Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, освобождении помещения, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора аренды, освобождении помещения, взыскании денежных средств. В обоснование требований указал, что <дд.мм.гггг> с ответчиком заключил договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, арендная плата составила <...> рублей в месяц, которую ответчик обязалась вносить до 15 числа каждого месяца. С <дд.мм.гггг> ответчик арендную плату не вносит, игнорирует требования о расторжении договора аренды. Просит расторгнуть договор от <дд.мм.гггг>, обязать ответчика освободить помещение, вернуть его по акту, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с сентября <дд.мм.гггг> г. по февраль <дд.мм.гггг> г. в размере <...> рублей, пени за просрочку платежа <...> рублей, задолженность по арендной плате за март и апрель <дд.мм.гггг> г. в размере <...> рублей, задолженность по плате за электроснабжение <...> рублей <...> копейки, стоимость технического отключения и подключения <...> рублей, а также расходы по госпошлине.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования, подтвердил изложенное в заявлении. Дополнительно суду пояснил, что в спорном помещении находилось кафе, выкупил его у конкурсного управляющего, в <дд.мм.гггг> г. восстановил электроснабжение. При заключении договора аренды передал ответчику 2 комплекта ключей от помещения. ФИО2 работала в помещении до ноября <дд.мм.гггг> г., в феврале <дд.мм.гггг> г. возвратила один комплект ключей. В помещении отсутствует его мебель, находятся какие-то вещи ответчика. О недостатках помещения ответчик ему не сообщала. Плата за электричество начислена за период, когда в помещении работала ответчик, данную задолженность оплатил судебным приставам-исполнителям после ее взыскания с него по судебному приказу. Неоднократно обращался к ответчику с требованиями расторгнуть договор аренды, ответчик устно соглашалась, но для подачи документов (в МФЦ или Росреестр) не являлась. Приехать в г. Котельнич для заключения соглашения о расторжении договора не имел возможности.

Ответчик ФИО2, ее представитель адвокат Кофарова Ф.А. в судебном заседании иск не признали. Ответчик поддержала изложенное в отзыве и дополнительно суду пояснила, что помещение по акту приема-передачи ей передано не было. Представленный истцом акт она не подписывала, расписывалась на чистом листе. Акт не содержит данных о том, кто, кому передал имущество. Текст в рамочке акта написан другим шрифтом, чем текст договора, это подтверждает то, что предмет договора аренды не был передан ей по акту с указанием всех имевшихся в помещении недостатков. Договоров с истцом по поводу аренды других помещений у нее не было. Подтверждает, что в помещении по <адрес> находились весы, 2 холодильника, металлические столы и стулья. Фактически договор аренды прекращен, расторгнут <дд.мм.гггг> по устному соглашению сторон, что предусмотрено условиями договора. <дд.мм.гггг> или в самом начале сентября, а, возможно, ближе к середине сентября <дд.мм.гггг> г. возвратила истцу помещение, передала один из двух полученных у ФИО1 комплектов ключей (второй не возвратила, так как сломался). Основанием прекращения договора аренды явилось то, что арендодатель скрыл от нее недостатки помещения, которые делали невозможным его использование. Изначально истец отказался составить документ, в котором были бы отражены все недостатки помещения. Чтобы пользоваться помещением, в январе <дд.мм.гггг> г. сделала в нем ремонт, понесла расходы на капитальный ремонт в размере <...> рублей, на текущий – <...> рублей. Ее расходы на ремонт истец отказался зачесть в счет арендной платы. Фактически платила истцу арендную плату по <...> рублей в месяц, но документов об этом нет. Работать в помещении начала с февраля <дд.мм.гггг> г. Летом <дд.мм.гггг> г. крысы попали в помещение через одну из наружных стен, повредили товар. Сообщила истцу об имевшихся недостатках, устно заявила о расторжении договора аренды. Истец предложил бесплатно пользоваться помещением на протяжении 3-х месяцев, обещал отремонтировать здание. От такого предложения отказалась, после чего вместе с ФИО1 обошли помещение, возвратила ему один комплект ключей. При передаче ключей присутствовал ее сожитель. С <дд.мм.гггг> постоянно предлагала истцу расторгнуть договор аренды в Росреестре, он этого не делает. В спорном помещении ее вещей нет. Металлические стулья и столы в процессе эксплуатации с февраля по сентябрь <дд.мм.гггг> г. сломались, часть вещей выбросила или перевезла к себе в помещение на <адрес>, вернуть согласна. В период пользования помещением регулярно оплачивала электроэнергию. Считает, что оплатила, в том числе, долги истца, так как невозможно, чтоб с момента заключения истцом договора энергоснабжения до ее заезда в помещение (период более 1 года) истец не расходовал электроэнергию при том, что до <дд.мм.гггг> он в помещении делал ремонт. При заключении договора аренды не проверяла фактические показания прибора учета электроэнергии. Требуемая истцом сумма, возможно, - санкции за неиспользование лимита объема электроэнергии по договору или долги истца, образовавшиеся до <дд.мм.гггг>. Согласна с требованиями о расторжении договора аренды с <дд.мм.гггг>.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился. Представитель по доверенности ФИО3 просит дело рассмотреть в ее отсутствие.

Выслушав стороны, прослушав аудиозапись, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что <дд.мм.гггг> между истцом (арендодатель) ФИО1 и ответчиком (арендатор) ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, для организации торговли; здание одноэтажное, состоит из 4-х помещений, имеет общую площадь <...> кв.м. Срок аренды помещения составляет <...> года, начиная с момента его подписания.

В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Заключенный между сторонами договор аренды зарегистрирован в Росреестре <дд.мм.гггг> (л.д. <...>

В соответствии с п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 8.7 договора от <дд.мм.гггг> (л.д. <...>) он является актом приема-передачи.

Ответчиком представлен экземпляр договора аренды спорного помещения, подписанный обеими сторонами. В п. 8.3 данного договора содержится условие о том, что акт приема-передачи является приложением данного договора. Учитывая, что отсутствуют сведения о государственной регистрации этого договора, суд признает его недопустимым доказательством по делу. Документом, устанавливающим права и обязанности сторон в отношении спорного помещения, определены представленным истцом с иском договором аренды от <дд.мм.гггг> (л.д. <...>

Также истцом представлен акт приема-передачи, в котором описано передаваемое имущество: весы, прилавок холодильный (<...> шт.), столы (<...> шт.), стулья (<...> шт.), здание закусочной. Акт подписан сторонами <дд.мм.гггг>.

Ответчик пояснила, что договоров аренды с истцом в отношении другого имущества не заключала, подтвердила, что в помещении по <адрес> находились описанные в вышеуказанном акте вещи.

Учитывая изложенное, суд находит установленным, что условие, предусмотренное ст.655 ГК РФ, о подписании арендодателем и арендатором документа о передаче здания, истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 исполнено надлежаще, помещение по <адрес> передано истцом ответчику <дд.мм.гггг>.

Возражения ответчика о том, что акт не содержит данных о том, кто, кому передал имущество, не состоятельны. Исходя из условий договора аренды от <дд.мм.гггг>, пояснений ответчика об имевшихся в помещении вещах, суд считает, что содержание подписанного сторонами <дд.мм.гггг> акта однозначно свидетельствует о передаче истцом ответчику помещения закусочной (кафе), расположенного по <адрес> с мебелью и торговым оборудованием.

Возражения ответчика о том, что подписывала не акт, а чистый лист, не состоятельны, ничем не подтверждены.

Возражения ответчика о том, что текст в рамочке акта написан другим шрифтом, чем текст договора, и это подтверждает то, что предмет договора аренды не был передан ответчику по акту с указанием всех имевшихся в помещении недостатков, не состоятельны, основаны на предположениях.

Оценивая возражения ответчика о том, что договор аренды фактически прекращен, расторгнут с <дд.мм.гггг> по устному соглашению сторон, в связи с тем, что арендодатель скрыл недостатки помещения, которые делали невозможным его использование, суд учитывает следующее.

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды.

Тем не менее, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). Заключенный между сторонами <дд.мм.гггг> договор аренды не содержит право стороны немотивированно отказаться от его исполнения.В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Аналогичное положение предусмотрено пунктами 5.3, 5.3.2 и 5.3.3 договора от <дд.мм.гггг> (л.д. <...>).

Таким образом, расторжение договора по требованию арендатора в связи с наличием у переданного в аренду здания недостатков возможно только по решению суда.

Решение суда о расторжении заключенного сторонами <дд.мм.гггг> договора аренды по требованию арендатора ФИО2 отсутствует.

В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктами 5.1, 8.2 договора аренды (л.д. <...>) определено, что по соглашению сторон настоящий договор может быть изменен или расторгнут, любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора аренды здания заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Письменное соглашение о расторжении договора аренды от <дд.мм.гггг> отсутствует.

Согласно п.2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Акт приема-передачи здания арендатором ФИО2 арендодателю ФИО1 сторонами не составлялся.

Доказательств передачи ответчиком истцу помещения и ключей от него <дд.мм.гггг> суду не представлено.

Направление сторонами друг другу писем о расторжении договора аренды нельзя признать соглашением о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, суд считает, что ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств в подтверждение своих возражений о том, что договор аренды от <дд.мм.гггг> расторгнут или прекращен по соглашению сторон <дд.мм.гггг>. Договор аренды является действующим.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с сентября <дд.мм.гггг> г. по апрель <дд.мм.гггг> г.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2 договора от <дд.мм.гггг> (л.д. <...> арендная плата устанавливается в денежной форме, общая стоимость арендуемого помещения составляет <...> рублей в месяц, вносится наличным или безналичным путем не позднее <...> числа каждого месяца.

Из заявления следует, ответчиком не оспаривается, что арендная плата за спорный период ФИО2 не внесена.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с сентября <дд.мм.гггг> г. по апрель <дд.мм.гггг> г. (<...> месяцев) в размере <...> рублей (<...> х <...>) суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения ответчика о том, что фактически не пользуется зданием с сентября <дд.мм.гггг> г., не состоятельны. Данное обстоятельство не имеет правового значения для вопроса о взыскании долга по арендной плате, так как неиспользование ФИО2 арендуемого здания не является основанием для освобождения ее от установленной действующим договором аренды обязанности в срок до <...> числа каждого месяца уплачивать ФИО1 по <...> рублей.

Согласно пункту 6.4 договора аренды в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Судом установлено ненадлежащее исполнение арендатором ФИО2 обязанности по своевременному внесению арендной платы с сентября <дд.мм.гггг> г., в связи с чем требования истца о взыскании пени за <...> дней с сентября <дд.мм.гггг> г. по февраль <дд.мм.гггг> г. в размере <...> рублей суд находит законными, подлежащими удовлетворению полностью. Представленный истцом в иске расчет пени верен, ответчиком не оспаривается.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено неисполнение арендатором ФИО2 обязанности по внесению арендной платы с сентября <дд.мм.гггг> г. по апрель <дд.мм.гггг> г. включительно, что является основанием для расторжения судом заключенного между сторонами договора аренды.

В силу ч.1 ст.209 ГПК РФ договор будет считаться расторгнутым со дня вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Истец просит взыскать с ответчика понесенные им расходы по уплате задолженности по электроэнергии в размере <...> рублей <...> копейки,

Пунктом 2.2 договора аренды (л.д. <...>) установлено, что в арендную плату не входит потребляемая арендатором электроэнергия, арендатор оплачивает стоимость данных услуг самостоятельно, эти платежи не влияют на арендную плату.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Материалами дела подтверждено, что истец ФИО1<дд.мм.гггг> понес расходы в размере <...> рублей <...> копейки по оплате электроэнергии, потребленной в сентябре и октябре <дд.мм.гггг> г. в помещении по <адрес>.

Данные расходы истца являются убытками, которые на основании ст.15 ГК РФ и п. 2.2 заключенного между сторонами договора аренды подлежат взысканию с ответчика.

Возражения ответчика о том, что помещением истца с сентября <дд.мм.гггг> г. не пользовалась, следовательно, электроэнергию не потребляла, не состоятельны, так как ничем не подтверждены.

Возражения ответчика о том, что требуемая истцом сумма в размере <...> рублей <...> копейки является санкцией за неиспользование лимита объема электроэнергии по договору энергоснабжения или долгом истца, образовавшимся до <дд.мм.гггг>, не состоятельны, основаны на предположениях, ничем не подтверждены.

Расходы истца в размере <...> рублей, понесенные им в связи с восстановлением энергоснабжения помещения по <адрес> (было отключено из-за наличия долга по плате за электроэнергию), не являются убытками, подлежащими взысканию с ответчика, так как в силу ст.ст. 539, 544 ГК РФ, а также на основании договора энергоснабжения от <дд.мм.гггг>, именно истец является потребителем электроэнергии, обязанным своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленный энергосбытовой организацией ресурс.

Требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить помещение по <адрес>, вернуть по акту приема-передачи не подлежат удовлетворению, так как доказательств пользования ответчиком помещением истца не представлено. ФИО1 не пояснил, какие именно вещи арендатора находятся в его здании. ФИО2 пояснила, что ее имущества в помещении нет.

Составление акта приема-передачи помещения при расторжении договора аренды судом не является обязательным. Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора аренды будет являться основанием для погашения в ЕГРН записи о договоре аренды и об ограничении (аренде) при обращении заявителя в Управление Росреестра по Кировской области.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца по госпошлине (л.д. <...>).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный <дд.мм.гггг> между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере <...> рублей, пени <...> рублей, расходы по электроэнергии <...> рублей <...> копейки, расходы по госпошлине <...> рублей, а всего <...> рублей <...> копейки.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Котельничский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с <дд.мм.гггг>.

Судья Шабалина Е.В.