Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Е.А. к С.Ю. об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.),

установил:

Истец Е.А. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчику С.Ю. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В обоснование своих требований Е.А. указал, что (.), между С.Ю. (продавец) с одной стороны и им, Е.А., (покупатель) с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (объекта) - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером ., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, () (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора от (.) срок заключения основного договора купли-продажи объекта, указанного в п. 1.1 договора, согласован сторонами не позднее (.) Срок заключения договора купли-продажи объекта может быть изменен по соглашению сторон.

Согласно п. 2.2 предварительного договора от (.), продавец обязуется освободить помещение от личных вещей, выехать сам и обеспечить выезд всех проживающих в помещении лиц, передать ключи от помещения, а также имеющуюся документацию до перехода права собственности на объект и произведения полной оплаты стоимости объекта по настоящему договору.

Пунктом 3.1 предварительного договора от (.) стороны определили общую стоимость объекта в размере 26 000 000 (двадцать шесть миллионов) рублей 00 копеек.

Пунктом 3.2 предварительного договора от (.) предусмотрено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: по договоренности сторон и в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и договору купли-продажи объекта покупатель при подписании настоящего договора перечисляет продавцу денежную сумму обеспечения обязательств (задаток) в размере 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек (п. 3.2.1); по договоренности сторон и в соответствии сп. 4 ст. 380 ГК РФ в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и договору купли-продажи объекта покупатель в срок до (.) передает продавцу в наличной денежной форме денежную сумму обеспечения обязательств (задаток) в размере 5 000 000 (пяти миллионов) рублей 00 копеек (п. 3.2.2); по договоренности сторон покупатель в срок до (.) в счет частичной оплаты объекта передает продавцу в наличной денежной форме денежную сумму обеспечения обязательств (задаток) в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек (п. 3.2.3); денежную сумму в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек, покупатель оплачивает за счет собственных средств при подписании основного договора купли-продажи объекта.

Обязательства покупателя по предварительному договору от (.) были исполнены им, Е.А., в полном объеме и в установленные договором сроки, т.е. до (.). Покупателем продавцу была оплачена денежная сумма в размере 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей, что подтверждается нижеследующим: чек по операции СберБанк (перевод со счета карты на счет вклада) от (.) с указанием суммы операции: 1 000 000.00 рублей, назначение платежа: задаток по ПДКП от (.), получатель: С.Ю. М.; расписка от (.), согласно которой С.Ю. получил от Е.А. денежные средства в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, в наличной денежной форме, переданные в обеспечение обязательств (задаток) за продаваемый объект недвижимости: квартиру, назначение: жилое помещение; площадь: общая 191,4 кв.м., кадастровый (или условный) ., адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города Сочи, (); расписка от (.), согласно которой С.Ю. получил от Е.А. денежные средства в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей, в наличной денежной форме, в счет частичной оплаты продаваемого объекта: квартиры, назначение: жилое помещение; площадь: общая 191,4 кв.м., кадастровый (или условный) ., адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города Сочи, ().

Кроме того, в силу п. 5.5 предварительного договора от (.) в согласованные день, время и место каждая из сторон обязана явиться лично либо обеспечить явку своих представителей для заключения сделки купли-продажи объекта, а также обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке, с необходимыми документами.

При этом п. 5.6 предварительного договора от (.) предусмотрено, что в случае возникновения каких-либо обстоятельств, которые могут повлиять на срок заключения договора купли-продажи объекта (срочный отъезд, изменение даты приезда, госпитализация, задержка у покупателя в получении денежных средств и т.п.), стороны обязуются заблаговременно оповестить друг друга о наступлении таких обстоятельств и согласовать новую дату заключения договора купли-продажи объекта.

В соответствии с п. 5.6 предварительного договора от (.), (.) продавец путем направления электронного сообщения (уведомления) в системе «Whats Арр», сообщил покупателю о невозможности явиться (.) для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с изменением даты приезда на (.), просил покупателя о согласовании новой даты заключения договора купли-продажи в срок до (.).

В ответ на указанное сообщение (.) покупателем также посредством электронного сообщения в системе «Whats Арр» было сообщено продавцу о невозможности явиться (.) для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества по причине задержки в получении денежных средств, необходимости согласования новой даты заключения договора купли-продажи в срок до (.).

Вместе с тем в указанный выше период времени сотрудниками ООО «АСКА недвижимость», осуществляющими сопровождение совершения сторонами (продавцом и покупателем) сделки купли-продажи квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером ., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), вместо основного договора купли-продажи объекта на условиях ранее заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от (.) покупателю на подпись были представлены: договор купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов квартиры от (.), согласно которому продавец передает в собственность неотделимые улучшения и неотъемлемые элементы объекта недвижимости - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером ., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, () (п. 1.1. договора), стоимостью таких неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов объекта, составляющей денежную сумму в размере 14 500 000 (четырнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек (п. 2.1. упомянутого договора), договор купли-продажи недвижимого имущества от (.), фактически являющийся основным договором купли-продажи объекта, согласно которому договорная цена недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район города Сочи, (), указанного в п. 1.1. договора составляет 11 500 000 (одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек» (п. 3.1. данного договора).

Ввиду того, что заключение сторонами двух договоров с разделением стоимости имущества между ними (договорами) ранее не обсуждалось и условия предварительного договора от (.) обратного не содержат, покупатель не согласился с предложенными ему условиями, обосновав свою позицию невозможностью занижения стоимости основного договора купли-продажи объекта с 26 000 000 (двадцати шести миллионов) рублей 00 копеек до 11 500 000 (одиннадцати миллионов пятисот тысяч) рублей 00 копеек и переводом части оставшейся задолженности на другой, никак не связанный с основным или не следующий из предварительного договора от (.) договор купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов квартиры.

Предложенные продавцом и специалистами ООО «АСКА недвижимость» к подписанию проекты договоров ставили покупателя в заведомо невыгодное для него, по сравнению с первоначальными условиями предварительного договора от (.), положение, в связи с чем покупателем было заявлено требование о подготовке к подписанию проекта основного договора купли-продажи объекта на ранее согласованных условиях.

Однако такого проекта покупателю до настоящего времени представлено не было, единого документа между сторонами не согласовано, основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами не подписан.

В связи с необходимостью урегулирования возникших разногласий и намерением покупателя заключить основной договор купли-продажи объекта в полном соответствии с условиями предварительного договора от (.), сторонами посредством электронных сообщений в системе «Whats Арр» неоднократно направлялись уведомления, которыми согласовывались новые сроки заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Так, покупатель, в ответ на уведомление от (.) о готовности продавца к проведению сделки купли-продажи недвижимого имущества в срок до (.), фактически полученное покупателем в системе «Whats Арр» (.), того же числа, т.е. (.) и установившимся между сторонами способом обмена информацией, т.е. направлением электронного сообщения в системе «Whats Арр», также сообщил продавцу о готовности подписания договора купли-продажи недвижимого имущества в срок до (.), указав при этом на необходимость приведения условий основного договора купли-продажи объекта в соответствие с условиями предварительного договора от (.) Однако к переговорам (.), организованным сотрудниками ООО «АСКА недвижимость» в офисе указанной компании, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, () СССР, 4, проект основного договора купли-продажи объекта на условиях предварительного договора от (.) подготовлен не был, к подписанию, как и ранее, предлагались проект договора купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов квартиры со стоимостью 14 500 000 (четырнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек и договор купли-продажи недвижимого имущества со стоимостью 11 500 000 (одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

В связи с указанным, учитывая наличие обоснованного возражения покупателя на заключение основного договора купли-продажи объекта на новых условиях, сторонами было принято совместное решение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества на один месяц, то есть до (.) При этом, письменных документов, удостоверяющих принятие данного решения, сторонами составлено не было.

Указанное обстоятельство стало причиной обращения покупателя (.) в ООО «АСКА недвижимость» с инициативой подготовки и направления сотрудниками ООО «АСКА недвижимость» в адрес продавца дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.) (дополнительное соглашение от (.)).

Однако (.) из электронного сообщения в системе «Whats Арр», направленного покупателю юристом ООО «АСКА недвижимость», покупателю стало известно следующее: «Поговорили со С.Ю., он отказался подписывать, пояснил, что вы с ним действуете в рамках устной договоренности: квартира выставлена па продажу».

Принимая во внимание, что по условиям предварительного договора от (.), срок заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества может быть изменен только по соглашению сторон, а в отсутствие письменного документа, заключенного сторонами совместно или составленного и направленного одной стороной в адрес другой стороны при отсутствии возражений получившей стороны, делает определение такой даты затруднительным, покупатель посчитал необходимым письменно согласовать новый срок заключения основного договора купли-продажи, подписав соответствующее дополнительное соглашение к предварительному договору от (.) и тем самым подтвердить свое намерение в срок до (.) заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, о чем продавцу (.) посредством курьерской службы «CDEK» по адресу: () было направлено на подпись дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.), а также уведомление о готовности покупателя к заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в срок до (.) Кроме того, указанные документы и квитанция об их отправке были дополнительно направлены ответчику электронным сообщением в системе «Whats Арр».

(.) истцом от курьерской службы «CDEK» был получен отчет об отслеживании отправления по накладной ., согласно которому получатель С.Ю. в отпуске, уехал па 3 месяца.

Кроме того позднее, в ответ на отправленные электронным сообщением «Whats Арр» дополнительное соглашение и уведомление покупателя, продавцом покупателю также посредством электронного сообщения в системе «Whats Арр», было направлено уведомление от (.), согласно которому продавцом указывалось, что исполнить обязательства по заключению договора купли-продажи в срок до (.) не представляется возможным, так как в настоящее время он (продавец) находится за пределами Российской Федерации, где будет продолжать находиться все ближайшие 6 (шесть) месяцев.

Продавец также уведомил покупателя о том, что за период с (.) (определенная договором дата заключения основного договора купли продажи объекта) и по настоящее время в городе Сочи Краснодарского края стоимость недвижимого имущества, в частности квартир, значительно выросла в цене, поэтому он (продавец) готов заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, при согласовании его стоимости в размере 31 000 000 (тридцать один миллион) рублей.

Вместе с тем пояснялось, что в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества стоимостью 31 000 000 рублей продавец готов возвратить уплаченную денежную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, в размере 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей в срок до (.).

Условие предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.) в части оплаты 10 000 000 (десяти миллионов) рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку по своей правовой конструкции предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора, т.е. предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности его оплатить.

Однако, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.), стороны фактически не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но покупателем, в соответствии с положениями ст. 486 ГК РФ, в том числе была произведена его частичная оплата.

Считает, что в данном случае на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (.). «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В данном случае, п. 3.2 предварительного договора от (.) предусмотрена оплата покупателем 16 000 000 рублей, что составляет более 50% стоимости квартиры до заключения основного договора в качестве обеспечительного платежа.

Кроме того, согласно пункта 3.2.3 предварительного договора, сумма в размере 10 000 000 рублей подлежит зачету в счет частичной оплаты стоимости квартиры.

Следовательно, договором, хотя и поименованным как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, предусмотрена обязанность Е.А. до заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (основного договора) оплатить существенную его часть, что в соответствии с приведенными выше положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (.). «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Предусмотренная п. 3.2 предварительного договора от (.) сумма в размере 16 000 000 рублей в этой связи представляет собой предварительную (частичную) оплату по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, а сам предварительный договор от (.) фактически является основным договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате.

Представленными к настоящему исковому заявлению письменными доказательствами подтверждается факт произведения покупателем оплаты приобретаемого им объекта недвижимости в размере, в порядке и сроки, предусмотренные предварительным договором от (.), что указывает на то, что покупатель в полном соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ, в срок, предусмотренный договором, исполнил свою обязанность по оплате товара частично до передачи продавцом товара, (предварительная оплата).

Однако в последующем после того, как срок заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по обоюдному согласию сторон был перенесен на более позднюю дату, покупателем в адрес продавца было направлено уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в согласованный сторонами срок.

При этом в нарушение п. 2.2 предварительного договора от (.) продавец до перехода права собственности на объект к покупателю и произведения покупателем полной оплаты стоимости объекта, ключи от квартиры и имеющуюся на нее документацию покупателю не передал. При этом уведомление покупателя от (.) о готовности к заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в срок до (.) продавец оставил без удовлетворения, ответив на него фактическим отказом, обоснованным длительным нахождением за пределами Российской Федерации и желанием продажи спорной квартиры по большей цене, отличной от той, которая была изначально согласована сторонами в предварительном договоре купли-продажи от (.) Однако, несмотря на отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры по цене, установленной сторонами в предварительном договоре, уплаченную покупателем в счет обеспечения исполнения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества денежную сумму в размере 16 000 000 рублей продавец до настоящего времени не возвратил.

Вместе с тем, действиями ответчика, выражающимися в несоблюдении и изменении условий заключенного между сторонами предварительного договора от (.) в одностороннем порядке, нарушаются права и законные интересы не только его, истца, но и членов его семьи, в том числе несовершеннолетних детей, что и послужило основанием для обращения его в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от (.) № КУВИ-002/2021-55384433, С.Ю. является правообладателем квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером ., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район. (), о чем имеется запись регистрации права: . от (.).

Следовательно, учитывая, что С.Ю. является продавцом по предварительному договору от (.) и в настоящее время спорная квартира находится в его собственности, обязанность по передаче ему спорной квартиры лежит на ответчике.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 3 предварительного договора от (.) предусмотрено, что денежную сумму в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек покупатель оплачивает за счет собственных средств при подписании основного договора купли-продажи объекта.

Вместе с тем, как уже указывалось выше, п. 2.2 предварительного договора от (.) определено, что продавец обязуется освободить помещение от личных вещей, выехать сам и обеспечить выезд всех проживающих в помещении лиц, передать ключи от помещения, а также имеющуюся документацию перехода права собственности на объект и произведения полной оплаты стоимости Объекта по настоящему договору.

В этой связи, исходя из анализа вышеприведенных условий предварительного договора от (.), обязательства покупателя по внесению полной оплаты стоимости объекта по предварительному договору от (.), т.е. внесения доплаты в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек должны наступить после исполнения продавцом обязательств по освобождению помещения от личных вещей, выезду самому и обеспечению выезда всех проживающих в помещении лиц, передаче ключей от помещения, а также имеющейся документации.

Внесение покупателем денежных средств в ином порядке не соответствовало бы условиям заключенного сторонами предварительного договора от (.).

Учитывая указанные обстоятельства и тем не менее возложенные на покупателя предварительным договором от (.) обязательства, он, Е.А., (.) внес причитающиеся с него денежные средства в сумме 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек на принадлежащий ему банковский счет, что подтверждается Справкой Банка ВТБ (ПАО) ДО «На Московской» Филиала . от (.), с целью осуществления последующего перевода денежных средств, в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек на счет получателя С.Ю.

Считает возможным и справедливым в данном случае установить подлежащей взысканию с С.Ю., в пользу Е.А. судебной неустойки в размере 5 000 (пять тысяч) рублей в день, начиная с восьмого дня следующего за днем вступления судебного акта в законную силу и до дня фактического исполнения решения суда.

На основании изложенного просит суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.), заключенный между Е.А. и С.Ю. в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером . расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Признать за Е.А. право собственности на квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером ., расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ().

Указать, что решение суда является основанием для аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи о праве собственности С.Ю. (. от (.)), регистрации права собственности Е.А. на объект недвижимого имущества - квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203030:1131, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ().

Обязать С.Ю. в течение 7 (семи календарных) дней после вступления судебного акта в законную силу передать Е.А. жилое помещение - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23 :49:0203030: 1131, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), в том числе освободить помещение от личных вещей, выехать самому и обеспечить выезд всех проживающих в помещении лиц, передать ключи от помещения, а также имеющуюся документацию.

Е.А. в течение 7 (семи календарных) дней со дня регистрации перехода права собственности на жилое помещение - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203030:1131, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), осуществить перевод денежных средств, в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек на счет получателя С.Ю.

Взыскать с С.Ю. в пользу Е.А. судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5 000 (пять тысяч) рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с восьмого дня, следующего за днем вступления судебного акта в законную силу, и до дня фактического исполнения решения суда.

В судебном заседании представитель истца Р.Р. исковые требования уточнил, о чем представил соответствующее заявление, в котором дополнительно указал, что в соответствии с п. 7.2 предварительного договора от (.) в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора, указанного в п. 1.1.

Принимая во внимание, что сторонами, посредством электронных сообщений в системе «Whats Арр» неоднократно направлялись уведомления, которыми согласовывались новые сроки заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, покупатель, в ответ на уведомление от (.) о готовности продавца к проведению сделки купли-продажи недвижимого имущества в срок до (.), фактически полученное покупателем в системе «Whats Арр» (.), того же числа, т.е. (.) и установившимся между сторонами способом обмена информацией, т.е. направлением электронного сообщения в системе «Whats Арр», также сообщил продавцу о готовности подписания договора купли-продажи недвижимого имущества в срок до (.) r., указав при этом на необходимость приведения условий основного договора купли-продажи объекта в соответствие с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.).

С учетом вышеприведенных условий заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от (.) и положений закона, следует обратить внимание на то, что покупатель произвел продавцу оплату за спорную квартиру, в размере и в порядке, указанные в предварительном договоре от (.), в том числе передал продавцу денежную сумму, обеспечивающую исполнение основного обязательства, т.е. оплату объекта по основному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Срок заключения основного договора купли-продажи объекта переносился на более позднюю дату по обоюдному согласию сторон, в том числе в связи с необходимостью урегулирования разногласий, возникших при заключении основного договора купли-продажи объекта, что, однако, не только не противоречит, но и прямо предусмотрено условиями заключенного между сторонами предварительного договора от (.) (п. 1.3, 5.6 договора).

Вместе с тем, до истечения, согласованного сторонами в ходе ведения переговоров срока заключения основного договора купли-продажи до (.) r., Е.А. инициировал отправку в адрес С.Ю. дополнительного соглашения от (.) о продлении срока заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в срок до (.), от подписания которого С.Ю. уклонился, сославшись при этом на устную договоренность между сторонами о продлении указанного срока, а во-вторых, в установленном законом порядке направил письменное предложение от (.) к заключению договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в срок до (.) и дополнительное соглашение от (.) о продлении срока заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в срок до (.), на которые ответчик ответил фактическим отказом, обоснованным длительным нахождением за пределами Российской Федерации и желанием продажи спорной квартиры по большей цене, отличной от той, которая была изначально согласована сторонами в предварительном договоре купли-продажи от (.).

Изложенное выше дает основание полагать, что ответчик намеренно, и необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры.

На основании изложенного просил суд обязать С.Ю., (.) года рождения, заключить с Е.А., (.) года рождения договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером ., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, () на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.).

Представитель ответчика О.А. в судебном заседании исковые требования не признала, свои возражения мотивировала тем, что изначально, когда данный спорный объект был выставлен на продажу, его цена составляла 30 000 000 рублей. Истец осмотрел данный объект и через неделю он обратился в агентство недвижимости с предложением установить цену объекта 11 500 000 рублей, а остальные денежные средства передать по договору купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов квартиры. Как пояснил истец, таким образом существенно снизится налоговое бремя ответчика, а, следовательно, для истца снизится стоимость данного объекта. Данные условия, не предусмотренные предварительным договором, предложил именно покупатель. Сторонами был оговорен срок заключения основного договора купли-продажи - (.). (.) ее доверитель явиться не смог и попросил перенести срок выхода на сделку на (.). (.) ее доверитель явился для заключения договора, но истец попросил отложить срок до (.), с чем ее доверитель согласился. На тот период времени истец сомневался, приобретать ли ему данный объект недвижимости, мотивируя это тем, что в отношении ответчика и отца ответчика ведутся судебные разбирательства, о чем ему стало известно после заключения предварительного договора купли-продажи. Истец попросил ее доверителя поднять всю документацию в отношении данной квартиры. Вся документация, все договоры были истцу представлены, но он продолжал оттягивать срок заключения основного договора, так как ждал окончания судебных разбирательств. Ее доверитель сообщил истцу, что он не может долго ждать, так как ему необходимо уезжать, на что истец ему пояснил, что он в одностороннем порядке продлил срок выхода на сделку до (.), несмотря на то, что цена объекта недвижимости была зафиксирована до (.). За период апрель – май 2021 года, учитывая рост цен в г. Сочи, цена данного объекта существенно поднялась, и, учитывая, что именно истец затягивал сроки выхода на сделку, ее доверитель поднял цену объекта, иначе бы данный договор был бы для него кабальным, так как он не смог бы приобрести равнозначный объект недвижимости. В настоящее время данный объект выставлен на продажу за 36 000 000 рублей. Ее доверитель готов вернуть истцу оплаченные по договору денежные средства. Считает, что срок заключения основного договора был перенесен по вине истца в одностороннем порядке. Согласованный срок заключения основного договора был (.). (.) ответчик находился в г. Сочи и готов был заключить основной договор купли-продажи. До (.) ее доверитель ждать не мог, так как он уезжал за границу, о чем он сообщал истцу.

На основании изложенного, просила суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Выслушав доводы представителей истца, возражения представителя ответчика, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренныи?, так и не предусмотренныи? законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основнои? договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительныи? договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в которыи? стороны должны заключить основнои? договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Как следует из материалов дела, (.) между С.Ю. (продавец) и Е.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке.

Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203030:1131, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ().

На основании п. 1.3 предварительного договора стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи не позднее (.). При этом указанный срок может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере 26 000 000,00 рублей, из которых в силу п. 3.2.1. покупатель перечисляет продавцу задаток в размере 1 000 000,00 рублей на банковский счет при подписании предварительного договора, на основании п. 3.2.2. передает задаток в размере 5 000 000,00 рублей в наличной денежной форме в срок до (.), согласно п. 3.2.3. в счет частичной оплаты объекта недвижимости передает в наличной денежной форме сумму в размере 10 000 000,00 рублей в срок до (.) и в соответствии с п. 3.2.4. оплачивает сумму в размере 10 000 000,00 рублей при подписании основного договора купли-продажи.

Судом установлено, что в рамках исполнения обязательств по предварительному договору истец передал ответчику денежные средства в размере 16 000 000,00 рублей, что подтверждается чеком по операции СберБанк от (.) на сумму 1 000 000,00 рублей, распиской от (.) на сумму 5 000 000,00 рублей, а также распиской от (.) на сумму 10 000 000,00 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 5.5 предварительного договора в согласованные день, время и место каждая из сторон обязана явиться лично либо обеспечить явку своих представителей для заключения сделки купли-продажи объекта, а также обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке, с необходимыми документами.

Из п. 5.6. предварительного договора следует, что в случае возникновения каких-либо обстоятельств, которые могут повлиять на срок заключения договора купли-продажи объекта (срочный отъезд, изменение даты приезда, госпитализация, задержка у покупателя в получении денежных средств и т.п.), стороны обязуются заблаговременно оповестить друг друга о наступлении таких обстоятельств и согласовать новую дату заключения договора купли-продажи объекта.

В установленный предварительным договором срок не позднее (.) стороны не заключили основной договор купли-продажи.

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, (.) продавец путем направления электронного сообщения (уведомления) в системе «Whats Арр», сообщил покупателю о невозможности явиться (.) для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с изменением даты приезда на (.) и просил покупателя о согласовании новой даты заключения договора купли-продажи в срок до (.).

В ответ на указанное сообщение (.) покупателем также посредством электронного сообщения в системе «Whats Арр» было сообщено продавцу о невозможности явиться (.) для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества по причине задержки в получении денежных средств и о необходимости согласования новой даты заключения договора купли-продажи в срок до (.).

Таким образом, стороны согласовали новую дату заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Однако и в указанный срок стороны также не заключили основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

В последующем истец направил ответчику дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, в п. 1,3 которого предлагает согласовать срок заключения основного договора купли-продажи объекта не позднее (.), а также направил уведомление, в котором подтверждает свое намерение заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до (.).

Вместе с тем ответчик дополнительное соглашение о переносе срока заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости не подписал, поскольку не был с ним согласен по причине выезда за пределы Российской Федерации на срок 6 месяцев, а также в связи со значительным повышением цен на недвижимое имущество в г. Сочи.

Таким образом, вопреки условиям предварительного договора новая дата заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости сторонами согласована не была, в установленный сторонами срок до (.) основной договор по вине истца заключен не был, следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекратились.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Доводы истца о том, что новый срок заключения основного договора купли-продажи был согласован сторонами в устной форме, суд отклоняет, поскольку указанное обстоятельство не нашло своего подтверждения в судебном заседании.

В силу п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При этом достоверных и допустимых доказательств того, что стороны пришли к соглашению о переносе срока заключения основного договора купли-продажи, суду не представлено.

В связи с указанными обстоятельствами суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Е.А. к С.Ю. об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от (.) отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено 19 июля 2021 года.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова