Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО3, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, прекращение записи об ипотеке, возврате имущества, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО7, АО «Тинькофф Банк», ООО «Феникс»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2, ФИО4, несовершеннолетней ФИО5 в лице законного представителя ФИО3, ФИО6, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, прекращение записи об ипотеке, возврате имущества, указав, что 24 ноября 2017 года сторонами был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа до 24 ноября 2017 года, реестровый номер 1-4600, по условиям которого в общую долевую собственность покупателей было передано следующее имущество: земельный участок площадью 841 кв. м с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 55 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Покупатели приняли на себя обязательство принять указанное имущество и произвести за него оплату.

Истцом объекты недвижимости были переданы покупателям 24.11.2017 года.

Переход права собственности на указанные в договоре объекты недвижимости к ответчикам был зарегистрирован в установленном законом порядке. Также было зарегистрировано обременение прав ответчиков ( ипотека в силу закона) в пользу продавца.

По условиям договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 24.11.2017 цена недвижимого имущества составляет 2800000 рублей, которые должны были быть оплачены ответчиками следующим образом: 408026 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала, а оставшаяся часть в сумме 2391974 рубля, за счет собственных средств ответчиков до 24.11.2020 года. Свои обязательства по договору ответчики не исполнили до настоящего времени. На предложение истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом ответчики ответили отказом.

На основании ст. ст. 309, 310, пп. 1п. 2 ст. 450, ст. 451-453, 1102, 1104 ГК РФ истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 24.11.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО6, ФИО4, ФИО3, несовершеннолетней ФИО5 в лице законного представителя ФИО3; прекратить за ответчиками право общей долевой собственности на земельный участок площадью 841 кв. м с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 55 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> собственность истца ФИО1; прекратить записи в ЕГРН об ипотеке в силу закона на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрированные по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 24.11.2017, заключённого между истцом и ответчиками; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал. Пояснил, что ответчики не смогли исполнить принятые на себя обязательства по оплате приобретенного у истца имущества, по причине отсутствия денежных средств. Оплата была произведена частично в сумме 408026 рублей за счет средств материнского капитала. Расторжение договора в добровольном порядке невозможно по причине уклонения от его расторжения одним из собственников ФИО6 При этом оплата по договору ею также не производится. Против удовлетворения иска он не возражает. Последствия признания иска ему разъяснены и понятны.

Иные ответчики по делу : ФИО3, являющаяся законным представителем несовершеннолетней ФИО5, ФИО4, ФИО6, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела по месту регистрации, подтвержденному адресными справками, в судебное заседание не явились. Судебные извещения, направленные в их адреса вернулись в суд по истечении срока хранения.

С учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, разъяснений, данных в п.п. 63-68 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд признает указанных ответчиков надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО8, действующая на основании доверенности № 03/083-СТ от 09.12.2020 ( л.д. 54), просила рассмотреть дело в её отсутствие, представила письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что в отношении спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, кроме ипотеки в силу закона имеются ограничения (обременения) в виде запретов регистрации и ареста, полагает необходимым истцу уточнить исковые требования. ( л.д. 52-53).

Определением Волгодонского районного суда Ростовской области от 16 марта 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены взыскатели по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ответчиков ФИО2, ФИО3: ФИО7, АО «Тинькофф Банк», ООО «Феникс», которые также извещались судом о дате, времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, подтверждающим извещение АО «Тинькофф Банк», ООО «Феникс».

Направленное в адрес ФИО7 судебной извещение возвращено в суд с отметкой об истечении срока хранения.

Таким образом, суд признает третьих лиц надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела. Заявлений, ходатайств, возражений относительно исковых требований от них в суд не поступило.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Судом установлено, что 24 ноября 2017 года между ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, действующей от себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия своей матери ФИО3, с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 841 кв. м с кадастровым номером № и размещенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом.

Согласно разделу 2 Договора стоимость земельного участка и жилого дома определена сторонами в 2800000 рублей, из которых стоимость земельного участка 1550000 рублей, жилой дом-1250000 рублей. Покупатели приняли указанное имущество в равнодолевую собственность ( по 1/5 доли за каждым)

Порядок расчета определен сторонами следующим образом: собственные средства ФИО3, ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО4 в размере 2391974 рублей будут переданы полностью до 24 ноября 2020 года; сумма в размере 408026 рублей будет перечислена ПФ РФ в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского ( семейного) капитала на счет ФИО1; ФИО3 обязуется обратиться с заявлением о распоряжением средствами материнского (семейного) капитала в течение 5 рабочих дней после регистрации права по настоящему договору в ЕГРН.

Стороны договорились, что в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у ФИО1 ( л.д. 7-9).

Согласно выпискам из ЕГРН в отношении спорного недвижимого имущества 01.12.2017 были зарегистрированы записи о переходе права собственности на объекты недвижимости к ответчикам и обременение (ипотека в силу закона) в пользу ФИО1 ( на жилой дом регистрационные записи: №; №; №; №; № ( ипотека);

на земельный участок: №; №; №; №; №; № (ипотека) ( л.д.10-37).

Стороной ответчика не оспаривается, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 24.11.2017 года по оплате приобретенного имущества в полном объеме ответчиками ни в установленный договором срок ( 24.11.2020 года), ни до настоящего времени и не исполнены. Оплата по договору произведена однократно, в сумме 408026 рублей- за счет средств материнского капитала.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 24.11.2017 года истец направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении указанного договора, которое ими получено 02.12.2020 года ( л.д. 44).

В добровольном порядке ответчики требование истца о расторжении договора не удовлетворили.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно абзацу 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателями, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил от покупателей (кроме суммы материнского капитала) денежной суммы за проданное имущество, и лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора - на получение 2391974 рублей от покупателей.

Ответчиками факт неисполнения обязательства по оплате продавцу указанной суммы не опровергнут, в связи с чем допущенное ответчиками нарушение признается судом имеющим существенный характер и являющимся основанием для расторжения сделки на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а исковые требования ФИО1 - подлежащими удовлетворению.

В связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 24.11.2017 года, заключенному сторонами. подлежит прекращению зарегистрированное за ответчиками право общей долевой собственности ( по 1/5 доли за каждым) на спорные объекты недвижимости, а именно: земельный участок площадью 841 кв. метр с кадастровым номером № с жилым домом площадью 55, 0 кв. метров с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, а также прекращению подлежит обременение ( ипотека в силу закона) на указанное имущество в пользу ФИО1 с погашением соответствующей записи в ЕГРН. Решение суда о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 24.11.2017, на основании которого был зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты недвижимости к ответчикам является основанием для признания права собственности ФИО1 на указанные объекты.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ взысканию с совершеннолетних ответчиков в пользу истца ФИО1 в равных долях подлежат понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины в сумме 10000 рублей ( по 250 рублей с каждого).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО3, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, прекращение записи об ипотеке, возврате имущества, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО7, АО «Тинькофф Банк», ООО «Феникс», удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 841 кв. метр с кадастровым номером № с жилым домом площадью 55, 0 кв. метров с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, от 24 ноября 2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, ФИО5 в лице законного представителя ФИО3, ФИО2, ФИО9, ФИО4.

Прекратить право общей долевой собственности по 1/5 доли за каждым: за ФИО3, ФИО5, ФИО2, ФИО9, ФИО4 на данное недвижимое имущество, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации их прав на земельный участок площадью 841 кв. метр с кадастровым номером № и жилой дом площадью 55, 0 кв. метров с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Прекратить ипотеку в силу закона в отношении земельного участка площадью 841 кв. метр с кадастровым номером № и жилого дома площадью 55, 0 кв. метров с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> в пользу ФИО1.

Признать право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 841 кв. метр с кадастровым номером № и жилой дом площадью 55, 0 кв. метров с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

В остальной части ФИО1 в иске отказать.

Взыскать с ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО6 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере по 250 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 19 апреля 2021 года.