Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании штрафных санкций по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором указала, что 02 сентября 2019 года между ней и ответчиком заключен предварительный договор с рассрочкой платежа – договор задатка, согласно которому, ответчик обязалась продать, а она (истец) купить земельный участок, площадью 722 кв.м с кадастровым номером № по адресу ... жилой дом, площадью 83 кв.м, и часть жилого дома, площадью 60,5 кв.м по этому же адресу. Отчуждаемое имущество оценено сторонами в 5400 000 рублей, из которых земельный участок – в размере 550 000 рублей, жилой дом – в размере 2 850 000 рублей, часть жилого дома – в размере 2000 000 рублей. В период со 02 сентября 2019г. по 25 декабря 2019г. ФИО1 выплатила ФИО2 за приобретаемый дом и участок 400 000 рублей, что подтверждается распиской в счет заключения в будущем договора купли-продажи. Договор купли-продажи между сторонами заключен не был, однако ФИО2 в добровольном порядке отказывается возвратить денежные средства. Полагает, что полученная ответчиком денежная сумма является авансом и подлежит возвращению, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Просит взыскать с ответчика аванс в размере 400 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 7200 рублей.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о взыскании с нее неустойки (пени, штрафа), предусмотренной предварительным договором от 02 сентября 2019г., в размере 500 000 рублей, расходов по оплате госпошлины в размере 8200 рублей. В обоснование требований указала, что ею по расписке от 25 декабря 2019г. в качестве задатка получены от ФИО1 денежные средства в размере 200 000 рублей. Остаток денежных средств в размере 5300 000 рублей должны были быть уплачены ФИО1 до подписания основного договора купли-продажи в срок до 12 января 2020 года. Однако ФИО1 в указанный срок свои обязательства не выполнила, денежные средства в указанном размере не выплатила и отказалась заключать основной договор купли-продажи. Пунктом 7 предварительного договора с рассрочкой платежа – договора задатка от 02 сентября 2019г. предусмотрена выплата продавцу суммы в размере 500 000 рублей в качестве штрафных санкций, в случае неисполнения покупателем своих обязательств по договору, также указано на невозврат задатка. С учетом изложенного, просит взыскать с ФИО1 штраф, предусмотренный предварительным договором от 02 сентября 2019г., в размере 500 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 8200 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, со встречными исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что предварительный договор действовал до декабря 2019 года, впоследствии сторонами устно продлевался. В марте 2020 года у ФИО1 были в распоряжении денежные средства для приобретения дома, но договор заключен не был. Поскольку срок предварительного договора истёк, договор утратил свою силу, в связи с чем, ответчик обязана возвратить денежные средства, уплаченные ей истцом. Полагает, что вина в не заключении основного договора обоюдная. Со встречными исковыми требованиями не согласился, ссылаясь на то, что предусмотренный договором штраф взысканию не подлежит, поскольку срок действия предварительного договора истек.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с требованиями ФИО1 не согласилась, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований. Указала, что договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО1, поэтому она не должна возвращать ей полученные денежные средства, и вправе требовать от ФИО1 уплаты штрафа, предусмотренного договором. Также указала, что получила от ФИО1 денежные средства в размере 200 000 руб. в качестве задатка, 65 000 руб. за аренду.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, действующий на основании ордера, в судебном заседании полагал требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, встречные требования просил удовлетворить. Пояснил, что доказательств того, что ФИО1 выплатила ФИО2 400 000 руб. стороной истца не представлено. ФИО2 получила в качестве задатка по предварительному договору от 02 сентября 2019г. 100 000 руб., а после ещё 100 000 руб., написала расписку 25 декабря 2019г. о том, что она получила только 200 000 руб. по предварительному договору. Кроме того, указал, что в исковом заявлении не заявлена сумма в размере 65 000 руб., перечисленная за аренду дома, в котором ФИО1 проживала около полугода. Виновной стороной является сторона, которая не исполнила условия договора, в данном случае виновной стороной является ФИО1, поэтому в силу пункта 7 предварительного договора, возвращать задаток ФИО2 не должна, и вправе требовать от покупателя уплаты штрафа в размере 500 000 руб. ФИО2 не направляла требований о заключении основного договора, в связи с тем, что денежные средства для приобретения дома и участка появились у ФИО1 только в марте 2020г. Кроме того, ФИО1 не обращалась к ФИО2 о продлении предварительного договора, договор продлевался устно. ФИО2 была готова заключить основной договор купли-продажи, но ФИО1 каждый раз переносила дату заключения.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно абзацу 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 02 сентября 2019 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор с рассрочкой платежа – договор задатка, по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, площадью 722 кв.м, по адресу ... жилого дома, площадью 83 кв.м, по адресу ... и части жилого дома, площадью 60,5 кв.м, по адресу ...

Договором задатка предусмотрено, что отчуждаемое имущество оценивается по соглашению сторон и продается за 5 400 000 рублей, из которых земельный участок оценивается в 550 000 рублей, жилой дом оценивается в 2850 000 рублей и часть жилого дома оценивается в 2000 000 рублей. В счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору и обеспечения обязательств по настоящему договору и в доказательство его заключения покупатель передает продавцу в качестве задатка сумму в размере 100 000 рублей в день подписания настоящего договора. Дополнительно покупатель выплачивает продавцу 100 000 рублей в качестве арендной платы за проживание, по указанному адресу, до 12 января 2020 года. Оставшиеся 5 300 000 рублей будут уплачены покупателем продавцу до подписания основного договора купли-продажи в срок до 12 января 2020 года (п. 3 договора).

Согласно пункту 5 договора, в случае неисполнения продавцом обязательств по заключению основного договора в сроки и на условиях, установленных настоящим договором, продавец обязуется возвратить сумму задатка в двойном размере в течение 3 календарных дней.

В случае не исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору, сумма задатка возвращается и в качестве штрафных санкций покупатель выплачивает продавцу сумму в размере 500 000 рублей (п.7 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств по договору (пункт 17).

В доказательство передачи ответчику денежных средств в качестве задатка, стороной истца представлена расписка от 25 декабря 2019 года, согласно которой, ФИО2 (продавец) получила 200 000 рублей от ФИО1 (покупатель) в качестве задатка за продаваемый ею дом на земельном участке по адресу ... Также в расписке указано, что остаток долга за указанный объект составляет 5000 000 рублей (л.д. 54).

Также материалы дела содержат детализацию операций по карте ФИО1, согласно которой 01 апреля 2020 года последняя перевела на счет ФИО2 65 000 рублей без указания назначения платежа (л.д. 58-59).

Получение ФИО2 денежной суммы в счет задатка в размере 400 000 рублей представитель истца обосновал тем, что стоимость имущества, указанная в предварительном договоре, составляет 5 400 000 рублей, а остаток долга за объекты, согласно расписке от 25 декабря 2019 года, составляет 5000 000 рублей.

Факт получения от ФИО1 в качестве задатка денежной суммы в размере 200 000 рублей ФИО2 в судебном заседании не отрицала, однако пояснила, что остаток долга в размере 5000 000 рублей ею был указан в расписке, поскольку они с ФИО1 пришли к соглашению об изменении цены договора купли-продажи, стоимость отчуждаемых объектов определена в размере 5200 000 рублей.

Получение от ФИО1 денежной суммы в размере 65 000 рублей ФИО2 также не отрицала, однако пояснила, что указанная сумма ею получена в счет арендной платы за проживание ФИО1 в жилом доме, переданном ею по акту приема-передачи от 02 сентября 2019 года (л.д. 9).

Как следует из пояснений сторон, основной договор купли-продажи в срок до 12 января 2020 года не заключен, поскольку у ФИО1 на указанную дату не было в распоряжении денежной суммы, необходимой для приобретения принадлежащих ФИО2 объектов недвижимости.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 постановления от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, – в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Вместе с тем, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В рассматриваемом случае такое предложение должно быть совершено в письменной форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 1 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства дела, установленные судом, свидетельствуют о том, что до окончания указанного в предварительном договоре срока – 12 января 2020 года, договор купли-продажи заключен не был, никто из сторон в этот период не направил надлежащим образом оформленное предложение (оферту) другой стороне, соответственно обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены 12 января 2020г.

Таким образом, с учетом положений пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором, а также с учетом срока действия предварительного договора до 12 января 2020 года, до истечения которого обстоятельства для применения обеспечительной функции задатка не наступили, обязательства из соглашения о задатке прекращены 12 января 2020г.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что переданные в счет задатка денежные средства должны остаться у нее, поскольку договор купли-продажи не заключен по вине ФИО1, у которой отсутствовали денежные средства для заключения основного договора, несостоятельны.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 постановления от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Поскольку продавец (ФИО2) также не реализовала свое право на заключение основного договора, не направила ФИО1 оферту, не согласовала время и место подписания договора, передачу его в орган государственной регистрации, оснований полагать ФИО1 ответственной за неисполнение договора, не имеется.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как было указано ранее, ФИО2 получила от ФИО1 в счет исполнения предварительного договора от 02 сентября 2019 года 265 000 рублей (200 000 рублей по расписке от 25 декабря 2019г. и 65 000 поступили на счет ФИО1).

Доводы ФИО2 о том, что полученная ею 01 апреля 2020 года денежная сумма в размере 65 000 рублей являлась арендной платой за проживание, допустимыми доказательствами не подтверждены.

Поскольку в назначение платежа 65 000 рублей не указано, что это арендная плата за проживание, оснований полагать указанный факт установленным у суда не имеется.

Кроме того, следует отметить, что перечисление денежной суммы в размере 65 000 рублей 01 апреля 2020 года происходило также и не в рамках предварительного договора от 02 сентября 2019 года, поскольку доказательств изменения срока его действия не представлено, письменное соглашение в подтверждение согласования такого условия между сторонами не было достигнуто.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.

Учитывая, что письменный договор купли-продажи между истцом и ответчиком не заключался, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены 12 января 2020г., оснований для сбережения полученных по незаключенной сделке денежных средств у ответчика не имеется, сумма в размере 200 000 рублей, переданная по расписке, а также сумма в размере 65 000 рублей, поступившая на счет ответчика, подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1

Доказательств получения ФИО2 от ФИО1 денежной суммы в большем размере, последней не представлено, в связи с чем, в удовлетворении остальной части исковых требований, ФИО1 необходимо отказать.

Исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 штрафа в размере 500 000 рублей, предусмотренного п.7 предварительного договора от 02 сентября 2019 года, удовлетворению не подлежат, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены 12 января 2020 года.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, понесенные ею расходы по оплате госпошлины в размере 8200 рублей, возмещению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частично удовлетворенных исковых требований, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 4770 руб. 00 коп. (7200/400000х265000).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (хх.хх.хх) в пользу ФИО1 (хх.хх.хх) денежную сумму в размере 265 000 рублей, в счет возмещения расходов по оплате госпошлины сумму в размере 4770 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании штрафных санкций по предварительному договору купли-продажи, расходов по оплате госпошлины отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Металлургический районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.А. Залуцкая

...