Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске гражданское дело по иску по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от <Дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении комнаты ... (далее по тексту - комната, жилое помещение).

В обоснование заявленных требований указала, что на праве общей долевой собственности (доля ... ) ей принадлежит комната .... Вторым сособственником указанной комнаты является А Собственником комнаты ... ... (далее по тексту - комната) являлась ФИО2 <Дата> ... зарегистрирован переход права собственности на спорную комнату к ФИО3 О том, что комната перешла в собственность последнего, ей стало известно <Дата>. Полагает, что действиями ответчиков нарушено ее право на преимущественное приобретение спорной комнаты.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 требование о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 с иском не согласился. Дополнительно пояснил, что фактически комнату приобрел за ... рублей, а именно ... рублей уплатил по договору купли-продажи от <Дата> и ... рублей за неотъемлемые улучшения комнаты по соглашению от .... В неотъемлемые улучшения входили имеющаяся в комнате мебель: диван, шкаф-купе; остекление лоджии и радиатор центрального отопления. Заключили соглашение в отношении мебели, остекления балкона и радиатора, так как ФИО2 не хотела указывать дополнительную сумму в основном договоре купли-продажи с целью уйти от налогообложения. Полагает, что не нарушил права истца на преимущественную покупку комнаты, поскольку законность договора купли-продажи проверена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что истец задолго до заключения договора купли продажи комнаты знала об ее продаже, так как комнату неоднократно осматривали покупатели. Однако от истца конкретных предложений о покупке ею комнаты не поступало. Она сама ФИО1 о намерении распорядиться своей комнатой не уведомляла в письменном виде, полагала, что это сделают сотрудники агентства недвижимости. Стоимость комнаты по договору купли-продажи от <Дата> составила ... рублей. По дополнительному соглашению от <Дата> ФИО3 оплатил ... рублей - стоимость дополнительного имущества, расположенного в комнате: диван, шкаф-купе, радиатор центрального отопления и остекление лоджии. Заключили соглашение в отношении неотъемлемых улучшений комнаты, так как не желала указывать в основном договоре полную стоимость сделки, чтобы не платить налог.

Истец и А - законный представитель несовершеннолетней А в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В материалы дела представили заявления с просьбой о рассмотрении дела без их участия.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав явившихся лиц и показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец является сособственником (доля ... ) комнаты ... Вторым сособственником данной комнаты также является ее внучка А (л.д. 8, 9). Собственником комнаты ... в данной квартире ранее являлась ФИО2

<Дата> между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты ... (далее - договор купли-продажи) (л.д. 62-64). Как следует из текста договора, денежные средства за комнату переданы ФИО2, а комната ФИО3 при подписании договора (п. 2.1 и 3.4 договора).

<Дата> ... произведена государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности на комнату ФИО3

Согласно п.6 ст.42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

<Дата> в адрес истца направлено извещение о продаже комнаты за ... рублей (л.д.65-67).

В соответствии со ст.8 ФЗ РФ от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского Кодекса РФ» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку договор купли-продажи от <Дата> заключен после вступления в силу названного Закона, на него не распространяются правила п.2 ст.558 ГК РФ, данный договор в силу ст.153, 160 ГК РФ заключен с момента его подписания сторонами.

Таким образом, фактически уведомление о продаже комнаты направлено истцу в день заключения и исполнения договора купли-продажи комнаты, что свидетельствует о несоблюдении ответчиком ФИО2 предусмотренного ст.250 ГК РФ срока уведомления о продаже комнаты и нарушении права преимущественной покупки истца.

Не могут быть приняты во внимание доводы ответчиков о том, что ФИО1 знала о факте продажи комнаты, так как комнату неоднократно показывали покупателям, а ФИО1 проживает в той же квартире. В ходе рассмотрения дела ответчики поясняли о том, что сами лично не уведомляли ФИО1 о продаже комнаты, все необходимые действия выполнялись риэлторами. Вместе с тем, кроме извещения от <Дата> в материалах дела отсутствуют иные письменные уведомления истца о продаже комнаты.

В ходе рассмотрения дела допрошены свидетели Н - дочь ответчика ФИО2, Ш - риэлтор.

Свидетель Н пояснила, что извещение о продаже комнаты направлялось риэлтором.

Свидетель Ш пояснила, что занималась продажей спорной комнаты, извещение об ее продаже направляла ФИО1 в день подписания договора купли-продажи. Об иных извещениях ей ничего не известно.

Оценивая в совокупности пояснения ответчиков ФИО3, ФИО2, свидетелей Н и Ш суд приходит к выводу о доказанности факта направления извещения о продаже комнаты <Дата>. Доказательств уведомления истца о продаже комнаты и условиях продажи, кроме извещения от <Дата>, суду не представлено.

Факт осведомленности истца об осмотрах комнаты гражданами, желающими ее приобрести, не подтверждает соблюдение процедуры реализации комнаты, предусмотренной ст.42 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ.

Утверждение ответчиков об отсутствии у квартиры ... статуса коммунальной квартиры и как следствие невозможности применения к сложившимся правоотношениям ст.42 ЖК РФ не влияет на вывод суда о нарушении процедуры продажи комнаты.

Действующим законодательством не предусмотрен порядок отнесения квартир к коммунальным жилым помещениям. Из анализа норм ЖК РФ, регулирующих правоотношения по пользованию коммунальными квартирами, в частности ст.30, 41-43, 59, 73, 75, 80, 89 ЖК РФ, следует, что коммунальной квартирой является - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством. Данное толкование согласуется с положениями ст.15 ЖК РФ.

Таким образом, квартира ... является коммунальной, так как состоит из двух комнат, собственниками которых не являются члены одной семьи. В связи с чем, при продаже комнат в данной квартире следует руководствоваться положениями ст.42 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ. Данная позиция суда соответствует Письму Управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 31.07.2007 «О некоторых вопросах, возникающих в процессе деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу».

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истец была лишена возможности воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение комнаты.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ).

Поскольку порядок, предусмотренный ч.1, 2 ст.250 ГК РФ был нарушен, истец вправе требовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору.

Из пояснений истца следует, что о нарушении своего права ей стало известно <Дата>. Данное обстоятельство ответчиками не оспаривалось.

Таким образом, требование истца о переводе на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты ..., заключенному между ФИО2 и ФИО3, является обоснованным.

В подтверждение возможности несения обязанностей покупателя по договору истцом на расчетный счет Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе зачислено ... рублей - стоимость комнаты, уплаченная ФИО3 в пользу ФИО2

Довод ФИО3 о фактическом приобретении комнаты по стоимости ... суд во внимание не принимает.

На основании ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По договору купли-продажи от <Дата> стороны оценили комнату в 1 100 000 рублей. Согласно соглашению от <Дата> ФИО2 приняла, а ФИО3 передал сумму в размере ... рублей за неотделимые улучшения комнаты в сумме ... рублей.

Намерение ФИО2 распорядиться комнатой по цене ... рублей подтверждается извещением от <Дата>, в котором указано о предстоящей продаже комнаты за названную сумму.

Из пояснений ответчиков ФИО2 и ФИО3, а также свидетеля Ш следует, что неотделимые улучшения комнаты представляют собой шкаф-купе, диван, радиатор центрального отопления и остекление балкона. При этом шкаф-купе и диван могут быть из комнаты изъяты ФИО3

Таким образом, буквально читая договор и соглашение от <Дата>, учитывая извещение от <Дата>, пояснения сторон и свидетеля, суд приходит к выводу об установлении ФИО2 и ФИО3 стоимости комнаты по договору купли-продажи от <Дата> в размере ... рублей, соглашением от <Дата> стороны предусмотрели продажу дополнительного имущества по цене ... рублей.

Поскольку комната продана за ... рублей, данная сумма подлежит возврату ФИО3 с депозитного счета Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе.

В случае если ответчик ФИО3 полагает нарушенными свои права на получение ... рублей либо получение оплаченной мебели, остекления балкона и радиатора центрального отопления, он вправе предъявить самостоятельное исковое заявление.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат взысканию расходы истца, связанные с обращением в суд.

При обращении с иском истцом оплачена государственная пошлина в сумме ... рублей (л.д.5, 6).

При таких обстоятельствах, с ответчиков в равных долях подлежит взысканию по ... с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от <Дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении комнаты ...

Выплатить ФИО3 с депозита Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе сумму в размере ..., внесенную ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме ...

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме ...

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на комнату ..., и регистрации права собственности на указанную комнату ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд г.Архангельска.

Председательствующий Т.А.Анисимова