Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Т.В. к Иванову Ю.М. , Полякову В.Б. о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Иванова Т.В. обратилась в суд с иском Иванову Ю.М., Полякову В.Б. о переводе прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что Иванову Ю.М. принадлежала 1/2 доля квартиры, расположенной по адресу: <адрес> вторым сособственником указанной квартиры является истица. 04.03.2016 истица получила заявление-уведомление от 08.02.2016 ее бывшего супруга Иванова Ю.М. о продаже его 1/2 доли квартиры за 7 500 000 руб. К заявлению-уведомлению прилагалось сопроводительное письмо нотариуса с указанием о регистрации в реестре за <№> от 08.02.2013. В ответ на данное заявление истица направила в нотариальную палату Санкт-Петербурга письмо о том, что она согласна выкупить указанную 1/2 долю квартиры по рыночной стоимости, при этом также истица сообщила нотариусу, что сделка невозможна в силу закона, так как на предлагаемое к продаже имущество наложен арест, о чем Иванову Ю.М. достоверно известно. Истица также направила нотариусу выписку из ЕГРП по предлагаемой к продаже доли квартиры, из которой было видно, что квартира находится под обремением – арестом. Впоследствии истица получила еще одно заявление-уведомление от 11.03.2016 о выкупе доли от ФИО24., действующего по доверенности от Иванова Ю.М. К заявлению-уведомлению прилагалось сопроводительное письмо и.о. нотариуса Волженкиной А.К. с указанием о регистрации в реестре за <№> от 11.03.2013. Истица указывает, что поскольку доля квартиры, принадлежащая Иванову Ю.М., находилась под арестом, она сочла данные предложения, удостоверенные нотариусами в 2016 года, ничтожными, незаконными. 30.06.2016 из выписки из ЕГРП истице стало известно, что 1/2 доля квартиры, принадлежащая Иванову Ю.М., проданы на основании договора купли-продажи от 01.06.2016 Полякову В.Б. за 7 500 000 руб. Истец указывает, что Поляков В.Б. квартиру не осматривал. В договоре купли-продажи указано, что отсутствие обременений на квартиру подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.05.2016. Служба судебных приставов заверила истицу, что арест с доли квартиры не снимался. Таким образом, истица указывает, что условия сделки по продаже доли квартиры на момент предложения ей права преимущественной покупки и на момент совершения сделки от 01.06.2016 различные и истице не поступало предложение купить долю квартиры, свободную от обременений, в связи с чем ее право преимущественной покупки нарушено. Уточнив заявленные требования, истица просила перевести на нее права и обязанности покупателя и признать право собственности на 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по сделке купли-продажи от 01.06.2016. От требования о взыскании с Ивановой Т.В. в пользу Полякова В.Б. денежных средств в размере 7 500 000 руб. истица отказалась (л.д.87-90).

Истец Иванова Ю.М. в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Колесниковой О.Б., действующей на основании доверенности, которая в судебное заседание явилась, уточненное исковое заявление поддержала.

Ответчик Иванов Ю.М. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Бежанову А.А., действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик Поляков В.Б. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Бежанову А.А., действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо Б. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Князькову М.А., действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования истца.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте слушания дела, ходатайств об отложении судебного заседания заявлено не было.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчиков, представителя третьего лица, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании п.2 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Статьей 250 указанного кодекса установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1).

По смыслу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из представленных суду материалов, Иванова Т.В. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Иванов Ю.М. являлся собственником остальной 1/2 доли на указанное жилое помещение.

08.02.2016 в адрес Ивановой Т.И., зарегистрированной по адресу: <адрес>, Ивановым Ю.М. было составлено заявление-уведомление о продаже им принадлежащей ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за сумму 7 500 000 руб. Также указано, что в случае согласия купить указанную долю в праве общей долевой собственности квартиры за предложенную сумму, покупателю надлежит в течение 30 календарных дней с даты получения заявления явиться к нотариусу Левко Н.Е., где внести денежные средства в размере 7 500 000 руб. в депозит нотариуса в качестве предоплаты по договору купли-продажи доли, и заключить с продавцом договор купли-продажи доли квартиры (л.д.20).

Данное заявление-уведомление Иванова Ю.М. было направлено нотариусом Левко Н.Е. в адрес Ивановой Т.И. с сопроводительным письмом <№> от 08.02.2016 (л.д.21).

Также 11.03.2016 в адрес Ивановой Т.И., зарегистрированной по адресу: <адрес>, Бежановым А.А., действующим от имени Иванова Ю.М. по доверенности, было составлено заявление-уведомление о продаже Ивановым Ю.М. принадлежащей последнему 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за сумму 7 500 000 руб. Также указано, что в случае согласия купить указанную долю в праве общей долевой собственности квартиры за предложенную сумму, покупателю надлежит в течение 30 календарных дней с даты получения заявления явиться к нотариусу Левко Н.Е., где внести денежные средства в размере 7 500 000 руб. в депозит нотариуса в качестве предоплаты по договору купли-продажи доли, и заключить с продавцом договор купли-продажи доли квартиры (л.д.22).

Данное заявление-уведомление ФИО25. было направлено временно исполняющим обязанности нотариуса Н.Е.Левко Волженкиной А.К. в адрес Ивановой Т.И. с сопроводительным письмом <адрес> от 11.03.2016 (л.д.23).

Иванова Т.В. направила в адрес Нотариальной палаты Санкт-Петербурга заявление от 14.03.2016, в котором указала, что она 04.03.2016 получила заявление-уведомление от 08.02.2016 Иванова Ю.М. о продаже 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за сумму 7 500 000 руб. Иванова Т.В. указала, что согласна выкупить указанную 1/2 долю квартиры по рыночной стоимости. Однако сделка невозможна в силу закона, так как на предлагаемое к продаже имущество наложен арест, о чем Иванову Ю.М. достоверно известно. Предлагая ей право преимущественной покупки 1/2 доли квартиры, Иванов Ю.М. в действительности преследовал не цель продажи указанной доли квартиры, так как является должником по судебным решениям и знает, что продажа арестованного имущества не возможна. Также истица указала, что в данном случае ей сделано не предложение права преимущественной покупки доли квартиры, которое она может осуществить, а предложено купить имущество, которое она заведомо купить не может, ввиду ареста этого имущества, а также явного завышения его рыночной стоимости, примерно в два раза. Исходя из этого, Иванова Т.В. расценивает полученное заявление как психологическое воздействие на нее и вымогательство, в связи с чем просит провести проверку законности действий нотариуса Левко Н.Е. по удостоверению предложения Ивановой Т.В. права преимущественной покупки доли квартиры (л.д.24).

01 июня 2016 года между Ивановым Ю.М. и Поляковым В.Б. был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого Иванов Ю.М. продал, а Поляков В.Б. купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.25-27).

Согласно п.4 договора стороны по договору оценили отчуждаемую 1/2 долю в праве общей долевой собственности квартиры в сумму 7 500 000 руб.

В соответствии с п.5 договора отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности указанной квартиры продается за 7 500 000 руб., которые покупатель уплатил, а продавец получил полностью до подписания настоящего договора.

Пунктом 7 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности квартиры никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременена, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <№>, выданной 30.05.2016 Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии, Федеральным информационным ресурсом.

Право собственности на 1/2 долю в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Поляковым В.Б. 20.06.2016 (л.д.28).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вышеуказанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другими участниками своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

В соответствии с п.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, требование об извещении остальных участников долевой собственности можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства и поступления его адресату, в том числе в случае невручения или не ознакомления адресата с уведомлением по обстоятельствам, зависящим от него.

Ответчик, решив продать свою долю в квартире, с целью соблюдения требований ст.ст. 246, 250 ГК РФ обращался к нотариусу для составления и направления соответствующего уведомления на имя Ивановой Т.В. о намерении продать свою долю в праве собственности на указанную квартиру за 7 500 000 руб.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ответчик Иванов Ю.М. выполнил свою обязанность, предусмотренную статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно уведомив сособственника о продаже доли и предоставлении ему права на преимущественную покупку, так как передал уведомление о продаже своей комнаты в спорной квартире через нотариуса, при этом указанное уведомление содержало в себе все необходимые условия продаваемого имущества и его цену.

Суд учитывает, что уведомления от 08.02.2016 и 11.03.2016, направленные на имя истца, отвечают требованиям п.2 ст.250 ГК РФ, поскольку они содержат сведения о предмете продажи и цене продажи, направлено от имени и по воле владеющего лица. Истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком Ивановым Ю.М. преимущественного права истца на приобретение спорной доли квартиры, поскольку истец не выразила согласие на его приобретение, будучи надлежащим образом уведомленной ответчиком Ивановым Ю.М.

Представленное истцом заявление от 14.03.2016 в нотариальную палату Санкт-Петербурга и нотариусу Левко Н.Е., не может быть расценено как реализация Ивановой Т.В., закрепленного п.1 ст.250 ГК РФ преимущественного права на приобретение доли в праве общей долевой собственности, поскольку данное заявление не является акцептом уведомления от 08.02.2016 и 11.03.2016, содержит иные условия о цене предмета договора и носит характер намерения купить долю квартиры по рыночной стоимости, что свидетельствует об отказе в заключении договора на предложенных Ивановым Ю.М. условиях.

Кроме того, согласно п.1.2. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска, истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Положения ч.2 ст.250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25.07.2016 Иванова Т.В. была обязана внести на счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в городе Санкт-Петербурге денежные средства в размере 7 500 000 руб.

Суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения истцом на счет Управления судебного департамента при Верховном суде РФ в Санкт-Петербурге денежных средств в размере 7 500 000 руб. Согласно пояснениям представителя истца Иванова Т.В. не внесла указанные денежные средства по определению суда в связи с отсутствием у нее денежных средств в указанном размере.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что Ивановым Ю.М. был соблюден порядок продажи доли в квартире и истцу предложено реализовать преимущественное право покупки, что подтверждается нотариально заверенным заявлением, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

Требований об оспаривании договора купли-продажи от 01.06.2016 по безденежности истица не заявлено.

Довод истицы о том, что договор купли-продажи от 01.06.2016 зарегистрирован в Управление Росреестра при наличии ареста на долю Иванова Ю.М., правового значения для рассмотрения дела не имеет.

Кроме того, согласно ответу Управления Росреестра в Санкт-Петербурге на запрос суда актуальных записей о запрете на распоряжение спорной долей на момент проведения регистрационных действий не содержалось (20.06.2016) (л.д.82-84).

Остальные доводы, изложенные Ивановой Т.В. в заявлении, не могут быть приняты во внимание, поскольку долговые обязанности ответчика перед третьим лицом не нарушают прав Ивановой Т.В.

В силу ч.ч. 1, 2, 3 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ивановой Т.В. к Иванову Ю.М. , Полякову В.Б. о переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста на 1/2 долю квартиры № <№>, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащую Полякову В.Б. , наложенные определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25.07.2016 года, по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2017.