Гражданский кодекс часть 1

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Левша С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Юбилейный» к Гончаровой О. П. об устранении последствий незаконных перепланировки и переустройства, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ "Юбилейный" обратилось в суд с иском к Гончаровой О.П. с требованиями, с учетом уточнения иска, об обязании за свой счет привести нежилое помещение по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до выполнения перепланировки, а именно:

- привести конфигурацию помещения в состояние, существовавшее до перепланировки;

- демонтировать санузел;

- демонтировать врезки в системы холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления многоквартирного дома.

Как указали представители истца Александрова Н.В. и Яцык А.В., ответчик Гончарова О.П. является собственником вышеуказанного помещения.

В неизвестное истцу время ответчиком осуществлены перепланировка и переустройство помещения без получения соответствующего разрешения. В результате перепланировки изменена конфигурация помещения, оборудован санузел, который расположен на жилой комнатой квартиры этажом ниже, принадлежащей Яковлевой О.Б., осуществлены самовольные, без согласования с другими собственниками и управляющей организацией врезки в общедомовые трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления.

Ранее Гончарова О.П. предпринимала меры к узакониванию перепланировки, предъявив к ТСЖ "Юбилейный" соответствующий иск. В удовлетворении иска ей было отказано.

Представитель ответчика иск не признала, в письменных возражениях и в судебном заседании указала, что конфигурация помещения в полной мере соответствует техническому паспорту от 2001 г., в помещении изначально был оборудован санузел, ни одним из собственников помещения самовольных врезок в коммуникации не производилось.

Об отсутствии переустройства, по мнению представителя ответчика, свидетельствует факт заключения Гончаровой О.П. договоров поставки коммунальных ресурсов с ОАО "Химкинский Водоканал" и ООО ТСК "Мосэнерго".

Изменение помещения, по поводу которого ранее имело место обращение в суд, заключалось в устройстве звукоизоляции стены, смежной с вентиляционной шахтой.

Представителем ответчика также заявлено о применении исковой давности в связи с тем, что, по утверждению председателя правления ТСЖ "Юбилейный" перепланировка и переустройство были обнаружены в 2012 году.

Представитель третьего лица ООО "ТСК "Мосэнерго" Полушина П.А. в письменном отзыве и в судебном заседании сообщила суду, что <дата> была проведена проверка спорного нежилого помещения, по результатам которой установлено следующее:

1. Индивидуальный тепловой пункт отсутствует.

2. В многоквартирный жилой дом подаются коммунальные ресурсы: отопление и тепловая энергия на подогрев для ГВС.

3. Тепловой ввод в многоквартирный дом находится в техническом подвальном помещении, обслуживается ТСЖ «Юбилейный».

4. Система ЦО независимая.

5. Система ГВС закрытая схема: циркуляционная.

6. Наличие общедомовых приборов учета: ЦО - II 0903, ГВС - II 0903

7. Площадь нежилого помещения 37м2.

8. Способ подключения ГВС и ЦО: от трубопроводов, расположенных в технических помещениях чердака.

При проверке, проведенной <дата>, было установлено:?

1. Планировка помещения соответствует техническому паспорту от 2015 года.

2. Установлены два радиатора водяного отопления.

3. ГВС (одна точка) перекрыто шаровым краном (установлен электробойлер), водомер опломбирован.

Вопрос о разрешении иска представителем третьего лица оставлен на усмотрение суда.

ОАО "Химкинский водоканал" и Яковлева О.Б. надлежащим образом извещены, представитель третьего лица и третье лицо соответственно в судебное заседание не явились, отзывы на иск не представили. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных третьих лиц.

Судом установлено, что право собственности на нежилое помещение по вышеуказанному адресу приобретено Гончаровой О.П.<дата> по договору купли-продажи от <дата> у Шахбазовой Э.А.

Помещение расположено на 12-м (техническом) этаже дома.

Как следует из представленных истцом документов, спорное помещение было приобретено Шахбазовой Э.А. по договору купли-продажи, заключенному <дата> с Парфеновой Л.А.

В тот же день между Парфеновой Л.А. и Шахбазовой Э.А. был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, в перечень которых сторонами были включены следующие позиции:

1) Стены оштукатурены и прошпатлёваны;

2) Сделана штробировка по полу для установки радиаторов отопления и подводки;

3) Штробировка в стенах для монтажа электроосвещения и электроснабжения;

4) Подведение антенны телевидения;

5) Покупка и монтаж сплит-системы внешний блок;

6) Установка труб подачи горячего и холодного водоснабжения, канализации;

7) Установка счётчиков учёта горячей и холодной воды;

8) Разведение и монтаж электрокабеля по всему помещению;

9) Установлена входная металлическая дверь и дверь, ведущая в вентиляционную шахту;

10) Монтаж гребёнок и запорных кранов на подачу горячей и холодной воды;

11) Стройматериалы.

Приведенный перечень указывает на то, что до приобретения Гончаровой О.П. прав на спорное помещение в нем было осуществлено переустройство, при этом буквальное содержание перечня свидетельствует о том, что имел место первичный монтаж коммуникаций, электро- и сантехнического оборудования, а не замена труб и электропроводки, как утверждалось представителем ответчика.

Истцом представлены акты осмотра спорного помещения от <дата>, <дата>, <дата> согласно которым в помещении выполнена перепланировка и врезка в общедомовые системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации с нарушениями требований законодательства и при отсутствии согласования с ТСЖ.

Доказательств согласования переустройства с ТСЖ "Юбилейный" ответчиком не представлено, доводы истца о самовольном характере переустройства не опровергнуты.

Суд отмечает, что заключение ответчиком договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку тепловой энергии, водоснабжение и водоотведение не дает оснований полагать присоединение к общедомовым системам законным.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от <дата><№ обезличен> системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.

В силу ч. 2 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме. Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела собственниками помещений в <адрес> по <адрес> выбран способ управления домом – товарищество собственников жилья.

В соответствии с ч. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья уполномочено представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, присоединение к общедомовым системам отопления, водопровода и канализации требовало согласования с собственниками общего имущества многоквартирного дома, интересы которых представляет ТСЖ.

Истцом в материалы дела представлен кладочный план 12-го этажа здания по строительному адресу: <адрес> (в настоящее время - <адрес>), изготовленному <дата>, представляющий собой согласно п. 5.3.6 ГОСТ 21.501-2011 "Межгосударственный стандарт Система проектной документации для строительства Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений" план кладки стен, перегородок, колонн, столбов и других элементов, возводимых из кирпича или мелких блоков, оконные и дверные проемы, отверстия, вентиляционные каналы и дымоходы, ниши, борозды и т.п. и являющийся частью проектной документации для строительства. Согласно кладочному плану в спорном помещении отсутствуют перегородки и санузел. Кладочный план позволяет установить первоначальное, до проведение перепланировки, состояние (конфигурацию) спорного нежилого помещения.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом в судебном заседании обозревалось дело <№ обезличен> по иску Гончаровой О.П. к ТСЖ "Юбилейный" об обязании предоставить согласованный проект перепланировки нежилого помещения, акт завершения перепланировки, вывоза мусора.

Апелляционным определением от <дата> установлено, что в спорном помещении была произведена перепланировка, после чего Гончарова О.П. обратилась в ТСЖ "Юбилейный" с заявлением о согласовании проектной документации, выдаче акта о завершении перепланировки и акта о вывозе мусора. Суд указал, что на это заявление товариществом был предоставлен акт осмотра спорного помещения, в котором отмечено выполнение перепланировки с нарушениями и без согласования с товариществом, а именно, туалет в помещении истицы расположен над жилой комнатой нижерасположенной квартиры.

По мнению судебной коллегии, отказ в согласовании испрашиваемых истицей документов основан на нарушениях, допущенных при осуществлении перепланировки, что выразилось в отсутствии согласования с ТСЖ и расположении санузла над жилой комнатой. В удовлетворении иска Гончаровой О.П. было отказано.

Вступившим в законную силу судебным постановлением, вынесенным при участии сторон настоящего дела, таким образом, установлен факт незаконной перепланировки, а именно, устройства санузла над жилой комнатой.

Данное обстоятельство также подтверждается имеющимися в деле поэтажными планами 11-го и 12-го этажей.

Как установлено п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

Существующее расположение санузла в принадлежащем ответчику помещении противоречит также требованиям п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", согласно которому в жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.

Сохранение помещения в переоборудованном состоянии нарушает права собственника расположенной этажом ниже <адрес>, принадлежащей третьему лицу Яковлевой О.Б.

Суд учитывает, что Яковлева О.Б. обращалась в правление ТСЖ с заявлением о незаконной перепланировке в помещении, принадлежащем Гончаровой О.П.

На осуществление перепланировки и переустройства спорного помещения прямо указывает содержание заявлений Гончаровой О.П., с которыми она обращалась в ТСЖ "Юбилейный" и Администрацию г.о. Химки, а также проект перепланировки, представленные Гончаровой О.П. в материалы дела <№ обезличен>.

В обоснование отсутствия перепланировки и переустройства представитель ответчика ссылался на технический паспорт помещения в редакциях с 2001 по 2015 годы, кадастровый паспорт, где на поэтажном плане было отмечено наличие в спорном помещении санузла.

Суд полагает, что отображение конфигурации помещения в составленном органом БТИ поэтажном плане в измененном состоянии не свидетельствует о законности изменения, так как специалистом БТИ фиксируется фактическое состояние помещения на момент осмотра.

Порядок проведения переоборудования помещений в многоквартирном доме предусмотрен статьями 26-28 ЖК РФ, которыми предписывается согласование переоборудования с органом местного самоуправления.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 8.1 Постановления от 20.08.2013 г № 732 "Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области" проведение перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения не допускаются, если нарушаются Строительные нормы и правила, иные нормативные документы.

Основанием проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения является решение о согласовании, выдаваемое Администрацией.

Суд находит недопустимым сохранение спорного помещения в переоборудованном состоянии в связи с нарушением приведенных выше требований Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 и СанПиН 2.1.2.2645-10.

Доводы ответчика о приобретении помещения в нынешней конфигурации оснований для сохранения его в переоборудованном состоянии не дают, так как с приобретением права собственности, Гончарова О.П. в соответствии со ст. 210 ГК РФ приобрела бремя содержания помещения в надлежащем состоянии, в том числе обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние после незаконных перепланировки и переустройства.

Суд полагает не подлежащей применению исковую давность, о чем было заявлено в судебном заседании представителем ответчика, поскольку нарушение прав истца и третьего лица Яковлевой О.Б. носит длящийся характер и сохраняется весь период нахождения помещения ответчика в переоборудованном состоянии.

Кроме того, в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). О нарушении прав собственников многоквартирного дома было заявлено истцом, представляющим их интересы в силу закона и Яковлевой О.Б. при обращении в ТСЖ "Юбилейный" с заявлением о незаконной перепланировке.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Товарищества собственников жилья «Юбилейный», - удовлетворить.

Обязать Гончарову О. П. в срок не позднее одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда за свой счет привести нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, существовавшее до выполнения перепланировки, а именно: привести конфигурацию помещение в состояние, существовавшее до перепланировки; демонтировать санузел; демонтировать врезки в системы холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления многоквартирного дома.

Взыскать с Гончаровой О. П. в пользу Товарищества собственников жилья «Юбилейный» в счет возмещения судебных расходов на оплаченную при подаче иска государственную пошлину сумму в размере 6 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Химкинский городской суд.

Судья: Н.Н. Тягай

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>

Судья: Н.Н. Тягай