Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Х.И.В., Х.А.В. к Закрытому акционерному обществу «Дом Поморья» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ЗАО «Дом Поморья» о признании права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 111,5 кв.м., расположенное по адресу , номер помещения 7-Н. В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с Ответчиком договор № на долевое участие в строительстве жилого дома. В соответствии с п.2.4 договора, Ответчик по окончании срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию обязан был передать им в собственность нежилое помещение и документы необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Между тем, Ответчик техническую документацию на передаваемое помещение в нарушение п.2.4 Договора Истцам не предоставил. Полагают, что своими действиями Ответчик нарушил право собственности истцов, поскольку они лишены возможности владеть, пользоваться и распоряжаться указанным недвижимым имуществом в своих целях, не имеют возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на спорное недвижимое имущество.

Истцы в судебном заседании заявленные требования поддержали, настаивали на удовлетворении иска. Дополнительно пояснили, что технические характеристики спорного (мансардного) помещения позволяют использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не по вспомогательному назначению для обслуживания других помещений в доме.

Представитель Истца Х.И.В.. В.В.С., действующий на основании доверенности, исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении иска.

Представитель ответчик ЗАО «Дом Поморья» М.А.П., правомерность требований не оспаривал. Указал, что с истцами был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома на мансардном этаже. Между сторонами выполнены все существенные условия договора, иными дольщиками дома денежные средства за спорное помещение не вносились и не финансировались в рамках исполнения договоров на долевое участие в строительстве жилого дома для приобретения жилых помещений.

Представители третьего лица ТСЖ «АРН-жилой дом» Ш.М.Ю., С.Н.С., действующие на основании доверенности, с заявленными требованиями не согласились. Указали, что спорное помещение является общей долевой собственностью всех жильцов дома, в техническом помещении чердака здания, расположены коммуникации. Ссылаются на письмо Управления госпожнадзора МЧС России по Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2), согласно которому Застройщику здания ЗАО «Дом Поморья» было запрещено использовать чердачное помещение в каких-либо целях.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно протоколу № общего собрания ТСЖ «АРН-жилой дом» ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что размещение нежилых помещений в существующем чердачном помещении не ухудшит условия проживания для остальных Дольщиков, разрешено ЗАО «Дом Поморья» заключать договора о долевом участии на нежилые помещения. О.С.А., Х.А.В., Ц.Д.В. силами проектной организации предложено разработать проект реконструкции помещений с соответствующими согласованиями, получить разрешение на регистрацию и ввести в эксплуатацию в соответствии с нормативными документами. Оформление помещений недвижимости в собственность является обязанностью Дольщиков, так как помещения должны соответствовать требованиям СНиП.

На момент рассмотрения дела в суде, в соответствии с требованиями ЖК РСФСР (действовавшего на момент проведения собрания товарищества) и ЖК РФ (действующего с ДД.ММ.ГГГГ) данный протокол не оспорен, является действительным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Х.И.В., Х.А.В. (Дольщики) и ЗАО «Дом Поморья» (Застройщик) был заключен договор № долевого участия в инвестировании строительства шестнадцатиквартирного жилого дома, со встроенным магазином, с нежилыми помещениями, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок (IV квартал 2004 года) после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать дольщикам в собственность объект недвижимого имущества и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на нежилое помещение №-Н, общей площадью 115,0 кв.м., расположенное по адресу: , а Дольщик обязуется в течение одного месяца с момента подписания договора уплатить цену, указанную в пункте 3.1 договора в размере 48000 рублей.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

С ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), действие которого распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона, на основании договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Разрешение на строительство вышеуказанного дома выдано мэрией города Архангельска, на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ за № указанный дом введен в эксплуатацию. В связи с чем, на правоотношения между сторонами по делу распространяет свое действие Федеральный Закон.

В соответствии со ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон), Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

На основании п.3 ст.6 Федерального закона, в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что между Истцами и Ответчиком дополнительных соглашений подписано не было, письменных уведомлений об изменении или внесении дополнений в условия договора, со стороны Застройщика в адрес Дольщиков не поступало.

В соответствии со статьей 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Основными обязательствами застройщика по договору в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона являются строительство объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи исполнение обязательств по договору в части передачи объекта недвижимости было произведено ДД.ММ.ГГГГ. При подписании указанного Акта присутствовали Истцы, Ответчик в лице генерального директора ЗАО "Дом Поморья" М.А.П. и председатель ТСЖ «АРН-жилой дом» Д.А.В..

Таким образом, подписав данный Акт, стороны выразили свое согласие на передачу на праве частной собственности нежилого помещения Х.И.В., Х.А.В.

Каких либо претензий к Истцам в отношении спорного имущества со стороны ТСЖ «АРН-жилой дом» не предъявлялось.

Исходя из требований ст.219 ГК Российской Федерации, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Суд приходит к выводу, что поскольку фактическим предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ является долевое участие в инвестировании строительства жилого дома, указанный договор в полном объеме соответствует ст.ст. 160, 161 ГК РФ, т.е. заключен в надлежащей форме, а обязательства сторон, вытекающие из договора купли-продажи нежилого помещения, сторонами исполнены,

Таким образом, поскольку сделка совершена в надлежащей форма, истцами выполнены свои обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения, суд считает, что по делу имеются правовые основания для признания права собственности на спорный объект недвижимости - нежилое помещение №-Н общей площадь 111,5 кв.м расположенное по адресу: , за Х.И.В. и Х.А.В., и как следствие, для регистрации сделки.

Вместе с тем ТСЖ «АРН-жилой дом» полагают, что спорное имущество (мансардное/чердачное помещение) в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам жилого дома, расположенного по адресу .

Согласно вышеуказанной статьи, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Частью 3 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из буквального содержания данной статьи не следует, что мансардные помещения являются общедомовым имуществом.

В соответствии со СНиП «Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа». Мансардный этаж может занимать всю площадь здания, либо его часть, но, как правило, в пределах лежащих ниже стен базового здания.

Существует три основных типа мансардных этажей: мансардный этаж с формированием отдельного этажа в одном уровне; мансардный этаж с двухуровневым развитием; мансардный этаж с пространственной организацией антресольного этажа при двухуровневом развитии верхнего этажа здания-основы.

Чердачное помещение - это непроизводственное помещение над верхним этажом здания, потолком которого является крыша здания и которое имеет несущие конструкции (кровлю, фермы, стропила, балки и т.п.) из сгораемых материалов (по ПУЭ) (Источник: Термины и определения в электроэнергетике. Справочник).

Согласно техническому паспорту, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Архангельский филиал нежилое помещение расположено на мансардном этаже, общая площадь составляет 111,5 кв.м.

Из представленного ТСЖ «АРН-жилой дом» технического паспорта за 2005 г. также не следует, что в жилом доме имеется чердачное помещение.

К доводам ТСЖ «АРН-жилой дом» о том, что согласно Планам технического паспорта и чертежам Рабочего проекта - в чердачных помещениях дома расположены вентиляционная шахта, стояки подачи теплоносителя, водяные стояки, а также иное коммуникационное оборудование, необходимое для эксплуатации систем тепло и водоснабжения дома суд относится критически.

По запросу суда Государственной жилищной инспекцией Архангельской области был составлен акт обследования, приложен план мансардного этажа, где указано, что помещение № 7-Н расположено в пределах мансардного этажа. Общая площадь 111,5 кв.м. В вышеуказанном помещении находится верхняя часть трубопровода стояка системы отопления в установленном на нем краном «Маевского», который предназначен для выпуска воздуха из стояка отопления.

Как пояснили Истцы в судебном заседании, в период с 2005 г. и по настоящее время ТСЖ «АРН-жилой дом» ни разу не обращалось к ним с просьбой выпустить воздух из крана «Маевского».

Подлежат отклонению доводы третьего лица в части того, что письмом Управления Государственного пожарного надзора от ДД.ММ.ГГГГ предписано, что Управление согласует замену плоской кровли на стропильную в строящейся пристройке к жилому дому, согласно проекту выполненному ООО фирма «Конструктор» при условии выполнения в том числе исключения использования чердачного помещения в каких-либо целях.

Доказательств того, что в настоящее время Управлением Государственного пожарного надзора предъявляются какие либо претензии (требования) об устранении данных нарушений ТСЖ «АРН-жилой дом» суду не представлено, а судом не добыто.

Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Архангельского филиала по данным технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, реконструируемый объект недвижимости: пристройка жилого дома с продовольственным магазином к десятиэтажному жилому дому, расположенному по адресу: обл. Архангельска, МО «Город Архангельск», имеет следующие технико-экономические показатели: количество этажей - 5, кроме того имеется мансардный этаж, подвал.

Подлежат отклонению доводы ТСЖ «АРН-жилой дом» об отсутствии у них доступа на крышу дома.

В материалах дела имеется справка ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Архангельского филиала от ДД.ММ.ГГГГ из которой следует, что согласно данных технического паспорта на дату последней инвентаризации к местам общего пользования на мансардном этаже относятся лестничная клетка площадью 24,4 кв. и коридор площадью 6,3 кв.м.

Сторонами, третьим лицом в судебном заседании не оспаривалось, что на крышу имеется доступ по лестнице, которая находится вне площади мансардного этажа.

Помимо изложенного суд учитывает, что стороной ответчика правомерность требований не оспаривалось, а Истцы не чинят препятствия товариществу в случае необходимости обеспечить доступ ко крану «Маевского» в их мансардном помещении.

Проанализировав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд считает, что имеются законные основания для признания за Х.И.В., Х.А.В. права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 111,5 кв.м., расположенное по адресу , номер помещения 7-Н, поскольку данное помещение расположено на мансардном этаже, не является техническим, соответственно не может являться общедомовым имуществом.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска истцами уплачена государственная пошлина в размере 200 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию в пользу истцов с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Х.И.В., Х.А.В. к Закрытому акционерному обществу «Дом Поморья» о признании права собственности на объект недвижимого имущества - удовлетворить.

Признать за Х.И.В., Х.А.В. право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 111,5 кв.м., расположенное по адресу

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Дом Поморья» в пользу Х.И.В. в возврат госпошлину, уплаченную при подаче иска в суд в размере 100 рублей 00 копеек.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Дом Поморья» в пользу Х.А.В. в возврат госпошлину, уплаченную при подаче иска в суд в размере 100 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Судья И.В. Машутинская

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 июля 2011 года.