Гражданский кодекс часть 1

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Водяницкой А.Х., при секретаре Беженар Д.Д., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Кстовский городской суд с иском к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что 19 мая 2017 года между Истцом и Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 Предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.05.2017 г. Ответчик намерен продать Истцу не позднее 01.08.2017 года 11/12 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 74.2 кв. м, находящуюся по адресу: (адрес обезличен).

11/12 долей в праве собственности на Квартиру принадлежит ФИО3 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 52-АЕ (номер обезличен) от (дата обезличена).

Ограничений в использовании и обременений на квартиру, общей площадью 74.2 кв.м, находящуюся по адресу: (адрес обезличен) не имеется.

Истец свои обязанности, определенные договором предварительной купли-продажи квартиры от 19 мая 2017 года, выполнил в полном объеме:

- произведены переговоры с третьим лицом (сособственником) ФИО5 по месту её проживания: (адрес обезличен). достигнуто согласие на продажу долей квартиры;

- произвел сбор документов необходимых для оформления основного договора купли- продажи квартиры;

- дважды направлял уведомления ФИО3 с просьбой явиться на подписание договора купли-продажи квартиры и оформления перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, однако ФИО3 уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 5 Договора стоимость 11/12 долей квартиры 1 100 000 сторонами согласовано и не может быть изменена в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 10 Договора Ответчик обязуется:

Совместно. В день подписания основного Договора, передать в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на 11/12 долей Квартиры.

В соответствии с Договором Ответчик обязан был продать вышеуказанный объект, подписать договор купли-продажи и явиться на регистрацию сделки с необходимыми документами не позднее 01.08.2017 г.

Однако, 16.06.2017 г. Ответчик направил Истцу уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.05.2017 г. об отказе заключать основной договор купли-продажи, несмотря на то, что истцом была проведена работа, затрачены личные денежные средства по сбору необходимых документов, для заключения основного договора купли-продажи.

Истец просит обязать ФИО3 заключить с ним договор купли-продажи квартиры, общей площадью 74.2 кв.м, находящейся по адресу: (адрес обезличен), за 1 100 000 рублей на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 19.05.2017 г., за вычетом денежных средств в сумме 100 000 рублей в счет оплаты услуг ФИО1 в соответствии с п. 4.1. Предварительного Договора купли-продажи квартиры от 12.05.2017 г.

ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, пояснив, что ФИО3 на праве общей долевой собственности, в 11/12 долях в праве, является собственником 3-хкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже жилого (адрес обезличен). Указанные 11/12 долей в праве принадлежат ФИО3 на праве общей долевой собственности на основании Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 27.07.1993г. и на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного (дата обезличена)г. ФИО9, нотариусом Кстовского района Нижегородской области, в реестре за (номер обезличен). Право общей долевой собственности на 11/12 долей на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО3 в установленном законом порядке.

Сособственником 1/12 доли в праве по закону является родная сестра ФИО3, ответчика по делу, ФИО5, право собственности на которую в установленном законом порядке по настоящее время не зарегистрировано.

В мае-месяце 2017г. ФИО3 поступил телефонный звонок от ФИО6, представившегося директором риэлторского агентства, который предложил ему выкупить принадлежащие 11/12 долей в праве на квартиру. Сам ФИО3 к ФИО1 не обращался, ранее с ним не был знаком. 19 мая 2017г. в г.Кстово, а не в г. Н.Новгород, в машине ФИО1ФИО3 был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор в указанной редакции был подготовлен ФИО1, истцом по делу; участия в составлении договора ФИО3 не принимал; содержание условий предварительного договора к моменту подписания ему не было известно; их ему никто не разъяснял. 19 мая 2017г., ФИО3 был подписан предварительный договор, существенные условия которого в силу неадекватного состояния (злоупотребление алкогольными напитками на протяжении длительного времени) ФИО3 не понимал, а также не предполагал наступление возможных для него неблагоприятных последствий. Как только ФИО3 понял суть подписанного предварительного договора, то им в адрес ФИО1 незамедлительно было направлено уведомление об отказе в заключении договора купли-продажи принадлежащих ему 11/12 долей и расторжении предварительного договора.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ФИО1 в обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что им выполнены обязанности, предусмотренные предварительным договором: проведены переговоры с третьим лицом ФИО5, произведен сбор документов необходимых для оформления основного договора, дважды направлены уведомления с просьбой явиться на подписание договора купли-продажи квартиры.

Указанные доводы в силу требований закона не могут служить основанием для удовлетворения заявленных исковых требований. Из анализа содержания предварительного договора от 19.05.2017г. следует, что стороны обязуются в срок до 01 августа 2017г. заключить основной договор купли-продажи 11/12 долей (адрес обезличен), в городе Кстово;

2) квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оценены в 1 200 000 рублей; денежные средства, предусмотренные п. 4 выплачиваются при подписании основного договора купли-продажи (п. 4.2.); передача денежных средств, в том числе частичная, ФИО1 не была произведена; в случае не заключения основного договора ФИО1 подлежит выплата денежной компенсации в сумме 400 000 рублей (100 000 руб. - понесенные расходы и 300 000 руб. вознаграждение).

ФИО1, заключая предварительный договор, имел намерение прибрести спорный объект не для своих личных нужд, а в целях извлечения прибыли: он является профессиональным специалистом в области продажи недвижимости (выписка из ЕГРЮЛ от 11.01.2018г. с официального сайта ФНС в отношении ИП ФИО1); условиями договора предусмотрена необоснованно завышенная сумма вознаграждения на случай не заключения основного договора купли-продажи;

ФИО1 не представлено суду письменных доказательств того, какие именно договорные обязанности им выполнены: какие документы им были проанализированы, какие именно документы были собраны; какие расходы в ходе сбора были понесены и, следовательно, их документальное подтверждение; в чем заключается с точки зрения закона необходимость сбора таких документов. Следует также пояснить, что со стороны ФИО3 отсутствовала какая-либо законная необходимость в сборе документов касаемо принадлежащих ему 11/12 долей в праве. Сведения в отношении спорной квартиры внесены в ГКН; право общей долевой собственности на 11/12 долей в праве зарегистрировано за ФИО3 в установленном законом порядке. При подготовке и составлении соответствующего договора купли-продажи доли нотариус в порядке электронного документооборота запрашивает сведения из ЕГРН об отчуждаемом объекте, расходы на получение которых входят в нотариальный сбор.

ФИО1 не разъяснено, что, по его мнению, понимается под «переговорами с третьим лицом» и какими допустимыми доказательствами исполнение данной обязанности подтверждается.

По состоянию на 12.01.2018г. право общей долевой собственности на 1/12 долю в праве на спорную квартиру за ФИО5 не зарегистрировано. Предварительный договор не содержит условий о соблюдении требований ст. 250 ГК РФ, равно как и ФИО1 не представлено доказательств соблюдения положений о преимущественном праве, а именно - направлено ли в адрес другого участника долевой собственности соответствующее предложение о выкупе 11/12 долей с указанием продажной стоимости последних за ту же цену, какая указана в предварительном договоре от 19.05.2017г., т.е. 1 200 000 рублей; получен ли надлежащим образом оформленный нотариально удостоверенный отказ другого участника долевой собственности на квартиру ФИО5 от преимущественного права покупки;

В п. 4 предварительного договора продажная стоимость квартиры, указана в сумме 1 200 000 рублей, в то время как нотариально заверенное уведомление ФИО3 от 19.05.2017г. о выкупе 11/12 долей в адрес ФИО5, сособственника спорной квартиры, содержало предложение о выкупной стоимости 11/12 долей в праве в размере 1 800 000 рублей.

Нотариально заверенный отказ ФИО7 от преимущественного права покупки 11/12 долей за 1 800 000 руб. в праве в материалах дела отсутствует.

Предложение о выкупе принадлежащих ФИО3 11/12 долей за 1 200 000 руб., согласно условиям предварительного договора, в том числе 1 100 000 руб. согласно исковым требованиям, в адрес ФИО5 не направлялось. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Предварительный договор от 19.05.2017г. не содержит условий об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст. 163 ГК РФ и ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015г.;

Буквальное толкование содержания предварительного договора не позволяет, не только идентифицировать объект отчуждения, но и установить его продажную стоимость, согласованную сторонами. Указанные условия законодателем признаются существенными, при недостижении которых условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор считается незаключенным.

Вводная часть предварительного договора содержит данные о намерении Сторон «...заключить Основной договор купли-продажи 11/12 долей квартиры...». Пункт 3 предварительного договора содержит сведения о том, что «...указанная квартира принадлежит Продавцу на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от 19.04.2013г....», что не соответствует действительности - Продавцу принадлежат только 11/12 долей в праве общей долевой собственности.

Пункт 4 предварительного договора содержит условие о продажной стоимости в сумме 1 200 000 руб. квартиры, а не 11/12 долей в праве. Продажная стоимость 11/12 долей в праве на спорную квартиру предварительном в договоре не указана, следовательно, существенное условие между сторонами не достигнуто.

Содержание п. 4.1 предварительного договора не позволяет однозначно установить права и обязанности как продавца, так и покупателя - «... в случае отказа Покупателя от продажи 11/12 долей квартиры, Покупатель обязуется...».

В рамках п. 6 ст. 429 ГК РФ не могут быть признаны предложением заключить договор имеющиеся в деле возражения ФИО1 от 21.06.2017г., заявление-претензия от 21.06.2017г. и требование-претензия от 27.07.2017г.

Заявление-претензия от 21 июня 2017г. содержит требование о явке 10.07.2017г., 20.07.2017г. с комплектом всех необходимых документов для заключения и государственной регистрации основного Договора купли-продажи к нотариусу ФИО8, 21.07.2017г. — в Кстовский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НО.

Во-первых, указанное заявление-претензия направлено до истечения предусмотренного законом срока для принятия другим участником долевой собственности ФИО5 решения о покупке или об отказе в покупке 11/12 долей в праве на спорную квартиру; и, соответственно, до получения отказа от преимущественного права покупки.

Во-вторых, в данном заявлении-претензии не содержится положений о существенных условиях договора купли-продажи: не идентифицирован объект отчуждения квартира или 11/12 долей в праве; не указана продажная стоимость и порядок ее оплаты; срок освобождения квартиры от вещей, снятие с регистрационного учета, момент возникновения права собственности у покупателя, ФИО1

В-третьих, указывая на необходимость явиться в конкретные дни к конкретному нотариусу отправитель, ФИО1, в то же самое время ссылается на то, что «...с нотариусом он еще не договаривался».

Таким образом, следует, что к моменту направления настоящего заявления были нарушения требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве участника долевой собственности, не идентифицирован предмет сделки, отсутствовал не только договор купли-продажи, но и его проект со всеми условиями.

Требование-претензия от 27 июля 2017г. содержит следующие сведения информационного характера: ФИО1 произведены переговоры с третьим лицом ФИО5, проведен анализ, а не сбор согласно условиям предварительного договора, документов необходимых для оформления основного договора купли-продажи квартиры, а не 11/12 долей в праве; необходимость явиться 15.08.2017г. в МФЦ г. Кстово «для заключения и государственной регистрации основного Договора купли-продажи квартиры...».

Во-первых, указанное требование-претензия не содержит положений о существенных условиях договора купли-продажи: не идентифицирован объект отчуждения квартира или 11/12 долей в праве; не указана продажная стоимость и порядок ее оплаты; срок освобождения квартиры от вещей, снятие с регистрационного учета, момент возникновения права собственности у покупателя, ФИО1 Формулировка следующего содержания «Каким образом производить оплату по основному Договору купли-продажи квартиры прошу сообщить мне письменно (готов оплатить всю сумму в день подписания Договора» свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о существенных условиях договора.

Во-вторых, ссылка на произведенные переговоры с третьим лицом ФИО5 не позволяют однозначно установить, получен ли нотариально оформленный отказ от преимущественного права покупки. Если отказ оформлен, тогда почему копия отказа не приложена к настоящему письму, а также не приобщена в материалы данного гражданского дела.

В-третьих, требование на необходимость явиться в МФЦ г. Кстово свидетельствует о нарушении положений ст. 163 ГК РФ в правовой взаимосвязи с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015г., предусматривающих обязательное нотариальное удостоверение сделки по отчуждении долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, следует, что к моменту направления настоящего требования-претензии были нарушены требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве участника долевой собственности, не идентифицирован предмет сделки, не соблюден порядок заключения договора купли-продажи, отсутствовал не только договор купли-продажи, но и его проект со всеми условиями.

Кроме того, имеются признаки кабальной сделки.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из имеющихся в деле письменных доказательств следует, что 19 мая 2017г. ФИО3 в адрес участника долевой собственности ФИО5 было направлено нотариально удостоверенное уведомление с предложением выкупить 11/12 долей в праве за 1 800 000 рублей. В этот же день ФИО3 подписан предварительный договор с указанием продажной стоимости квартиры, а не 11/12 долей в праве, в сумме 1 200 000 рублей. Рыночная стоимость спорной квартиры превышает 2 000 000 руб., о чем свидетельствует Отчет об оценке № 709, подготовленный по состоянию на 25.08.2017г.

Кроме того, спорная квартира, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 12 декабря 2017г., является единственным местом жительства.

Таким образом, нелогичными и крайне невыгодными для ФИО3 явились бы его действия по продаже единственного у него жилья по несоразмерно низкой цене. Учитывая, что по условиям предварительного договора каких-либо денежных средств в счет продажной стоимости 11/12 долей в праве ФИО3 не передавалось, условий о порядке расчета между сторонами по сделке не достигнуто, ФИО3 преследовал риски остаться и без жилья, и без денег.

В этой связи, в силу своей юридической неграмотности, ФИО3, поняв кабальность предварительного договора, направил соответствующее уведомление в адрес ФИО1

Далее, условия указанного договора (п. 4.1.) предусматривают обязанность по компенсации ФИО1 материальных издержек в сумме 100 000 рублей, понесенных им при подготовке к сделке; вознаграждение в сумме 300 000 руб. за проделанную работу.

Предположительно, что ФИО1, будучи специалистом в области реализации недвижимости, воспользовался состоянием ФИО3, который к моменту подписания договора в течение длительного времени злоупотреблял алкогольными напитками, имел и имеет в настоящее время плохое зрение, не обладал специальными познаниями в области права, в том числе, части заключения подобного рода договоров.

В силу того, что предварительный договор составлялся ФИО1 и без участия ФИО3, то при оценке изложенных в нем условий можно сделать вывод о том, что условия изложены в пользу ФИО1 Так, по условиям предварительного договора расчет производится только при заключении основного договора, но не предусмотрен порядок расчета: наличными денежными средствами или путем перечисления на счет. В счет подтверждения своих намерений ФИО1 каких-либо денежных средств ФИО3 не передавал.

Более того, предварительным договором предусмотрено условие о выплате денежной компенсации в сумме 100 000 руб. за «сбор документов, взаимодействие с сособственником квартиры» в случае отказа в продаже, а также денежное вознаграждение в сумме 300 000 руб. «...за проделанную работу: сбор документов, переговоры с третьим лицом (сособственником) по месту ее проживания, представительство во всех учреждениях и организациях по вопросу получения необходимых документов для предстоящего договора купли-продажи.

Доказательств, подтверждающих якобы выполненную работу «для предстоящего договора купли-продажи», ФИО1 не представлено, платежных документов строгой финансовой отчетности на сумму 100 000 рублей в материалы дела не представлено. Ввиду отсутствия надлежащим образом оформленной доверенности ФИО3 на имя ФИО1 в совокупности с вышеизложенными доводами, не представляется возможным установить, какая именно работа и в каких учреждения была выполнена ФИО1, поскольку данными полномочиями ФИО1 не был наделен.

Истцом не предъявлено законных и обоснованных доводов для удовлетворения заявленных исковых требований; доказательств нарушения прав истца, как стороны по сделке, также не представлено; не соблюдены требования, предъявляемые к подобному роду сделкам; не произведена передача продавцу денежных средств, в том числе частичная, в счет продажной стоимости.

Действия ФИО1 надлежит расценивать как злоупотребление правом, умышленно направленные на ухудшение положение ответчика, для которого спорная квартира являлась и является в настоящее время единственным местом жительства.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Допрошенная в судебном заседании свидетель А. М.М. пояснила в судебном заседании, что является супругой ФИО3, с которым они вместе не проживают около двух лет из-за злоупотребления ФИО3 спиртными напитками. В Июне 2017 года она пришла к нему и увидела предварительный договор купли-продажи квартиры. Приведя его в чувство, она стала расспрашивать об обстоятельствах оформления данного договора, но он пояснить ничего не мог.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося третьего лица.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность защиты гражданских прав путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно п. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником 11/12 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (адрес обезличен).

19 мая 2017 между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются в срок до 01 августа 2017 года заключить основной договор купли-продажи 11/12 долей (адрес обезличен) на следующих условиях:

1.Продавец, передает в собственность (продает), а Покупатель принимает (покупает) 11/12 долей квартиры, находящиеся по адресу: (адрес обезличен), а также долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в котором расположены доли квартиры.

2.Указанная Квартира имеет общую площадь 74,2 (семьдесят четыре целых и две десятых) кв. м., расположена на четвертом этаже четырехэтажного жилого дома. Претензий к техническому состоянию Квартиры на момент подписания настоящего договора Покупатель не имеет.

3.Квартира принадлежит Продавцу на основании: Свидетельства о праве на наследство по завещанию от (дата обезличена),3 года, (номер обезличен), удостоверенного нотариусом Кстовского р-на Нижегородской области ФИО9 зарегистрировано в реестре за (номер обезличен), (о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена), запись регистрации (номер обезличен) Свидетельства о государственной регистрации права от (дата обезличена), (номер обезличен).

4.Квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оценены по обоюдному согласию Сторон в 1 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей, которые оплачиваются Покупателем на следующих условиях:

4.1.По соглашению сторон; подготовкой сделки, сбором документов, взаимодействием с сособственником квартиры в 1/12 доле - ФИО5, проживающей в (адрес обезличен), занимается Покупатель - ФИО1 за счет собственных средств, которые составляют 100 000 (сто тысяч) рублей, эти средства засчитываются в счет причитающихся платежей по основному Договору купли-продажи квартиры. Стороны договорились, что в случае отказа Покупателя от продажи 11/12 долей квартиры, Покупатель обязуется выплатить Покупателю вышеуказанные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, в качестве компенсации материальных издержек ФИО10 А,В, понесенных им при подготовке к сделке, а также выплатить вознаграждение в размере 300 000 (триста тысяч) рублей за проделанную работу: сбор документов, переговоры с третьим лицом (сособственником) по месту её проживания, представительство во всех учреждениях и организациях по вопросу получения необходимых документов для предстоящего договора купли-продажи квартиры.

4.2 Денежные средства, оговоренные сторонами в п. 4, за вычетом суммы расходов ФИО1, при подготовке к сделке, выплачиваются Покупателем Продавцу за счёт собственных средств при подписании основного договора купли-продажи.

5. Стоимость 11/12 долей квартиры: 1 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей, сторонами согласована и не может быть изменена в одностороннем порядке.

6. На момент подписания настоящего договора в Квартире на регистрационном учете состоит ФИО3. Продавец обязуется освободить квартиру от личного имущества и передать ключи Покупателю в день окончательного расчета за доли квартиры.

7. По заявлению Продавца на момент совершения настоящего договора доли Квартиры и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома никому не проданы, не подарены, не обещаны в дар, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не могли не знать, и иных членов семьи или лиц временно выбывших, но сохраняющих право пользования Квартирой, не имеется.

8. Продавец обязуется передать Квартиру Покупателю в том состоянии, как она есть на день подписания настоящего договора (пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора сантехническим, электро-, газо- и иным оборудованием), не обремененную задолженностями по коммунальным и иным платежам.

9.. Расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, оплачиваются Продавцом иПокупателем согласно квитанций регистрирующего органа.

10. Покупатель и Продавец обязуются совместно, в день подписания основного Договора, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок необходимые для регистрации перехода права собственности на 11/12 долей Квартиры.

передать в орган, с ним документы,

12. В соответствии с п.5 ст.429 ГК, п.4 ст.445 ГК РФ, уклонение одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора купли-продажи квартиры, может служить основанием для предъявления другой стороной судебного требования о заключении основного договора на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных ей убытков.

13. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами взятых на себя обязательств.

14. Настоящий предварительный договор подписан в двух экземплярах имеющих одинаковую юридическую сипу, один экземпляр для Продавца, один экземпляр для Покупателя.

19 мая 2017 года ФИО3 обратился к нотариусу Кстовского района ФИО9 с заявлением, согласно которому просил нотариуса передать ФИО5, зарегистрированной по месту жительства по адресу: (адрес обезличен) заявление, которым довел до ее сведения что продает принадлежащие ему 11/12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (адрес обезличен) за 1800000 рублей. Отсрочить продажу, снизить цену или принять платеж в рассрочку он не согласен. Не позднее одного месяца со дня вручения заявления просил сообщить через нотариуса Кстовского района Нижегородской области ФИО9(адрес обезличен)) дату, время и место заключения сделки или о своем отказе от реализации преимущественного права покупки. Кроме того, ФИО3 уведомил о том, что если в течение месяца со дня получения настоящего заявления, она не приобретет продаваемую долю на вышеуказанных условиях, он продаст принадлежащие ему одиннадцать двенадцатых долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (адрес обезличен)(адрес обезличен) любому лицу (л.д.51).

Указанное заявление было получено ФИО5 лично 31 мая 2017 года (л.д.52).

16 июня 2017 года ФИО3 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 19 мая 2017 года (л.д.8)

Истцом в адрес ответчика 27 июня 2017 года были направлены возражения и заявление-претензия, согласно которым ФИО1 возражал против расторжения договора и предлагал явиться с комплектом всех необходимых документов к нотариусу для составления и заключения основного договора купли-продажи 11/12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, а затем в Кстовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для государственной регистрации основного договора купли-продажи.

ФИО1 в адрес ФИО3 27 июля 2017 года была направлена претензия с предложением явиться с комплектом всех необходимых документов для заключения и государственной регистрации основного договора купли-продажи (л.д.10,11,12).

Оценивая представленные доказательства, суд находит заявленные требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку из материалов дела следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры заключен сторонами в добровольном порядке, ответчик был ознакомлен и согласен с условиями договора, о чем свидетельствует его подпись.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по предварительному договору от 19.05.2017 г. следует обязать ФИО3 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных истцом и оговоренных в предварительном договоре.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом принимается во внимание, что до возникновения обязанности ответчика по заключению основного договора купли-продажи предварительный договор рассторгнут не был в предусмотренном законом порядке, истец ФИО1 до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, направил другой стороне предложение заключить этот договор. В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3, заключивший предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, на момент рассмотрения спора обязательства ответчика по заключению основного договора купли-продажи не были исполнены, то суд считает возможным обязать ФИО3 заключить договор купли-продажи доли квартиры, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 19 мая 2017 года.

Доводы ответчика о том, что условий предварительного договора он не понимал, завышена сумма вознаграждения на случай заключения основного договора купли-продажи, ФИО1 являющимся профессиональным специалистом в области продажи недвижимости спорный объект приобретался не для личных нужд, не представлено доказательств того, какие именно договорные обязанности им выполнены, какие документы собраны, какие расходы понесены, то обстоятельство что спорная квартира является единственным жильем ФИО3, сделка имеет признаки кабальной, не влекут отказ в удовлетворении иска.

Судом принимается во внимание, что на момент рассмотрения дела предварительный договор купли-продажи квартиры никем не оспорен, в том числе ФИО3 и ФИО5, недействительным не признан.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом принимается во внимание, что ФИО5, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляла о своем намерении приобрести долю ФИО3 ни за 1800000 рублей, ни за 1200000 рублей.

Доводы ответчика о том, что буквальное толкование содержания предварительного договора не позволяет идентифицировать объект отчуждения, не соответствуют действительности.

То обстоятельство, что денежные средства за квартиру истцом не уплачены, также не влечет отказ в удовлетворении иска, поскольку согласно договору купли-продажи доли истец взял на себя обязательство уплатить оговоренную сторонами сумму при подписании основного договора.

Вместе с тем, истцом в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств того, что им осуществлены какие-либо действия по оформлению сделки, в связи с чем, не имеется оснований для вычета 100000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199, ст.ст.234 - 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, общей площадью 74.2 кв.м, находящейся по адресу: (адрес обезличен), за 1 200 000 рублей согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от 19.05.2017 г.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) А.Х.Водяницкая

Копия верна:

Судья:

Секретарь: