Гражданский кодекс часть 1

23 сентября 2010 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Зайцевой В.А., при секретаре Абдрахмановой А.Х., с участием прокурора Бякшева В.А., при участии представителя администрации г.Екатеринбурга ФИО1, действующей на основании доверенности от (Дата обезличена) (Номер обезличен),ответчика ФИО2, его представителя адвоката Кузьминых Л.А., третьего лица ФИО2 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Екатеринбурга к ФИО2 об изъятии земельного участка и жилого дома, расположенного на нём, для муниципальных нужд

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Екатеринбурга обратилась в Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга с иском к ФИО2 об изъятии земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, для муниципальных нужд, указав в обоснование иска, что спорное недвижимое имущество представляет собой земельный участок площадью 1035 кв. метров и жилой дом площадью 51,3 кв. метра, расположенные по адресу (...). Указанное недвижимое имущество принадлежит в размере 11/20 доли -ответчику ФИО2, в размере 9/20 доли администрации г.Екатеринбурга. В жилом доме зарегистрированы: собственник ФИО2, члены его семьи жена Т., сын В., дочь Ю.

Постановлением Главы (...) (Номер обезличен) от (Дата обезличена) принято решение об изъятии путем выкупа земельных участков и находящихся на них жилых, нежилых строений, расположенных по (...) для муниципальных нужд города- реконструкции улицы (...) от улицы (...) до улицы (...) в Орджоникидзевском районе г.Екатеринбурга. Данное Постановление зарегистрировано в УФРС по свердловской области (Дата обезличена), что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(Номер обезличен) от (Дата обезличена). Согласно приложению к постановлению (Номер обезличен), изъятию в числе прочих подлежит и земельный участок и жилые(нежилые) строения, расположенные на нем, находящиеся по адресу (...).

ФИО2 было вручено уведомление об изъятии земельного участка и строений, расположенных на нём и о дате государственной регистрации ограничения(обременения) от (Дата обезличена). Однако ФИО2 от подписи в получении уведомления отказался, в связи с чем был составлен акт от (Дата обезличена). С ответчиком велись переговоры об условиях выкупа изымаемой для муниципальных нужд его доли земельного участка и строений, в том числе предлагалась двухкомнатная квартира общей площадью 70,9 кв. метров на (...). Ответчик от данной квартиры отказался. В своем заявлении от (Дата обезличена) ФИО2 потребовал предоставить три двухкомнатных квартиры в Верх-Исетском и Юго-Западном районах города. Такие требования ответчика истец считает явно неравноценными и необоснованными. Истец, ссылаясь на ст. 235, 279-282 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации просит изъять у ответчика - ФИО2 11/20 долей земельного участка кадастровый номер (Номер обезличен) площадью 1 035 кв.м. и находящегося на нем жилого дома общей площадью 51,3 кв. м., со всеми постройками и ограждениями, расположенные по адресу: (...) с выплатой ему в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 1 966 128,45 рублей (Один миллион девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто двадцать восемь рублей 45 копеек). Прекратить право собственности ФИО2 на 11/20 долей земельного участка кадастровый номер (Номер обезличен) площадью 1 035 кв.м. и находящегося на нем жилого дома общей площадью 51,3 кв. м., со всеми постройками и ограждениями, расположенные по адресу: (...). Признать право собственности на 11/20 доли земельного участка кадастровый номер (Номер обезличен) площадью 1 035 кв.м. и 11/20 доли находящегося на нем жилого дома общей площадью 51,3 кв. м., со всеми постройками и ограждениями, расположенные по адресу: (...) за МО «Город Ектеринбург»

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме. Относительно представленного стороной ответчика отчета об оценке высказалась, что указанный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку составлен с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и Стандартов оценки. Просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель Кузьминых Л.А. исковые требования не признали, указав в обоснование возражений, что администрацией (...) не представлено доказательств, подтверждающих, что реконструкция дороги не может быть произведена без изъятия земельного участка. Столбы освещения, которые в соответствии с планом благоустройства уже установлены и их местоположение не соответствует плану. Кроме того, ответчик не согласен с представленной стороной истца оценкой, полагает, что ему должно быть выплачено 5 000 000 рублей в счет выкупной цены принадлежащей ему доли. Считает, что представленный ответчиком отчет об оценке наиболее объективно отражает стоимость земельного участка и строений. Просили в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо на стороне ответчика ФИО2 полагал иск необоснованным, поддержал доводы ответчика по существу иска.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства и материалы дела, заслушав консультацию специалиста, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

Статья 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право граждан на жилище. Реализация этого права может быть осуществлена многообразными способами: гражданин вправе иметь жилье в собственности, быть нанимателем или поднанимателем, проживать в частном жилом доме.

В соответствии со статьёй 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п.2, 3 ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пп.3 п.2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается в качестве основания прекращения права собственности принудительное (в судебном порядке) изъятие у собственника недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения в судебном порядке.

Таким образом, при отсутствии соглашения между собственником недвижимости и собственником земельного участка законодательством предусмотрена строго определенная законом и исключительно судебная процедура прекращения права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Ст.279 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

При этом в силу ч.3,4 ст. 279 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

В соответствии со ст. 281 Гражданского Кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с П.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 01.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от (Дата обезличена) ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 51, 3 кв. метра, расположенный по адресу (...)л.д.8)

07.06. 2010 на основании решения (данные изъяты) районного суда г.Екатеринбурга от (Дата обезличена) зарегистрировано право ФИО2 на 1/20 долю в праве собственности на вышеуказанный дом. Таким образом, ФИО2 принадлежит 11/20 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 51,3 кв. метров.

9/20 доли в праве на жилой дом принадлежит МО «г.Екатеринбург» на основании договора от (Дата обезличена)(л.д.9,12)

9/20 доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу (...) принадлежит МО «г.Екатеринбург» о чем имеются свидетельства о праве собственности на земельный участок(л.д.10-11)

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (Дата обезличена) следует, что ФИО2 также владеет долей в праве собственности на земельный участок площадью 1035 кв. метров (л.д.6)

В жилом доме зарегистрированы: собственник ФИО2, члены его семьи жена Т., сын В., дочь Ю.(л.д.13)

Постановлением Главы (...) (Номер обезличен) от (Дата обезличена) принято решение об изъятии путем выкупа земельных участков и находящихся на них жилых, нежилых строений, расположенных по (...) для муниципальных нужд города- реконструкции улицы (...) от улицы (...) до улицы (...) в Орджоникидзевском районе г.Екатеринбурга. Данное Постановление зарегистрировано в УФРС по Свердловской области (Дата обезличена), что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(Номер обезличен) от (Дата обезличена). Согласно приложению к постановлению (Номер обезличен), изъятию в числе прочих подлежит и земельный участок и жилые(нежилые) строения, расположенные на нем, находящиеся по адресу (...) (л.д.5)

Уведомление о предстоящем изъятии и регистрации обременения на земельный участок от (Дата обезличена) вручено ФИО2 в тот же день (Дата обезличена), однако от подписи ответчик отказался, о чем составлен акт. (л.д.15)

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

С момент вынесения постановления, в период до регистрации обременения ответчику предлагалась двухкомнатная квартира, расположенная по адресу (...) общей площадью 70,9 кв. метров, о чем был выписан смотровой ордер, однако ответчик ФИО2 отказался от просмотра (Дата обезличена) о чем лично написал в смотровом ордере (л.д.17)

Впоследствии (Дата обезличена) администрация вручила предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нём строения за 5 294 000 рублей. Предложение вручено Т. (л.д.19)

Далее (Дата обезличена) администрация (...) составила предложение (Номер обезличен) о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого строения за 2 125000 рублей(1/2 доли)(л.д.18)

(Дата обезличена) администрация (...) составила предложение б/н о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого строения за 1787389рублей(1/2 доли)(л.д.20)

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимости (Номер обезличен) ИП Ч.итоговая рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по указанному выше адресу составляет 3574 779 рублей, в том числе стоимость земельного участка 1 121 626 рублей.(л.д.45-65)

В представленном стороной ответчика отчете об оценке (Номер обезличен) об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества Независимой Ассоциации Содействия Автомобилистам рыночная стоимость права собственности на объект недвижимости по состоянию на (Дата обезличена) составляет 5 472 299 рублей, в том числе стоимость земельного участка 2 593 875 рублей 60 копеек.(л.д.84-105)

В судебном заседании заслушана консультация специалиста Б., который подтвердил выводы, изложенные в отчете об оценке, пояснил, что полных сведений о собственниках земельного участка и жилого дома ему не было предоставлено, в связи с чем некорректно в п. 1.1 указаны сведения о собственниках, при определении стоимости земельного участка за стоимость земельного участка взята кадастровая стоимость, как цена, по которой администрация г.Екатеринбурга должна выкупить земельный участок, термин «прилегающая территория» использован как прилегающая к жилому дому территория, при выборе аналогов использованы интернет-ресурсы, цены домов указаны вместе со стоимостью земельных участков, затем при определении стоимости 1 кв. метра жилого дома специалист исходил из того, что стоимость земельного участка, предлагаемого к продаже без строений на свободном рынке недвижимости составляет 26,52 % к стоимости земельного участка со строениями.

Представленный ответчиком отчет (Номер обезличен) об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (данные изъяты) не может быть положен основу решения, поскольку при его составлении выявлен ряд нарушений Закона об оценочной деятельности. В частности при определении стоимости земельного участка специалистом был выбран затратный подход и за цену земельного участка взята кадастровая стоимость земельного участка с указанием на то, что данный земельный участок может быть выкуплен только за эту цену. Вывод специалиста ошибочен, вызван неверным толкованием норм материального права. В частности в соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.

Таким образом, цели, для которых специалист производил оценку земельного участка, не достигнуты. Специалист определил кадастровую стоимость земельного участка, указав, что это рыночная стоимость определена им затратным методом. В действительности же, как пояснил специалист в консультации, рыночная стоимость земельного участка может быть как больше, так и меньше кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, при определении рыночной стоимости жилого дома специалист взял аналоги со стоимостью жилого дома и земельного участка, указав, что стоимость земельного участка, предлагаемого к продаже без строений на свободном рынке недвижимости составляет 26,52 % к стоимости земельного участка со строениями. Ход своих вычислений при определении стоимости 1 кв. метра жилого дома специалист в отчете не привел. Между тем, из его отчета следует, что стоимость земельного участка по (...) составляет 2 593 875 рублей 60 копеек, а стоимость земельного участка со строениями 5 472 299 рублей, что в процентном отношении составляет более 26,52 % почти в два раза.

При рассмотрении заявленного истцом требования по существу суд исходит из следующего.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284 - 286 Кодекса.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается (а это только необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения), невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности ответчика, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из представленных стороной истца документов следует, что Постановлением Главы г.Екатеринбурга земельный участок, расположенный по (...) изымается для муниципальных нужд- реконструкция улицы (...), которая включает в себя расширение дороги.

Понятие дороги дано в Федеральном Законе от 10.12.1995 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения», Правилах дорожного движения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 № 1090. Дорога - это обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии.

Федеральным законом от 08.11.2007 № 257-ФЗ « Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определена классификация автомобильных дорог и собственность на автомобильные дороги. В частности автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского округа являются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа может утверждаться органом местного самоуправления городского округа. К собственности городского округа относятся автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.

В подтверждение того обстоятельства, что изъятие земельного участка, принадлежащего ФИО2 для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, представлена выкопировка из схематического плана г.Екатеринбурга «План благоустройства (...) (...) от (...) до (...)»(л.д.34). Из плана видно, что по границе жилого дома должны быть расположены столбы освещения. Фактически установлено, что в настоящее время столбы освещения уже установлены без изъятия путем выкупа жилого дома и построек, принадлежащих ФИО2, то есть в представленный план благоустройства внесены изменения, однако данных доказательств стороной истца в суд не представлено. Из пояснений представителя истца следует, что работы по благоустройству (...) (...) в настоящее время не закончены. По представленному плану видно, что на месте, где расположен жилой дом и часть земельного участка до нежилой постройки должна быть занята газоном. Газон не является элементом дороги. Таким образом, суд полагает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не доказано что изъятие земельного участка, принадлежащего ФИО2 для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска администрации г.Екатеринбурга отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский Областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме

с подачей кассационной жалобы через Орджоникидзевский районный суд.

Мотивированное решение составлено 28 сентября 2010 года.

Судья: