Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Захарчук Н. Н.ча к Вдовиной Л. М. о взыскании задатка, убытков и судебных расходов,

установил:

Захарчук Н.Н. обратился в Центральный районный суд г. Сочи к Вдовиной Л.М. о взыскании задатка, убытков и судебных расходов.

Исковые требования с учетом их увеличения мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №, с задатком. Согласно указанного предварительного договора истец и ответчик обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В доказательство и в обеспечение намерений по договору, в соответствии с п. 4.2 предварительного договора истец выплатил ответчику в качестве задатка денежные средства в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи. Посредником в данной сделке выступала Жаркова Н.Л. (риэлтор). Договора с Агентством недвижимости «Жемчужина» об оказании услуг по юридическому сопровождению сделки у истца не было. При подписании предварительного договора купли-продажи присутствовали истец, ответчик, жена истца Захарчук Т.Н., которая является созаемщиком по ипотечному кредиту, сын ответчика Вдовин Д.Ю., невестка ответчика Вдовина И.В. - юрист АН «АСКА», которая была представлена ответчиком как ее представитель, и все дальнейшие переговоры по сделке велись с ней. На момент подписания предварительного договора истцу был одобрен ипотечный кредит в ПАО Сбербанк. Дата одобрения кредита ДД.ММ.ГГГГ При подписании предварительного договора купли-продажи истец был уведомлен представителем ответчика о том, что в основном договоре купли-продажи стоимость объекта недвижимости будет указана в размере 1 100 000 рублей. Других заявлений и договоренностей между сторонами ни в устной, ни в письменной форме сделано не было. ДД.ММ.ГГГГ истцом была заказана Правовая экспертиза в ПАО Сбербанк. Из представленного Сбербанком Правового заключения от ДД.ММ.ГГГГ№ истцу стало известно, что в отношении правообладателя выявлены сведения о наличии исполнительного производства и судебных разбирательствах; имеется несоответствие между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах (перепланировка/переустройство, санузел). Было рекомендовано истребовать у Правообладателя наличие документа, подтверждающего согласование/узаконивание перепланировки/переустройства в установленном законом порядке. По общему правилу переустройство и/или перепланировка жилого помещения должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления. Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях. При приобретении квартиры с самовольной/неузаконенной перепланировкой (переустройством) для нового правообладателя возможны следующие негативные последствия: предъявление к нему требований о приведении квартиры в прежнее состояние; утрата права собственности на квартиру в случае неприведения квартиры в прежнее состояние по требованию органа местного самоуправления (ст.26, ст.29, п.2, ст. 40 ЖК РФ, п.2, ст. 7.21 КоАП РФ). На момент осмотра квартиры и заключения предварительного договора купли-продажи факт проведенной в квартире перепланировки/переустройства, а также наличие исполнительного производства, ответчиком были скрыты. Тем самым, ответчиком был грубо нарушен п. 3.1.4 предварительного договора купли-продажи. С результатами правового заключения ответчик, ее представитель и риэлтор были ознакомлены (скриншот переписки). Истец считает, что ответчик и ее представитель, пытаясь ввести его в заблуждение и убедить в том, что санузел узаконен в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, предоставили в Сбербанк 4 варианта оценки объекта недвижимости, в связи с заменой тех. паспорта указанной квартиры: оценка объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (тех. паспорт без указанного в экспликации к плану квартиры санузла от ДД.ММ.ГГГГ, выдан ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ», <адрес>), Оценка объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (тех. паспорт с указанным в экспликации к плану квартиры санузлом от ДД.ММ.ГГГГ, выдан ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ», <адрес>), оценка объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (тех. паспорт с указанным в экспликации к плану квартиры санузлом от ДД.ММ.ГГГГ, выдан ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ», <адрес>), Оценка объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (тех. паспорт с указанным в экспликации к плану квартиры санузлом от ДД.ММ.ГГГГ, выдан Саратовским городским производственным участком АО Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ, <адрес>). Сбербанк отклонил Отчет об оценке Объекта недвижимости, потребовав замену техпаспорта, Банком был запрошен техпаспорт квартиры, выданный унитарным предприятием, а также запросил у ответчика акт согласования переустройства/перепланировки (скриншот переписки – приложение №). Ввиду сомнения в юридической чистоте сделки, а также учитывая высокий риск потери средств и имущества, истцом у ответчика были затребованы следующие документы: акт согласования перепланировки, техплан объекта недвижимости (Росреестр) с внесенными изменениями; техпаспорт объекта недвижимости, выданный ГБУ КК Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ; согласно п. 3.1.2 предварительного договора купли-продажи и по требованию Сбербанка нотариально удостоверенное заявление Правообладателя о том, что на момент заключения Договора купли-продажи Правообладатель в зарегистрированном браке не состоял (ст. 35 СК РФ), согласно п. 3.1.6 актуальные документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам по Квартире, о необходимости узаконить перепланировку/переустройство в установленном законе порядке и предоставить вышеуказанные документы ответчик, ее представитель и риэлтор неоднократно были уведомлены: в телефонном разговоре, посредством сообщений в мессенджере Ватсап (скриншот переписки - Приложение №), а также телеграммой. Указанные документы ответчик и ее представитель предоставить отказались. Вследствие выявленных в ходе проведения Правовой экспертизы существенных недостатков объекта недвижимости (неузаконенная перепланировка/переустройство - «мокрая зона»), а также ввиду отказа ответчика согласовать/узаконить переустройство/перепланировку и предоставить запрашиваемые для сделки документы, истец в телефонной беседе предложил ответчику и ее представителю заключить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка. Возвращать задаток ответчик отказалась. Считает, что ответчиком был грубо нарушен п. 4.3 предварительного договора купли-продажи, согласно которого истец обязался оплатить ответчику оставшуюся денежную сумму за счет кредитных средств. Представитель, заявляя от имени ответчика, стала настаивать на покупке квартиры за наличный расчет (скриншот переписки - Приложение №). Более того, в период действия предварительного договора купли-продажи (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) ответчик активно рекламировала данный объект недвижимости на интернет-ресурсах. В описании данной квартиры на сайте Домклик указано, что в квартире имеются свои узаконенные удобства, что в очередной раз подтверждает желание ответчика ввести в заблуждение покупателей (скрин рекламы от ДД.ММ.ГГГГ - Приложение №). Риэлторы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проводили показы данной квартиры.

