Гражданский кодекс часть 1

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего, судьи - Блиевой Р.С., при секретаре – Шибзуховой А.М., представителя ответчика - ФИО1, ФИО30 - ФИО2 ФИО5, действующей по доверенности от 18.07.2019г. № <адрес>4, удостовереннойнотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО9, реестровый №-н/07-2019-2-2046, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Республиканское ипотечное агентство» к ФИО1 ФИО18, в котором оно просит признать договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г. между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское Ипотечное Агентство», в лице ФИО6 ФИО19 и ФИО1 ФИО20 незаключенным.

Аннулировать запись о регистрации в ЕГРН договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г., дата регистрации 28.09.2017г. №, в отношении <адрес> расположенной в <адрес>, этаж №, 148 кв. м., участник долевого строительства ФИО1 ФИО21, -

У С Т А Н О В И Л:

АО «Республиканское ипотечное агентство» обратилось с иском к ФИО1 ФИО22Ю. с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя тем, что АО «Республиканское ипотечное агентство» далее по тексту «Застройщик», является в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> в <адрес>.

В начале сентября 2018 года, для сверки реально существующих договоров долевого участия состоящих в договорных отношениях с «Застройщиком» и прошедшими государственную регистрацию, в долевом строительстве вышеуказанного многоэтажного жилого дома по адресу <адрес> в <адрес>, генеральный директор АО «Республиканское ипотечное агентство», далее по тексту - «Застройщик», обратился в Управление Федеральной Службы Росреестра по КБР для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, далее по тексту «Выписка». Получив ДД.ММ.ГГГГ «Выписку», установлено, что на листе № п. 5.3 содержит информацию, Договор о долевом строительстве от 20.03.2017г., дата государственной регистрации 28.09.2017г., номер государственной регистрации 07:09:0104017:134-07/001/2017-38, <адрес>, этаж №, 148 кв. м., участником долевого строительства по вышеуказанным данным указан ФИО1 ФИО31. Указанные в «Выписке» данные ни как не согласуются с фактическими обстоятельствами дела.

ФИО1 ФИО23, не является участником долевого строительства вышеуказанного жилья, и не состоит в каких либо договорных отношениях с «Застройщиком», договор долевого участия в строительстве жилья с ним не заключался.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Правом заключения вышеупомянутого договора участия в долевом строительстве, далее правом подписи обладает только руководитель «Застройщика», ФИО6 ФИО33. В данном случае на договоре отсутствует его подпись, а именно подпись, отображенная в договоре с ФИО1 ФИО24., сделана не ФИО6 ФИО32 то есть, сделана другим лицом, что говорит о том, что такой договор не заключался «Застройщиком», следовательно, не порождает никаких прав, указанные денежные средства в кассу Застройщика, не вносились, указанная в квитанциях к приходным кассовым ордерам как главный бухгалтер и кассир, ФИО10, в Государственном предприятии Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство», в дальнейшем преобразованное в АО «Республиканское ипотечное агентство» не работала и не работает, в связи с чем, является основанием для признания данного договора не заключенным, и аннулирования записи, внесенной в Единый государственный реестр, Такие действия, по сути, не соответствует теории правоотношений и сделки. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом между субъектами сделки возникают определённые правоотношения, основанные на нормах права. Необходимыми элементами структуры правоотношения являются: субъекты, объект, субъективные права и корреспондирующие им юридические обязанности, что в нашем случае практически отсутствуют.

По данным выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГг., следует, что некоторая часть, внесенной записи в ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве по адресу <адрес>, не соответствуют Федеральному закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону от 13.07 2015г. № «О государственной регистрации недвижимости», т.к. имеют противоречия, а именно, объект долевого строительства, <адрес>, имеет двойную регистрацию договоров долевого строительства, что является грубейшим и недопустимым нарушением порядка регистрации договоров долевого участия.

В соответствии с ч.1 п.3,7 ст.26 Федерального закона от 13.07 2015г. № «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Далее, на основании ч.2 ст.26 Федерального закона от 13.07 2015г. № «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей.

Несоответствие данных обстоятельств с вышеуказанными нормами закона, могло произойти, по их мнению, только по вине регистрирующего органа, который в свою очередь обязан был приостановить государственную регистрацию до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

Истец - АО «Республиканское Ипотечное Агентство» - надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания, не обеспечило явку в суд своего представителя, о причинах неявки суду не сообщили.

Су по правилам п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик - ФИО1 ФИО25., надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, обратился в суд с заявлением о рассмотрении исковых требований к нему без его участия.

Суд по правилам п. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика – ФИО2 ФИО26., просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо - Управление Росреестра по КБР, надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания, обратилось в суд с заявлением о рассмотрении настоящего дела в отсутствие их представителя.

Суд пор правилам п. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закреплено правило, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст.27 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите прав потребителей", исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных ФИО7 работ (оказания отдельных ФИО7 услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Судом установлено, что в начале сентября 2018 года, для сверки реально существующих договоров долевого участия состоящих в договорных отношениях с «Застройщиком» и прошедшими государственную регистрацию, в долевом строительстве вышеуказанного многоэтажного жилого дома по адресу <адрес> в <адрес>, генеральный директор АО «Республиканское ипотечное агентство», далее по тексту- «Застройщик», обратился в Управление Федеральной службы Росреестра по КБР для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, далее по тексту «Выписка». Получив ДД.ММ.ГГГГ «Выписку», установлено, что на листе № п. 5.3 содержит информацию, Договор о долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 07:09:0104017:134-07/001/2017-38, <адрес>, этаж №, 148 кв. м., участником долевого строительства по вышеуказанным данным указан ФИО3.

Для определения учинена ли подпись от имени исполняющего обязанности директора Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» ФИО4, действующего на основании Устава, определением Нальчикского городского суда от 29.11.2019г. была назначена почерковедческая экспертиза.

По результатам экспертного заключения от 27.03.2020г. №, составленного экспертом ФИО12, подписи на договоре о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г. принадлежат не ФИО4, а другому лицу.

При этом, правом заключения вышеупомянутого договора участия в долевом строительстве, т.е. правом подписи обладает не только руководитель «Застройщика», ФИО4, как он утверждает, но и ФИО13, являющийся его заместителем и который по доверенности от 08.12.2015г. <адрес>1 наделен правом заключать договоры от имени организации, и по доверенности от 30.01.2017г. <адрес>2 наделен полномочиями действовать от имени предприятия, в том числе, представлять в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике документы для регистрации, и который в рамках этих полномочий представил вместе с ФИО1 ФИО34. заявление в Управление Росреестра по КБР для совершения регистрационных действий по договору долевого участия от 20.03.2017г. При этом для осуществления регистрационных действий необходимо оплатить государственную пошлину, которая не может быть оплачена без ведома руководителя АО «Республиканское ипотечное агентство» и поскольку в пакете документов, поданных в Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике для регистрации Договора долевого участия от 20.03.2017г. имеется платежное поручение по оплате госпошлины, подписанное самим генеральным директором ФИО14, что является самостоятельным свидетельством об одобрении им как руководителем АО «Республиканское ипотечное агентство», сделки – Договора от 20.03.2017г. с ФИО3 о долевом участии в строительстве жилья. При этих обстоятельствах, к доводам ФИО4 о том, что он не был в курсе заключения данного договора с ФИО3 и узнал об этом только в сентябре 2018г., суд относится критически.

Согласно требованиям статьи 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п.1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 123 Постановления от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента, иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности) заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой, просьба об отсрочке или рассрочке исполнения, акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Разным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац. 2 п.1 ст. 182 ГК РФ).

Действия по подписанию договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г., передача денежных средств в 2 этапа, получение квитанций происходили в офисе истца по <адрес> Республики «Республиканское ипотечное агентство».

Готовый текст договора, с подписью и печатью истца представлен ФИО3 в офисе истца, после подписания им договора со своей стороны, он внес первую часть обусловленной суммы 3000000 рублей главному бухгалтеру, которая в этом же кабинете сидела за рабочим столом и, которая, получив денежные средства, выдала квитанцию к приходному ордеру на указанную сумму. Через 2 недели ФИО3, также, принес в офис истца 1 440000 рублей и передал, также, главному бухгалтеру, которая выдала ему вторую квитанцию.

Лишь после оплаты по договору в августе всей суммы, в сентябре были сданы документы в Управление Росреестра на государственную регистрацию договора и от имени истца по нотариально удостоверенной доверенности с широким кругом полномочий, предоставленных генеральным директором ФИО4, заявление подавал вместе с ФИО3 заместитель генерального директора Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» ФИО13

В рассматриваемом случае, хотя на договоре отсутствует подпись ФИО4, но договор заверен печатью Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» подлинность которой никем не оспаривалась.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом, между субъектами сделки возникают определённые правоотношения, основанные на нормах права. Необходимыми элементами структуры правоотношения являются: субъекты, объект, субъективные права и корреспондирующие им юридические обязанности.

В соответствии с ч.ч. 1 и 3 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В связи с нарушением Застройщиком срока сдачи жилого дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и месячного срока передачи квартиры участнику долевого строительства, т.е., в срок до 01.02.2018г., полностью и своевременно выполнивший обязательства по договору по уплате денежных средств в размере 4 440 000 рублей до государственной регистрации вышеуказанного Договора, а это подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГг. и № от ДД.ММ.ГГГГг. за подписью главного бухгалтера и печатью Застройщика, ФИО3 обратился в суд с иском о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья и взыскании уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов.

Решением Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО3 удовлетворены, Договор о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с АО «РИА» и который в рассматриваемом иске просят признать незаключенным, признан решением Нальчикского городского суда расторгнутым, с взысканием с последнего денежных средств в счет возмещения уплаченных ФИО3 по договору - 4 440 000 рублей, 669 088 рублей - в виде процентов за пользование денежными средствами, штрафа - в размере 2 554 544 рубля, 50 000 рублей - в счет компенсации морального вреда.

Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГг.

При этом к доводам стороны истца о том, что деньги в кассу предприятия: не поступали и указанное в квитанциях к приходным кассовым ордерам как главный бухгалтер и кассир, ФИО10, в Государственном предприятии Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство, в дальнейшем преобразованное в АО «Республиканское ипотечное агентство», никогда не работала и не работает, суд относится критически, т.к. оплата по договору от 20.03.2017г., передавалась принимающему деньги лицу в офисе по юридическому адресу Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» чьим правопреемником является АО «Республиканское ипотечное агентство», поэтому у ФИО3, находившемуся в офисе государственного предприятия, подписавшему договор о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, оплачивавшему деньги в его кассу и получившему, соответствующие квитанции об их оплате, подписанные принимавшим лицом и заверенные печатью не было никаких оснований сомневаться в том, что у лица, получившего от него денежные средства, и выдавшего ему квитанции об оплате им этих денежных средствах, нет на то полномочий.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора от 20.03.2017г. между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство», в лице ФИО6 ФИО35 и ФИО1 ФИО36 о долевом участии в строительстве жилья незаключенным не имеется: договор подписан, скреплен печатью государственного предприятия, подлинность которой не оспаривается, заявлений о том, что печать теряли или её воровали стороной истца не делалось, государственная регистрация Договора от 20.03.2017г. о долевом участии в строительстве жилья, с которым закон связывает момент его заключения, осуществлена по заявлению Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» в лице его представителя ФИО13, наделенного полномочиями на то нотариально заверенной доверенностью, которая не была отменена.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «Республиканское ипотечное агентство» оставить без удовлетворения.

Отказать в признании договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г. между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство», в лице ФИО6 ФИО27 и ФИО1 ФИО28 незаключенным.

Отказать в аннулировании записи о регистрации в ЕГРН договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г., дата регистрации 28.09.2017г.№, в отношении <адрес> расположенной в <адрес>, этаж №, 148 кв. м., участник долевого строительства ФИО1 ФИО29.

Взыскать с АО «Республиканское ипотечное агентство» в пользу Местного самоуправления городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в течение одного месяца дней со дня его принятия в мотивированном виде.

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГГГг.

Председательствующий - Р.С.Блиева

Копия верна:

Судья Нальчикского горсуда - Р.С.Блиева

Решение вступило в законную силу « ____» __________________2020г.

Судья Нальчикского горсуда - Р.С.Блиева