Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к акционерному обществу «ФИО1 агентство жилищного кредитования» о признании права требования по договору, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «САИЖК», в котором просит признать за ней право требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, обязать АО «САИЖК» передать ей объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) в доме, подлежащую передаче ей как участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, со строительным номером 153, общей площадью 48,23 кв.м.

В обоснование иска ФИО2 указала, что между ней и ООО «Диарт - Урал» заключен договор участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить строительные работы по созданию Дома и после выдачи администрацией <адрес> разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать объект в собственность участников долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется своевременно уплатить цену договора и после ввода дома в эксплуатацию, принять объект долевого строительства в соответствии с условиями договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, условия о цене и порядке расчетов сторонами были согласованы.

П. 4.1.3. Договора установлено, что в срок не позднее 10 рабочих дней с момента полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по оплате объекта, застройщик обязан выдать справку о произведенной оплате объекта долевого строительства.

ООО «Диарт – Урал» ДД.ММ.ГГГГ выдало ФИО2 справку о произведенных платежах, в которой указано, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГФИО2 произвела оплату за жилое помещение общей площадью 48,23 кв.м. на сумму 2652650 руб.

В последующем застройщик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, ссылаясь на отсутствие оплаты стоимости жилого помещения по указанному договору от ФИО2

Решением Чкаловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам ФИО1 областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, односторонний отказ застройщика от исполнения договора признан недействительным. Судом первой и апелляционной инстанции установлено и далее не оспорено, что установленная экспертом принадлежность оттиска печати на справке от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО2 цены договора подлинной печати ООО «Диарт – Урал». В связи с чем сделан вывод о том, что документ исходит именно от ответчика и подписан лицом, располагавшим печатью общества, то есть уполномоченным лицом, независимо от автора подписи на документе. Факт выдачи истцу справки ответчик подтвердил в извещении от ДД.ММ.ГГГГ Допустимых доказательств в опровержение принадлежности подписи на справке директору ФИО10 представлено не было, с заявлением по факту утраты либо хищения круглой печати ответчик не обращался. Исполнение истцом денежного обязательства подтверждено кредитором в той форме, в которой оно было согласовано сторонами договора. Ранее суд признал вышеуказанную справку директора ООО «Диарт – Урал» ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ допустимым и достаточным доказательством полной оплаты ФИО2 жилого помещения, цены договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в установленный договором срок.

Закрепление полной оплаты договора в справке, а не в первичных бухгалтерских документах, неоприходование денежных поступлений от истца в кассу застройщика не подтверждают ненадлежащее исполнение истцом своих финансовых обязательств. Дольщик ФИО2 не может нести ответственность за оформление расчетов и надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации при проведении денежных операций.

Поскольку застройщиком не были вовремя исполнены обязательства по завершению строительства и передаче жилого помещения, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** Департамента государственного жилищного и строительного надзора ФИО1<адрес>ФИО2 включена в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, утвержденных Приказом № ******/пр.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ООО «Диарт – Урал» и АО «САИЖК» подписано соглашение о намерениях по передаче функций застройщика по договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ к новому застройщику.

В соответствии с указанным соглашением, стороны намерены осуществить все необходимые юридически значимые действия для завершения строительства. Подписывая данное соглашение, ФИО2 выразила согласие на переход к новому застройщику прав и обязанностей застройщика по договору участия в долевом строительстве и совершение всех необходимых регистрационных действий, установленных в соответствии с действующим законодательством для такого перехода прав и обязанностей от застройщика к новому застройщику.

До настоящего времени с учетом исполненных истцом обязательств, предусмотренных соглашением, АО «САИЖК» не уведомило о получении разрешения на строительство, не осуществило взятых на себя по соглашению обязательств. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** АО «САИЖК» уведомило ФИО2 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию 3-секционного многоэтажного жилого дома. Однако передача объекта не представляется возможной ввиду отсутствия у АО «САИЖК» финансовых документов об исполнении ФИО2 обязательств по уплате цены договора. Данным письмом также указано, что решение Чкаловского районного суда <адрес> не содержит однозначного подтверждения судом факта оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В связи с этим истцу предложено в 10-дневный срок предоставить квитанции или иные документы, подтверждающие оплату цены договора, либо обратиться в суд за разъяснением решения Чкаловского районного суда <адрес>, обязывающим АО «САИЖК» как нового застройщика объекта исполнить обязательства по передаче объекта недвижимости ФИО2

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ юридический факт оплаты ФИО2 цены договора участия в долевом строительстве установлен и не может быть оспорен ответчиком как правопреемником.

АО «САИЖК» в настоящее время выступает застройщиком объекта долевого строительства.

В силу вышеизложенного истец считает, что АО «САИЖК», учитывая его правопреемственность в отношении ФИО2 как застройщика, предъявлено необоснованное требование в предоставлении квитанций или иных документов первичного бухгалтерского учета об исполнении финансовых обязательств.

До рассмотрения спора по существу истцом заявлено об уточнении исковых требований, в силу которых ФИО2 просит признать за ней право требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, обязать АО «САИЖК» подписать с ней дополнительное соглашение о замене застройщика по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** участия в долевом строительстве с последующей передачей его в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1<адрес> для регистрации в соответствии с законодательством РФ, подписать акт приема – передачи объекта долевого строительства в виде жилого помещения (квартиры) в доме, подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, со строительным номером 153, общей площадью 48,23 кв.м.

В судебном заседании истец, ее представители заявленные исковые требования в уточненном размере поддержали, в обоснование которых привели доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Истец указала, что денежные средства были уплачены ею в офисе ООО «Диарт-Урал» после просмотра подходящего варианта строящейся квартиры и заключения договора, после чего менеджером ООО «Диарт – Урал» ей была выдана справка об оплате.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений по иску указал, что справка подписана неуполномоченным лицом. Считает, что факт оплаты истцом цены договора не был подтвержден. Спорное жилое помещение, на которое претендует истец, до настоящего времени никому не передано и свободно от прав третьих лиц. Иных претензий в адрес ответчика относительно спорного объекта не поступало. Для передачи жилого помещения истцу необходимо предоставление подтверждающих оплату документов. В отсутствие платежных документов справка не является доказательством исполнения денежного обязательства. В настоящее время у АО «САИЖК» отсутствуют основания для подписания документов, необходимых для исполнения договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и передачи истцу объекта недвижимости.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчиком указано, что в целях защиты прав участников долевого строительства координационной комиссией по взаимодействию исполнительных органов государственной власти ФИО1<адрес>, органов местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории ФИО1<адрес>, и иных органов (организаций) по решению вопросов, связанных с защитой прав граждан, чьи денежные средства привлекались для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории ФИО1<адрес>, созданной в соответствии с ФИО1<адрес>№ ******-УГ от ДД.ММ.ГГГГ, на заседании ДД.ММ.ГГГГ был принят план мероприятий по оказанию поддержки гражданам, пострадавшим от деятельности ООО «Диарт – Урал», и возобновлении строительства жилого комплекса «Кольцовский дворик». Указанный план мероприятий предусматривал передачу земельного участка в аренду АО «САИЖК», финансирование строительства жилищного комплекса за счет государственных средств, предоставляемых бюджетом ФИО1<адрес>, строительство жилого дома. Документация, касающаяся договоров участия в долевом строительстве от ООО «Диарт – Урал» к ответчику не передавалась. Согласно пояснениям директора ООО «Диарт – Урал» ФИО10, предоставить имевшиеся у ООО «Диарт – Урал» документы не имеется возможности, поскольку вся финансовая документация изъята следственной частью ГСУ ГУ МВД России по ФИО1<адрес> в рамках расследуемого уголовного дела № ******, возбужденного по факту того, что в период с 2013-2016 г. руководители ООО «Диарт – Урал» и «Уральско – Сибирская железнодорожная проектно-строительная компания» путем обмана, под видом осуществления строительства многоквартирных домов жилого комплекса «Кольцовский дворик» похитили денежные средства граждан в особо крупном размере. В связи с этим ответчик, руководствуясь содержащимися в ЕГРН общедоступными сведениями об участниках долевого строительства и об имеющихся у них правах требования на объекты долевого строительства, начиная с июня 2019 года проводит работу по получению от участников долевого строительства документов, подтверждающих их права, и заключению соглашений с ними к договорам участия в долевом строительстве, предусматривающих переход прав и обязательств застройщика к ответчику.

Со стороны истца ответчику были предоставлены в качестве документов, подтверждающих оплату цены договора участия в долевом строительстве: копия справки о произведенных платежах на бланке ООО «Диарт –Урал» без исходящего номера, датированная ДД.ММ.ГГГГ, подпись на которой принадлежит не директору ООО «Диарт – Урал» ФИО10, но выполнена с подражанием ее подписи, содержащая подтверждение того, что истец произвела оплату по договору в размере 2 652 650 руб.; копия решения Чкаловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № ****** с отметкой о вступлении его в законную силу и копия апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам ФИО1 областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ******, которыми признан недействительным (ничтожным) односторонний отказ ООО «Диарт – Урал» от исполнения договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик не считает представленные документы достаточными для подтверждения факта оплаты истцом цены договора.

Приложение № ****** к договору участия в долевом строительстве № ****** от ****** в разделе 2 содержит реквизиты для безналичного перечисления денежных средств, при заключении договора стороны предполагали именно такой способ оплаты цены договора.

Ответчик считает, что в силу закона, справка как подтверждение оплаты цены договора не соответствует требованиям, а в том числе, справка явно подписана не директором ООО «Диарт – Урал». Справка об оплате, датированная ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует либо о нарушении истцом условий договора и требований федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, согласно которому уплата цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после государственной регистрации договора, либо содержит проставленную позже дату и является несоответствующей действительности даже в этой части, так как ДД.ММ.ГГГГ является датой государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ******, а по сложившейся многолетней практике Управления Федеральной службы кадастра и картографии по ФИО1<адрес> выдача документов с государственной регистрации проводится не ранее дня, следующего за днем совершения регистрационного действия, и о совершенном регистрационном действии заявители в день этого действия дополнительно не информируются. Соответственно, в дату ДД.ММ.ГГГГ ни истец, ни ООО «Диарт – Урал» еще не могли знать о совершенной государственной регистрации договора и производить прием – передачу денежных средств в счет уплаты цены договора. Кроме того, преюдициальная сила решения Чкаловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам ФИО1 областного суда от ДД.ММ.ГГГГ не распространяются на ответчика. Ответчик не участвовал в рассмотрении дела по иску истца к ООО «Диарт – Урал» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве. Также ответчик не является правопреемником ООО «Диарт – Урал» в правоотношениях по договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, сделок между ООО «Диарт – Урал» и ответчиком по передаче прав на земельный участок или находящиеся на нем объекты не совершалось. Земельный участок был получен ответчиком от Министерства по управлению государственным имуществом ФИО1<адрес>, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена. Смонтированный ООО «Диарт – Урал» каркас жилого <адрес> по ГП не был зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства и, на основании этого, не являлся объектом недвижимого имущества, переход права собственности на который подлежал государственной регистрации.

Отсутствие правопреемства между ООО «Диарт – Урал» и ответчиком в части правоотношений с истцом подтверждается также представленным истцом соглашением о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны согласовали намерение в будущем заключить на определенных условиях соглашение к договору участия в долевом строительстве, обуславливающее переход прав и обязательств застройщика по договору от ООО «Диарт – Урал» к ответчику. Данное намерение реализовано не было, в связи с чем правопреемство по договору № ****** от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Диарт – Урал» и ответчиком не возникло.

В связи с чем в отсутствие у истца иных документов, подтверждающих уплату цены договора участия в долевом строительстве, кроме подписанной неуполномоченным лицом справки, является препятствием для заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, обуславливающего исполнение договора ответчиком и передачу им истцу объекта долевого строительства.

Поскольку завершение строительства жилого <адрес> по ГП в составе жилого комплекса «Кольцовский дворик» осуществлено ответчиком за счет государственных средств, предоставленных из бюджета ФИО1<адрес>, исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве перед истцом, которая не произвела оплату цены договора в порядке, предусмотренном договором, и, соответственно, денежные средства которой не были привлечены для строительства дома, будет являться нецелевым использованием бюджетных средств. Истцом не было исполнено требование ответчика о предоставлении платежных документов, подтверждающих внесение застройщику денежных сумм в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, содержащееся в полученном истцом уведомлении № ****** от ДД.ММ.ГГГГ В удовлетворении иска просит отказать.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, конкурсный управляющий ООО «Диарт – Урал» ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие не представил, направил письменные возражения на исковое заявление.

