Гражданский кодекс часть 1

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Н.С. Юсуповой, при ведении протокола помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ООО «ЭРА-Аудит», ИП ФИО4 о признании сделок аренды и субаренды недействительными с применением последствий недействительности сделок в виде возложения обязанности по освобождению помещения, взыскании половины суммы дохода от арендной платы до момента фактического освобождения помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

установил:

В суд обратилась ФИО2 с названным иском. В обоснование требований указала, что дата между ФИО3 и ООО «ЭРА-Аудит» был заключен договор аренды нежилого помещения гаража с кадастровым номером №. В договоре указан адрес <адрес>, который содержит ошибку, фактически №. В тот же день дата между ООО «ЭРА-Аудит» и ИП ФИО4 заключен договор субаренды указанного нежилого помещения. Истице на праве собственности принадлежит № доли в праве на нежилое помещение гаража с кадастровым номером № по адресу <адрес>, а также № доли в праве на земельный участок под ним площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации административного здания, кадастровый №. Вторая половина доли в праве собственности на здание – гараж и на земельный участок принадлежит ФИО3 Указано, что на заключение договоров аренды и субаренды здания гаража истица согласия не давала, договоры заключены в нарушение положений ст. 246, 247 ГПК РФ и являются недействительными сделками. Просила признать недействительными договоры аренды и субаренды нежилого помещения – гаража от дата, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела исковые требования неоднократно уточнялись, с увеличением требований.

В последней редакции уточнений исковых требований л.д. 147-149 том 2 истец просит: признать недействительными договоры аренды и субаренды нежилого помещения – гаража от дата, применить последствия недействительности сделок в виде обязания ООО «ЭРА-Аудит», ИП ФИО4 освободить в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу нежилое помещение – гараж, площадью № кв.м. с кадастровым номером №, взыскать с ФИО3 денежные средства в виде половины арендной платы от сдачи нежилого помещения с кадастровым номером № за период с дата по дата в размере 1160712 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 55610,92 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14282 рублей, денежные средства за период с дата по день фактического освобождения ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4 нежилого помещения с кадастровым номером № исходя из размере 2058 рублей в день.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 поддержала уточненные исковые требования по доводам, указанным в иске, с учетом уточнения, сослалась на результаты судебной экспертизы. Указала, что здание – гараж эксплуатируется в качестве автомойки до настоящего времени. Настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6 с иском не согласился, указав, что договор аренды был заключен при необходимости ФИО3 в получении денежных средств для содержания здания. Не оспаривал факт допуска ошибки в адресе в договоре аренды и субаренды, фактически по кадастровому номеру здание под номером № О заключении договора аренды истицу уведомляли в апреле 2020, поддержал письменные пояснения – л.д. 150-151 том 1. Указал, что в апреле 2021 в рамках другого дела были приняты обеспечительные меры о запрете эксплуатации гаража. С судебной экспертизой не согласился, указав, что осмотр проводился без представителя ФИО3 и без учета недостатков здания, которые были устранены после заключения договора аренды. Просил в иске отказать.

Представитель ООО «ЭРА-Аудит», ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда. В суд возвращены неоднократно конверты с отметкой «Истек срок хранения и неявка адресата», в том числе по адресу, подтвержденному адресной справкой ФИО4 – л.д. 149 том 1. Ранее от ООО «ЭРА-Аудит» в дело поступало заявление с несогласием по заявленным требованиям и о передаче дела в Арбитражный суд Приморского края – л.д. 101-102 том 1. Определением суда от 08.12.2020, вступившим в законную силу в удовлетворении заявления было отказано. Согласно ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ Органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. О неявке по уважительной причине суду не сообщено. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения сторон суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что дата между ФИО3 и ООО «ЭРА-Аудит» был заключен договор аренды нежилого помещения гаража с кадастровым номером № с подписанием акта приема передачи – л.д. 5-8, 9-10 и 156-161 том 1.

В договоре указан адрес <адрес>, который содержит ошибку, фактически № что сторонами не оспаривалось и соответствует кадастровому номеру здания.

В тот же день дата между ООО «ЭРА-Аудит» и ИП ФИО4 заключен договор субаренды указанного нежилого помещения с подписанием акта приема-передачи л.д. 11 – 15 том 1..

Истице на праве собственности принадлежит № доли в праве на нежилое помещение гаража с кадастровым номером № по адресу <адрес>, а также № доли в праве на земельный участок под ним площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации административного здания, кадастровый №. Вторая половина доли в праве собственности на здание – гараж и на земельный участок принадлежит ФИО3 – л.д. 16-25, 59-62 том 1 выписка.

Согласно ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Истицей указано, что на заключение договоров аренды и субаренды здания гаража, а также использования его в качестве автомойки согласия она не давала, и договоры заключены в нарушение положений ст. 246, 247 ГПК РФ и являются недействительными сделками.

Договоры аренды и субаренды нежилого здания – гаража нарушают требования закона и охраняемые законом законные интересы ФИО2, не являющейся стороной сделок, которой принадлежит половина здания и земельного участка под ним

Стороной ответчиков обратное не доказано.

Представитель ответчика ФИО3 указывает на направление в адрес ФИО2 письма с сообщением о заключении сделки договора аренды.

Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 157.1 ГК РФ Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (ч. 4).

Доказательств получения ответчиком ФИО3 от долевого сособственника нежилого помещения ФИО2 письменного согласия на заключение договора аренды здания-гаража в дело не представлено.

Кроме того, в претензии от дата в адрес ФИО2 не содержится просьбы дать согласие на заключение сделки, а только требование о компенсации произведенной оплаты – л.д. 123-124 и 152 том 1 претензия.

Получение Претензии от дата ФИО2 не отрицала, оспаривая направления ей отдельного уведомление с просьбой о даче согласия на заключение сделки аренды.

Ответчиком ФИО3 доказательств направления именно уведомления от дата в адрес ФИО2 не представлено

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ч.3).

Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).

В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» в п. 78 разъяснено, что Исходя из системного толкования пункта 1 ст. 1, пункта 3 ст. 166 и пункта 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как следует из представленных доказательств и пояснений сторон здание гаража находится в долевой собственности истца и ответчика ФИО3 без выдела доли в натуре.

На основании изложенного, с учетом отсутствия письменного согласия долевого сособственника здания гаража ФИО2 на заключение договора аренды и использования гаража в качестве автомойки сделки: договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером № от дата, заключенный между ФИО3 и ООО «Эра-Аудит» и последующий договор субаренды нежилого помещения с кадастровым номером № от дата, заключенный между ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4 являются недействительными, к которым подлежит применение последствий.

Таким образом, требование истца о применении последствий недействительности договоров от дата аренды и субаренды нежилого помещения с кадастровым номером № в виде возложения обязанности на ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4 освободить нежилое помещение – гараж, площадью № кв.м. с кадастровым номером №

С учетом положений ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным определить срок освобождения спорного помещения в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

По требованию о взыскании денежных средств в виде половины арендной платы от сдачи нежилого помещения суд приходит к следующему:

Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Ответчику ФИО3 достоверно известно, что она владеет только № доли спорного здания гаража, при этом, в отсутствие письменного согласия ФИО2 на сдачу в аренду ее доли гаража и использования в качестве автомойки, заключила договор аренды на спорное здание гаража в полном объеме, в что числе и в доле истца.

Таким образом, требование истца о взыскании половины арендной платы от сдачи нежилого помещения гаража обосновано и подлежит удовлетворению.

Согласно условий договора аренды нежилого помещения от дата арендная плата установлена в размере 30000 рубле й в месяц.

Определением суда от дата (л.д. 85-86 том 2) по ходатайству ответчика ФИО3 по делу назначена судебная экспертиза.

По выводам эксперта <...> рыночная стоимость величины арендной платы в месяц за использование нежилого здания-гаража площадью № кв.м. в качестве автомойки по состоянию на дата составляет 123500 рублей (л.д. 106 том 2 оборотная сторона выводы).

Судом принимается довод истца о том, что сумма, рассчитанная экспертом, экономически обоснована, а указанная сумма арендной платы не соответствует рыночной.

За период с дата (дата заключения договора) по дата (дата рассмотрения дела) 564 дня половина арендной платы от сдачи нежилого помещения гаража составляет: 123500/2=61750 рублей в месяц и 61750/30 – 2058 рублей в день. 2058 руб.*564 дня = 1160712 рублей.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца.

Ссылка представителя ФИО3 на то, что определением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 09.04.2021 приняты обеспечительные меры по запрету ответчика эксплуатировать спорное здание-гараж в качестве автомойки (л.д. 157-158 том 2) судом не принимается, поскольку указанное определение представлено без отметки его вступления в законную силу, согласно данным базы ГАС –Правосудие было обжаловано. Кроме того, согласно описания в судебной экспертизе объект исследования фактически осматривался экспертом 05.10.2021 – л.д. 95, представленными в экспертном заключении фотографиями подтверждается фактическое использование здания-гаража в качестве автомойки – л.д. 97-98.

Допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих факт отсутствия эксплуатации спорного здания гаража в качестве автомойки ответчиками не представлено.

Наличие либо отсутствие долга перед ресурсоснабжающими организациями, взаимоотношение сторон по оплате услуг перед ресурсоснабжающими организациями предметом настоящего дела не является.

Ссылка представителя ответчика ФИО3 на то, что арендная плата в договоре от 22.05.2020 устанавливалась с учетом обязанности арендатора произвести ремонтно-строительные работы в гараже, и в дальнейшем ООО «ЭРА-Аудит» заключило договор подряда на выполнение работ (л.д.19-21 том 2) судом не принимается, поскольку в договоре аренды от 22.05.2020 отсутствует указание на определение арендной платы именно с учетом обязанность арендатора по выполнению работ.

Кроме того, судом учитывается то обстоятельство, что спорное здание-гараж изначально не было предназначено для использование в качестве автомойки и выполнение работ по водоотводу, дренажу, укреплению стен, проведению антикоррозийной защиты, установление счетчиков учета водоснабжения необходимо прежде всего именно арендатору здания для реализации целей использования арендованного здания.

Требование истца о взыскании денежных средств в виде половины арендной платы за аренду нежилого здания-гаража за период с дата по день фактического освобождения ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4 нежилого помещения с кадастровым номером № исходя из размере 2058 рублей в день также обосновано, освобождает истца от повторного обращения в суд с требованием о взыскании суммы за период, прошедший с даты вынесения решения суда до даты фактического исполнения требования по освобождению нежилого помещения, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 395 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По расчету истца л.д. 150-151 том 2 размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с дата (даты заключения договора) по дата (даты рассмотрения дела) составляет 55610,92 рублей.

Указанный расчет судом проверен, ответчиком не оспорен, опровергающего расчета не представлено, в связи с чем, с ответчика ФИО3 подлежит взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 55610 рублей.

Поскольку при подаче искового заявления, уточнений требований в части взыскания денежных сумм истец оплатил государственную пошлину в общем размере 14282 рублей л.д. 70 том 1 и 144,145 том 2 по денежным требованиям, заявленным к ответчику ФИО3, требования о взыскании денежных средств с данного ответчика удовлетворены в общей сумме на момент рассмотрении дела (1160712 руб+55610,92 руб.), указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в порядке ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительными договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером № от 22.05.2020, заключенный между ФИО3 и ООО «Эра-Аудит» и договор субаренды нежилого помещения с кадастровым номером № от 22.05.2020, заключенный между ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4.

Применить последствия недействительности договоров от 22.05.2020 аренды и субаренды нежилого помещения с кадастровым номером № в виде возложения обязанности на ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение – гараж, площадью № кв.м. с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в виде половины арендной платы от сдачи нежилого помещения с кадастровым номером № за период с дата по дата в размере 1160712 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 55610,92 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14282 рублей, денежные средства за период с дата по день фактического освобождения ООО «Эра -Аудит» и ИП ФИО4 нежилого помещения с кадастровым номером № исходя из размере 2058 рублей в день.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Н.С. Юсупова