Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о возврате обеспечительного платежа, неустойки пени, государственной пошлины, указав в иске, что 24.09.2019 года между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с привлечением кредитных средств ПАО Сбербанк (ипотека). Заключая вышеуказанный договор стороны взяли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи. В день заключения договора 24.09.2019 года она передала ответчику денежные средства в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за объект недвижимости в размере 50000 рублей. В предварительном договоре содержится расписка о получении ответчиком указанного платежа. В период исполнения сторонами обязательств по выше указанному договору, менеджеры ПАО Сбербанк предъявляли дополнительные требования к правоустанавливающим документам, запрашивали справки на объект недвижимости. Документы, запрашиваемые ПАО Сбербанк, могли быть подготовлены и предоставлены только собственником объекта недвижимости, то есть ФИО2 25 октября менеджер ПАО Сбербанк запросил документы, подтверждающие правомерность основания разделения земельного участка и первичную выписку с указанием документов-оснований в ней. Дважды ФИО2 представляла документы не соответствующие требованию банка. 22 ноября 2019 года с продавцом объекта недвижимости связался менеджер Сбербанка для подробного объяснения формы, запрашиваемых документов. В этот же день продавец в телефонном разговоре с ней отказалась от продажи объекта недвижимости и от возврата денежных средств, в размере 50000 рублей, которые были переданы в день подписания предварительного договора. ФИО2 ссылалась на п. 2.1. Договора, согласно которому продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи объекта недвижимости не позднее 16 октября 2019 года. Однако согласно п. 6.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств. Указывает, что в телефонном режиме позднее 16 октября стороны пришли к соглашению о действии до полного исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, а именно до заключения основного договора купли-продажи. Намерение заключить основной договор купли-продажи сохранялось до 22.11.2019г. и заключалось в неоднократных телефонных переговорах, а также предоставление справок, запрашиваемых ПАО Сбербанк, по объекту недвижимости. Считает, что ответчик нарушила п. 1.1 Договора, отказ от продажи объекта недвижимости обусловил невозможность исполнения условий предварительного договора, и оформления сделки купли-продажи указанного объекта недвижимости. Согласно п.4.2. Договора, в случае нарушения продавцом п.п. 1.1, 2.1. и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, продавец обязан выплатить покупателю общую сумму 100000 рублей. При этом п. 4.3 Договора предусмотрена пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате. Сумма просрочки составляет 50 дней с 22.11.2019 года по 10.01.2020 года. Таким образом, сумма процентов исходя из расчета 100000*50*0,5% составляет 25000 рублей. Она неоднократно предлагала ответчику погасить имеющуюся задолженность (претензия от 25.11.2019 г.), однако, до настоящего момента, ФИО2 свои обязательства не выполняет и от каких-либо переговоров уклоняется, ответ на претензию в ее адрес не поступал. Просит суд взыскать с Р.Л.ГБ. в ее пользу 100 000 рублей, составляющих двукратный размер обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи от 24.09.2019г. и неустойку, пеню, предусмотренную предварительным договором купли-продажи от 24.09.2019г., за период с 22.11.2019 г. по 10.01.2020 г в размере 25 000 рублей и по уточненным требованиям за период с 10.01.2020 по 15.07.2020 г. в размере 94 000 рублей, а всего 219000 рублей. Также просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3700 рублей и 3020 рублей, а всего 6720 рублей.

Истец ФИО1 участвовала в судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи, исковое заявление в объеме уточненного поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что ответчик не смогла предоставить в банк менеджеру вписку из ЕГРН о площади земельного участка 289 кв.м., который продавался вместе с домом. Менеджер разговаривал с ФИО2 22.11.2019 г. и просил представить данную справку. Она так же вместе с представителем звонила в этот день и просила ФИО2 подтвердить документом площадь продаваемого земельного участка. ФИО2 им ответила, что такого документа у нее нет, и отказалась продавать дом.

Представитель истца ФИО3 участвовала в судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи, исковое заявление в объеме уточненного поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что, поскольку по вине продавца не состоялась сделка, просит суд взыскать с ответчика обеспечительный платеж в двойном размере согласно п. 4.2 и пени согласно п.4.3 Договора 0,5 % за каждый день просрочки согласно уточненных требований в общей сумме 219000 рублей с 22.11.2019 г. по 15.07.2020 г. и государственную пошлину в сумме 6720 рублей. Расчет представлен с даты 22.11.2019. г., поскольку в этот день с ответчиком разговаривал менеджер банка и просил представить документ основания о разделении земельного участка, поскольку по выписки ЕГРН площадь продаваемого земельного участка 492 кв.м., а согласно предварительного договора купли-продажи недвижимости, Продавец продавал земельный участок площадью 289 кв.м.

В этот же день она с истцом звонила ФИО2 и просила представить документы, ФИО2 пояснила, что такого документа у нее нет, часть участка она продала и вообще замораживает продажу недвижимости.

