Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Невельского городского округа, отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа о признании соглашения о намерениях предварительным договором мены жилого помещения, о признании одностороннего отказа администрации Невельского городского округа от заключения договора мены жилого помещения согласно Соглашению о намерениях от 25 июня 2019 года незаконным, о возложении обязанности на администрацию Невельского городского округа заключить договор мены жилого помещения, согласно условиям Соглашения о намерениях от 25 июня 2019 года, о признании проекта Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области между отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа в части предоставления суммы возмещения за изымаемое имущество в размере <данные изъяты> рублей недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>. Постановлением администрации муниципального образования «Невельский городской округ» от 07 сентября 2018 года № указанный дом признан аварийным и включен в муниципальную программу «Обеспечение муниципального образования «Невельский городской округ» качественным жильем». При заключении договора купли-продажи квартиры от 04 октября 2018 года не было известно о том, что дом является аварийным. Документы переданы на регистрацию права собственности через МФЦ, право собственности на квартиру зарегистрировано 18 октября 2018 года, при этом из пункта 5 выписки из ЕГРН от 18 октября 2018 года следует, что сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости государственных и муниципальных нужд отсутствуют. 25 июня 2019 года администрация Невельского городского округа заключила с ним Соглашение о намерениях предметом которого является заключение договора мены жилого помещения №, площадью 44.60 кв.м., расположенного в многоквартирном доме № по <адрес>, признанным аварийным в соответствии с заключением от 03 сентября 2018 года №, утвержденным постановлением администрации Невельского городского округа от 07 сентября 2018 года №, на иное равноценное благоустроенное жилое помещение в новом доме, общей площадью не менее 44,60 кв.м., расположенное по <адрес> (кадастровый номер земельного участка №), либо <адрес>, (кадастровый номер земельного участка – №) до 30 декабря 2021 года. Пунктом 18 Соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Соглашению или расторжения в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

09 февраля 2021 года обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему по договору мены благоустроенного жилья в новом доме, однако получил отказ, выраженный в письме от 26 февраля 2021 года №, и предложение получить выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения согласно договору купли-продажи от 2018 года (<данные изъяты> рублей). 24 марта 2021 года в его адрес Отделом по распределению имущества и землепользованию администрации Невельского городского округа направлено письмо №, о том, что многоквартирный дом, в котором находится его квартира, признан аварийным, земельный участок на котором расположен аварийный дом с жилым помещением №, изъяты. Далее в его адрес для подписания направлен проект Соглашения об изъятии земельного участка и распложенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области. Из содержания проекта следует, что он передает свою 2-х комнатную квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу в собственность ответчику, а тот обязуется выплатить ему сумму возмещения в размере <данные изъяты> рублей в срок до 31 декабря 2022 года.

Основанием для отказа в исполнении всех взятых на себя обязательств, предусмотренных соглашением о намерениях от 25 июня 2019 года, и внесения в Соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области иных условий, ранее не согласованных сторонами, послужило внесение в Жилищный кодекс РФ изменений в части дополнения статьи 32 пунктом 8.2, согласно которому граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются. Иных оснований для отказа в предоставлении равноценного жилого помещения взамен изымаемого, в соответствии с Соглашением от 25 июня 2019 года ответчик не представил.

С указанными действиями ответчиков не согласен, поскольку Соглашение заключено 25 июля 2019 года, до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и не может повлечь отказ ответчика от осуществления своих обязанностей в одностороннем порядке.

Считает, что отказ ответчика исполнить принятые на себя обязательства по Соглашению о намерениях от 25 июня 2019 года влечет нарушение его интересов в сфере реализации права на получение равноценного жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и его изъятием для муниципальных нужд, данные обстоятельства являются угрозой для реализации его законного права на жилище, предусмотренное Конституцией РФ.

Полагает, что Соглашение о намерениях является предварительным договором мены жилого помещения, в этой связи Отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа не имеет право включать в проект Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области, иных условий, кроме предоставления ему равнозначного жилого помещения в новом доме.

