Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Самары в составе судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Байрамове Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3457/21 по иску ФИО1 к Администрации г.о. Самара о признании права на земельный участок,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 долю в размере 9/1153 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 152,85 м2 по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для исключения из единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером № площадью 9,01 м2 по адресу: <адрес>.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2021 г. г. Самара

установил:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Администрации г.о. Самара о признании права на земельный участок. В обоснование иска указывает, что 5.03.1998 г. между ним и Самарским городским фондом имущества был заключён договор № купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером А-1 площадью 9,01 м2 по адресу: <адрес> гараж №, удостоверенный нотариусом г. Самары ФИО2 Земельному участку был присвоен кадастровый № как ранее учтённому объекту. Ему был продан несуществующий земельный участок, который, тем не менее, ввиду отсутствия в 1998 г. должной нормативной базы и адекватной системы кадастрового учёта объектов недвижимости был формально поставлен на кадастровый учёт. Земельный участок, занимаемый зданием гаражных боксов, имеет площадь 1152,85 м2 и кадастровый №. Просит признать за ним долю в размере 9/1153 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 152,85 м2, исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 9,01 м2, по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, отзыва на иск не представило.

Третье лицо ПК «Гаражно-строительный кооператив №555» в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дела признаётся извещённым применительно к положениям п.2 ст.117 ГПК РФ, п.1 ст.165.1 ГК РФ, отзыва на иск не представило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав истца, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 28.05.2003 г. Самарским городским отделом филиал ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Самарской области по заявлению ФИО3 поставлен на кадастровый учёт земельный участок площадью 1 152,85 м2 по адресу: <адрес> занимаемый объектом недвижимости – блоком гаражей. 4.03.2004 г. в государственный земельный кадастр внесены сведения о границах земельного участка с кадастровым номером № по материалам межевания.

На основании договора долевого участия в строительстве гаражей на <адрес> от 12.07.1997 г. №31 (л.д. 13), заключённого им с АО «Ремонтно-строительное объединение «Прогресс»», и постановления Главы города Самары «Об утверждении акта государственной приемочной комиссии» от 22.09.1997 г. №1155 (л.д. 16-20) истцу принадлежит право собственности на нежилое помещение (гаражный бокс) №, кадастровый № площадью 19,4 м2 в блоке гаражей по адресу: <адрес> гараж 126 (л.д. 14). Право собственности считается возникшим со дня ввода гаражного комплекса в эксплуатацию, т.е. с 22.09.1997 г.

5.03.1998 г. между истцом (покупателем) и Самарским городским фондом имущества (продавцом) был заключен договор №3377 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером А-1 площадью 9,01 м2 по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом г. Самары ФИО4, по реестру №1260 (л.д. 9-11). Переход права на земельный участок к истцу и право собственности истца на земельный участок зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары не были, следовательно, право собственности на земельный участок у истца не возникло.

22.12.2020 г. филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Самарской области на основании указанного выше договора купли-продажи от 5.03.1998 г. №3377 внёс в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке площадью 9,01 м2 по адресу: <адрес> как о ранее учтённом объекте недвижимости, присвоив ему кадастровый №. Вместе с тем, поскольку материалы межевания истцом в орган кадастрового учета представлены не были, граница данного земельного участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 81).

Согласно ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельное законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи от 5.03.1998 г. №3377, дефиниции понятия «земельный участок» не содержало, однако также исходило из представления о земельном участке как о части земной поверхности, имеющем определенные границы. Хотя способы описания границ земельных участков в 1998 г. не были установлены законом столь же однозначным образом, как это установлено п.7 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», существование и оборот в качестве земельных участков объектов, вообще не являющихся частью земной поверхности и не имеющих границ, не допускался и в то время.

Из плана земельного участка, являющегося составной частью договора купли продажи от 5.03.1998 г. №3377, усматривается, что и при заключении договора границы продаваемого земельного участка установлены не были. Более того, земельный участок площадью 9,01 м2, указанный в договоре как предмет купли-продажи, вообще не формировался.

Следовательно, истцу был продан несуществующий земельный участок, который, тем не менее, ввиду отсутствия в 1998 г. должной нормативной базы и адекватной системы кадастрового учёта объектов недвижимости был формально поставлен на кадастровый учёт, из-за чего, в силу положений ст.45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», сведения о нём были внесены в базу данных созданной системы государственного кадастра недвижимости.Исходя из п.1 ст.432 ГК РФ, условие о предмете является существенным для всех видов договоров. Договор, предмет которого не согласован сторонами, не может быть признан заключённым.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от 5.03.1998 г. №3377, он не имеет предмета, следовательно, должен быть признан незаключённым. Однако, принимая во внимание обстоятельства дела, указывающие на цель его заключения, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из приложенного к договору плана, значение «9,01 м2», указанное в договоре как площадь в действительности не существующего земельного участка, получено путем деления площади принадлежащего истцу гаражного бокса на площадь всех гаражных боксов в здании и умножения получившегося отношения на площадь земельного участка, занятого зданием.

Указанное обстоятельство, равно как и сам факт заключения договора после ввода в эксплуатацию здания гаражных боксов, определённым образом указывают, что цель договора заключалась в предоставлении истцу как собственнику помещения во вновь возведённом здании права на земельный участок, занимаемый этим зданием, а действительная общая воля сторон этого договора была направлена на продажу доли в праве общей долевой собственности на этот земельный участок в размере, равном отношению площади принадлежащего истцу помещения к общей пощади помещений, принадлежащих всем лицам в этом здании. Исходя из этого вывода, суд квалифицирует договор от 5.03.1998 г. №3377 как договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый зданием гаражных боксов.

При такой квалификации совершённая сделка соответствует требованиям действующего в настоящее время земельного законодательства – ст.39.20 ЗК РФ, в силу которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Правовая безграмотность в описании предмета договора, проявленная сторонами при его заключении и нотариусом ФИО4 при удостоверении данной сделки, не может препятствовать реализации истцом своего исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого зданием, одно из помещений в котором принадлежит истцу на праве собственности.

Земельный участок, занимаемый зданием гаражных боксов, как уже было указано, имеет площадь 1152,85 м2 и кадастровый №.

Как следует из сведений геодезической организации АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (л.д. 21-23), размер проданной истцу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, определённый по указанному выше принципу, составляет 9/1153.

Следовательно, за истцом следует признать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в размере 9/1153.

Следует отметить, что по отношению к собственникам других гаражных боксов, зарегистрировавшим до начала работы ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата» своё право собственности в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству по г. Самаре на несуществующие земельные участки на основании аналогичных договоров с Самарским городским фондом имущества, правоприменительная практика также исходит из квалификации этих договоров как договоров купли купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № В правоподтверждающие документы таких лиц Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по г. Самаре в 2003-2006 гг. вносились соответствующие изменения. Такого рода документы представлены в материалах кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером №.

Поскольку истец своё право ранее не зарегистрировал, в настоящее время устранение противоречий между правом, указанным в правоустанавливающем документе, и зарегистрированными правами других лиц на земельный участок с кадастровым номером № может быть устранено только посредством признания права истца в судебном порядке на основе изложенного выше судебного толкования договора купли-продажи от 5.03.1998 г. №3377.

Ввиду прямого указания закона, предусматривающего автоматическое внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтённых земельных участках, сведения о земельном участке с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости без соблюдения той процедуры, что предусмотрена применительно ко вновь образуемым земельным участкам. В действительности же земельный участок площадью 9,01 м2 по адресу: г. Самара, Ленинский район, <адрес>, не существует (не сформирован) и не может быть сформирован в будущем. Суд полагает, что несоответствие сведений единого государственного реестра недвижимости фактическому положению вещей (реестровая ошибка) несовместно с основами публичного правопорядка в соответствующей сфере общественных отношений, в связи с чем сведения о земельном участке с кадастровым номером № подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости. Отражение в едином государственном реестре недвижимости активных сведений о несуществующем («фантомном») объекте недвижимости может породить конфликтные ситуации между участниками правоотношений, способствовать злоупотреблению правом с их стороны.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Решение в окончательной форме изготовлено 1.09.2021 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь