Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственной компании «Российские автомобильные дороги» к Матюниной Н.С. об изъятии для государственных нужд земельных участков и объекта недвижимости, предоставлении возмещения,

УСТАНОВИЛ:

ГК «Российские автомобильные дороги» обратилась в суд с иском к Матюниной Н.С. об изъятии для государственных нужд земельного участка и предоставлении возмещения, указав в обоснование требований, что ответчику на праве аренды сроком на 49 лет принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью изъятия 213 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, мкр. Марьинский. В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства от 26 октября 2016 года 2212-р данный земельный участок попадает в полосу отвода проектируемых транспортных развязок. ГК «Российские автомобильные дороги» принято распоряжение от 31.07.2019 № «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+700 и км 1515+300 автомобильной дороги М4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край», в соответствии с которым для федеральных нужд подлежит изъятию земельный участок ответчика.

Согласно отчету об оценке от 25.08.2020 №, выполненному ООО «Консалтинговая фирма «Джи Ай Си», размер возмещения за изъятие земельного участка составляет 806 217 рублей. В адрес ответчика 05.10.2020 вместе с сопроводительным письмом был направлен данный отчет и подписанный истцом проект соглашения об изъятии недвижимости, которые были получены им 09.10.2020. Поскольку ответчик не направил истцу подписанное соглашение и не выразил отказ от подписания направленного соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд.

ГК «Российские автомобильные дороги» обратилось в суд с иском к Матюниной Н.С. об изъятии для государственных нужд земельного участка и объекта недвижимости, предоставлении возмещения, указав в обоснование требований, что ответчику на праве аренды сроком на 49 лет принадлежит земельный участок площадью 895 кв.м., имеющий кадастровый №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Для размещения комплекса дорожных услуг» по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, мкр. Марьинский, б/н. Также ответчику на праве собственности принадлежит расположенное в границах указанного земельного участка здание «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)» общей площадью 831,0 кв.м., с кадастровым номером №. В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства от 26.10.2016 № данные земельный участок и объект недвижимости попадают в полосу отвода проектируемых транспортных развязок. ГК «Российские автомобильные дороги» принято распоряжение от 31.07.2019 №-р «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+700 и км 1515+300 автомобильной дороги М4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край», в соответствии с которым для федеральных нужд подлежат изъятию земельный участок и объект недвижимости ответчика.

Определением Геленджикского городского суда от 07.06.2021 гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Богомолова Т.П. исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы, просила определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером № площадью 213 кв.м., согласно отчету об оценке ООО «Консалтинговой фирмы «Джи Ай Си» от 25.08.2020 № в размере 806 217 рублей, определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером № площадью 895 кв.м., и здания с кадастровым номером №, согласно отчету об оценке ООО «Консалтинговой фирмы «Джи Ай Си» от 07.12.2020 № в размере 42 900 284 рублей.

Представитель ответчика Матюниной Н.С. на основании доверенности Романов Д.Т. указал, что в соответствии с п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, в случае удовлетворения иска просил установить обоснованную цену за изымаемые объекты недвижимости, которую определили эксперты ООО «Легал Сервис» и ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» по результатам судебных оценочных экспертиз.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, по существу спора полагался на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ГК «Российские автомобильные дороги» осуществляет деятельность по реализации проекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+ 700 и км 1515+ 300 автомобильной дороги М-4 «Дон» -от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край».

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 56.3. ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Согласно распоряжению Федерального дорожного агентства от 26.10.2016 № утверждена документация по планировке территории объекта: «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+700 и км 1515+300 автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край», в соответствии с которой в полосу отвода проектируемого объекта попадают земельный участок с кадастровым номером № площадью 213 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 895 кв.м, объект недвижимого имущества с кадастровым номером № расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 15.09.2014.

Данный земельный участок предоставлен Матюниной Н.С. на правах аренды сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона № от 26.04.2016, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 04.05.2016.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 895 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения комплекса дорожных услуг, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, б/н, находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 07.09.2009.

