Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» к ФИО1 о признании решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ООО «Альфа Омск») обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительными, ссылаясь на то, что собственниками многоквартирного дома <адрес> принято решение, оформленное протоколом № от 31.10.2017 г., о сдаче в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целях размещения и эксплуатации рекламных конструкций, вывесок и иного имущества на возмездной основе (за плату), а также утверждена стоимость права пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в целях размещения и эксплуатации. Общество не согласно с решением общего собрания в данной части, считает его ничтожным, поскольку решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. По смыслу Закона №38-ФЗ «О рекламе» согласие собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договора требуются только на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде дома, законодательством не предусмотрена возможность получения согласия собственников для размещения вывески, равно как и возможность взимания платы за ее размещение. Указывает, что принятым решением нарушаются интересы Общества, поскольку ООО «Альфа Омск» использует нежилое помещение по адресу: <адрес> на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «<данные изъяты>» и собственник помещения дал согласие на размещение вывески на фасаде здания, в котором находится помещение. Кроме того, Общество, осуществляя розничную продажу продукции, в соответствии со ст. 9 Закона «О защите прав потребителей» обязано разместить вывеску для извещения неопределенного круга лиц о фактическом местонахождении юридического лица и обозначении места входа. Установленная плата за размещение вывески, нарушает интересы ООО «Альфа Омск». Также указывает, что об оспариваемом решении общего собрания собственников многоквартирного дома, ООО «Альфа Омск» стало известно ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении судом спора о демонтаже конструкции. Просит признать недействительным протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части решений, принятых по вопросам № и № повестки собрания, а также взыскать с ответчика судебные расходы.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования, просил признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные протоколом №, в части решений, принятых по вопросам № и № повестки дня собрания, а также взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала требования, с учетом их уточнений, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утверждена стоимость права пользования общим имуществом собственников помещений в целях размещения и эксплуатации рекламных конструкций и вывесок. Между тем, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД. Полагает, что у собственников помещений МКД отсутствует право на утверждение стоимости права пользования общим имуществом собственников помещений в МКД в целях размещения и эксплуатации вывесок.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании ордера №, выданного ДД.ММ.ГГГГ филиалом № ННО ООКА, в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, указав, что истец не является собственником помещения в многоквартирном доме, занимает нежилое помещение на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, истец не вправе принимать участие в общем собрании собственников многоквартирного дома, принимать решение по вопросам повестки дня, т.е. его права обжалуемым документом не затрагиваются. Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Альфа Омск» возложена обязанность по демонтажу рекламной конструкции с наименованием «<данные изъяты>», расположенной на фасаде многоквартирного <адрес> в <адрес>, но решение суда до настоящего времени не исполнено, а действия истца по оспариванию решения общего собрания направлены на причинение вреда собственникам дома. Также отметили, что фасадная стена дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. ИП В.Е.В. с которым истец заключил договор аренды, вправе сдавать в аренду лишь принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение и не вправе передавать в аренду часть фасадной стены, поскольку это нарушает порядок пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Полагали, что собрание собственников помещений многоквартирного дома проведено в соответствии с требованиями закона и оснований для признания его недействительным не имеется. Оспариваемые решения, принятые по вопросам № и №, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Удовлетворение требований истца не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, так как запрет на использование фасадной стены без согласования собственников многоквартирного дома установлен законом. Просили применить срок исковой давности и отказать истцу в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «УК на Рабкоровской» - Каир К.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, указал на законность принятых решений общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Также пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным иском, поскольку в ноябре 2017 года в адрес ООО «Альфа Омск» направлялось уведомление о необходимости представить в управляющую организацию решение собственников помещений о согласовании размещения на фасаде многоквартирного дома принадлежащей им вывески, либо демонтировать ее самостоятельно, при отсутствии согласования.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно частям 1, 2 и 9 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ); очно-заочного голосования.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 - 48 ЖК РФ.

Согласно п. 3 ст. 181.2 ГК РФ о принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст. 181.4. ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу п. 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Таким образом, для признания решения общего собрания собственников незаконным необходима совокупность ряда условий: нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении собрания, нарушение в результате принятого решения прав и законных интересов собственника, существенный характер этих нарушений, причинение убытков собственнику. Исковые требования могут быть заявлены собственником, который не принял участия в голосовании.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Альфа Омск» не является собственником помещения в многоквартирном <адрес> в <адрес>.

На основании договора аренды нежилого помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП В.И.Е. (арендодатель) и ООО «Альфа Омск» (арендатор) (т.1 л.д.80-86), ИП В.И.Е. передала ООО «Альфа Омск» за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, ООО «Альфа Омск» ссылается на недействительность решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, оформленных протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части решений, принятых по вопросам № и №, которыми определено сдавать в аренду общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе и утверждена стоимость права пользования общим имуществом собственников помещений.

Как следует из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.175 - 179).

Из вышеуказанного протокола общего собрания собственников помещений следует, что количество голосов, которыми обладают все собственники помещений (на момент голосования) 10652,5. Количество голосов, собственников помещений в доме, принявших участие в голосовании: 9458 (88,7%). В соответствии с ч.3 ст. 146 ЖК РФ общее собрание признано правомочным.

По итогам общего собрания были приняты следующие решения:

1. Избран председатель собрания, секретарь и счетная комиссия.

2. Избран Совет многоквартирного дома и его председатель.

3. Совет многоквартирного дома наделен полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

4. Сдавать в аренду общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в целях размещения и эксплуатации рекламных конструкций, вывесок и иного имущества на возмездной основе (за плату).

5.Утвердить стоимость права пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в целях размещения и эксплуатации: рекламных конструкций и вывесок на фасаде дома в размере 800 руб./кв.м в месяц (<адрес>); рекламных конструкций и вывесок на фасаде дома в размере 500 руб./кв.м в месяц (сторона <адрес>); прокладки кабелей электроснабжения третьих лиц, в т.ч. оборудования и сетей операторов связи (интернет провайдеры) в размере 400 руб./оператор связи, в месяц.

6. Определить <данные изъяты>» (ИНН №) лицом, которое от имени и в интересах собственников помещений в доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), с правом получения денежных средств по указанным договорам, на условиях, определенных решением общего собрания (ст.44 ЖК, ч.2, п.3.1).

7. Определить следующие условия заключения договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: средства, поступающие по вышеуказанным договорам, аккумулируются на отдельном счете управляющей организации многоквартирного дома (<данные изъяты>); расходование средств, поступивших по вышеуказанным договорам, производится на цели текущего ремонта дома и благоустройство придомовой территории.

8. В целях ограничения доступа на придомовую территорию автотранспортных средств (машин) не принадлежащих собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома, установить распашные металлические ворота: первые, в районе первого подъезда дома, вторые – в районе одиннадцатого подъезда, в границах сформированного земельного участка. Объем финансовых затрат на изготовление и установку ограждения определить на последующем собрании собственников помещений в соответствии с эскиз проектом.

9. Утвердить план текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома на 2017 – 18 г.г., по следующим предложенным видам работ: установить в подъездных помещениях окна ПВХ (цвет белый) с отделкой оконных откосов; установить в подъездных помещениях тамбурные (вторые) двери из теплого алюминия; замена почтовых ящиков; частичный ремонт системы канализации в подвальном помещении дома; ремонт семи крылец подъездных помещений дома. <данные изъяты>» осуществляет оплату указанных работ за счет дополнительных средств от возмездного использования общего имущества и средств по статье текущий ремонт, в объеме фактически поступающих средств.

Как усматривается из материалов дела, протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ составлен в надлежащей форме, с соблюдением требуемых законом реквизитов. Возможность очного, очно-заочного и заочного принятия решения предусмотрена законом и не нарушает жилищные права лиц, являющихся собственниками многоквартирного дома, процедура голосования и подсчета голосов не противоречит локальным правовым актам и действующему законодательству.

Порядок созыва и проведения собрания не оспаривался истцом в судебном заседании.

Довод истца об отсутствии подписей в решениях собственников помещений не нашел подтверждения в судебном заседании, поскольку все листы голосования (т.1 л.д.188-250, т.2 л.д. 1-124) содержат подписи собственников помещений.

Ссылка истца на неточности в реквизитах правоподтверждающих документов, не могут служить основанием для признания голосования собственников помещений недействительным. Эти обстоятельства суд признает несущественными нарушениями, которые не повлияли на волеизъявление данных граждан, и в результате - на решения, принятые собранием.

Доказательства наличия нарушений допущенных ответчиком при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> и процедуры принятия оспариваемого решения, установленных законом, истцом в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суду не представлено.

Из ответа Госжилинспекции Омской области от 04.09.2018 г. (т.1 л.д.132) следует, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ч. 1.1 ст.46 ЖК РФ в адрес Госжилинспекции не поступал.

Однако, суд не принимает во внимание довод истца о том, что протокол общего собрания от 31.10.2017 года не был доведен до сведения Государственной жилищной инспекции Омской области, поскольку данная обязанность возникла с 01.01.2018 г. на основании Федерального закона от 31.12.2017 №485-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а решения приняты 31.10.2017 г.. Кроме того, факт не предоставления протокола в контролирующие органы сам по себе не является в силу ГК РФ и ЖК РФ основанием недействительности решения собрания.

Суд также находит надуманным довод истца о том что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые по вопросам № и №, ничтожны, поскольку приняты по вопросам, не относящимся к компетенции собрания.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п. п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2); принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1 части 2).

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что общее собрание собственников вправе решить вопрос о передаче общего имущества в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопросы определения платы за использование общего имущества также находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, что прямо следует из положений статьи 44 Жилищного кодекса.

Суд полагает, что права истца ООО «Альфа Омск» вышеуказанными решениями общего собрания собственников помещений не нарушены.

ООО «Альфа Омск», не являясь собственником помещения в многоквартирном <адрес> в <адрес>, заключило с ИП В.И.Е. договор аренды, согласно которому арендодатель обязался не препятствовать в размещении арендатором вывески на фасаде здания, в котором находится помещение, без каких – либо дополнительных платежей. Арендатор вправе размещать на фасадной стороне здания вывески, не противоречащие требованиям действующего законодательства, со следующим содержанием: логотип компании; название магазина; информацию о часах работы; декоративные элементы, отображающие направленность деятельности магазина. Формат и размер вывесок является исключительной прерогативой арендатора (п.2.1.6 договора).

По мнению суда, ИП В.И.Е. не наделен полномочиями по распоряжению общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме, к которому относится фасад многоквартирного <адрес> в <адрес>, в связи с чем, суд не принимает во внимание довод истца об использовании фасада здания по согласованию с арендодателем.

Доводы истца, связанные с оспариванием природы конструкции, размещенной на фасаде многоквартирного <адрес> в <адрес>, не являются юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении данного спора.

При этом, суд отмечает, что в производстве Ленинского районного суда г. Омска находилось гражданское дело по иску Ш.Е.В. к ООО «Альфа Омск» о возложении обязанности по демонтажу конструкции, расположенной на фасаде многоквартирного <адрес> в <адрес>. Решением Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ требования Ш.Е.В. оставлены без удовлетворения, но апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение Ленинского районного суда г. Омска отменено и принято новое решение, которым на ООО «Альфа Омск» возложена обязанность по демонтажу рекламной конструкции с наименованием «<данные изъяты>», расположенной на фасаде многоквартирного <адрес> в <адрес> (т.1 л.д.184-187).

Таким образом, имеется вступивший в законную силу судебный акт, указывающий на неправомерность действий ООО «Альфа Омск» по размещению рекламной конструкции на фасаде многоквартирного дома.

Также договором аренды, заключенным между ИП В.И.Е. и ООО «АльфаОмск» предусмотрено, что в случае поступления требования от организации, осуществляющей управление общим имуществом здания, в котором расположено арендуемое помещение, в части оплаты размещения вывески, установленной на фасаде здания, арендатор дополнительной платы не производит; стоимость размещения вывески на фасаде арендуемого помещения включена в постоянную часть арендной платы, указанную в п. 3.1.1 настоящего договора (п.2.1.6 договора).

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения его прав оспариваемыми решениями общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении требований ООО «Альфа Омск» отказать.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В силу пункта 6 статьи 46 ЖК РФ заявление об обжаловании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к отказу в иске.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Однако, доказательств, достоверно подтверждающих факт доведения до арендатора ООО «Альфа Омск» принятого собственниками решения о необходимости заключить договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, суду не представлено.

Имеющееся в материалах дела уведомление ООО «Альфа Омск» от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.126) в качестве надлежащего доказательства, суд не рассматривает, поскольку в тексте уведомления отсутствует указание на принятое решение, а также отсутствуют доказательства отправки либо вручения данного уведомления истцу.

Из представленного суду журнала учета исходящей корреспонденции не усматривается, что именно было направлено в адрес ООО «Альфа Омск», квитанции Почты России и уведомление о вручении корреспонденции адресату отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд находит убедительными доводы представителя истца о том, что о принятом решении собственниками помещений многоквартирного дома, Обществу стало известно после получения из Ленинского районного суда г. Омска искового заявления Ш.Е.В. о возложении на ООО «Альфа Омск» обязанности демонтажа рекламной конструкции (т.1 л.д.21-24). Как следует из материалов дела иск Ш.Е.В. принят судом ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Альфа Омск» обратилось в суд с данным иском ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в установленный законом шестимесячный срок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по заявленным ООО «Альфа Омск» требованиям об оспаривании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> проведенного в форме очно-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оформленных протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В. Авдеева

Решение в окончательной форме изготовлено 01 октября 2018 года

Судья -