Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рамонские дачи» о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, возложении обязанности принять земельные участки по акту приема-передачи, расторжении соглашения о внесении платежа за строительство объектов инфраструктуры

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Рамонские дачи» о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, возложении обязанности принять земельные участки по акту приема-передачи, расторжении соглашения о внесении платежа за строительство объектов инфраструктуры. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между ним и ООО «Рамонские дачи» были заключены договоры купли-продажи земельных участков, по условиям которых он приобрел право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №.... Вышеуказанные участки были переданы истцу ДД.ММ.ГГГГг. по передаточным актам. Общая стоимость земельных участков составила 3 190 000 рублей. Объекты недвижимости приобретались как участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Однако, в настоящее время выяснилось, что использовать приобретенные земельные участки с целью дачного строительства не представляется возможным ввиду того, что фактически они располагаются в границах государственного природного заказника, а значит строительство на них запрещено в силу прямого указания закона. Наличие такого запрета было известно продавцу ООО «Рамонские дачи» на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков, однако ответчик об этом истцу не сообщил, в то время как данное обстоятельство имело существенное значение при заключении договоров купли-продажи, т.к. полностью исключает возможность использования участков для дачного строительства. Поскольку истец не обладал на момент заключения договоров информацией об ограничениях приобретаемых земельных участков, то договоры купли-продажи подлежат расторжению. Помимо этого ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ООО «Рамонские дачи» было заключено соглашение о внесении платежа за строительство объектов инфраструктуры согласно условиям которого Общество обязалось в срок до ДД.ММ.ГГГГг. обеспечить создание объектов инфраструктуры и общего имущества дачного поселка «Рамонские дачи», а именно внешнего ограждения поселка, системы видеонаблюдения; помещения для охраны; линии электропередач до границы поселка; трансформаторной подстанции, обеспечивающей возможность подключения участков, приобретенных истцом, внутренних линий электропередач на территории поселка, с обеспечением возможности подключения к данным линиям зданий и сооружений на участке истца; линии водоснабжения поселка, с возможностью круглогодичного использования с обеспечением возможности подключения к данным линиям зданий и сооружений на участках истца; контейнерных площадок для размещения мусорных контейнеров для бытового мусора на территории поселка; системы освещения улиц и мест общего пользования поселка; осуществление планировки территории участков с послойной засыпкой и уплотнением грунта, с последующей рекультивацией плодородного слоя. Стоимость вышеуказанных работ была определена сторонами в размере 510 000 рублей, которые были перечислены ФИО2 на счет ООО «Рамонские дачи». Однако, в нарушение условий вышеуказанного соглашения объекты инфраструктуры и общего имущества дачного поселка «Рамонские дачи» до настоящего времени не созданы. При указанных обстоятельствах ФИО2 просил суд расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков, а также соглашения о строительстве объектов инфраструктуры, обязать ООО «Рамонские дачи» принять по акту приемки-передачи земельные участки с кадастровыми номерами №...

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования и суду пояснил, что в результате действий ответчика истец лишен возможности использовать земельные участки, в тех целях для которых они приобретались, а именно для дачного строительства. Решением арбитражного суда в рамках рассмотрения дела по иску ФГБУ «Воронежский государственный природный биосферный заповедник им. В.М. Пескова» к ООО «Рамонские дачи» о возложении обязанности привести земельные участки в первоначальное положение, было установлено, что приобретенные ФИО2 у ООО «Рамонские дачи» земельные участки входят в территорию заказника и, соответственно, в силу закона их использование по назначению, для дачного строительства, существенно ограничено. Отвчетчик не поставил истца в известность о таких существенных особенностях объектов купли-продажи. Соглашение о создании объектов инфраструктуры также подлежит расторжению, поскольку обязательства ООО «Рамонские дачи» в установленный договором срок исполнены не были.

Ответчик ООО «Рамонские дачи» о времени судебного разбирательства были извещен по адресу регистрации, сведения о котором имеются в Едином государственном реестре юридических лиц. Вся почтовая корреспонденция, направлявшаяся судом в его адрес, возвратилась с указанием об истечении срока хранения.

В соответствии с ч.1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда РФ бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п.п. 67-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Учитывая изложенное, прихожу к выводу, что ответчик был надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства, а значит в силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя ООО «Рамонские дачи».

Изучив исковое заявление, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О защите прав потребителей» продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Пунктом 2 статьи 12 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О защите прав потребителей» предусмотрено, что продавец, не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товар, несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Одним из видов ответственности продавца, не предоставившего покупателю полной и достоверной информации о проданном товаре в силу пункта 1 статьи 18 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О защите прав потребителей» является право потребителя в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. на основании договоров купли-продажи №..., №..., №..., №...ФИО2 приобрел у ООО «Рамонские дачи» земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу <.......>, в 20 м по направлению на юг от ориентира 6 выдел, 106 квартала, Рамонского лесничества, Воронежского лесхоза, адрес ориентира: р.<.......>, за озеро "Плотское", участок №...; земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу <.......>, в 20 м по направлению на юг от ориентира 6 выдел, 106 квартала, Рамонского лесничества, Воронежского лесхоза, адрес ориентира: р.<.......>, за озеро "Плотское", участок №...; земельный участок площадью 599 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу <.......>, в 20 м по направлению на юг от ориентира 6 выдел, 106 квартала, Рамонского лесничества, Воронежского лесхоза, адрес ориентира: р.<.......>, за озеро "Плотское", участок №... и земельный участок площадью 601 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу <.......>, в 20 м по направлению на юг от ориентира 6 выдел, 106 квартала, Рамонского лесничества, Воронежского лесхоза, адрес ориентира: р.<.......>, за озеро "Плотское", участок №....

Участки были переданы покупателю по передаточным актам от ДД.ММ.ГГГГ<.......> собственности ФИО2 на приобретенные объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 18-33).

Пунктом 5 каждого из заключенных договоров купли-продажи, было предусмотрено, что отчуждаемые земельные участки используются Покупателем в пределах, определяемых его назначением, согласно документам, устанавливающим право собственности и территориальные границы на земельный участок.

Из свидетельств о государственной регистрации права, договоров купли-продажи, а также сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что все приобретенные земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства (л.д. 128-157).

Однако, решением Арбитражного суда <.......> от ДД.ММ.ГГГГг. по иску ФГБУ «Воронежский государственный природный биосферный заповедник им. В.М. Пескова» к ООО «Рамонские Дачи» о возложении обязанности восстановить нарушенное состояние окружающей среды, приведении земельных участков в первоначальное положение, при рассмотрении которого в качестве третьего лица принимал участие ФИО2, было установлено, что принадлежащие истцу земельные участки располагаются в пределах границ Государственного природного заказника федерального значения «Воронежский». ООО «Рамонские дачи» знало о том, что проданные ФИО2 земельные участки располагаются на землях заказника, т.к. ДД.ММ.ГГГГг. обращалось к ФГБУ «Воронежский государственный природный биосферный заповедник им. В.М. Пескова» за получением разрешения на строительство дачного поселка на землях заказника.

В силу ч.3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О судебном решении»).

В соответствии с ч.1 ст. 95 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Согласно ч.3 ст. 95 Земельного кодекса РФ на землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 2 части 7 статьи 95 Земельного кодекса РФ установлен запрет на строительство и эксплуатацию промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами.

Статьей 15 Конституции РФ регламентирована всеобщая конституционная обязанность граждан Российской Федерации соблюдать Конституцию и законы Российской Федерации.

Поскольку на основании исследованных выше доказательств судом было достоверно установлено, что ответчик продавая истцу четыре земельных участка для дачного строительства знал о том, что данные земельные участки располагаются в пределах границ Государственного природного заказника федерального значения «Воронежский», а значит дачное строительство в силу прямого законодательного запрета там невозможно, с другой стороны истец ФИО2, приобретая земельные участки и ориентируясь на сведения Единого государственного реестра недвижимости (на момент приобретения Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) полагал приобретаемые объекты недвижимости пригодными для целей их приобретения, то есть для дачного строительства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО2 требований и расторжении договоров купли-продажи земельных участков.

ФИО2, будучи обязанным соблюдать законодательно установленные запреты, лишен легальной возможности использовать земельные участки для той цели, для которой они приобретались, а значит вправе требовать расторжения заключенных сделок в соответствии со ст. 557 ГК РФ и пунктом 2 статьи 475 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Одновременно с заключением договора купли-продажи земельных участков между ООО «Рамонские дачи» и ФИО2 было заключено соглашение о внесении платежа за строительство объектов инфраструктуры №...ИНФ от ДД.ММ.ГГГГг. По условиям указанного соглашения ФИО2 уплачивал ООО «Рамонские дачи» 510000 рублей, а последнее в свою очередь в срок до ДД.ММ.ГГГГг. обязалось обеспечить создание объектов инфраструктуры и общего имущества дачного поселка «Рамонские дачи», а именно внешнего ограждения поселка, системы видеонаблюдения; помещения для охраны; линии электропередач до границы поселка; трансформаторной подстанции, обеспечивающей возможность подключения участков, приобретенных истцом, внутренних линий электропередач на территории поселка, с обеспечением возможности подключения к данным линиям зданий и сооружений на участке истца; линии водоснабжения поселка, с возможностью круглогодичного использования с обеспечением возможности подключения к данным линиям зданий и сооружений на участках истца; контейнерных площадок для размещения мусорных контейнеров для бытового мусора на территории поселка; системы освещения улиц и мест общего пользования поселка; осуществление планировки территории участков с послойной засыпкой и уплотнением грунта, с последующей рекультивацией плодородного слоя (л.д. 165-166).

Так как из обстоятельств дела очевидно усматривается, что указанное соглашение было заключено ФИО2 исключительно в целях обеспечения возможности полноценного использования приобретенных земельных участков и дачного строительства на них, суд приходит к выводу, что невозможность дачного строительства на земельных участках является существенным обстоятельством предвидя, которое ФИО2 вообще не заключил бы рассматриваемый договор. Требования истца о расторжении соглашения №...ИНФ от ДД.ММ.ГГГГг. о внесении платежа за строительство объектов инфраструктуры является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Рамонские дачи» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №...№... от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО2 и ООО «Рамонские дачи».

Обязать ООО «Рамонские дачи» принять по акту приемки-передачи земельные участки с кадастровыми номерами №...

Расторгнуть соглашение №...ИНФ о внесении платежа за строительство объектов инфраструктуры, заключенное ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и ООО «Рамонские дачи».

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами №... и государственной регистрации права собственности ООО «Рамонский дачи» на указанные земельные участки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в апелляционном порядке, через суд принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Б. Ваулин

В окончательной форме

решение суда принято ДД.ММ.ГГГГг.