18 февраля 2020 года на телефонный номер истца пришло приглашение от ответчика и ее представителя явиться на сделку к 9.00 19 февраля 2020 года по адресу: <адрес>, <адрес> (далее МФЦ).

Утром 19 февраля 2020 года, находясь в здании МФЦ по указанному адресу, истец позвонил ответчику. Ответчика в здании МФЦ не было, но она утверждала, что уже находится в здании, встретиться с истцом отказалась.

Истец прибыл на встречу с ответчиком с целью уточнить: готова ли она продлить срок действия предварительного договора купли-продажи, согласовать/узаконить переустройство/перепланировку в установленном законом порядке и предоставить необходимые для сделки документы; либо прийти к соглашению о расторжении предварительного договора купли-продажи и вернуть задаток.

Ответчик заявила, что она готова продать квартиру только за наличный расчет, задаток возвращать отказалась. В дальнейшем выходить на связь и отвечать на телефонные звонки ответчик перестала. В течение дня ДД.ММ.ГГГГ от ее представителя истцу поступали сообщения и телефонный звонок, которые содержали заявления о том, что в случае его отказа от покупки квартиры за наличный расчет задаток остается у ответчика (скриншот переписки - Приложение №). Учитывая вышеизложенное, истец считает, что сокрытие ответчиком и ее представителем факта неузаконенной перепланировки/переустройства (п. 3.1.4 предварительного договора купли-продажи), непринятие в дальнейшем мер по узакониванию перепланировки/переустройства, нарушение условий предварительного договора купли-продажи (п. 3.1.2, п. 3.1.4, п. 3.1.6 и п. 4.3) привели к срыву заранее спланированной ипотечной сделки. Требования о возврате задатка и о возмещении убытка в части, непокрытой задатком, ответчик в добровольном порядке не удовлетворил.

Истец указывает, что денежные средства в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, выплаченные ответчику в качестве задатка, а также понесенные расходы по подготовке к сделке, являются для истца существенными денежными потерями: на его иждивении находятся жена и несовершеннолетний ребенок, денежные средства были получены истцом за участие в контртеррористической операции на территории <адрес> в ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ года. На основании изложенного просит суд взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере: <данные изъяты> - возврат задатка в двойном размере; возмещение причиненных убытков: <данные изъяты> - проведение Правовой экспертизы, 5 000 рублей - оценка квартиры,; <данные изъяты> рублей - транспортные расходы в период с ДД.ММ.ГГГГ по 20.01.2020г. (2232км Нариманов - Сочи - Нариманов, расход 8л на 100 км, цена топлива 42 рубля), <данные изъяты> - транспортные расходы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (2232км Нариманов - Сочи - Нариманов, расход 8л на 100 км, цена топлива 42 рубля), <данные изъяты><данные изъяты> – проездные расходы Нариманов-Сочи-Нариманов расход 8л на 100 км, цена топлива 42 рубля, прибытие в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>.- проездные билеты Астрахань-Сочи-Астрахань (прибытие в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ), <данные изъяты>. – расходы на телеграфные отправления ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>.- транспортные расходы (2232км Нариманов - Сочи - Нариманов, расход 8л на 100 км, цена топлива 42 рубля, явка в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ), 3840 рублей и 540 рублей - государственная пошлина.

В судебном заседании истец Захарчук Н.Н. и его представитель по доверенности Захарчук Т.В. на удовлетворении исковых требований в полном объеме настаивали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила в суд письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

На основании ч.5 статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Вдовиной Л.М. до доверенности Лаухова О.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что заключение основного договора купли-продажи квартиры произошло вследствие отказа покупателя (истца) от заключения сделки, представитель ответчика в указанное для заключения основного договора время явился в МАУ МФЦ, однако истец не явился, поэтому задаток ответчик возвращать не должна, ссылки истца и его представителя на отсутствие признания перепланировки квартиры в виде оборудования санузла в продаваемой квартире считает не состоятельными, поскольку истец видел санузел при осмотре квартиры.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав объяснения сторон и их представителей, допросив свидетелей, изучив представленные суду доказательства, суд пришёл к выводу, что исковые требования Захарчук Н.Н. к Вдовиной Л.М. о взыскании суммы задатка в двойном размере и убытков не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны приняли на себя обязательства по заключению договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и подачи документов в Управление Росреестра по Краснодарскому краю в срок не позднее 19.02. 2020 г.

Изучив условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.01. 2020 г., суд пришёл к выводу, что в обязанности ответчика после подписания указанного договора входило не отчуждать квартиру иным лицам, не совершать иные сделки с квартирой (наем, аренда, залог), получение согласия супруга на продажу квартиры, либо заявление об отсутствии супруга, заверенное нотариальным способом, не совершать действий, ведущих к изменению правового положения недвижимого имущества и его технических характеристик, оплата коммунальных и иных платежей, снятие с регистрационного учёта всех зарегистрированных в квартире лиц.

Согласно п.3.2.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.01. 2020 г., покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением предварительного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Условия о представлении ответчиком (продавцом) документов о признании правомерной перепланировки/переоборудования квартиры в виде оборудования санузла предварительный договор не содержит.

Требования об изменении условий предварительного договора либо о его расторжении, признании недействительным, в период действия предварительного договора истцом не заявлялись, доказательства таких действий истца материалы дела не содержат.

Из представленных и исследованных судом доказательств усматривается, что ответчик принятые на себя обязательства выполнила в полном объёме, поскольку доказательств нарушения ответчиком вышеуказанных обязательств, принятых по условиям предварительного договора, суду не представлены.