Обращает внимание на то, что правоотношения между ним и ответчиком возникли 25 июня 2019 года, до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, поэтому ответчик неправомерно включил условие о выкупной стоимости жилого помещения, признанного аварийным, в размере <данные изъяты> рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив в окончательной редакции требования, просит признать Соглашение о намерениях от 25 июня 2019 года предварительным договором мены жилого помещения, заключенным между администрацией Невельского городского округа и ФИО1; признать односторонний отказ администрации Невельского городского округа от заключения договора мены жилого помещения с ФИО1 согласно Соглашению о намерениях от 25 июня 2019 года, незаконным; возложить на администрацию Невельского городского округа обязанность заключить с ФИО1 договор мены жилого помещения согласно условиям Соглашения о намерениях от 25 июня 2019 года; признать проект Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области между отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа и ФИО1 в части предоставления суммы возмещения за изымаемое имущество в размере <данные изъяты> рублей, недействительным.

От исковых требований в части признания отказа администрации Невельского городского округа в предоставлении благоустроенного жилого помещения в новом доме по договору мены, выразившийся в письме № от 26 февраля 2021 года и в письме № от 24 марта 2021 года незаконным и возложении обязанности на Отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа согласовать в проекте Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области между администрацией Невельского городского округа и ФИО1 условие о предоставлении равнозначного жилого помещения взамен изымаемого, предусмотренного в Предварительном договоре мены жилого помещения от 25 июня 2019 года, отказался, и отказ принят судом, в этой связи производство по делу в указанной части прекращено определением суда от 12 июля 2021 года.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2, допущенная к участию в деле в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса РФ, настаивали на удовлетворении требований, заявленных в окончательной редакции, по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика администрации Невельского городского округа ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против исковых требований.

Представитель Отдела по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа ФИО4, действующий на основании Распоряжения администрации Невельского городского округа от 09 июня 2021 года №-К, возражал против удовлетворения исковых требований, сослался на нарушение процедуры изъятия у истца жилого помещения.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Обеспечение жилищных прав собственников жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в соответствии со статьёй 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года, выкупу жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу жилом доме или достижению соглашения о предоставлении другого жилого помещения должна предшествовать установленная частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предварительная процедура по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе жилого дома и последующему изъятию уполномоченным органом земельного участка для муниципальных нужд и изъятию каждого жилого помещения в таком доме, поэтому решение вопроса о предоставлении собственнику другого жилого помещения без соблюдения указанной процедуры противоречит требованиям жилищного законодательства.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. Основанием возникновения права собственности истца на указанное жилое помещение послужил договор купли-продажи от 18 октября 2018 года.

Постановлением администрации Невельского городского округа от 07 сентября 2018 года № жилой дом, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, включен в Перечень аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми после 01 января 2021 года и планируемых к расселению.

06 сентября 2018 года в адрес собственника квартиры № в доме № по <адрес>ФИО7 направлено уведомление в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ и требование о сносе, получено уведомление собственником 04 октября 2018 года по доверенности матерью ФИО8 – ФИО9

25 июня 2019 года между администрацией Невельского городского округа в лице мэра Невельского городского округа ФИО5 и ФИО1 заключено Соглашение о намерениях.

По условиям соглашения его предметом является заключение договора мены жилого помещения №, расположенного в многоквартирном доме № по <адрес>, признанного аварийным в соответствии с заключением от 03 сентября 2018 года №, утвержденным постановлением администрации Невельского городского округа от 07 сентября 2018 года №, на иное равноценное благоустроенное жилое помещение в новом доме, общей площадью не менее 44,6 кв.м., расположенное по <адрес> (кадастровый номер земельного участка – №), либо <адрес> (кадастровый №).

Пунктом 2 Соглашения предусмотрен срок заключения договора мены – до 30 декабря 2021 года. Стороны договорились о том, что обязательства по договору мены возникают с момента его заключения.

Разделом II Соглашения определен порядок предоставления недвижимого имущества. Так, в течение 10 дней с момента регистрации права муниципальной собственности на построенные (приобретенные) жилые помещения в новых домах в г. Невельск Сторона 1 готовит договор мены и приглашает Сторону 2 на его заключение.

Пунктом 18 Соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Соглашению или расторжения в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Постановлением администрации Невельского городского округа от 14 октября 2020 года № изъят земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2229 кв.м., занимаемый многоквартирным жилым домом № по <адрес>, также изъято жилое помещение №<адрес>, расположенное на указанном земельном участке.

09 февраля 2021 года ФИО1 обратился в администрацию Невельского городского округа с заявлением о предоставлении благоустроенного жилого помещения в новом доме по договору мены.

По результатам рассмотрения заявления ФИО8 26 февраля 2021 года ему дан ответ за исх №, согласно которому он имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения по договору купли-продажи от 18 октября 2018 года. Для оформления получения указанного возмещения за изымаемое жилое помещение, необходимо обратиться с заявлением в отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа.

Частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

24 марта 2021 года в адрес ФИО1 направлено письмо с указанием на изъятие жилого помещения и земельного участка, занимаемого под многоквартирным домом в котором расположено жилое помещение, ему разъяснено его право получить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере стоимости приобретения жилья – <данные изъяты> рублей. Одновременно в адрес истца направлено Соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд. Пунктом 1.1. Раздела 1 Соглашения предусмотрено, что с целью организации сноса аварийного многоквартирного дома, ФИО1 передает в собственность Отдела по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа Сахалинской области, принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество – квартиру, площадью 44,60 кв.м. кадастровый №, расположенную по <адрес>. Принадлежащая ФИО1 квартира находится в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, расположенном на изъятом для муниципальных нужд земельном участке кадастровый №. Указанный земельный участок принадлежит Отделу на праве общей долевой собственности. После подписания настоящего Соглашения в срок до 31 декабря 2022 года и государственной регистрации перехода права, Отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа обязуется выплатить ФИО1 сумму возмещения за объект недвижимости – квартиру путем перечисления денежных средств из областного бюджета, с учетом софинансирования из местного бюджета, в сумме <данные изъяты> рублей на банковский счет ФИО1 В Пункте 1.3 Соглашения указано, что сумма возмещения определена на основании договора купли-продажи квартиры от 04 октября 2018 года изымаемого имущества и составляет <данные изъяты> рублей. В соответствии с пунктом 4.2 Соглашения оно вступает в силу с момента подписания и действует до окончания исполнения Сторонами своих обязательств.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии со статьёй 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соглашение о намерениях от 25 июня 2019 года не содержит существенного условия, позволяющего установить предмет договора - конкретное жилое помещение (квартиру), подлежащее передаче ФИО8, поскольку в Соглашении указаны только кадастровые номера земельных участков, на которых запланировано строительство многоквартирных домов.

Таким образом, правовых оснований для признания Соглашения о намерениях от 25 июня 2019 года предварительным договором мены жилого помещения не имеется.

Кроме того, в ходе судебного заседания установлено, что в нарушение положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ, Соглашение о намерениях заключено до принятия решения об изъятии жилого помещения.

При таких обстоятельствах заключенное 25 июня 2019 года Соглашение о намерениях между ФИО8 и администрацией Невельского городского округа, требованиям закона не соответствует.

По указанным выше основаниям ФИО1 не вправе в судебном порядке требовать от администрации Невельского городского округа заключить с ним договор мены жилого помещения по условиям Соглашения о намерениях от 25 июня 2019 года.

При отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить договор мены на условиях, предусмотренных Соглашением о намерениях, в связи с не достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, обстоятельства, связанные с отказом администрации Невельского городского округа от заключения договора мены жилого помещения с ФИО1, правового значения не имеют, в этой связи данное требование удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что оспариваемое истцом Соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области между отделом по управлению имуществом и землепользования администрации Невельского городского округа и ФИО1 в части предоставления суммы возмещения за изымаемое имущество в размере <данные изъяты> рублей сторонами не подписано. Таким образом, стороны не одобрили условия Соглашения, в этой связи оно не влечет за собой установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, соответственно не может быть оценено в качестве сделки и не может быть признано недействительным.

Принимая во внимание изложенное, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Вместе с тем следует отметить, что ФИО1 не лишен возможности избрать иной способ защиты нарушенного права и обратиться в суд с соответствующими требованиями.

На основании изложенного и руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к администрации Невельского городского округа, Отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа о признании соглашения о намерениях предварительным договором мены жилого помещения, о признании одностороннего отказа администрации Невельского городского округа от заключения договора мены жилого помещения согласно Соглашению о намерениях от 25 июня 2019 года незаконным, о возложении обязанности на администрацию Невельского городского округа заключить договор мены жилого помещения, согласно условиям Соглашения о намерениях от 25 июня 2019 года, о признании проекта Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд муниципального образования «Невельский городской округ» Сахалинской области между отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа в части предоставления суммы возмещения за изымаемое имущество в размере <данные изъяты> рублей недействительным, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Невельский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Невельского городского суда О.В. Лаврова

Мотивированное решение составлено 15 июля 2021 года