Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о внесении изменений в регистрационные записи о правах,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города Сочи, в котором просит изменить вид разрешённого использования объекта капительного строительства с кадастровым номером № с «жилой дом» на «нежилое здание», мотивируя свои требования тем, что градостроительное законодательство предусматривает изменение одного вида разрешенного использования объекта капитального строительства на другой вид такого использования в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Вместе с тем, орган местного самоуправления не принял административный регламент об оказании муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования объекта капитального строительства, что исключает возможность собственнику в полной мере реализовать предусмотренные законом правомочия.

В судебное заседания истец ФИО1 не явилась, реализовав процессуальные права участием представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, которая настаивала на удовлетворении заявленных требований, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении, а так же выводами судебной экспертизы. Дополнительно указала, что право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, никем не оспаривается, вместе с тем реализовать права собственника в соответствии со ст.209 ГК РФ истец во внесудебном порядке не может.

Представитель ответчика администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО3, действующий на основании доверенности просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, мотивируя свою позицию отсутствием законодательных предписаний на возможность изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Третье лицо без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями ст.113,117,118 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ, своего представителя в суд не направило, не ходатайствовало об отложении судебного заседания.

Третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "ГРИН ПЭЛАС»» в судебное заседание представило заявление о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя Общества, указав, что заявленными требованиями права и законные интересы Общества не нарушаются.

При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание третьих лиц.

Суд, изучив исковое заявление, заслушав устные возражения ответчика, выслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон, исследовав результаты судебной экспертизы, представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом устан6овлено и следует из материалов дела, что Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись № №-23/235/2023-1 от 16.05.2023 10:40:01, с видом разрешенного использования «садоводство, предпринимательство (код 4.0)» категория земель – земли населенных пунктов.

На указанном земельном участке располагается жилой дом с кадастровым номером № право собственности на который принадлежит ФИО1, что подтверждается записью в ЕГРН № №-23/263/2023-9, 27.03.2023 (1/3) и №№-23/254/2023-11, 27.03.2023 (2/3).

Право собственности на 2/3 здание возникло у истца на основании договора купли-продажи жилого дома от 27.03.2023, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Грин Пэлас» и на 1/3 здания на основании договора дарения от 24.03.2023, заключенного между <данные изъяты>

Согласно сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 232.05.2023 № № земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 м.

Согласно таблицы 9 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, в зоне Ж2 одним из основных видов разрешенного использования предусмотрен вид - предпринимательство (код 4.0). Указанный вид разрешенного использования в отражен в основных характеристиках вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно материалов дела, истец ФИО1, реализуя свое право собственности на объект недвижимого имущества, приняла решение о его использовании в качестве нежилого здания в предпринимательских целях, в связи с чем она обратилась с соответствующим заявлением в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи с просьбой осуществить изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства и земельного участка.

В ответе Департамента от 21.06.2023 №О21.01-18.П-3960/23 ФИО1 сообщено, что в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства», утвержденного постановлением администрации города Сочи от 16 февраля 2016 года № 280, получателями муниципальной услуги являются физические или юридические лица, заинтересованные в изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Согласно сведениям публичной кадастровой карты и справочной информации по объектам недвижимости в режиме online, размещенных на официальном сайте Росреестра земельный участок с кадастровым номером № находится в частной собственности. Учитывая изложенное, изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства не представляется возможным. С целью изменения вида разрешённого использования земельного участка истцу рекомендовано обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю города Сочи.

Из пояснений сторон в судебном заседании судом установлено, что на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края отсутствует административный порядок перевода жилого дома в нежилое здание. Фактически причина отказа заключается в том, что у администрации города Сочи отсутствует административный регламент об оказании муниципальной услуги в части изменения вида разрешенного использования ОКС (объекта капительного строительства), не смотря на положения ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, которые в равной мере регулируют вопрос об изменении вида разрешенного использования как объекта капитального строительства так и земельного участка. При этом, норма - «без дополнительных процедур» принимается в обоих случаях.

Так, статьей 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено изменение одного вида разрешенного использования, как земельных участков так и объектов капитального строительства на другой вид такого использования, что осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется по заявлению собственника такого земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, сложилась судебная практика, согласно которой по мнению судов, толкование требований ч. 3 ст. 37 ГрК РФ и требований ч. 4 ст. 37 ГрК РФ в совокупности означает, что хотя вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства выбирается его правообладателем самостоятельно, однако этот выбор разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства подлежит осуществлению и публичному оформлению в официальном порядке, установленном нормами действующего законодательства.

В частности, от вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которым он используется его правообладателем, зависит размер земельного налога, подлежащего уплате по данному земельному участку, поскольку размер земельного налога для земельного участка зависит не только от площади этого участка и зоны, в которой он расположен, но и от вида его разрешенного использования (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. по делу № А68-7141/2015).

Системное толкование требований п. п. 1 и 8 ст. 1, п. 2 ст. 30, ч. 2 ст. 33, ч. 3 ст. 37 ГрК РФ, п. 26 ч. 1 ст. 16 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», позволяют сделать вывод о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства представляет собой процедуру, которая реализуется органами местного самоуправления в рамках предоставленных им градостроительным законодательством полномочий в сфере градостроительной деятельности, и указанными нормами не предусмотрена возможность передачи указанных публично-правовых полномочий органов местного самоуправления правообладателям земельных участков (аналогичная позиция высказана в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2016 г. по делу № А47-3796/2015), что доказывает правомерность обращения ФИО1 в администрацию города Сочи.

Как следует из ответа представленного в материалы дела, департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, будучи уполномоченным органом, не предлагает истцу административный порядок разрешения подобного вопроса по существу и в своем ответе указывает, что в случае если истец считает, что чьими-либо действиями и (или) бездействием нарушаются его права и (или) законные интересы, то он вправе в установленном законодательством порядке, в соответствии с требованиями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, обратиться в суд за их защитой.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и отсутствие у органа местного самоуправления регламентов, регулирующих вопросы установления соответствия испрашиваемых видов разрешенного использования требованиям градостроительных и технических регламентов, у суда возникла необходимость в установлении указанных обстоятельств, имеющих правовое значения для правильного разрешения настоящего спора, установление которых возможно только путем привлечения специалиста-эксперта.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации ООО «<данные изъяты>

Из представленного в дело заключения эксперта №102/2023 от 25.10.2023 г., который был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ ( л.д.61-117) суд установил, что в ходе проведенного судебного экспертного исследования, были непосредственно осмотрены земельный участок и расположенный на нем объект капитального строительства.

Судом перед экспертом были поставлены следующие вопросы. Допускает ли территориальное зонирование по Правилам землепользования и застройки города Сочи изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства с кадастровым номером № с «жилой дом» на «нежилое здание? Соответствует ли объект капитального строительства с кадастровым номером № требованиям пожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также техническим регламентам, предъявляемым к нежилым зданиям? Если в какой-то части не соответствуют, то какие работы необходимо провести для приведения его в соответствие? Обеспечена ли территория в границах земельного участка с кадастровым номером №, прилегающая к объекту капитального строительства с кадастровым номером № подъездными путями, местами для парковки, предусмотренными нормативами (регламентами) для объектов нежилого назначения? Экспертом по результатам тщательного анализа проведенного исследования сформулированы ответы на все поставленные на разрешение эксперта вопросы, на которые даны следующие аргументированные ответы (выводы).

Территориальное зонирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждённых Решением Городского Собрания Сочи (ГСС) 29.12.2009 г. допускает изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства с кадастровым номером № с «жилой дом» на «нежилое здание». В соответствии с таблицей 9 Правил: раздел 3 Общественное использование объектов капитального строительства (код 3.0), указаны виды разрешенного и условно разрешенного использования, осуществление которых возможно при эксплуатации нежилых зданий. Указанные виды экспертом перечислены в исследовательской части по первому вопросу.

Объект капитального строительства, здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, Хостинский внутригородской район города Сочи, ул. <адрес>, д. № соответствует требованиям пожарных, санитарных, строительных, в том числе антисейсмических, норм и правил, а также техническим регламентам, предъявляемым к нежилым зданиям.

Местоположение здания с кадастровым номером № и его технические характеристики соответствуют местоположению и техническим характеристикам, внесённым в сведения ЕГРН.

При строительстве здания с кадастровым номером № соблюдены требования сейсмических норм и правил, а именно соблюдены требования СП 14.13330.2018, актуализированная редакция СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»; СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.

Конструктивные элементы, представляющие собой несущий каркас из монолитного железобетона выполнены в соответствии: СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*; СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции», актуализированная редакция СНиП II-22-81*; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87; СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»,, актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*; СП 27.13330.2017 «Бетонные и железобетонные конструкции», актуализированная редакция СНиП 2.03.01-84*.

В части размещения объекта, здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, Хостинский внутригородской район города Сочи, ул. <адрес>, № со-ответствует требованиям СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*.

В части соблюдения противопожарных норм и правил здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, Хостинский внутригородской район города Сочи, ул. <адрес>, №, отвечает обязательным требованиям норматив-ных документов, в части выполнения противопожарных норм и правил, а именно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям».

Объёмно-планировочные решения здания позволяют своевременно осуществлять эвакуацию людей при возникновении пожарной опасности, оборудование системами противопожарной защиты гарантирует своевременное оповещение о пожарной опасности.

Объект отвечает требованиям СП 2.1.3678 - 20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", в соответствии с чем соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Здание отвечает требованиям СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, соответственно соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям.

В соответствии с соблюдением строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил в отношении здания, здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, Хостинский внутригородской район города Сочи, ул. <адрес>, д. № соблюдены требования положений Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ст. 7. «Требования механической безопасности», ст.8 «Требования пожарной безопасности».

Территория, прилегающая к объекту капитального строительства с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером № обеспечена подъездными путями шириной не менее 3,5 метров в соответствии с требованиями п.11.7. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* и п.8.6. СП 4.13130.2013. «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты», а также местами для парковки, не менее 12 (Двенадцати) парковочных при минимально требуемых 11 (Одиннадцать) в соответствии с Приложением Ж, таблицей Ж1 СП 42.13330.2016 исходя из минимальной площади открытого парковочного места в соответствии с приложением А СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей». Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*.

Указанное заключение строительно-технической экспертизы суд признает достоверным доказательством, поскольку исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд учитывает, что исследуемое заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным документами и другими материалами дела, не доверять заключению у суда оснований не имеется.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования, а потому принимается судом как допустимое доказательство.

Ответчик доказательств опровергающих выводы судебной экспертизы не представил, ходатайства о назначении дополнительной, либо повторной экспертизы не заявил.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

В силу пункта 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Установив юридическую и фактическую возможность изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства, опираясь на выводы эксперта, которые не были опровергнуты сторонами в судебном заседании, суд при удовлетворении иска учитывает также следующие нормативные предписания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Суд разрешая настоящий спор, одновременно учитывает, что произвести изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства надлежит соблюдая положения п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ в части единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого располагается жилой дом ФИО1 имеет вид разрешенного использования «Садоводство, предпринимательство (код 4.0)», что в силу приведенных нормативных предписаний позволяет истице использовать жилой дом в качестве объекта нежилого назначения.

Согласно ст. 2 Конституции Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием выбора того или иного способа защиты нарушенного или оспоренного права является обеспечение восстановления нарушенного права. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует, и заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. Требуя применить конкретный способ защиты истец должен доказать, что иным способом восстановить его право невозможно – применяемый способ защиты должны быть необходимым и достаточным для восстановления нарушенного права и не должен причинять ответчику вред, поскольку в противном случае речь имеет место превышении пределов защиты, влекущее неоправданное нарушение прав ответчика.

Отсутствие административного порядка не позволяет обязывать уполномоченный орган принять решение об изменении или назначении земельного участка и объекта капитального строительства, в связи с чем, эффективным способом восстановления нарушенного права истца в настоящем споре будет установление судом новых видов разрешенного использования объектов недвижимости.

Исходя из анализа совокупности представленных в дело и исследованных в судебном заседании доказательств суд приходит к выводу, что доводы истца о допущенных нарушениях его прав, нашли свое подтверждение, были подтверждены представленными в дело доказательствами, анализ которых дает основание согласиться с обоснованностью доводов истца о том, что отсутствие административного порядка изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства не умаляет факт наличия законных предписаний, разрешающих такое изменение, а значит подлежащих реализации.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о внесении изменений в регистрационные записи о правах - удовлетворить.

Устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО1 путем внесения изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части изменения назначения объекта капитального строительства с кадастровым номером № с «жилого дома» на «нежилое здание».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи на основании настоящего судебного акта и подготовленного на основании него технического плана с приложением графической части проектной документации, без истребования иной дополнительной документации, произвести кадастровый учет изменений жилого дома с кадастровым номером №, указав его новые характеристики: назначение объекта недвижимости – нежилое.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи внести изменение в регистрационную запись о правах на объект недвижимости с кадастровым номером № с учётом его новой характеристики, внесенной в рамках государственного кадастрового учета.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме 20 ноября 2023 года.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Крижановская О.А.