Данный земельный участок предоставлен Матюниной Н.С. на правах аренды сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов № от 19.12.2013, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 26.12.2013.

Расположенное на земельном участке с кадастровым номером № нежилое здание - комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей) с кадастровым номером №, площадью 831 кв.м принадлежит Матюниной Н.С. на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 26.10.2016.

Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 56.2. ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных органов исполнительной власти. Федеральное дорожное агентство (Росавтодор) является таким федеральным органом исполнительной власти.

Федеральным дорожным агентством принято Распоряжение от 31.07.2019 № «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+700 и км 1515+300 автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край» в соответствии с которым для федеральных нужд подлежат изъятию земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика было направлено письмо № от 12.11.2019 с копией решения об изъятии и перечень необходимых для проведения оценки документов. Письмо с уведомлением отправлено в адрес ответчика 30.12.2019 (№). Письмо вручено адресату 04.01.2020.

Истцом принято Распоряжение от 29.10.2020 № «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+700 и км 1515+300 автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край» в соответствии с которым для федеральных нужд подлежит изъятию нежилое здание - комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей) с кадастровым номером №.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика было направлено письмо № от 03.11.2020 с копией решения об изъятии. Письмо с уведомлением отправлено 10.11.2020 (№), вручено адресату 13.11.2020.

Осмотр недвижимого имущества подрядчиком истца и ответчиком был произведен 11.08.2020, о чем составлен акт осмотра.

Согласно пункту 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно пункту 2 статьи 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8. ЗК РФ в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке от 25.08.2020 №, выполненный ООО «Консалтинговой фирмой «Джи Ай Си» согласно которому рыночная стоимость размера возмещения в связи с изъятием земельного участка площадью 213 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, составляет 806 217 рублей 00 копеек, из них рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № составляет 804 217 рублей 00 копеек, права требования на возмещение убытков при изъятии земельного участка с кадастровым номером № составляет 2000 рублей 00 копеек.

Согласно представленному истцом отчету об оценке от 07.12.2020 №, выполненному ООО «Консалтинговой фирмой «Джи Ай Си», рыночная стоимость размера возмещения в связи с изъятием земельного участка площадью 895 кв.м, с кадастровым номером № и расположенного на нем здания с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, составляет 42 900 284 рубля, из них рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 610 512 рублей, рыночная стоимость изымаемого здания составляет 26 815 671 рубль, права требования на возмещение убытков при изъятии имущества составляет 2 474 101 рубль.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2. настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

В соответствии с пунктом 6 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении.

Из материалов дела следует, что 05.10.2020 в адрес ответчика вместе с сопроводительным письмом № от 23.09.2020 и отчетом об оценке направлен подписанный со стороны Государственной компании проект соглашения об изъятии земельного участка площадью 213 кв.м, с кадастровым номером № для государственных нужд в целях строительства Объекта. Указанные документы отправлены в адрес ответчика заказным письмом с описью вложения №. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № бандероль получена адресатом 09.10.2020.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 30.11.2020 б/н в котором ответчик выразил несогласие с предложенным размером возмещения, мотивированное тем, что земельный участок площадью 213 кв.м с кадастровым номером № используется для обеспечения здания «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)» с кадастровым номером № парковочными местами и функционально связан с указанным зданием и земельным участком с кадастровым номером №. Подъезд к земельному участку площадью с кадастровым номером № и зданию с кадастровым номером № осуществляется через земельный участок площадью 213 кв.м. с кадастровым номером № Фактически здание «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)» и земельный участок площадью 213 кв.м соотносятся как главная вещь и принадлежность.

В силу ст. 135 ГК РФ земельный участок площадью 213 кв.м. следует судьбе здания «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)» и не может быть изъят отдельно.

С письмом от 30.11.2020 б/н ответчик направил истцу отчет № от 11.10.2020 независимого оценщика ООО «НовоТех», согласно которому рыночная стоимость трех объектов недвижимости по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, мкр. Марьинский, б/н в совокупности составляет 82 503 900 (восемьдесят два миллиона пятьсот три тысячи девятьсот) рублей.

Величина убытков, возникающих в связи с изъятием здания с кадастровым номером № и земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, мкр. Марьинский, б/н, включая упущенную выгоду и убытки, причиненные досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, составляет 36 170 380 (тридцать шесть миллионов сто семьдесят тысяч триста восемьдесят) рублей.

В письме от 30.11.2020 б/н ответчик предложил истцу рассмотреть вопрос о заключении одного соглашения об изъятии трех объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, мкр. Марьинский, б/н, с установлением размера возмещения в сумме 118 674 280 рублей, поскольку здание с кадастровым номером № и земельные участки с кадастровыми номерами № и № представляют собой имущественный комплекс, используемый с единой коммерческой целью, а изъятие одного из элементов данного комплекса причинит ответчику значительный экономический ущерб и грубо нарушит его права и охраняемые законом интересы.

Однако, письмом от 09.12.2020 № ответчик доводы истца отклонил, указав, что что здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № не соотносятся как главная вещь и принадлежность и не представляют собой имущественный комплекс.

Также из материалов дела следует, что 18.01.2021 в адрес ответчика вместе с сопроводительным письмом № от 18.12.2020 и отчетом об оценке направлен подписанный со стороны Государственной компании проект соглашения об изъятии земельного участка площадью 895 кв.м, с кадастровым номером № и расположенного на нем здания с кадастровым номером № для государственных нужд в целях строительства Объекта. Указанные документы отправлены в адрес ответчика заказным письмом с описью вложения №. Согласно отчету об отслеживании, отправления бандероль получена адресатом 20.01.2021.

Матюниной Н.С. в адрес Государственной компании было направлено письмо от 05.03.2021 (№ от 09.03.2021) согласно которому ответчик вновь выразил несогласие с предложенным размером возмещения, сославшись на отчет № от 11.10.2020 независимого оценщика ООО «НовоТех», а также указывая, что земельный участок с кадастровым номером № необходим для обеспечения парковочными местами здания с кадастровым номером № что подтверждается проектом строительства здания Комплекс дорожных услуг, 214-220-ПЗ, разработанным ООО «Архстройпроект».

Письмом от 26.03.2021 № Государственная компания доводы ответчика отклонила, полагая, что отчеты об оценке ООО «Консалтинговой фирмой «Джи Ай Си» выполнены верно, отчет № от 11.10.2020 независимого оценщика ООО «НовоТех» содержит недостоверные сведения.

Согласно статье 56.10 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости, либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Согласно пункту 1 статьи 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу п. 5 ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 282 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В соответствии с п.9 статьей 4 Федерального закона от 31.07.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае если по истечении сорока пяти дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с земельным законодательством проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладатель изымаемой недвижимости не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости, Государственная компания имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о соблюдении процедуры изъятия, совершении истцом всех предусмотренных законодательством в рамках досудебного урегулирования спора действий в установленные сроки, наличии обоснованной необходимости и иных оснований для изъятия земельных участков и объекта недвижимости, включая имеющиеся решения уполномоченного на их принятие органа государственной власти (Федерального дорожного агентства) об изъятии.

Одновременно, суд приходит к выводу, что между сторонами существует неразрешенный спор о размере возмещения за изымаемые земельные участки и объект недвижимости.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что положениями статей 279, 282, 283 ГК РФ, статей 49, 55, 57 ЗК РФ прямо урегулирован выкуп земельного участка не только у его собственника, но и у иного законного владельца. При этом правообладатель имеет право на возмещение убытков, размер которых в случае спора определяется судом.

Устанавливая размер возмещения за земельные участки и объект недвижимости, изымаемые для государственных нужд, исходя из требований и возражений сторон, а также имеющихся в деле доказательств, суд учитывает, что в силу ст. 56.10 ЗК РФ, размер такого возмещения включает рыночную стоимость права долгосрочной аренды земельных участков и рыночную стоимость объекта недвижимости, права на которые подлежат прекращению, а также убытки, причиненные изъятием земельных участков и объекта недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Рассматривая вопрос об установлении стоимости долгосрочной аренды земельных участков и рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причитающихся правообладателю в связи с их изъятием, суд исходит из того, что согласно правовой позиции изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования (или категории земель), установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Также Верховный Суд РФ разъясняет, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» № от 12.05.2021 рыночная стоимость права долгосрочной аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 487 200 рублей, размер упущенной выгоды Матюниной Н.С. составляет 0 рублей, величина убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером № составляет 2000 рублей.

На основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Легал Сервис» № от 21.06.2021 рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка площадью 895,0 кв.м, с кадастровым номером: № составляет 10 308 655 рублей, рыночная стоимость здания «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)», общей площадью 831 кв.м, с кадастровым номером: № составляет 69 128 331 рублей, размер дохода (упущенной выгоды), который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем земельного участка Матюниной Н.С. с расположенным на нём же принадлежащим Матюниной Н.Ю. объектом недвижимости, если бы она продолжила их использование, исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии с учётом деятельности правообладателя, в ходе которой использовался участок и расположенный на нём объект недвижимости, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления, составляет 26 028 183 рублей.

Истцом заявлены возражения против результатов судебных оценочных экспертиз с указанием на то, что в рамках дела об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером № производство экспертизы произведено ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», экспертом выступал Р, член СРО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков». В рамках гражданского дела об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № производство экспертизы было поручено судом ООО «Легал Сервис». Экспертизу произвел также эксперт Р

По мнению истца, когда две независимые оценочные организации, никак не связанные между собой, поручают проведение оценочных судебных экспертиз по гражданским делам одному и тому же эксперту, возникают сомнения в беспристрастности эксперта Р

Указанный довод суд находит несостоятельным, поскольку эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и оснований сомневаться в квалификации эксперта и его выводах, изложенных в экспертных заключениях, у суда не имеется.

Привлечение Р двумя независимыми друг от друга экспертными организациями в качестве эксперта-оценщика свидетельствует о высокой оценке его специальных познаний, профессионального опыта и квалификации. Более того, самим истцом не высказано сомнений относительно квалификации эксперта Р

Данная ситуация не противоречит нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец указывает, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № эксперт некорректно применяет методику расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости. На первом этапе расчета после корректировки на торг эксперт вычитает из цен предложений объектов-аналогов стоимость земельного участка в составе единого объекта недвижимости прировняв стоимость 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога к стоимости 1 кв.м. земельного участка исследуемого объекта. Земельные участки объектов-аналогов в составе единого объекта недвижимости имеют иные от оцениваемого объекта характеристики: земельные участки различаются по площади, по виду разрешенного использования, видом оформленных прав, в связи с чем, на первом этапе необходимо объекты-аналоги прировнять к оцениваемому объекту путем внесения соответствующих корректировок, затем вычитать стоимость земельного участка равной стоимости 1 кв.м земельного участка исследуемого объекта. Далее, получив таким образом стоимость объектов-аналогов без учета стоимости земельного участка (стоимость объекта капитального строительства, ОКС), эксперт вносит корректировку на обеспеченность объектов-аналогов земельными участками, что по сути не верно.

Однако из заключения судебной экспертизы следует, что эксперт принял допущение, что земельные участки под объектами-аналогами сопоставимы с объектом экспертизы, поэтому обоснованно выделил стоимость земельных участков из общей стоимости единого объекта недвижимости и потом скорректировал стоимость ОКС на разницу в обеспеченности земельными участками, где как раз учитываются различия по площади земельных участков. При этом, удельная стоимость 1 кв.м аналога № уменьшилась на 16 470 руб. стоимость 1 кв.м аналога № уменьшилась на 26 721 руб., а стоимость 1 кв.м аналога № увеличилась всего на 5 759 руб.

Неприменение этой корректировки привело бы к ошибочному значительному завышению стоимости объекта экспертизы.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Также истец указывает, что эксперт в качестве объектов-аналогов использует сопоставимые по ценообразующим факторам объекты, которые относятся к иному сегменту рынка недвижимости - к объектам торгово-офисного назначения, когда как оцениваемый объект недвижимости относится к объектам придорожного сервиса, что привело к искажению результатов оценки.

Указанный довод суд также находит несостоятельным, поскольку объект придорожного сервиса, как и объекты торгово-офисного назначения, относятся к коммерческим объектам, в связи с чем для определения рыночной стоимости эксперт обоснованно выбрал в качестве аналогов коммерческие (торговые) объекты.

Истцом не приведены доказательства, что в использованных экспертом справочниках имеется корректировка на различие в целевом использовании земельного участка для объектов офисно-торгового и объектов придорожного сервиса.

Суд также принимает во внимание, что в представленных истцом отчетах об оценке ООО «Консалтинговой фирмой «Джи Ай Си» также приведены коммерческие объекты-аналоги офисно-торгового назначения.

По утверждению истца эксперт по объекту-аналогу № не в полном объеме приводит данные, не указывает точное местоположение объекта (адрес), что не позволяет пользователям отчета идентифицировать объект-аналог.

Вместе с тем, эксперт приводит точную адресную ссылку на объявление в сети интернет и номер лота, что позволяет любому пользователю посмотреть оригинал объявления.

Истец приводит довод о том, что по объекту аналогу № эксперт не рассматривает и не корректирует различие объектов на вид прав земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

Однако эксперт использует данные объявлений, актуальных на дату оценки. Эксперт не вправе вносить корректировки в данные, указанные в объявлении. Сведения ЕГРН об объектах-аналогах у эксперта отсутствуют.

По мнению истца, пороком заключения является то, что для расчета размера упущенной выгоды эксперт принимает совокупный доход ИП Матюниной Н.С. и ИП М.Ю.Г. за 2019 год в размере 10 512 503 рублей на основании неподтвержденных данных.

Указанный довод не соответствует действительности, поскольку выводы эксперта о размере упущенной выгоды основаны на документах, имеющихся в материалах дела.

Также истец ссылается на то, что для расчета размера упущенной выгоды эксперт необоснованно принимает срок нарушенного производства равным 3 годам, при этом, на основании каких данных принят данный срок эксперт не обосновывает и не подтверждает.

Суд находит вышеприведенный довод несостоятельным. Так, в заключении ООО «Легал Сервис» (стр. 83) указано следующее: «Прогнозный период для настоящего расчета принимается 3 (три) года. Под периодом восстановления нарушенного производства (бизнеса) для целей настоящей экспертизы понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Как правило, такой период необходим для поиска подходящего земельного участка, проектирования, получения разрешительной документации, строительства, подключения к коммуникациям, отделки, обеспечения необходимым оборудованием, поиска достаточного количества клиентов для обеспечения потока дохода сопоставимого с существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их прав».

Кроме того, истец оспаривает выводы заключения ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», поскольку согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности», однако при расчете рыночной стоимости эксперт исходит из вида разрешенного использования – под придорожный сервис, который предполагает использование земельного участка для размещения объектов капитального строительства для обслуживания автотранспортных средств (автомоек, автомастерских, объектов придорожного сервиса), что искажает результаты экспертизы.

Однако суд принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером № необходим для обеспечения парковочными местами здания с кадастровым номером № «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)», что подтверждается проектом строительства здания Комплекс дорожных услуг, №, разработанным ООО «Архстройпроект».

Поскольку земельный участок площадью с кадастровым номером № функционально связан со зданием «Комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей)» определение экспертом рыночной стоимости данного объекта с учетом фактического назначения – под придорожный сервис, является оправданным.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № соответствует пункту 4.9.1. Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 54.

С учетом изложенного, суд не нашел оснований для исключения заключений судебных экспертиз ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» и ООО «Легал Сервис» из числа доказательств.

Данные заключения соответствуют требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки № 1, № 2, № 3, № 7 (ФСО), поскольку экспертом верно собрана и проанализирована исходная информация, верно выбраны способы и методы производства судебной оценочной экспертизы по оценке объектов недвижимости, использованы надежные источники информации и объекты-аналоги сопоставимые с объектами оценки.

Суд принимает во внимание, что выводы, содержащиеся в заключениях судебных оценочных экспертиз ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» и ООО «Легал Сервис» сопоставимы с выводами, отраженными в отчете № от 11.10.2020 независимого оценщика ООО «НовоТех», согласно которому размер возмещения в связи с изъятием данных объектов составляет 118 674 280 рублей.

Выводы ООО «Консалтинговая фирма «Джи Ай Си» значительно отличаются от значений, содержащихся в заключениях судебных оценочных экспертиз ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», ООО «Легал Сервис» и в отчете независимого оценщика ООО «НовоТех».

Более того, согласно п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «Консалтиноговой фирмы «Джи Ай Си» от 07.12.2020 № оценка земельного участка с кадастровым номером: № и здания с кадастровым номером № произведена по состоянию на 24.11.2020, при этом письмо № от 03.11.2020 с копией решения об изъятии здания было направлено в адрес ответчика 10.11.2020, следовательно оценка здания должна была быть произведена на дату не позднее 10.09.2020.

Следовательно, отчет об оценке ООО «Консалтиноговой фирмы «Джи Ай Си» от 07.12.2020 № составлен с нарушением требований п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ.

Ввиду изложенного суд считает необходимым использовать данные экспертных заключений ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» и ООО «Легал Сервис» в целях установления размера возмещения, причитающегося выплате Матюниной Н.С. в связи с изъятием земельных участков и объекта недвижимости для федеральных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Требование об изъятии спорных земельных участков и объекта недвижимости связано со строительством объекта государственной важности, в связи с чем замедление исполнения настоящего решения может привести к причинению значительного ущерба государству.

С учетом изложенного, суд считает требование истца об обращении решения суда к немедленному исполнению обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы,. Однако с учетом того, что подача настоящего иска не является следствием нарушения прав истца ответчиком, суд полагает правомерным не относить на ответчика судебных расходы по оплате государственной пошлины, поскольку истец от ее уплаты освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Государственной компании «Российские автомобильные дороги» – удовлетворить частично.

Изъять у Матюниной Н.С. для государственных нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 213 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский.

Установить сумму денежной компенсации за изымаемое имущество в размере 2 487 200 рублей согласно заключению эксперта №.

Изъять у Матюниной Н.С. для государственных нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 895 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, б/н..

Установить сумму денежной компенсации за изымаемое имущество в размере 10 308 655 рублей согласно заключению эксперта №.

Изъять у Матюниной Н.С. для государственных нужд Российской Федерации путем прекращения права собственности нежилое здание – комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей) с кадастровым номером №, площадью 831 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, б/н.

Установить сумму денежной компенсации за изымаемое имущество в размере 69 128 331 рублей согласно заключению эксперта №.

Взыскать с Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в пользу Матюниной Н.С. денежную компенсацию за изымаемое недвижимое имущество (земельный участок с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, комплекс дорожных услуг (автосервис с магазином автозапчастей) с кадастровым номером №) всего в размере 81 924 186 рублей.

Взыскать с Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в пользу Матюниной Н.С. согласно заключению эксперта № размер дохода (упущенной выгоды) в размере 26 028 183 рублей.

Решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: