Гражданский кодекс часть 1

ФИО6 обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО3 в котором просит: обязать ФИО3 заключить основной договор в редакции, согласованной в Предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 03.09.2020 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 03 сентября 2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 735 кв. м., по цене равной 27.000.000 рублей. В качестве обеспечения своих обязательств по заключению договора, истец передала ответчику денежные средства в размере 3.000.000 рублей, в качестве задатка. Как следует из пункта 1.4 предварительного договора, земельный участок на момент заключения предварительного договора находился в обременении. Согласно условиям Предварительного договора Истец и Ответчик обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в течении 30 рабочих дней после уведомления Продавцом Покупателя об устранении причин, препятствующих переходу права собственности на указанный участок от Продавца к Покупателю, но не позднее 03.09.2021 года. Покупателем уплачен задаток в размере 3000 000 рублей, о чем Продавцом выдана расписка от 03.09.2020 года. Условиями предварительного договора было предусмотрено, что Продавец обязуется использовать денежные средства, полученные от Покупателя, для погашения задолженности и регистрации перехода права собственности на свое имя. Продавец устранил причины, препятствующие регистрации права собственности и зарегистрировал свое право собственности на земельный участок, но уведомление о наступлении этого факта в адрес покупателя не отправил до настоящего времени. Покупатель узнал об этом из других источников. До настоящего времени продавец не предпринял никаких действий для заключения основного договора, что свидетельствует об уклонении от заключения такового. Все обращения истца с предложениями заключить основной договор ответчик оставлял либо без ответа, либо пояснял, что еще не подошло время для его заключения, что подтверждается скриншотами переписки покупателя с продавцом. По состоянию на сегодняшний день основной договор между истцом и ответчиком не заключен.

В судебном заседании представители истца – ФИО2, ФИО1 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика – ФИО5 исковые требования не признала. возражала против их удовлетворения в полном объеме, указав, что сторона ответчика готова вернуть задаток в двойном размере.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела судом установлено, что 03 сентября 2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, стороны обязались до 03 сентября 2021 года заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 735 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене равной 27.000.000 рублей. В качестве обеспечения своих обязательств по заключению договора, истец передала ответчику денежные средства в размере 3.000.000 рублей, в качестве задатка. В соответствии с п.3.3. Договора Продавец обязан вернуть полученный задаток в двойном размере.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с подпунктами 1, 4, 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.

Истец в обоснование своей позиции ссылается на положение пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положение абзаца 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Согласно разъяснениям, данным высшими судами, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Фактические правоотношения сторон свидетельствуют о том, что обе стороны расценивали данный договор в качестве предварительного.

Пункт 2.1 Предварительного договора содержит условие о передаче Продавцу задатка в размере 3000000 рублей.

Также пункт 2.1 Предварительного договора содержит условие, согласно которому в случае уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи, он обязан вернуть истцу сумму задатка в двойном размере. обеспечительного платежа, полученную по настоящему договору. Это условие также подтверждает, что поведение истца и ответчика при заключении договора подтверждало факт заключения Предварительного договора.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть

Доводы истца о праве требовать передачи оплаченного задатком товара несостоятельны по следующим основаниям. Задаток является одной из форм обеспечения обязательства.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма переданная в счет причитающихся по договору платежей другой стороне.

Сущность задатка состоит в том, что внесенный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное ( п.2 ст.381 ГК РФ)

Ссылка истца на оплату части цены имущества, позволяющей считать товар оплаченным, не соответствует действительности, поскольку существенная часть стоимости должна составлять большую часть по отношению к остаточной стоимости имущества.

Это означает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. ГК РФ предусматривает случаи обязательного заключения договора, к которым относится: публичный договор, ст.426 ГК РФ, предварительный договор ст. 429 ГК РФ, заключение договора на торгах ст. 448 ГК РФ.

В соответствии с п.4 ст.445 ГПК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор содержит обеспечительные меры в качестве возврата двойной суммы задатка. Данная мера компенсирует истцу негативные последствия от не заключения сделки. От исполнения данного обязательства о возврате задатка в двойном размере ответчик не отказывается.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора.

Определением Адлерского районного суда г. Сочи от 15 июля 2021 по делу М-3208/2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру) совершать регистрационные действия с земельным участком, расположенному по адресу: <адрес>, кадастровый номер 23:49:0402032:328.

В соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судье или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

В соответствии с ч.3 ст.144 ГПК РФ В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Одновременно с принятием решения суда или после его принятия судья может рассмотреть заявление об отмене мер по обеспечению иска.

С учетом изложенных правовых норм, по вступлению решения в законную силу обеспечительные меры подлежат отмене.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198; ст.ст.144-146 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли - продажи земельного участка – отказать в полном объеме.

Обеспечительные меры, принятые Определением Адлерского районного суда г. Сочи от 15 июля 2021 по делу М-3208/2021, по вступлению решения в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Адлерский районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение изготовлено 08 октября 2021 года.

Председательствующий подпись Язвенко Р.В.

Копия верна: судья секретарь