт помещения, имеется также технический паспорт помещения. В плане помещения, являющемся составной частью технического паспорта помещения, отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Каких-либо данных, в том числе о техническом назначении помещения, а также о том, что данное помещение отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, вышеприведенные документы не содержат. Поэтому спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, с момента регистрации права собственности ответчика на спорное помещение прошло более 3 лет, в связи с чем просит суд применить к исковым требованиям истцов срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска.

В судебное заседание третье лицо, Администрация Щелковского муниципального района Московской области представителя не направило, о дате и времени судебного заседания извещено надлежащим образом.

Выслушав объяснения истцов и представителя ответчика, показания свидетелей, допрошенных в ходе судебного заседания, изучив материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В ходе судебного заседания установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений – квартир № (ФИО3 ФИО14.) и № (ФИО1 ФИО15.) в <адрес> в <адрес>, право собственности зарегистрировано в органах государственной регистрации, о чем выданы свидетельства (л.д.11-12).

ООО «Афина» является собственником нежилого помещения общей площадью 20,2 кв.м (условный № на 1 этаже указанного дома, право собственности зарегистрировано в органах государственной регистрации, о чем выдано свидетельство (л.д.13-14).

Жилой <адрес> в <адрес> построен в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории <адрес>, заключенного 23.12.2002г. между Министерством строительного комплекса <адрес> и ООО «Афина».

Согласно п.3.2 указанного инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственности Администрации и инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который составляется отдельно по каждому объекту. В отношении объектов жилого (смешанного) назначения акт о результатах реализации инвестиционного контракта стороны составляют на основании протокола предварительного распределения жилой (нежилой) площади данного объекта.

Согласно п.3.3 указанного инвестиционного контракта раздел недвижимого имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного контракта согласно условиям контракта (л.д.19).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2009г., выданному Администрацией Щелковского муниципального района инвестору ООО «Афина», встроенно-пристроенные помещения (нежилые помещения – офисы 1-го этажа) в доме отсутствуют (л.д.66).

Согласно акту приема-передачи объекта в эксплуатацию с подтверждением готовности объекта под заселение («ключевая справка») от 15.09.2009г., согласованному ООО «Афина», заказчик МП ЩМР «Инвестиции и строительство» и генподрядчик ЗАО «Фрязинострой» с одной стороны сдали, а управляющая компания ТСЖ «Новая Слобода» приняла под заселение дом. В соответствии с п.1.6 указанного акта ключи от помещения ОДС (общедомовой сигнализации) переданы управляющей компании ТСЖ «Новая Слобода». В соответствии с п.3 указанного акта ТСЖ «Новая Слобода» с момента подписания настоящего акта самостоятельно несет ответственность за эксплуатацию, оплату коммунальных платежей, сохранность объекта, включая сохранность помещения ОДС (л.д.42).

Согласно акту о результатах частичной реализации инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилого назначения от 22.09.2009г. п.2-3 и п.7 общая площадь нежилых помещений (ОДС) 20,2 кв.м, из них инвестору 100% - 20,2 кв.м (л.д.44).

Согласно протоколу №8 окончательного распределения общей площади нежилых помещений под размещение ОДС в указанном доме п. 1.1 инвестору передается 100% общей площади под размещение ОДС, что составляет 20,2 кв.м и состоит из тамбура ОДС площадью 2,2 кв.м, помещения ОДС площадью 16,1 кв.м и санузла ОДС площадью 1,9 кв.м (л.д.68). При этом протокола предварительного распределения общей площади нежилых помещений суду не представлено.

Таким образом, уже после передачи дома под заселение управляющей компании ТСЖ «Новая слобода» и передачи ей же ключей от спорного помещения ОДС (общедомовой сигнализации) указанное помещение было распределено ответчику, которым впоследствии было зарегистрировано на него право собственности.

При этом согласно всем представленным в материалах дела вышеуказанным документам, а также выкопировке из проекта (л.д.29-30), спорное помещение числится как помещение ОДС (общедомовой сигнализации).

Протоколом №2 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном доме от 14.11.2009г. (л.д.90-92) спорное нежилое помещение площадью 20,2 кв.м предоставлено в пользование ТСЖ «Новая Слобода» для текущей деятельности. Этим же протоколом принято решение о сборе денежных средств, в размере 500 руб. с каждой квартиры для компенсации расходов на установку металлических дверей, в том числе и в спорном помещении.

Наличие в спорном помещении систем автоматической установки пожарной сигнализации (АУПС) и автоматизированной системы диспетчеризации лифтов (АСДЛ) подтверждается актом индивидуального испытания оборудования системы АУПС от 19.09.2009г. (л.д.33-34), актом об окончании пуско-наладочных работ АУПС от 11.09.2009г.(л.д.35), актом об окончании монтажных работ АУПС от 15.05.2009г. (л.д.36), актом об окончании пуско-наладочных работ АСДЛ от 11.06.2009г. (л.д.37), актом об окончании монтажных работ АСДЛ от 01.06.2009г. (л.д.38), копией схемы функциональной автоматизации (л.д.39), копией справки о приемке в эксплуатацию системы диспетчеризации лифтов от 19.06.2009г. (л.д.40), копией договора № 63/10 от 25.02.2010г. на оказание услуг по техническому обслуживанию оборудования АУПС (л.д.76-82), актом осмотра помещения от 18.06.2013г. (л.д.100-103), копией журнала регистрации работ по техническому обслуживанию оборудования АУПС, представленным в материалах дела, а также заключением эксперта, представленным ответчиков, согласно которому: «на двух стенах нежилого помещения установлено оборудование пожарной сигнализации и автоматика лифтов многоквартирного жилого дома».

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО4 ФИО16., ФИО5 ФИО17 Попов ФИО19., ФИО6 ФИО20 пояснили суду, что с момента сдачи дома в эксплуатацию помещение используется ТСЖ «Новая слобода», в нем находится оборудование по пожарной сигнализации и диспетчеризации лифтов, в нем постоянно находятся сотрудники ТСЖ, бремя расходов по содержанию помещения несет ТСЖ, о том, что помещение принадлежит ООО «Афина», никто не знал, сотрудников ООО «Афина» никогда в помещении не видели.

Таким образом, судом установлено, что согласно проектным документам и документам о принятии дома в эксплуатацию спорное нежилое помещение значится как помещение ОДС (общедомовой сигнализации), в нем согласно проекту установлено оборудование автоматической установки пожарной сигнализации и автоматизированной системы диспетчеризации лифтов, обслуживающее более одного помещения в доме, в связи с чем, указанное нежилое помещение относится к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Спорным нежилым помещением собственники помещений в многоквартирном доме пользуются с момента сдачи дома в эксплуатацию и до настоящего времени, оно никогда не выбывало из их владения, они несут бремя расходов на его содержание, ответчик расходы по содержанию помещения никогда не нес, о том, что право собственности на него оформлено за ответчиком, ответчик собственникам помещений или ТСЖ не сообщал. Указанные факты подтвердил в судебном заседании представитель ответчика.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ч. 2 ст. 150 ГПК РФ непредставление истцом доказательств и возражений в установленный судьей срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчиком в судебном заседании заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истцов.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Так как истцами заявлены исковые требования об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения, срок исковой давности к данным правоотношениям применен быть не может.

На основании изложенного, исковые требования законны, обоснованны, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 ФИО21, Чистовой ФИО22 к ООО «Афина» о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, прекращении права собственности, исключении записи из ЕГРП - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м на 1 этаже в <адрес> в <адрес> (условный номер №).

Прекратить право собственности ООО «Афина» на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м на 1 этаже в <адрес> в <адрес> (условный номер 50-50-14/081/2009-436).

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 26 января 2010г. о регистрации права собственности ООО «Афина» на нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м на 1 этаже в <адрес> в <адрес> (условный номер 50-50-14/081/2009-436).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Адаманова Э.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 20 ноября 2013 года

Судья Адаманова Э.В.