Ответчик ФИО2, надлежаще уведомленная, в судебное заседание не явилась. Ходатайство о передачи дела по месту регистрации 25.06.2020 <адрес> отклонено, о чем протокольно вынесено определение.

Суд, рассмотрев дело в отсутствии ответчика, выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 24.09.2019 года между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>, с привлечением кредитных средств ПАО Сбербанка.

Согласно пункту 1.1. Договора, Продавец обязуется продать, а Покупатель купить объект недвижимости, а именно земельный участок, площадью 289 кв.м. с кадастровым номером №, дом, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 Продавец и Покупатель обязались в срок не позднее 16 октября 2019 г. заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта.

В подтверждение своих намерений, в присутствии, при подписании настоящего договора, "Покупатель" уплатил "Продавцу" денежную сумму в размере 50 000 руб., которая являлась гарантией "Покупателя" в выполнении им своих обязательств по предварительному договору и при надлежащем исполнении сторонами этого договора подлежала зачислению в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Согласно п.1.6 часть стоимости указанного недвижимого имущества в размере 3940000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Покупателю ПАО Сбербанк.

В срок до 16.10.2019 г. основной договор купли-продажи заключен не был сторонами.

Исходя из пояснений истца намерение заключить договор купли-продажи сохранялось до 22.11.2019 и заключалось в неоднократных телефонных переговорах с ответчиком, а также предоставление справок, запрашиваемых ПАО Сбербанк по объекту недвижимости, в том числе выписки ЕГРН на земельный участок площадью 289 кв.м. и документ основание о разделении участка, поскольку в банк были представлены документы о площади земельного участка площадью 492 кв.м.

Согласно приобщенного в дело справки Ростовского отделения №5221 от 25.11.2019 г. ПАО Сбербанк сделка не может быть произведена по причине не предоставления необходимых документов от продавца: выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № (по правоустанавливающим документам покупался земельный участок площадью 492 кв.м., продается 289 кв.м. С продавцом представителем банка состоялся разговор 22.11.2019 г., продавец данные замечания не устранил.

Истец направлял в адрес ответчика досудебную претензию с предложением добровольно возвратить сумму в размере 50 000 руб., ответа на которую и иных попыток выйти с истцом на контакт со стороны ответчика не было, денежные средства не возвращены.

Исходя из положения статей 380, 429 Гражданского кодекса РФ, суд считает, что ФИО2 должна была предвидеть и осознавать наступление каких-либо последствий в случае не заключения основного договора купли-продажи, и суд не усмотрел вины истца в несостоявшейся сделке, считает, что по вине ответчика, из за не предоставления документов на земельный участок не состоялась сделка купли-продажи.

Из буквального толкования условий предварительного договора (пункты 4.1;.4.2; 4.3) уплаченная истцом денежная сумма является не задатком, а неустойкой (штрафом) за уклонение от заключения основного договора (пункт 1 статьи 330, статьи 329 и 421 Гражданского кодекса РФ и подлежит согласно условиям Договора возврату в сумме 100 рублей с начислением процентов (пени) в размере 0,5 % за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

Истец расчет процентов на сумму 100000 рублей представил за период с 22.11.2019 по 10.01.2020 г., то есть 50 дней, что составило 25000 рублей, сумма ко взысканию 125000 рублей, оплачена госпошлина в сумме 3700 рублей.

В уточненном иске истец указывает еще период взыскания пени с 10.01.2020 г. по 15.07.2020 г., то есть 188 дней, что составило 94000 рублей, оплачена госпошлина в сумме 3020 рублей.

А всего просит взыскать с ответчика 219000 рублей и госпошлину в сумме 6720 рублей.

Расчет суд считает не верным, поскольку истцом дважды указан день просрочки в расчете 10.01.2020, суд рассчитывал сумму пени согласно п.4.3 Договора за период с 22.11.2019 г. (отказ продавца от представления в банк требуемых документов) и по 15.07.2020 г. (день рассмотрения дела в суде, согласно уточненных требований), то есть 237 дней, а именно подлежит взысканию с ответчика 25000 рублей (за период с 22.11.2020 г. по 10.01.2020 - 50 дней) + 93500 рублей (за период с 11.01.2020 по 15.07.2020 г. – 187 дней) (100000 *237**0.5 %)) + 100000 рублей, что составило: 218500 рублей ко взысканию

На основании части первой статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истец просил в иске взыскать госпошлину в сумме 3700 рублей и по уточненному иску 3020 рублей, а всего 6 720 рублей. Суд считает необходимым взыскать с взыскиваемой суммы 218500 пошлину в размере 5385 рублей, оставшаяся часть госпошлины истцом при подачи иска переплачена.

На основании изложенного, руководствуясь с ст. 194-199 ГПК РФ суд.

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2о возврате обеспечительного платежа, неустойки, пени, государственной пошлины - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2в пользу ФИО1 218 500 рублей, государственную пошлину в сумме 5 385 рублей.

В остальной части иска отказать

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца.

Председательствующий- подпись Л.А. Паненкова

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2020г.