До рассмотрения спора по существу от конкурсного управляющего ООО «Диарт – Урал» поступили письменные пояснения относительно поданного искового заявления, в которых указано, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом ФИО1<адрес> на основании заявления ФИО9 о банкротстве ООО «Диарт – Урал» введена процедура наблюдения. Для него, равно как и АО «САИЖК», решение Чкаловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не имеет преюдициального значения, поскольку состав лиц в данных делах разный. Представленная в материалы дела копия справки не свидетельствует безусловно о совершении платежа, в том числе, от имени истца. В случае поступления от ФИО2 денежных средств, они должны были поступить в кассу предприятия, чего в данном случае не имело места. Не имеется доказательств оплаты по договору со стороны ФИО2, которая не проявила должной осмотрительности и не убедилась в получении всех необходимых документов, подтверждающих передачу ею денежных средств. Исковые требования ФИО2 просит оставить без удовлетворения.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, бывший директор ООО «Диарт – Урал» ФИО10 в судебном заседании пояснила, что в июле 2015 г. дольщиков уведомили о необходимости оплаты цены договора. На первичное уведомление никто не отреагировал, после чего истец заявила о передаче денег подрядчику. Факт заключения договора между истцом и ООО «Диарт – Урал» не оспаривается. Указала, что в справке, представленной истцом, не ее подпись, имеющийся в справке оттиск печати не оспаривается. При проведении экспертизы в ранее рассмотренном деле экспертами было установлено, что подпись на справке принадлежит другому лицу. Пояснила, что помимо нее, доступ к печати имели только бухгалтер и сотрудники отдела продаж. Внесение наличных денежных средств сопровождалось выдачей чеков и впоследствии инкассировалось. К справке должно быть приложено подтверждение от бухгалтера о том, что денежные средства поступили. По данным, которыми она располагает, денежных средств от истца в ООО «Диарт-Урал» не поступало.

Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что между ФИО2 и ООО «Диарт - Урал» заключен договор участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить строительные работы по созданию Дома и после выдачи администрацией <адрес> разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать объект в собственность участников долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется своевременно уплатить цену договора и после ввода дома в эксплуатацию, принять объект долевого строительства в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 4.1.3. договора установлено, что в срок не позднее 10 рабочих дней с момента полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по оплате объекта долевого строительства застройщик обязан выдать участнику справку о произведенной оплате объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что между ФИО2 и ООО «Диарт – Урал», по прошествии длительного периода времени, заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменены сроки завершения строительных работ по созданию дома и введения в эксплуатацию объектов недвижимости – жилого <адрес>, 1, 2 на 2 квартал 2020 года, 2 квартал 2021 года соответственно, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию. Данное обстоятельство не соотносится с доводами стороны ответчика и третьих лиц о том, что оплата по договору не была произведена истцом. ООО «Диарт-Урал» не было заявлено об изменении цены договора вопреки положениям п. 2.4 договора.

Как установлено судом, решением Чкаловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам ФИО1 областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены заявленные ФИО2 к ООО «Диарт-Урал» исковые требования, односторонний отказ застройщика от исполнения заключенного с ФИО2 договора участия в долевом строительстве признан недействительным. Судом первой и апелляционной инстанции установлено и далее не оспорено, что в рамках проведенной судебной экспертизы установлена принадлежность оттиска печати на справке от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО2 цены договора подлинной печати ООО «Диарт – Урал». При сравнительном исследовании подписи от имени ФИО10 в справке с образцами подписей ФИО10 установлено полное различие подписей по всем общим признакам, в связи с чем не разрешен вопрос об исполнителе подписи от имени ФИО10 в выданной истцу справке. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что документ исходит именно от ответчика и подписан лицом, располагавшим печатью общества, то есть уполномоченным лицом независимо от автора подписи на документе.

Факт выдачи истцу справки нашел свое подтверждение и в извещении ООО «Диарт-Урал» от ДД.ММ.ГГГГ, допустимых доказательств в опровержение принадлежности подписи на справке директору ФИО10 представлено не было, обращения по факту утраты либо хищения круглой печати от руководства ООО «Диарт-Урал» в правоохранительные органы не поступало.

Как справедливо указано в обоснование исковых требований, исполнение истцом денежного обязательства подтверждено кредитором в той форме, в которой оно было согласовано сторонами договора.

Несмотря на возражения ответчика по настоящему делу, ранее вышеуказанная справка ООО «Диарт – Урал» от ДД.ММ.ГГГГ была признана судом допустимым и достаточным доказательством полной оплаты ФИО2 цены договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в установленный договором срок.

Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11, являющегося супругом истца, непосредственно в его присутствии между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, произведена оплата ФИО2 в офисе ООО «Диарт-Урал». На руки была получена справка об оплате цены договора. Денежная сумма на оплату по договору имелась за счет продажи предыдущей квартиры, заемных средств и собственных сбережений. В договоре было прописано, что справка является подтверждением оплаты, в связи см чем никаких других документов не требовали. Указал, что передача денежных средств состоялась в офисе продаж сотрудникам компании, которые были в соответствующей форменной одежде. В справке имелась печать, подпись, шапка с наименованием ООО «Диарт – Урал». Первоначально подписали договор, после произвели оплату и получили справку.

Истцом при разрешении настоящего спора по существу представлены доказательства наличия у нее финансовой возможности оплаты цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ Координационной комиссией по взаимодействию исполнительных органов государственной власти ФИО1<адрес>, органом местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории ФИО1<адрес>, и иных органов (организаций) по решению вопросов, связанных с защитой прав граждан, чьи денежных средства привлекались для строительства многоквартирных домов и чьи права на нарушены на территории ФИО1<адрес> принят План мероприятий по оказанию поддержки гражданам, пострадавшим от деятельности застройщика ООО «Диарт-Урал», и возобновления строительства жилого комплекса «Кольцовский дворик», расположенного по адресу: <адрес>, жилые дома стр. № ******,2,4.

Согласно указанному Плану им, в том числе, предусмотрено подписание договора аренды земельного участка под ЖК «Кольцовский дворик» с АО «САИЖК», оформление согласий каждого участника долевого строительства на передачу прав арендатора земельного участка от ООО «Диарт-Урал» к АО «САИЖК» и заключение с ними дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве и о переносе сроков ввода объектов в эксплуатацию, заключение соглашения между АО «САИЖК» и ООО «Диарт-Урал» о передаче прав и обязанностей по договору на выполнение функций заказчика (генерального подрядчика), права на проектно-сметную, исполнительную, техническую и юридическую документацию и права на ее неограниченное использование, а также иного имущества, необходимых для завершения строительства ЖК «Кольцовский дворик», заключение с гражданами договоров о переходе прав и обязательств по ранее заключенным договорам долевого участия с АО «САИЖК», передача квартир гражданам жилого дома.

Во исполнение мероприятий, предусмотренных указанным Планом, АО «САИЖК» ДД.ММ.ГГГГ заключило с Министерством по управлению государственным имуществом ФИО1<адрес> договор аренды земельного участка № Т-138 от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации ****** от ДД.ММ.ГГГГ). Также Министерством строительства и развития инфраструктуры ФИО1<адрес> ответчику выдано разрешение на строительство объектов от ДД.ММ.ГГГГ № RU № ****** (с внесенными впоследствии изменениями № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).

Финансирование завершения строительства объектов осуществляется за счет представляемых ответчику бюджетных ассигнований из бюджета ФИО1<адрес> субсидий юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства на земельном участке и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены; на основании соответствующих соглашений о предоставлении субсидий, заключаемых между Министерством строительства и развития инфраструктуры ФИО1<адрес> и ответчиком.

Кроме того, между Министерством строительства и развития инфраструктуры ФИО1<адрес> и АО «САИЖК» заключены соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** о предоставлении АО «САИЖК» из областного бюджета субсидий в целях финансового обеспечения затрат АО «САИЖК», связанных с завершением строительства проблемных многоквартирных жилых домов по адресу: <адрес> – Авиаторов – Ракетная.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ООО «Диарт – Урал», АО «САИЖК» подписано соглашение о намерениях по передаче функций застройщика по договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ к новому застройщику.

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением № ****** АО «САИЖК» направило в адрес ФИО2 письмо, в котором указало на необходимость предоставления в 10-дневный срок с момента получения настоящего требования подтверждающих внесение застройщику денежных средств в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ финансовых документов, которыми могут являться оформленные надлежащим образом квитанции к приходным кассовым ордерам, чеки, платежные поручения с отметками банка или иные документы, являющиеся первичными учетными документами бухгалтерского учета, либо обращения за разъяснением решения Чкаловского районного суда <адрес>, обязывающим АО «САИЖК» как нового застройщика объекта исполнить обязательства по передаче объекта недвижимости ФИО2

В том числе, в данном письме указано, что неисполнение требований о предоставлении необходимых подтверждающих оплату финансовых документов будет являться основанием для одностороннего отказа АО «САИЖК» от исполнения договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ по истечении 30 дней с даты получения ФИО2 требования.

До рассмотрения спора по существу от истца в адрес ответчика поступило заявление от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой о передаче ключей от объекта недвижимости – квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ

В ответ на данное заявление ответчик указал, что у АО «САИЖК» отсутствуют основания для подписания документов, необходимых для исполнения договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и передачи объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 того же Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч. 5 той же статьи в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Как указывалось выше, основанием для отказа от исполнения договора послужило отсутствие, по мнению АО «САИЖК», финансовых документов, подтверждающих факт оплаты цены договора от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** участия в долевом строительстве.

В связи с этим ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском.

В подтверждение исполнения принятых на себя по договору обязательств истец представила справку ООО «Диарт - Урал» от ДД.ММ.ГГГГ о произведенных платежах. Как следует из содержания указанного документа в соответствии с договором участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГФИО2 произвела оплату за объект недвижимости общей площадью 48, 23 кв.м. на сумму в размере 2652650 руб.

По смыслу ст. ст. 158-163, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение денежного обязательства является разновидностью сделки и предполагает соблюдение общих правил о письменной форме исполнения и последствиях нарушения формы сделки – невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение надлежащего исполнения обязательства.

Опровержение факта принятия денежных сумм от ФИО2 ответчиком должно подтверждаться письменными доказательствами, однозначно свидетельствующими об отсутствии расчетов по сделке.

С учетом цены договора и субъектного состава спорных правоотношений, факт исполнения истцом денежного обязательства перед ответчиком по договору участия в долевом строительстве должен подтверждаться письменными доказательствами. Императивных требований к виду и содержанию документа об оплате цены договора участия в долевом строительстве дольщиками Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** ФЗ и Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрены.

По смыслу ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя доказывания исполнения обязательства полностью или в части надлежащему кредитору возлагается на должника в обязательстве, в данном случае на истца.

Представленное истцом доказательство оплаты соответствует положениями п. 4.1.3. заключенного договора участия в долевом строительстве. Представленная справка об оплате, выданная ДД.ММ.ГГГГ ООО «Диарт-Урал», оформлена на фирменном бланке ООО «Диарт – Урал», содержит подпись директора организации и скреплена печатью.

Суд учитывает, что данная справка уже неоднократно являлась предметом исследования судом и выводы относительно ее относимости, достоверности и допустимости как доказательства установлены в рамках рассмотрения данного дела.

Судом отклоняются доводы представителя АО «САИЖК» о том, что факт оплаты участия в долевом строительстве может быть подтвержден только соответствующими финансовыми документами (при оплате наличными – квитанцией к приходному кассовому ордеру или кассовым чеком, а при безналичной оплате – выпиской по банковскому счету, платежным поручением), поскольку обязанность по оформлению таких документов возложена на застройщика (ООО «Диарт-Урал»).

Ответственность за порядок ведения бухгалтерского учета в надлежащей форме, а также оформление кассовых расчетных операций, может быть возложена только на застройщика как на юридическое лицо. А равно риск негативных последствий ввиду ненадлежащего ведения бухгалтерского учета и соблюдения финансовой дисциплины не может быть возложен на гражданина. Закрепление полной оплаты договора в справке, а не в первичных бухгалтерских документах, неоприходование денежных поступлений от истца в кассу застройщика не подтверждают ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств. В силу статуса должника в денежном обязательстве дольщик ФИО2 не может нести ответственность за оформление расчетов и надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации при проведении денежных операций.

В ходе судебного заседания установлен факт нарушения ООО «Диарт – Урал» финансовой дисциплины. В судебном заседании установлено, что в ООО «Диарт – Урал» отсутствует положение по оформлению и выдаче справок об уплате цены договора. Следовательно, отсутствие данных о том, что справка подписана именно директором ООО «Диарт – Урал» ФИО10, а не иным уполномоченным на то лицом, само по себе не является основанием признания такой справки ненадлежащим доказательством.

Установлено, что данный документ исходит именно от ответчика и подписан лицом, располагавшим печатью общества, то есть уполномоченным лицом независимо от автора подписи, справка выполнена аналогичным образом, что и договор об участии в долевом строительстве, заключение которого не оспаривается сторонами. В судебном заседании, ФИО10 как бывший директор ООО «Диарт – Урал» не смогла пояснить, каким образом печать могла попасть в ведение неуполномоченных на ее проставление лиц.

В силу чего, обязанность доказывания достоверности проставленной на справке печати и подписи не может быть возложена на сторону истца, в противном случае такое возложение не отвечает принципу добросовестности.

Таким образом, судом установлено, что справка об уплате цены договора отвечает требованиям, предъявляемым к письменным документам, имеет печать и подпись, проставленные уполномоченным на то лицом.

Вопреки доводам стороны ответчика, судом установлено, что АО «САИЖК» по отношению к ФИО2 является застройщиком в силу вышеприведенных обстоятельств (заключения АО «САИЖК» договора аренды земельного участка, осуществления строительства объекта, предусмотренного договором от ДД.ММ.ГГГГ 4/3/10-153, получения разрешения на ввод его в эксплуатацию).

Более того, в письмах, направленных в адрес ФИО2, ответчик АО «САИЖК» сам указывает, что права застройщика, в отношении которого заключен указанный договор участия в долевом строительстве, перешли от ООО «Диарт - Урал» к АО «САИЖК», и предлагает истцу либо представить доказательства оплаты цены данного договора, либо произвести оплату цены договора в адрес АО «САИЖК». Между тем, в случае, если бы АО «САИЖК» действительно не являлось стороной договора от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, у него не имелось бы и права требовать от истца исполнения обязательств по данному договору, также как и требовать предоставления доказательств исполнения ею обязательств по этому договору.

Отказ АО «САИЖК» от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** в части передачи объекта также свидетельствует о том, что данный ответчик считает себя стороной этого договора.

Следовательно, АО «САИЖК», в данном случае, оспаривается факт уже состоявшихся правоотношений между обществом и ФИО2

Согласно положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" справка, подтверждающая уплату цены договора долевого участия в строительстве, является необходимым и достаточным условием для проведения государственной регистрации соглашения (договора) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

Таким образом, законодатель предоставил возможность государственному регистратору проводить экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию без исследования всей совокупности первичных документов бухгалтерского учета застройщика и цедента. Справка об уплате цены договора, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным как законом, так и договором, подтверждающим оплату цены договора.

В силу вышеизложенного суд усматривает, что факт исполнения истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** подтвержден. Также, судом установлены основания для принятия АО «САИЖК» на себя обязательств от ООО «Диарт – Урал» как застройщика по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ ******.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 8 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с п. 4.1.2 договора, при условии своевременного выполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору и после выдачи Администрацией <адрес> разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать по акту приема-передачи объект долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах суд полагает обоснованным требования истца о признании за ней право требования исполнения обязательств застройщика по договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** и возложении обязанности по подписанию дополнительного соглашения о замене застройщика с последующей передачей в регистрирующий орган, подписанию акта приема-передачи объекта долевого строительства, поскольку, как указано выше, АО «САИЖК» в настоящее время выступает застройщиком объекта долевого строительства, указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, следовательно, АО «САИЖК» были приняты на себя обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, в том числе, перед ФИО2 как участником долевого строительства.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать за ФИО2 право требования к акционерному обществу «ФИО1 агентство ипотечного жилищного кредитования» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ ******.

Обязать акционерное общество «ФИО1 агентство ипотечного жилищного кредитования» подписать с ФИО2 дополнительное соглашение о замене застройщика по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, с последующей передачей его в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1<адрес> для регистрации в установленном законом порядке.

Обязать акционерное общество «ФИО1 агентство ипотечного жилищного кредитования» подписать с ФИО2 акт приема – передачи объекта долевого строительства – жилого помещения (квартиры) в доме, подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, со строительным номером 153, общей площадью 48,23 кв.м.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам ФИО1 областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>ФИО1<адрес>.

Судья Бабкина Н.А.