Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве, о признании обязательств исполненными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» о признании недействительными сделок по расторжению ответчиком в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС от ДАТА №НОМЕР, заключенных между ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» и ФИО1; о применении последствий недействительности сделок в виде сохранения договорных обязательств между сторонами; о признании исполненными обязательств по договорам участия в долевом строительстве от ДАТА №НОМЕР в части оплаты объектов долевого строительства.

В обоснование требований указано, что ДАТА между истцом и ответчиком были заключены указанные договоры участия в долевом строительстве. Общая стоимость объектов долевого строительства по данным договорам составила 13396000 руб. ФИО1 произвел оплату по договорам в полном объеме. ДАТА истец получил уведомление о переносе сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию с предложением внести изменения в договоры. В уведомлении истцу было предложено представить документы, подтверждающие оплату по договорам долевого участия в строительстве. Данное требование было исполнено истцом, он явился в назначенный день и представил все документы. ДАТА ФИО1 получил уведомление от ДАТА о расторжении названных договоров долевого участия с ДАТА по той причине, что от истца не поступило оплаты по ним. Ответчиком нарушена предусмотренная законом процедура расторжения договоров в одностороннем порядке, поскольку уведомление о расторжении договоров нельзя признать предупреждением о погашении задолженности, в уведомлении не расписаны суммы задолженности по каждому договору. ФИО1 не имеет задолженности перед ответчиком по указанным договорам, поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости, согласно условиям которого ФИО1 передал в собственность ответчика денежные средства в сумме 11423000 руб. Стороны договора займа согласовали, что по истечению четырех месяцев с момента заключения данного договора заемщик обязан передать займодавцу жилые помещения в строящемся доме по адресу: АДРЕС либо заключить договоры долевого участия в строительстве названного дома. Ответчик не выполнил свое обязательство перед истцом по оплате вознаграждения по договору займа с ДАТА года до ДАТА года, в связи с чем задолженность ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» перед ФИО1 по договору займа составила 1235947 руб. ДАТА между истцом и <данные изъяты>» заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому к ФИО1 перешло право требования с ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» денежных средств в сумме 1277136 руб. ФИО1 направил в адрес ответчика требование от ДАТА о проведении зачета взаимных требований на следующие суммы: сумма основного долга по займу в размере 11423400 руб., вознаграждение по договору займа в размере 1235947 руб., сумма по договору уступки права требования в размере 1277136 руб. Ответчик имеет право требования к истцу на сумму в 13396000 руб. Обязательство ФИО1 перед ответчиком по оплате спорных договоров долевого участия в строительстве является погашенным с момента получения ответчиком требования истца о зачете требований от ДАТА. Задолженность ФИО1 по спорным договорам отсутствует.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» в судебное заседание не явился, извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие, в письменном отзыве указал на несогласие с исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в связи с невнесением истцом оплаты по договорам долевого участия в строительстве ответчик направил в адрес истца требование от ДАТАНОМЕР о необходимости погашения задолженности. Поскольку задолженность истцом погашена не была, то ответчик направил в его адрес уведомление о расторжении договоров. Уведомление о расторжении договоров не проходило государственной регистрации, в связи с чем не может рассматриваться как сделка. Соглашение о зачете не подписано со стороны ООО «Строительная компания «Строй-Тактика». Договор займа НОМЕР не заключался. Денежные средства по договору займа не поступали в кассу либо на расчетный счет ООО «Строительная компания «Строй-Тактика», в связи с чем данный договор является незаключенным. По договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома истец должен был профинансировать строительство объектов в виде квартир. Свои обязательства по данному договору ФИО1 не исполнил. Взаимоотношения между ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» и ООО ТК «Продмаш» отсутствуют.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ДАТА между ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» в лице директора ФИО3 (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома № НОМЕР

По данным договорам застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Предметом каждого из договоров является самостоятельная квартира, расположенная в доме по адресу: АДРЕС.

Согласно п. 3.8 договоров срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – ДАТА.

Цена каждой из квартир определена пунктом 4.2 договоров.

В соответствии с данным пунктом договоров цена квартиры не подлежит изменению, если участник долевого строительства оплатил 100 % стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС. В том случае, если участник долевого строительства не оплатил 100 % стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора, то стороны составляют график оплаты, по которому участник долевого строительства оплачивает стоимость квартиры частями, из расчета цены за 1 кв.м., действующей на момент оплаты.

Согласно пункту 4.3 договоров участник долевого строительства рассчитывается за указанную в договоре квартиру путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения денежных средств в кассу согласно графику оплаты. Первый взнос по графику оплаты вносится в течение трех суток после регистрации договора.

Из объяснений представителей сторон, материалов дела следует, что ФИО1 после заключения указанных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома не вносил в кассу ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» денежных средств в счет оплаты квартир в рамках непосредственного исполнения договоров долевого участия.

ДАТА ответчиком в адрес ФИО1 направляется уведомление НОМЕР о переносе сроков сдачи в эксплуатацию спорного жилого дома до ДАТА. ФИО1 предложено заключить дополнительные соглашения к договорам.

ДАТА ответчиком в адрес ФИО1 направляется уведомление НОМЕР о проведении сверки расчетов по долевым взносам, в котором указано, что с участниками долевого строительства производится сверка расчетов, для чего ФИО1 следует явиться в офис ООО «Строительная компания «Строй-Тактика», представив платежные документы.

ДАТА ответчиком в адрес ФИО1 направляется уведомление о расторжении застройщиком договоров №НОМЕР в одностороннем порядке, в котором указано, что ФИО1 не произведена оплата общей стоимости объектов на общую сумму в 13396000 руб., на основании чего указанные договоры считаются расторгнутыми.

Суд соглашается с доводами истца, что ответчиком при расторжении договоров в одностороннем порядке была нарушена соответствующая процедура.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно частям 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 8 данного Федерального закона сообщение участнику долевого строительства должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Истец оспаривает тот факт, что ответчиком направлялось в адрес ФИО1 предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования.

Ответчиком представлено в суд письменное требование от ДАТАНОМЕР, адресованное ФИО1 по адресу: АДРЕС, в котором указано на необходимость оплаты по спорным договорам участия в долевом строительстве, разъяснены последствия неисполнения данной обязанности в виде расторжения договоров.

Между тем, ответчиком не представлено суду надлежащих доказательств того, что данное требование было направлено в адрес истца в установленном законом порядке – с описью вложения и уведомлением о вручении, а также доказательств того, что данное требование вообще направлялось в адрес истца.

Представленные ответчиком почтовые уведомления, квитанции, описи не содержат информации, что именно ФИО1 было направлено с описью вложения и с уведомлением о вручении требование от ДАТАНОМЕР.

Представленные описи вложения содержат сведения о направлении иных документов, при этом не только ФИО1, но и ФИО5, ФИО6, которые проживают по адресу истца по настоящему делу, и которые также являются участниками долевого строительства спорного многоквартирного дома.

Предъявляя суду требование от ДАТАНОМЕР, в письменном отзыве представитель ответчика ссылается на направление в адрес ФИО1 требования от ДАТАНОМЕР.

Поскольку ответчиком не представлено суду относимых доказательств соблюдения застройщиком установленного порядка расторжения договоров участия в долевом строительстве путем направления участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования, то расторжение спорных договоров застройщиком в одностороннем порядке нельзя признать законным.

Исковые требования ФИО1 в данной части подлежат удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 договоров в случае, если участник долевого строительства не оплатил 100 % стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора, то стороны составляют график оплаты, по которому участник долевого строительства оплачивает стоимость квартиры частями.

Из представленных документов не следует, что в течение трех дней после регистрации договоров истец произвел полную оплату по договорам.

При этом доказательств составления согласованного между сторонами графика платежей, по которому истец должен исполнять свои обязательства по оплате, со стороны ответчика суду не представлено.

Требование истца о признании последствий недействительности сделки путем сохранения договорных обязательств между сторонами суд находит заявленным излишне, поскольку вывод суда о нарушении застройщиком процедуры расторжения договора и признание судом незаконным расторжения договора в одностороннем порядке фактически свидетельствует о сохранении спорного обязательства.

Специального указания на данное обстоятельство в резолютивной части решения суда не требуется.

В п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Относительно требования ФИО1 о признании обязательств истца перед ответчиком исполненными суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии со ст. 412 ГК РФ в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору. Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования.

Истец просит признать исполненными обязательства ФИО1 по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в связи с тем, что им было направлено в адрес ответчика заявление о зачете требований: обязательств истца по договорам участия в долевом строительстве, обязательств ответчика – по договору инвестиционного займа и договору поставки с ООО ТК «Продмаш».

Согласно договору займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости от ДАТАНОМЕР ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» (заемщик) в лице директора ФИО3 и ФИО1 (займодавец) заключили договор о том, что в собственность заемщика передаются денежные средства в сумме 11423400 руб., а заемщик обязуется вернуть полученные средства в срок по ДАТА.

В п. 1.2 договора указано, что стороны согласовали, что интерес заемщика заключается в том, что взамен переданных денежных средств займодавец намеревается приобрести недвижимое имущество в виде построенных в будущем квартир и получать ежемесячное вознаграждение. По истечению четырех месяцев с момента заключения договора заемщик обязан передать займодавцу жилые помещения в строящемся многоквартирном доме общей площадью не менее 364 кв.м., находящиеся на 2-6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС, либо заключить договор долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома. При этом первоначальный взнос по договору долевого участия в строительстве будет зачтен заемщиком из настоящего договора.

Согласно п. 1.4 договора займа за пользование займом заемщик выплачивает ежемесячно вознаграждение, которое составляет 3,33 % в месяц (40 % годовых) от суммы полученного займа. Первый платеж ДАТА.

Согласно пункту 2.1 договора займа заемщик обязуется вернуть сумму займа в указанный срок. Взамен возврата денежных средств займодавец вправе предложить заемщику заключить договор долевого участия в строительстве, при этом стороны не вправе отказаться от заключения такого договора.

Пунктом 3.1 договора займа установлено, что денежные средства передаются займодавцем заемщику путем внесения денежных средств в кассу, на расчетный счет заемщика или другими способами разовым платежом или поэтапно.

Передача денежных средств оформлена актами приемки-передачи за период апреля-июля 2015 года, подписанными ФИО1 и директором ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» ФИО3

По договору уступки права (требования) от ДАТА ООО ТК «Продмаш» (цедент) уступило ФИО1 право требования цедента к ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» в размере 1277136 руб. по договору поставки от ДАТА.

Согласно договору поставки от ДАТА ООО ТК «Продмаш» (поставщик) обязалось поставить ООО «Строй-Тактика» (покупатель) продукцию, указанную в согласованных приложениях и спецификациях, а покупатель обязуется принять и оплатить ее.

В приложении НОМЕР к договору поставки стоимость продукции указана в 1277136 руб.

ДАТА ФИО1 обратился в ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» с заявлением о зачете вышеназванных требований истца в счет погашения обязательств ФИО1 перед ответчиком.

Письмом от ДАТА директор ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» ФИО7 сообщил ФИО1 о том, что его документы переданы в юридическую фирму, осуществляющую юридическое сопровождение. В организации проводится аудиторская проверка. Решение по заявлению ФИО1 может быть принято после заключения юристов и завершения аудиторской проверки.

Из материалов дела следует, что ДАТА по заявлению директора ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» ФИО7 возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц из числа руководителей ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» по факту присвоения денежных средств, в том числе, по договору займа НОМЕР от ДАТА.

Оценив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания судебным решением исполненными обязательств ФИО1 перед ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» по договорам долевого участия в строительстве.

Заявление о зачете обязательств по своей правовой природе является односторонней сделкой.

Истцом было сделано соответствующее заявление ответчику.

Письменных доказательств согласования между истцом и ответчиком условий зачета обязательств суду не представлено, т.е. заявление истца о зачете не акцептировано ответчиком, и следовательно, у суда не имеется оснований полагать, что обязательства между сторонами являются исполненными путем проведения соответствующего зачета требований, что может быть признано судебным решением.

Оспаривание лицом, получившим заявление о зачете, наличия не исполненного им обязательства, требование по которому было предъявлено к зачету, означает, что заявление о зачете не повлекло правового эффекта, и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось.

Самостоятельных требований о понуждении ответчика к зачету, о проведении зачета в судебном порядке по делу не заявлялось.

Доказательств письменного отказа ответчика истцу в осуществлении зачета требований в материалы дела не представлено.

В письме ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» от ДАТА указано, что решение о возможности проведения зачета будет принято после проведения аудиторской проверки.

Из положений ст. 410 ГК РФ следует, что зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил, допускается в случаях, предусмотренных законом.

Срок исполнения заемщиком договора займа от ДАТА (срок возвращения денежных средств - ДАТА) в настоящее время не наступил.

В том случае, если сделанное заявление о зачете не повлекло правового эффекта в виде прекращения обязательств лица, заявившего о зачете, данное лицо вправе обратиться в суд с иском о взыскании соответствующей задолженности. При рассмотрении данного имущественного требования подлежат проверке доводы о наличии встречных однородных требований сторон и о прекращении обязательств полностью или частично в результате сделанного заявления о зачете.

Предметом рассмотрения настоящего дела не является взыскание задолженности по договору инвестиционного займа и по договору поставки.

Договоры участия в долевом строительстве дома фактически являются действующими в связи с выводом суда о нарушении застройщиком процедуры их расторжения.

В связи с отсутствием доказательств акцепта ответчиком заявления истца о зачете у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска в части требований о признании обязательств ФИО1 по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома исполненными.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 300 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

На основании ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска, поскольку отмена запрета совершения регистрационных действий со спорными квартирами при действующем характере договоров не повлечет нарушений прав истца.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным односторонний отказ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» от исполнения заключенных с ФИО1 договоров от ДАТА №НОМЕР участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» в пользу ФИО1 300 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Новоалтайского городского суда от ДАТА, в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 01.04.2016.