Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, возложении обязанности заключить договор,

по встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО1 о признании предварительного договора расторгнутым и прекращенным, взыскании судебных расходов,

по встречному исковому заявлению ФИО7 к ФИО1, ФИО6 о признании предварительного договора недействительным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с требованием ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, возложении обязанности заключить договор, указав в обоснование своих требований следующее. Между ФИО6 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком), по которому ФИО6 принял на себя обязательство уступить права и обязанности, приобретённые по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в отношении следующего объекта долевого строительства: однокомнатная квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, под условным номером №, расположенная на 5 этаже строящегося жилого дома №. по адресу: <адрес>. Строительство жилого дома Застройщик ведет на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования стороны должны были заключить по ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1.3 Предварительного договора).

Уступка права по договору является возмездной. Цессионарий принял обязательство уплатить Цеденту за переданные права по Договору цену в размере <данные изъяты> (п. 1.5. Предварительного договора).

В день подписания Предварительного договора ФИО1 во исполнение п. 1.5. Предварительного договора, передала ФИО6, задаток в размере <данные изъяты> руб.

Застройщиком по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Жилищная основа», согласно данным из ЕГРЮЛ, лицом имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица является ООО «ФИНАНС КОНСАЛТ».

Дольщиками по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО6, и его супруга ФИО7. При этом, залогодержателем по указанному договору является АО "АЛЬФА-БАНК".

В установленные Предварительным договором сроки ответчики не заключили основной договор. В свою очередь, истец ДД.ММ.ГГГГ т.е. до истечения срока указанного в Предварительном договоре, направил ответчикам заказные с уведомлением письма с предложением явиться с необходимыми документами ДД.ММ.ГГГГ к 12.00ч. по адресу <адрес>, (Здание главпочтамта) для заключения Договора уступки права требования, приложив подписанный со своей стороны проект Договора уступки права требования. Согласно данным с официального сайта Почта России письмо с трек номером № в адрес ФИО6 доставлено ДД.ММ.ГГГГ. Письмо с трек номером № в адрес ФИО7 доставлено ДД.ММ.ГГГГ. Указанные письма остались без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца пришло письмо с трек номером № от ФИО6 с предложением расторгнуть Предварительный договор, с приложенным соглашением о его расторжении. Указанное предложение истцом было отклонено, о чем было сообщено в письме с предложением о заключении основного договора.

Поскольку истец заинтересован в исполнении Предварительного договора, считает необходимым возложить обязанность на ФИО2 заключить с ФИО1 на условиях предусмотренных в предварительном договоре об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ, заключить договор уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства: однокомнатная квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, под условным номером №, расположенная на 5 этаже строящегося жилого дома № по адресу: <адрес> с уплатой ФИО6 и Л.К, за переданные права суммы в размере <данные изъяты> руб. Также просит суд указать в решении, что указанные договор считается заключенным со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу на условиях, предусмотренных в предварительном договоре об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчиков задаток в двойном размере - в общей сумме <данные изъяты> руб..

Истец в судебное заседание не явился, его представитель заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании заявил встречный иск к ФИО1, в котором просил признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1, расторгнутым и прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО1 почтовые расходы по отправке копии встречного иска сторонам по делу в размере <данные изъяты> рублей и уплаченную госпошлину в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование указано, что истец полагает, что между сторонами была достигнута договоренность о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ФИО6 на реквизиты карты Сбербанк ФИО1(по номеру ее телефона, который указан в предъявленном иске) ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.5.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ были возвращены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. (документ о переводе сбербанк-онлайн прилагается), подписано соглашение о расторжении этого договора и направлено в ее адрес два экземпляра для подписания. Вышеуказанный платеж исполнен, денежные средства ФИО1 получены. В пределах срока действия (и по настоящее время) предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года указанная сумма мне не возвращена, что свидетельствует о принятии указанного возврата и согласии на расторжение договора.

Также ФИО6 считает, что истец (по первоначальному иску) вводит суд в заблуждение, не указывая на факт обратного получения денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, тем самым отрицая факт прекращения правоотношении по предварительному договору. Между тем, вышеуказанное соглашение о расторжении предварительного договора ФИО1 принято, поскольку во-первых, она не вернула обратно ответчику полученные в соответствии с п.5.2 предварительного договора денежные средства, при этом направила предложение о заключении договора только ДД.ММ.ГГГГ, требуя заключить сделку на иных условиях, чем предусмотрено предварительным договором: в приложенном проекте договора уступки стоимость объекта в редакции истца определена как <данные изъяты> рублей, в то время как предварительным договором таковая была определена в <данные изъяты> рублей, при том, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. возвращены, а основная сумма денежных средств на аккредитив не внесена. Данные обстоятельства противоречат позиции истца по первоначальному иску в обоснование отказа в подписании соглашения о расторжении.

Указал, что подписанный между сторонами предварительный договор не содержит запрета на односторонний отказ от исполнения договора, более того п.5.4 договора напротив содержит возможность отказа от договора одного из собственников, в качестве последствий которого императивно предусмотрено только одно основание — возврат задатка в двойном размере, но никак не право противоположной стороны на понуждение к заключению договора.

Таким образом, предварительный договор, с учетом взаимного и последующего поведения сторон (возврат денежных средств, принятых по договору, их принятие получателем, отсутствие факта возврата, направление одной из сторон другой стороне соглашения о расторжении договора) свидетельствует о достижении согласия о расторжении договора, соответственно предварительный договор подлежит признанию расторгнутым и прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, а все обязательства по нему между сторонами прекращенными.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебном заседании также заявила встречный иск к ФИО6, ФИО1 о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не действительным ввиду следующего. Участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года являются ФИО6 и ФИО7, о чем ФИО1 было известно при подписании предварительного договора после ознакомления со всеми документами на объект недвижимости, что также явствует из оферты, направленной в адрес участников долевого строительства. Между тем, являясь равноправным участником долевого строительства, ФИО7 денежных средств от ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ не получала, расписок о получении указанной суммы не выдавала, договор не подписывала, о существенных условиях указанного договора ей известно не было, также как и не уполномочивала ФИО6 на заключение спорного предварительного договора, как посредством выдачи специальной доверенности, так и нотариальным согласием. Таким образом, с учетом системной взаимосвязи правовых норм - положении ст.ст.35, 168 ГК РФ полагает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Указывает также, что помимо того, что сделка является недействительной, что не создает для сторон обязательств, с учетом системной взаимосвязи вышеуказанных правовых норм она не является стороной предварительного договора, соответственно обязательств по совершению сделки нести не может. Кроме того, критерием признания сделки недействительной является то, что при совершении сделки отсутствовало согласие застройщика на переуступку, также имелось (имеется) обременение по договору ипотеки, а на погашение ипотеки направлены средства материнского капитала, что также создает ограничения возможности распоряжения недвижимым имуществом. Изложенное позволяет прийти к выводу, что предварительный договор подлежит признанию недействительным.

Судом встречные иски ФИО2 был приняты, что следует из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.184).

ФИО1 - истец по первоначальному иску (ответчик по встречным искам) в судебное заседание не явилась, ее представитель в суде заявленные требования поддержал, выразил возражения относительно удовлетворения встречных исков ФИО2.

ФИО6 ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску искам) в суд не явился, представил пояснения, в которых указал на необходимость удовлетворения его встречного иска и отклонении первоначальных исковых требований ФИО1, по требованиям ФИО7 позицию не изложил.

ФИО7 ответчик по первоначальному иску (истец и третье лицо по встречным исковым требованиям) в судебное заседание не явилась, представила пояснения, где требования первоначального иска не признала, настаивала на своих встречных требованиях, позицию по встречному иску ФИО6 не изложила.

Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Жилищная основа», ООО «Финанс Консалт», Управление Росреестра по РТ в судебное заседание не явились, позицию по основному и встречным искам не изложили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, причины неявки суду не сообщили.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явилось, представило объяснение, в котором указано, что ДД.ММ.ГГГГ Яндубаев В.10., ФИО7 заключили с АО "АЛЬФА-БАНК" кредитный договор №, денежные средства по которому были направлены на оплату покупки квартиры по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 на свой банковский счет были внесены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также перечислены заемные денежные средства, предоставленные по договору №, в размере <данные изъяты> рублей, которые были перечислены в оплату покупку квартиры по договору № в размере <данные изъяты> рублей на счет продавца. В силу положений ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с даты государственной регистрация права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, возникла ипотека в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК». При этом, в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. В соответствии с п.8.1.1.15. Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки ФИО6, ФИО7 приняли на себя обязательства перед АО «АЛЬФА-БАНК» - не отчуждать Предмет ипотеки, не передавать его в последующую ипотеку, не сдавать Предмет ипотеки в наём, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования им, не распоряжаться им иным образом, в том числе не осуществлять постоянную либо временную регистрацию новых жильцов в Предмете ипотеки (за исключением случаев, предусмотренных Законодательством), не возводить на земельном участке, являющемся Предметом ипотеки, каких-либо построек, без получения предварительного письменного согласия Кредитора. В случае получения разрешения от Кредитора производить действия в соответствии с его назначением. Между тем, АО «АЛЬФА-БАНК» не получало от ФИО6, ФИО7, уведомлений о намерении совершения указанной сделки с недвижимостью. Обязательства ФИО6, ФИО7 по кредитному договору № исполняются в установленном порядке.

Также представитель АО «Альфа-Банк» отметил, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место, то есть становится залогодателем.

Суд, с учетом мнения присутствующих участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Как следует из пункта 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, в силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст. ст. 158, 164, п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Однако незаключенность либо ничтожность предварительного договора, договора препятствуют правовой квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом следует учитывать, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (абз. второй п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из смысла приведенных правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 39 указанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключили с АО «Альфа-Банк» кредитный договор №, денежные средства по которому были направлены на оплату покупки квартиры по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком ООО «Жилищная основа» и дольщиками ФИО2 (л.д.26-30).

Согласно договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между застройщиком ООО «Жилищная основа» и дольщиками ФИО2, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) МКД и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства Дольщикам, а Дольщики обязуются принять в общую совместную собственность объект долевого строительства и уплатить обусловленную договором цену.

Цена договора в соответствии с п.4.1 составляет <данные изъяты> руб., при этом сумма в размере <данные изъяты> оплачивается дольщиками за счет собственных средств, сумму в размере <данные изъяты> руб. Дольщики оплачивают за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Альфа-Банк» (п.4.3.1, 4.3.2 договора УДС).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 был заключен предварительный договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком), по которому ФИО6 принял на себя обязательство уступить права и обязанности, приобретённые по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в отношении следующего объекта долевого строительства: однокомнатная квартира общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, под условным номером №, расположенная на 5 этаже строящегося жилого дома № по адресу: <адрес>. Строительство жилого дома Застройщик ведет на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> (л.д.52).

Договор уступки права требования стороны должны были заключить в срок по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 Предварительного договора).

В день подписания Предварительного договора ФИО1 во исполнение п. 1.5. Предварительного договора, передала ФИО6, задаток в размере <данные изъяты> руб., что также следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33)

Дольщиками по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО6 и его супруга ФИО7. При этом, залогодержателем по указанному договору является АО "АЛЬФА-БАНК" (л.д.26-30).

Согласно п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека в силу закона — это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

При заключении ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО5 предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве в п.5.5. предусмотрено, что правопреемник уведомлен о существующем обременении права на объект долевого строительства – залог в силу закона. Сумма обременения на момент подписания настоящего договора <данные изъяты> руб. Таким образом, участники договора располагали сведениями о том, что жилое помещение оплачено за счет кредитных средств залогодержателем по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является АО "АЛЬФА-БАНК" (л.д.52).

Согласно п.2 ст.346 Гражданского Кодекса РФ Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия затогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В соответствии с п.8.1.1.15. Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки ФИО6, ФИО7 приняли на себя обязательства перед АО «АЛЬФА-БАНК» - не отчуждать Предмет ипотеки, не передавать его в последующую ипотеку, не сдавать Предмет ипотеки в наём, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования им, не распоряжаться им иным образом, в том числе не осуществлять постоянную либо временную регистрацию новых жильцов в Предмете ипотеки (за исключением случаев, предусмотренных Законодательством), не возводить на земельном участке, являющемся Предметом ипотеки, каких-либо построек, без получения предварительного письменного согласия Кредитора. В случае получения разрешения от Кредитора производить действия в соответствии с его назначением.

Между тем, в судебном заседании установлено, что АО «АЛЬФА-БАНК» не получало от ФИО6, ФИО7, уведомлений о намерении совершения указанной сделки с недвижимостью.

Кроме того, квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862):

после перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения;

полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Использование средств материнского (семейного) капитала на погашение части ипотечного кредита (займа) прямо предусмотрено пунктом 6.1 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 22.12.2020, с изм. от 29.06.2021) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Указанная норма не содержит положений, устанавливающих, что такое использование препятствует обращению взыскания на предмет ипотеки в установленном законом порядке.

В силу ст. 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее ст. 17 (ч. 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию ст. 38 (ч. 2) Конституции Российской Федерации - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (ч. 2 и 3) и 56 (ч. 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного ст. 40 (ч.1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 38 (ч. 2) (абз. первый п. 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П).

По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Нарушен или не нарушен баланс прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете по смыслу ст. 46 и 118 (ч. 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее ст. 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов (абз. третий п. 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П).

В связи с тем, что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При этом, с учетом приведенных выше норм права, а также положений части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по данному делу юридически значимым для правильного разрешения исковых требований истца являлось выяснение судом вопроса о том, соответствует ли оспариваемый ФИО7 (ответчик по первоначальному, истец по встречному иску) договор интересам их несовершеннолетних детей.

Из материалов дела следует и сторонами в суде не оспаривалось, что на приобретение спорного жилого помещения также были использованы средства материнского капитала, о чем свидетельствует также уведомление от ДД.ММ.ГГГГ№ о прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки в связи с распоряжением в полном объеме средствами материнского (семейного) капитала.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" административный регламент - нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления государственной или муниципальной услуги и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги.

Пунктом 2.5 Приказа Минобрнауки РТ от 09.12.2020 N под-1305/20 "Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению движимого имущества несовершеннолетних" (Зарегистрировано в Минюсте РТ 26.01.2021 N 7522), предусмотрено обязательное наличие заявлений обоих родителей либо заменяющих их лиц с просьбой о разрешении совершения сделки.

Между тем, при заключении предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 такого разрешения получено вообще не было.

Вместе с тем судом установлено, что ФИО6 заключил сделку по отчуждению жилого помещения без согласия на осуществление данной сделки матери детей, родительских прав в отношении которых ФИО7 не лишена и не ограничена.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи), для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 данного пункта).

Удостоверяемый нотариусом с ДД.ММ.ГГГГ документ на бумажном носителе (в частности, удостоверяемая сделка, доверенность, свидетельство) должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность посредством единой информационной системы нотариата (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ; п. п. 1, 6, 7 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 N 229).

Однако такого согласия, вопреки доводам ФИО1 (истца по первоначальному и ответчика по встречным искам) получено не было, при этом согласие ФИО7 на сделку, полученное посредством видеосвязи в устной форме, не может расцениваться в качестве такового в силу закона.

При заключении ДД.ММ.ГГГГ оспариваемой сделки ФИО6 и ФИО5 не могло быть неизвестно о режиме совместной собственности супругов в отношении данного имущества, а также иных ограничениях по беспрепятственному распоряжению имуществом, находящимся в обременении и приобретенным с использованием средств материнского капитала.

Таким образом, суд приходит к выводу о несоответствии сделки также требованиям пункта 2 статьи 35 СК РФ ввиду продажи квартиры без согласия супруга, что нарушает пределы осуществления гражданских прав и свидетельствует о недобросовестном поведении участников оспариваемой сделки.

Учитывая изложенные факты, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований ФИО7 о признании предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО6 и ФИО5, недействительным, ввиду наличия нескольких оснований для признания его таковым.

С учетом удовлетворения требований встречного иска ФИО7 и установлением изложенных в настоящем решении обстоятельств, требования ФИО1 (истца по первоначальному иску и ответчика по встречным искам) и встречные требования ФИО6 подлежат отклонению. Иные доводы исковых требований как ФИО5, так и ФИО6 правового значения при изложенных и установленных обстоятельствах правового значения не имеют.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон по общему правилу обязана возвратить другой все полученное по сделке (реституция). Если вернуть полученное в натуре невозможно (в том числе когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), нужно возместить его стоимость. Иные последствия могут предусматриваться законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Между тем, в рассматриваемом споре оснований для применения таковых не требуется, поскольку судом установлено и сторонами не оспаривалось, что денежные средства, в размере <данные изъяты> руб., оплаченные ФИО5 в качестве задатка, были возвращены ФИО6 БЮ, обратно ФИО5, что также следует из чека по операции Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ с идентификатором операции № (л.д.154-155).

Статья 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно пунктам 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса РФ, главой 10 КАС РФ, главой 9 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (ст. 94 ГПК РФ, ст. 106 АПК РФ, ст. 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Таким образом, судебные расходы присуждаются выигравшей по делу стороне, если они понесены фактически, являлись необходимыми и разумными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Так, ФИО7 заявлены ко взысканию расходы понесенные в связи с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а также по отправке встречного иска сторонам по делу в размере <данные изъяты> руб., Между тем, оригиналов указанных документов в материалы гражданского дела не представлено.

Руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, возложении обязанности заключить на условиях предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ года договор уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства: однокомнатная квартира проектной площадью <данные изъяты> кв.м, усл. № на 5 этаже строящегося дома № по адресу: <адрес> с уплатой ФИО2 за переданные права суммы в размере <данные изъяты>, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО6 к ФИО1 о признании предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года расторгнутым и прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ года, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО7 к ФИО1, ФИО6 о признании предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Признать предварительный договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ г заключенный между ФИО6 и ФИО1, недействительным.

Требования ФИО7 к ФИО1, ФИО6 о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья Р.А. Уманская