Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «КомСервис» о признании незаконным и отмене представления прокурора Октябрьского района г.Тамбова об устранении нарушений жилищного законодательства от 10 марта 2014г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КомСервис» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным и отмене представления прокурора Октябрьского района г.Тамбова об устранении нарушений жилищного законодательства от 10 марта 2014г. В обоснование заявления привело, что в представлении не отражены источники информации об имевших место нарушениях закона, характеристики нарушений закона, анализ их причин и способствовавших им условий, требования прокурора об устранении нарушений закона и породивших их обстоятельствах. Рекомендации прокурора по устранению нарушений не имеют правовую направленность, а несут на себе печать вторжения в оперативно-хозяйственную деятельность заявителя ООО «КомСервис». Все выводы сделаны на непроверенных фактах, а если и проверены, то не подлежали никакому правовому анализу проверяющим лицом. В описательной части представления прокурор установил, что 08.12.2012 года состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома расположенного по <адрес> <адрес> на котором принято решение - расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «КомСервис». 18.06.2013 по прошествии шести месяцев после проведения собрания житель указанного многоквартирного дома ФИО1 обратился в ООО «КомСервис» с заявлением о расторжении договора управления и с требованием передать техническую документацию в ООО «ТЖС» в чем, по мнению проверяющего, ему было неправомерно отказано. Тогда как многоквартирный дом в момент проведения общего собрания находился в управлении ООО УЖК «Коммунальный Сервис и Строительство». В действиях ООО «КомСервис» было усмотрено нарушение пунктов 8.2 и 10 ст. 162 ЖК PФ. Однако, общество считает, что каждый из указанных пунктов ст.162 ЖК РФ устанавливает нормы с учетом обстоятельств расторжения договора управления. Пункт 8.2. ст.162 ЖК РФ предусматривает односторонний отказ собственников от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, а пункт 10 этой же статьи предусматривает передачу технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы за 30 дней до прекращения договора управления домом. Таким образом, необходимо было рассмотреть действия ООО «КомСервис», исходя из условий договора. Их текста представления не ясно, по каким основаниям общее собрание приняло решение о расторжении договора: в связи с окончанием его действия, либо в связи неисполнением управляющей организацией своих обязанностей. Считает, что прокурор не дал правовую оценку, ни протоколу общего собрания, ни договорам управления, ни действиям самого заявителя с учетом сроков обращения к виновной стороне, ни позиции избранной компании ООО «ТЖС» с точки зрения действия или бездействия.

В судебном заседании представитель ООО «КомСервис» по доверенности ФИО3 и директор Общества ФИО4 поддержали доводы жалобы по тем же основаниям и пояснили, что <адрес> находился в управлении у ООО УЖК «Комсервис С». Данная организация находилась на стадии ликвидации, информация об этом была доведена до жителей и 26.11.2012г. они провели общее собрание и выбрали новую Управляющую компанию ООО «КомСервис», заключили договор управления, в соответствии с которым с 01.01.2013 ООО «КомСервис» приступает к управлению многоквартирным домом. В декабре 2012 года ООО УЖК «Комсервис С» передало документацию ООО «КомСервис». Обществу не было известно о том, что 08.12.2012 было проведено еще какое-то собрание и управляющей компанией было выбрано ООО «Тамбовский жилищный стандарт». Никаких возражений по поводу того, что ООО «КомСервис» управляет домом не было до июня 2013 года. В июне 2013 года в ООО «КомСервис» обратился ФИО1, подписавшийся как председатель совета дома по доверенности и просил передать всю документацию в ООО «Тамбовский жилищный стандарт». Поскольку от ООО «Тамбовский жилищный стандарт» никаких обращений не поступало а ФИО1 не является собственником квартиры в доме по <адрес> (собственником является его супруга), в ответе на обращение было отказано в передаче технической документации на дом. В настоящее время ООО «КомСервис» продолжает управлять домом. Учитывая вышеизложенное, должностными лицами администрации ООО «КомСервис» не были нарушены требования законодательства в связи с чем требования прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Прокурор Октябрьского района г.Тамбова Клюкин Ю.Ю. в судебном заседании просил оставить жалобу ООО «КомСервис» без удовлетворения, мотивируя тем, что собственники многоквартирного <адрес> по <адрес> 08.12.2012г. провели общее собрание, был кворум, и они решили расторгнуть договор управления многоквартирным домом с ООО «КомСервис». Данный протокол общего собрания вместе с заявлением были направлены в Управляющую компанию, которая не исполнила решение общего собрания, документы новой избранной Управляющей компании ООО «Тамбовский жилищный стандарт» не передала, нарушая жилищное законодательство и права граждан.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, считает заявление ООО «КомСервис» о признании незаконным и отмене представления прокурора Октябрьского района г.Тамбова об устранении нарушений жилищного законодательства от 10 марта 2014г. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте6 части2 статьи153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью14 статьи161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Судом установлено, что 24 ноября 2012г. решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> по <адрес> (протокол № л.д.27) принято решение о выборе управляющей компании для управления домом ООО «Коммунальный Сервис» и об утверждении условий договора управления предложенных ООО «Коммунальный Сервис».

26 ноября 2012г. между ООО «Коммунальный Сервис» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> был подписан договор управления многоквартирным домом (копия договора л.д. 28-37) с началом срока его исполнения с 01 января 2013г. Из пояснений представителя ООО «Коммунальный Сервис», что подтвердилось и материалами дела, следует, что управление указанным домом осуществляется ООО «Коммунальный Сервис» с 01 января 2013г. до настоящего времени.

Как установлено, 15 июня 2013г. ФИО1 и ФИО5, проживающие в <адрес>, обратились в ООО «Коммунальный Сервис» с заявлением о расторжении договора управления от 26 ноября 2012г. и направлении технической документации многоквартирного дома вновь избранной управляющей компании ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт», приложив копию протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> от 08 декабря 2012г. (л.д. 79-83).

30 июля 2013г. директор ООО «Коммунальный Сервис» ФИО4 на данное заявление в письме №167/13 ответила отказом, мотивируя тем, что управление домом ведется ООО «КомСервис» на протяжении 6 месяцев, тогда как общее собрание было проведено в декабре 2012г., о чем управляющая компания не была поставлена своевременно в известность. И обратила внимание на то обстоятельство, что ФИО1, указывающий себя как председатель Совета дома, не является собственником помещения в доме. (л.д. 95).

23.12.2013г. ФИО2 обратился к прокурору <адрес> с заявлением, указывая на то, что договор управления многоквартирным домом №3а по <адрес> с ООО «Коммунальный Сервис» был расторгнут на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 08.12.2012г., но управляющая компания отказывается передать техническую документацию вновь избранной управляющей компании, нарушая тем самым права граждан (л.д. 88-90).

По результатам проверки прокурор <адрес> 10 марта 2014г. вынес представление №2812-ж-2013 об устранении нарушений жилищного законодательства с требованием передать техническую и иную документацию на многоквартирный <адрес> вновь избранной управляющей организации ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт» на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 08 декабря 2012г. и решить вопрос о дисциплинарной ответственности виновных лиц. В обоснование прокурор привел, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 08 декабря 2012г. исполнено не было, что повлекло нарушение жилищных прав жителей дома (л.д. 9-11).

Как установлено в ходе судебного разбирательства ФИО1 является членом семьи собственника <адрес>А по <адрес>.

В материалах надзорного производства имеется копия доверенности составленная в простой письменной форме № (собственником <адрес>А по <адрес>), которая доверила своего супругу ФИО2 принимать участие в работе общего собрания многоквартирного дома, избирать и быть избранным в любой орган многоквартирного дома, в том числе Совет дома и быть председателем Совета дома. (л.д. 96); а также копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которому было решено расторгнуть договор управления многоквартирным домом №3а по <адрес> с ООО «Коммунальный Сервис»; выбрать для управления домом ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт», утвердить условия договора управления, заключить договор с 01.06.2013г.; выбрать Совет дома из 7 человек и избрать председателем Совета дома собственника <адрес>, выдать ФИО2 доверенность на заключение договора управления с управляющей организацией ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт» (л.д. 122-124).

В соответствии со ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Из смысла п.4 и 5 ст.185 ГК РФ следует, что доверенность должна быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Имеющая в материалах дела доверенность, выданная ФИО7 на участие в работе общего собрания ФИО2 не имеет надлежащей отметки об ее удостоверении соответствующим учреждением.

Кроме того, в силу ст.48 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Поскольку, с помощью представительства могут совершаться сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему (п.1 ст.8 ГК), то наделение собственником помещения (ФИО7) члена ее семьи (ФИО2) полномочием быть избранным в Совет дома и быть избранным председателем Совета дома противоречит ч.1 ст. 61.1 ЖК РФ, согласно которой собственники многоквартирного дома могут избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Таким образом, не допускается совершение через представителя сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Кроме того, из смысла ст.182 ГК РФ следует, что в результате представительства все правовые последствия возникают не у представителя, а у представляемого; представитель совершает сделки и производит другие действия для представляемого.

Однако, прокурором <адрес> оценка доверенности выданной ФИО7 на соответствие требованиям закона дана не была.

В том числе, в ходе проверки прокурор не затребовал у ФИО2 доверенность от собственников помещений многоквартирного дома на заключение договора управления с управляющей организацией ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт» как было оговорено в протоколе общего собрания от 08.12.2012г. (пункт 6), не запросил договор управления домом №3А по <адрес> с ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт» несмотря на то, что согласно протоколу общего собрания от 08.12.2012г. вновь избранная управляющая организация должна приступить к управлению домом с 01 июня 2013г., а проверка проводилась по жалобе ФИО2 в декабре 2013г.; представление ООО «Коммунальный Сервис» вынесено ДД.ММ.ГГГГг.; не выяснил заключался ли договор управления с ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт» и собственниками дома, имеется ли спор по поводу управления домом ООО «Коммунальный Сервис» между собственниками дома и управляющими компаниями. Что в совокупности свидетельствует о необъективности проведенной проверки, так как поводом для вынесения представления послужило лишь заявление ФИО1 и приложенные им документы.

Анализ исследованных судом доказательств показывает, что договор управления многоквартирным домом №3а по <адрес> между собственниками помещений и ООО «Тамбовский Жилищный Стандарт» заключен не был, оснований, установленных ст.162 ЖК РФ для передачи технической документации иной управляющей компании у ООО «Коммунальный Сервис» не было.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что проверка заявления ФИО1 была проведена не в полном объеме, без исследования фактических обстоятельств дела, без надлежащей правовой оценки представленным подателем жалобы документов.

На основании изложенного выше суд считает заявление ООО «Коммунальный Сервис» о признании незаконным и отмене представления прокурора <адрес> об устранении нарушений жилищного законодательства от ДД.ММ.ГГГГг. подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 254 - 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Коммунальный Сервис» удовлетворить.

Признать незаконным и отменить представление прокурора Октябрьского района г.Тамбова, выданное ООО «Коммунальный Сервис» об устранении нарушений жилищного законодательства от 10 марта 2014г. №2812-ж-2013.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Тамбова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.Р. Белова

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2014г. Судья