Гражданский кодекс часть 1

Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Головиной А.В,. с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, представителя третьего лица ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области и ФИО10 к ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО4, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 ФИО30, ФИО31, ФИО5, ФИО6, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО7, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО8, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58 ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ООО «Управляющая компания «Эксклюзив Хаус Обслуживание» о признании решения общего собрания недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обоснование указывает, что на основании обращения УЖКХ администрации г.Оренбурга инспекция провела проверку правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> решения о выборе управляющей организации – ООО УК «Эксклюзив Хаус Обслуживание» в целях заключения договора управления многоквартирным домом. Было установлено, что застройщику дома «ПО Стрела» разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было выдано 23.06.2017 года. В соответствии с Законом в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс. До заключения такого договора между ПО Стрела и УК «ЭХО» 17.07.2017 года был заключен договор управления многоквартирным домом сроком на три месяца. Вопросы о выборе способа управления МКД по <адрес> управляющей организацией «ЭХО», утверждение условий заключения договора управления с УК выносились на рассмотрение внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном доме, проходившего в форме очно-заочного голосования в период с 18.07. по 07.08.2017 года. Согласно протоколу от 08.08.2017 года в собрании приняли участие собственники помещений обладающие 12.685,6 кв.м., что составило 60,05% от общего числа голосов в доме. Инициатором собрания выступили ответчики – собственники квартир в этом доме. По закону правом на принятие решения по выбору способа управления домом наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. Право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Из бюллетеней голосования установлено, что в оспариваемом общем собрании приняли участие: застройщик ПО Стрела, при этом, полномочия представителя застройщика на подписание бюллетеней документально не подтверждены и правообладатели (будущие собственники), поскольку в бюллетенях голосования и реестре вручения уведомлений о проведении общего собрания в сведениях о документе, подтверждающем право собственности указаны акты приема-передачи и договоры долевого участия. В бюллетенях голосования застройщика ПО «Стрела» в качестве правоустанавливающего документа указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. С учетом этого, считает, что правомочность собрания проходившего в форме очно-заочного голосования документально не подтверждена. Считает, что в данном случае допущены существенные нарушения порядка созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД и на этом основании просит признать решения, принятые на собрании недействительными.

Истец ФИО10 подал в суд заявление о присоединении к исковому заявлению ГЖИ, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры № в доме по <адрес>. Дом находится в настоящее время в управлении ООО «ЭХО» на основании внеочередного общего собрания собственников помещений МКД. Фактически внеочередное общее собрание в установленном порядке не проводилось, т.к. дом был сдан в эксплуатацию 23.06.2017 года, квартиры были переданы по актам приема-передачи в июле-сентябре 2017 года и на дату проведения собрания и составления протокола не все собственники приняли квартиры от застройщика. Собственники не проживали в своих квартирах, поэтому извещение каждого собственника о предстоящем собрании и их совместное присутствие для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений в установленный срок было невозможно. Протокол общего собрания не содержит информации о лицах, принявших участие в общем собрании и проводивших подсчет голосов, что исключает возможность определения кворума на собрании. Полагает, что протокол общего собрания оформлен с грубыми нарушениями, что свидетельствует о ничтожности общего собрания. Единственным инициатором собрания, которого можно идентифицировать по протоколу является ФИО37 Общее собрание было проведено с существенными нарушениями требований закона и нарушает законные права и интересы истца, как собственника помещения в данном доме.

В судебном заседании представитель истца ГЖИ ФИО1, действующая по доверенности, исковые требования просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Пояснила, что в соответствии с законом право выбора способа управления МКД принадлежит только собственникам помещений. На момент проведения оспариваемого собрания, право собственности на квартиры участников долевого строительства дома в установленном порядке оформлено не было. Считает, что застройщик дома не обладает правом принимать участие и голосовать на общем собрании собственников МКД. Законом установлено, что в данном случае должен проводиться конкурс по отбору управляющей компании.

Истец ФИО10 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Его представитель ФИО2,, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что кворума на общем собрании собственников МКД по <адрес> не было, т.к. участие в голосовании на общем собрании имеют только собственники помещений. Дом был сдан в эксплуатацию 23.06.2017 года, на момент проведения оспариваемого собрания, все квартиры стояли с черновой отделкой, в них никто не проживал, поэтому известить владельцев помещений о проведении общего собрания было невозможно. ФИО10 подписал акт приема-передачи квартиры в сентябре 2017 года, а зарегистрировал право собственности на квартиру в октябре 2017 года. О проведении общего собрания истец извещен не был. Считает, что застройщик права голосования на общем собрании собственников помещений не имел. Законом установлено, что после сдачи дома в эксплуатацию Застройщик заключает договор управления МКД с управляющей компанией по своему усмотрению на три месяца. В этот период времени администрация города проводит конкурс по отбору управляющей компании, с которой заключается договор управления МКД. Только после этого, оформив право собственности на квартиры, собственники помещений дома вправе на общем собрании принять решение об изменении способа управления МКД или отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса.

Представитель ответчика УК «Эксклюзив Хаус Обслуживание» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО66, действующий по доверенности, исковые требования не признал и пояснил, что инициаторами проведения общего собрания выступили граждане - участники долевого строительства дома, управляющая компания собрание не проводила, поэтому считает, что управляющая компания является ненадлежащим ответчиком по иску. На момент проведения общего собрания 57 квартир не были переданы по актам приема-передачи и принадлежали застройщику ПО «Стрела», поэтому застройщик имел право принимать участие в общем собрании. Поскольку участник долевого строительства несет бремя содержания квартиры с момента ее передачи по акту приема-передачи, он является собственником данного помещения. На этом основании полагает, что общее собрание было проведено правомерно, кворум имелся. По итогам оспариваемого общего собрания, собственники помещений приняли решение о заключении договора управления домом с УК «ЭХО».

Ответчик ФИО67 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что право собственности на квартиру он зарегистрировал в ноябре 2017 года. На всех подъездах дома висела информация по УК «ЭХО», что они обслуживают дом. Когда ответчик получал ключи от домофона, тогда и расписался о своем согласие на обслуживание дома УК «ЭХО». Считает, что собрание было проведено законно, вместе с тем пояснил, что он инициатором проведения общего собрания не являлся.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что право собственности на квартиру она зарегистрировала в сентябре 2017 года. После сдачи дома в эксплуатацию, участникам долевого строительства раздавали бумаги с информацией об УК «ЭХО», ответчица знакомилась с этой информацией и расценками за услуги. Когда она расписывалась в ведомости, ей пояснили, что управляющую компанию они выбирают на 3 месяца. Инициатором общего собрания она не была. В каком документе она ставила свою подпись, не знает. Претензий к управляющей компании у нее нет.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования признал, пояснил, что при получении ключей от домофона, работники УК предложили ему поставить свою подпись в ведомости. При этом пояснили, что он расписывается за то, что согласен выбрать управляющую компанию «ЭХО» на срок три месяца. При этом никакого собрания не было. Через три месяца ФИО5 приезжал в офис управляющей компании, где ему пояснили, что скоро будет вывешено объявление с датой проведения общего собрания по выбору управляющей компании. Но никакого объявления не было. Свою подпись он поставил в общем списке напротив своей фамилии, никаких бюллетеней не видел.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ключи от домофона он получил 26.06.2017 года, при получении ключей ему сказали, что в квартире № находятся представители управляющей компании. Когда ответчик пришел туда, ему пояснили, что если условия обслуживания и цены за услуги его устраивают, то он может поставить свою подпись в реестре. Он расписался в реестре дольщиков дома, бюллетеней не видел. Больше никаких собраний у них не было.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования признала. Пояснила, что право собственности на квартиру она оформила в ноябре 2017 года, ни в каком собрании она не участвовала. Когда получала ключи от домофона, ей пояснили, что если она согласна с условиями и тарифами управляющей компании, то может расписаться в общем реестре, что они выбирают управляющую компанию «ЭХО» на три месяца. Инициатором общего собрания она не являлась, бюллетеней не видела и в них не расписывалась.

Ответчик ФИО8 в судебном заседании исковые требования признал. Пояснил, что право собственности на квартиру он оформил в декабре 2017 года. Инициатором собрания он не являлся, представители управляющей компании ему ничего не поясняли. Голосовать за УК «ЭХО» он не мог, т.к. право собственности на квартиру у него оформлено не было.

Ответчик ФИО61 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что право собственности на квартиру он оформил в сентябре 2017 года. Когда ходил получать ключи от домофона, тогда ему предложили расписаться за УК «ЭХО», ознакомили с тарифами по обслуживанию. Принимал ли он участие в собрании, сказать не может, подписывал какой-то акт. Инициатором проведения общего собрания он не был, как извещали других собственников квартир, не знает.

Ответчики: ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО68, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО69, ФИО63, ФИО64, ФИО65 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, по известному месту жительства. Возражений на иск суду не представили.

Представитель третьего лица ПО «Стрела» ФИО9, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что оспариваемое собрание считает правомочным. До момента передачи квартир участникам долевого строительства, ПО «Стрела» являлось собственниками этих помещений, производило за них оплату. Договор управления МКД был заключен с УК «ЭХО» по инициативе собственников помещений дома, на основании решения принятого на общем собрании.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, третьего лица, ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 181.1 ГК РФ, правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

На основании ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Положениями п.6 ст. 20 ЖК РФ предусмотрено право органа государственного жилищного надзора обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса.

Судом установлено, что застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес> г.Оренбурга являлось ПО «Стрела».

Разрешение на ввод данного жилого дома в эксплуатацию было выдано застройщику 23.06.2017 года.

В силу положений ч.13 ст. 161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч.4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Согласно ч.1.1 ст. 162 ЖК РФ в случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляются более чем 50% от их общего числа.

Таким образом, закон определяет, что договор управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации заключается не с собственниками помещений МКД, а с лицами, принявшими от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п.6 части 2 ст. 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п.14 ст. 161 ЖК РФ). Такой договор заключается на срок не более чем 3 месяца (п.3 ч.5 ст. 162 ЖК РФ).

В данном случае, между застройщиком дома ПО «Стрела» и Управляющей компанией «ЭХО» 17.07.2017 года был заключен договор управления МКД по <адрес> на срок три месяца.

Следовательно, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя открытого конкурса.

Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД утвержден постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 года № 75.

Согласно п.39 указанного Порядка, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Положениями п.8.1. ст. 162 ЖК РФ также предусмотрено, что собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч.13 ст. 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, из смысла указанных норм следует, что проведение открытого конкурса является обязательным и конкурс не проводится только в том случае, если до дня проведения конкурса именно собственники помещений в МКД выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали его, т.е. заключили договор управления многоквартирным домом.

В силу ст. 45,46,48, 161 ЖК РФ право принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в таком доме.

В материалах дела имеется протокол № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> г.Оренбурга от 08.08.2017 года.

Из данного протокола усматривается, что внеочередное общее собрание проходило в очно-заочной форме. Очный этап голосования проводился 18.07.2017 года с 10 часов до 10 ч.30 мин. во дворе многоквартирного дома, заочный этап проводился с 10 ч.30 мин. 18.07.2017 года до 16 часов 07.08.2017 года. Инициаторы общего собрания собственники помещений в МКД.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается ответчиками, что на момент проведения оспариваемого собрания, право собственности на помещения в МКД по <адрес> за участниками долевого строительства оформлено в установленном законом порядке не было.

Как следует из бюллетеней голосования, которые представлены суду, участие в голосовании на внеочередном общем собрании собственников помещений МКД принимали участники долевого строительства и застройщик дома ПО «Стрела», которые не обладали на тот момент полномочиями собственника помещений в МКД.

Заключение договора управления МКД между управляющей компанией и лицами, указанными в п.6 части 2 ст. 153 ЖК РФ возможно только в рамках проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании.

Кроме того, из пояснений всех ответчиков, которые присутствовали в судебном заседании установлено, что они инициаторами внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, которое проходило в очно-заочной форме в период с 18.07. по 07.08.2017 года не выступали. Свои подписи ставили в реестре при получении ключей от домофона. Бюллетени для голосования им не вручались. О том, что они расписались в бюллетенях для голосования, им известно не было. Расписаться им предлагали работники управляющей компании «ЭХО», при этом поясняли, что договор управления домом заключается на три месяца.

Данные пояснения ответчиков свидетельствуют о том, что общее собрание собственников помещений МКД в период с 18.07. по 07.08.2017 года фактически не проводилось, поэтому решения этого собрания, отраженные в протоколе от 08.08.2017 года являются недействительными.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае: если оно принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения, принятые на общем собрании собственников помещений МКД по <адрес> г.Оренбурга от 08.08.2017 года являются ничтожными, поскольку кворум собственников помещений на данном собрании отсутствовал, фактически решения были приняты некомпетентными лицами.

Доводы представителя УК «ЭХО» о том, что управляющая компания является ненадлежащим ответчиком, суд находит несостоятельными, поскольку на основании оспариваемых решений общего собрания собственников МКД от 08.08.2017 года, был заключен договор управления многоквартирным домом с Управляющей компанией «ЭХО».

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области и ФИО10 удовлетворить.

Признать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> г.Оренбурга проведенного в очно-заочной форме в период с 18.07.2017 года по 07.08.2017 года недействительными.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд г.Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 11.04.2018 года