Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) об оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) обратились в суд с заявлением об оспаривании решения администрации муниципального образования город Новороссийск об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

В обоснование заявленных требований заявители указали, что заявитель - ФИО1 - является собственником административного здания литер К (общая площадь - 37,1 кв. м.), расположенного по адресу: , ул. , 51. Заявитель - общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) - является собственником нежилого здания ресторана литер А (общая площадь - 507,7 кв. м.), банкетного зала литер Б (общая площадь - 63,6 кв. м.), склада литер Л (общая площадь 117,8 кв. м.), склада литер В (общая площадь - 209,3 кв. м.), незавершенного строительством производственного цеха литеры О, о (общая площадь 358,3 кв. м., общий процент готовности - 78%), расположенных по адресу: , ул. , 51. Недвижимое имущество, принадлежащее заявителям на праве собственности, расположено на неделимом земельном участке площадью 7946 кв. м., имеющем кадастровый номер 23:47:0111016:6, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного целевого использования - эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения, расположенном по адресу: <...> (далее - земельный участок). 1 ноября 2011 года заявители обратились к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Решением заинтересованного лица от 28 ноября 2011 года № в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителям в собственность было отказано. Считают, что указанное решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и нарушающим принадлежащее заявителям исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность. Просили признать незаконным решение заинтересованного лица об отказе в предоставлении заявителям земельного участка в собственность; обязать заинтересованное лицо заключить с заявителями договор купли-продажи земельного участка; взыскать с заинтересованного лица в пользу заявителей судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче заявления.

В судебном заседании представитель заявителей ФИО2 заявленные требования поддержал в полном объеме. Дополнительно к основаниям заявленных требований пояснил, что с момента возникновения у заявителей права собственности на объекты общественного-бытового назначения, по настоящее время заявители соответствующий комплекс объектов общественно-бытового назначения фактически не эксплуатировали и не эксплуатируют. От требований, связанных с возмещением судебных расходов, отказался.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 заявленные требования в части признания незаконным оспариваемого решения заинтересованного лица не признал, просил в удовлетворении соответствующей части заявленных требований отказать; при этом просил заявленные требования в части устранения допущенных нарушений прав заявителей разрешить в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и заключение эксперта, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин и организация вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы.

Суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа местного самоуправления устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод (частью 1 статьи 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, заявитель - ФИО1 - является собственником административного здания литер К (общая площадь - 37,1 кв. м.), расположенного по адресу: , ул. , 51.

Заявитель - общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) - является собственником нежилого здания ресторана литер А (общая площадь - 507,7 кв. м.), банкетного зала литер Б (общая площадь - 63,6 кв. м.), склада литер Л (общая площадь 117,8 кв. м.), склада литер В (общая площадь - 209,3 кв. м.), незавершенного строительством производственного цеха литеры О, о (общая площадь 358,3 кв. м., общий процент готовности - 78%), расположенных по адресу: , ул. , 51.

Правовой титул заявителей в отношении указанного недвижимого имущества подтверждается имеющимися в материалах дела правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами.

Недвижимое имущество, принадлежащее заявителям на праве собственности, расположено на неделимом земельном участке площадью 7946 кв. м., имеющем кадастровый номер 23:47:0111016:6, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного целевого использования - эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения, расположенном по адресу: , ул. , 51 (далее - земельный участок).

Заинтересованное лицо является органом публичной власти, уполномоченным в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

1 ноября 2011 года заявители обратились к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением заинтересованного лица от 28 ноября 2011 года № в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителям в собственность было отказано.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность мотивировано тем, что на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности одному из заявителей.

Заявители, полагая, что указанное решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и нарушающим принадлежащее заявителям исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, обратились в суд с заявленными требованиями.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанные правовые нормы подлежат применению по аналогии и в тех случаях, когда на неделимом земельном участке находятся здания, строения и сооружения, принадлежащие нескольким собственникам (часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков и резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что испрашиваемый заявителем земельный участок из оборота не изъят, запрет на его приватизацию федеральным законом не установлен, резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд не произведено.

Наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего одному из заявителей - обществу с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск), не может быть признано обстоятельством, исключающим приватизацию такого земельного участка, по следующим основаниям.

Принадлежащий на праве собственности названному заявителю незавершенный строительством производственный цех литеры О, о (общая площадь 358,3 кв. м., общий процент готовности - 78%) расположен на испрашиваемом земельном участке наряду с иными зданиями и строениями, принадлежащими заявителю на праве собственности и не являющимися объектами незавершенного строительства, а также объединен с указанными недвижимыми вещами единым хозяйственным назначением, обусловливающим в свою очередь вид разрешенного целевого использования испрашиваемого земельного участка.

Принадлежность заявителю на праве собственности указанных зданий и строений, не являющихся объектами незавершенного строительства и расположенных на испрашиваемом земельном участке, является самостоятельным (то есть необходимым и достаточным) юридическим фактом, с которым закон (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации) связывает возникновение у заявителя исключительного права на предоставление соответствующего участка в собственность или аренду, в силу чего наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, также принадлежащему названному заявителю на праве собственности, само по себе не может являться ограничением (препятствием) для осуществления указанного субъективного права.

Иное истолкование правовых норм, изложенных в статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ставило бы собственников недвижимых вещей, не являющихся объектами незавершенного строительства, и собственников сложных либо составных недвижимых вещей, в составе которых находится хотя бы единичный объект незавершенного строительства, в ничем не обусловленное неравное положение при приобретении прав на земельные участки, на которых указанные недвижимые вещи расположены; кроме того, при ином истолковании указанных правовых норм принадлежность одному из заявителей объекта незавершенного строительства наряду с иным недвижимым имуществом сама по себе исключала бы возникновение (осуществление) права на предоставление земельного участка в собственность у другого заявителя, которому объекты незавершенного строительства не принадлежат, но, вместе с тем, которому принадлежат завершенные строительством здания, строения и сооружения, расположенные на испрашиваемом земельном участке, что нарушало бы предусмотренное пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации право участников гражданского оборота на равный доступ к приобретению публичных земельных участков в собственность.

При таких обстоятельствах у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителям, в силу чего оспариваемое решение заинтересованного лица является незаконным и нарушающим предусмотренное законом исключительное право заявителей на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, исходя из величины земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в соответствии с земельным законодательством.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости

В процессе судебного разбирательства в целях проверки достоверности величины государственной кадастровой оценки земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из содержания имеющегося в материалах дела заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью «Независимый межрегиональный центр экспертизы» (г. Новороссийск) следует, что величина рыночной стоимости земельного участка, испрашиваемого заявителями, определена в размере 20 150 000 (двадцать миллионов ста пятидесяти тысяч) рублей.

С учетом изложенного, испрашиваемый земельный участок подлежит предоставлению заявителям в собственность по цене, которая определяется исходя из его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка в размере 20 150 000 рублей.

В соответствии со статьей 10 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» при продаже земельного участке в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость земельного участка устанавливается в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (за исключением земельных участков, расположенных в городе Краснодаре).

Налоговая ставка по земельному налогу в городе Новороссийске, установленная в отношении земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов и предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, составляет 0,5 процентов от кадастровой стоимости земельных участков (подпункт 2.5 пункта 1 решения Городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22 ноября 2011 года № 154).

Таким образом, выкупная цена испрашиваемого земельного участка составляет 20 150 000 x 0,5% x 10 = 1 007 500 (один миллион семь тысяч пятьсот) рублей.

Несоответствие общей площади зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности заявителям, площади испрашиваемого земельного участка, само по себе не исключает предоставление указанного земельного участка в собственность заявителям по следующим основаниям.

Из содержания имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка следует, что единственным видом разрешенного целевого использования испрашиваемого земельного участка является эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения, то есть недвижимого имущества, принадлежащего заявителям на праве собственности.

При таких обстоятельствах конкретная величина площади испрашиваемого земельного участка изначально обусловлена самим видом его разрешенного целевого использования и неразрывно связана с единым хозяйственным назначением зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

Доказательства, подтверждающие возможность эксплуатации заявителями принадлежащего им на праве собственности имущественного комплекса на земельном участке меньшей площадью, заинтересованным лицом в соответствии со статьями 56, 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

При определении правоотношений лиц, участвующих в деле, существующих с момента возникновения у заявителей права собственности на недвижимое имущество, расположенное на испрашиваемом земельном участке, и до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к заявителям, необходимо руководствоваться следующим.

Из объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что заявители осуществляют принадлежащее им право собственности на недвижимое имущество, расположенное на испрашиваемом земельном участке, без оформления какого-либо правового титула на сам земельный участок.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В тех случаях, когда лицо фактически использует землю при отсутствии оснований для уплаты земельного налога или арендной платы, на стороне землепользователя возникает неосновательное обогащение в форме неосновательного сбережения денежных средств в размере, определяемом исходя из объема фактического использования земельного участка (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Моментом возникновения обязательств из неосновательного обогащения в подобных случаях является момент возникновения у фактического землепользователя права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.

Из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка следует, что видом разрешенного целевого использования земельного участка является эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения.

Как следует из объяснений заявителей и не оспаривается заинтересованным лицом, с момента возникновения у заявителей права собственности на объекты общественного-бытового назначения и по настоящее время заявители соответствующий комплекс объектов общественно-бытового назначения фактически не эксплуатировали и не эксплуатируют.

При таких обстоятельствах испрашиваемый земельный участок с момента возникновения права у заявителей собственности на объекты общественно-бытового назначения в соответствии с установленным видом его разрешенного целевого использования (эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения) не использовался и не используется, а используется лишь в целях физического размещения указанных объектов без их хозяйственного использования (то есть без их эксплуатации) и без вовлечения в гражданский оборот.

С учетом изложенного, размер неосновательного обогащения, возникшего на стороне заявителей, подлежит определению исходя исключительно из величины площади тех частей земельного участка, которые физически заняты зданиями, строениями и сооружениями, находящимися на испрашиваемом земельном участке, в ее суммарном выражении (1259 кв. м.), а не исходя из величины площади всего земельного участка в целом (7946 кв. м.).

Кроме того, судом установлено, что один из заявителей - общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) - является кредитором в обязательствах, должником либо выгодоприобретателем по которым выступает муниципальное образование город Новороссийск, возникшим из соглашения о расторжении инвестиционного контракта, заключенного 20 мая 2008 года между администрацией муниципального образования город Новороссийск и обществом с ограниченной ответственностью; договора от 6 февраля 2009 года № 19, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Новороссийские новости» (г. Новороссийск) и администрацией муниципального образования город Новороссийск; договора от 25 января 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Новороссийские новости» и муниципальным унитарным предприятием «Информационный аналитический центр» (г. Новороссийск) (далее - обязательства); основаниями для передачи прав требования к обществу с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) явились договоры цессии от 12 декабря 2011 года; общий размер долга администрации муниципального образования город Новороссийск по указанным обязательствам составляет 4 043 112 (четыре миллиона сорок три тысячи сто двенадцать) рублей.

В соответствии со статьей 411 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов прекращения обязательств является зачет встречных однородных требований по обязательствам.

В силу положений пункта 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации публично-правовые образования, в том числе муниципальные образования, выступают в гражданских правоотношениях на равных началах с иными участниками гражданского оборота.

Указанные обязательства изначально возникли из договоров, то есть являются отношениями, регулируемыми гражданским законодательством (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

C учетом изложенного, прекращение взаимных обязательств заявителей и муниципального образования город Новороссийск посредством зачета встречных однородных требований закону не противоречит, поскольку действующее законодательство не устанавливает запрет на прекращение обязательств посредством зачета встречных однородных требований по обязательствам, в которых одной из сторон выступает публично-правовое образование, участвующее на равных началах с иными участниками гражданского оборота в гражданских правоотношениях, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (статьи 2, 124, 307, 407, 410 - 412 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах названные требования по обязательствам заявители вправе зачесть полностью либо частично против требований об уплате покупной цены по договору купли-продажи испрашиваемого земельного участка, который будет заключен в будущем между заявителями и заинтересованным лицом, с момента заключения соответствующего договора, а также против требования по обязательствам из неосновательного обогащения, возникшему в силу фактического использования отдельных частей земельного участка.

При этом заявитель - общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) - вправе прекратить зачетом обязательства каждого из заявителей по договору купли-продажи испрашиваемого земельного участка в части уплаты покупной цены и обязательства из неосновательного обогащения, поскольку соответствующие обязательства - с учетом неделимости испрашиваемого земельного участка - являются для заявителей по способу их исполнения солидарными (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из предмета и оснований заявленных требований устранение нарушений прав заявителей, допущенных заинтересованных лицом, в соответствии с частью 1 статьи 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации может быть обеспечено посредством возложения на заинтересованное лицо обязанности заключить с заявителями договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка по цене, определенной из величины кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Вместе с тем в судебном заседании заявители отказались от требования о возмещении судебных расходов, то есть по своему усмотрению правомерно распорядились принадлежащими им процессуальными правами, в силу чего соответствующие судебные расходы возмещению заинтересованным лицом не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194 - 198, 246, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение администрации муниципального образования город Новороссийск об отказе в предоставлении ФИО1 и обществу с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) в собственность земельного участка площадью 7946 кв. м., имеющего кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного целевого использования - эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения, расположенного по адресу: <...>.

Обязать администрацию муниципального образования город Новороссийск заключить с ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» (г. Новороссийск) договор купли-продажи земельного участка площадью 7946 кв. м., имеющего кадастровый номер 23:47:0111016:6, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного целевого использования - эксплуатация комплекса объектов общественно-бытового назначения, расположенного по адресу: , ул. , 51, по цене в размере 1 007 500 (одного миллиона семи тысяч пятисот) рублей, которая определяется исходя из его кадастровой стоимости, равной величине рыночной стоимости земельного участка в размере 20 150 000 (двадцати миллионов ста пятидесяти тысяч) рублей.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Октябрьский суд г. Новороссийска в течение 1 (одного) месяца.

Председательствующий: В.Н. Нагорный