Из представленных и исследованных судом доказательств суд установил, что в качестве обеспечения своих обязательств и в доказательство намерений заключить основной договор купли-продажи квартиры истцом в день подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ передана ответчику сумма задатка в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, этот факт не отрицается ответчиком.

Суд пришёл к выводу, что в назначенное время и день заключения договора от заключения договора купли-продажи уклонился истец, что подтвердил в исковом заявлении: «истец прибыл на встречу с ответчиком с целью уточнить: готова ли она продлить срок действия предварительного договора купли-продажи, согласовать/узаконить переустройство/перепланировку в установленном законом порядке и предоставить необходимые для сделки документы; либо прийти к соглашению о расторжении предварительного договора купли-продажи и вернуть задаток».

В судебном заседании представитель истца по доверенности Захарчук Т.В. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключать договор купли-продажи квартиры с ответчиком не намеревался, поскольку ответчиком не были представлены доказательства признания перепланировки квартиры правомерной.

Исходя из названия и условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, его стороны договорились заключить в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимости.

Из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что он содержит предмет и условия основного договора купли-продажи недвижимости, в нём указана цена недвижимости, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, форма договора соблюдена, в связи с чем, у суда отсутствуют обстоятельства, свидетельствующие о незаключенности предварительного договора между сторонами, а также о его ничтожности.

Срок действия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, истек ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и сторонами не отрицается, что основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок заключен не был.

При этом судом установлено, что подписание основного договора купли-продажи сторонами согласовано на 09 часов 00 минут ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ Центрального района г. Сочи.

Из показаний свидетеля Пивоварова Г.Г. следует, что ДД.ММ.ГГГГ к 09 часам утра он вместе со своим знакомым Захарчук Н.Н. прибыл к зданию МФЦ на <адрес> в г. Сочи, где Захарчук Н.Н. пробыл не более 10 минут, а о том, что встреча истца с продавцом не состоялась по причине неявки продавца или ее представителя, свидетелю известно со слов истца, сделка не состоялась из-за отсутствия у продавца каких-то документов.

Свидетель Вдовина И.В. суду пояснила, что ответчик является матерью ее мужа, продавала <адрес> по Гранатная в г. Сочи, истец хотел приобрести эту квартиру, заключил предварительный договор, передал задаток в размере 50 000 рублей, квартиру смотрел, санузел не видеть не мог, так как он расположен на виду, до заключения сделки 18-ДД.ММ.ГГГГ истец говорил, что денег у него нет и просил возвратить задаток. ДД.ММ.ГГГГВдовина Л.М. приехала в МФЦ, находилась там примерно 30 минут, покупатель на сделку не явился. Считает, что покупатель решил приобрести другую квартиру. Рекламу продаваемой квартиры в сети Интернет разместила некая Тамара, продавец такие сведения не размещала.

Оценивая показания указанных свидетелей, суд принимает их в качестве надлежащих доказательств по данному делу, поскольку они не противоречат другим установленным судом обстоятельствам.

Представленная истцом и его представителем переписка с ответчиком в социальных сетях не может быть признана надлежащим доказательством по гражданскому делу, поскольку она не заверена в установленном порядке.

Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как указано в п.2 ст. 380 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей передается истцом ответчику в качестве задатка и обеспечения обязательств по заключению основного договора купли-продажи (пункт 4.2 предварительного договора), соглашение о задатке совершено сторонами в письменной форме, при этом основной договор купли-продажи недвижимости не заключен по причине отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи в период действия предварительного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец, вопреки действующему законодательству и принятым на себя обязательствам, в одностороннем порядке уклонился от заключения основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, являющаяся задатком и обеспечением обязательств покупателя перед продавцом, не подлежит взысканию с ответчика в двойном размере.

Учитывая, что в удовлетворении требований истца о взыскании суммы задатка в двойном размере судом отказано, то и требования о взыскании убытков и судебных расходов на оплату государственной пошлины удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Захарчук Н. Н.ча к Вдовиной Л. М. о взыскании задатка, убытков и судебных расходов – отказать.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

судья: Е.М. Вергунова