Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску Гончарова П.Н. к администрации г.Сочи о признании права пользования квартирой на условиях договора социального найма и понуждении к заключению договора,

установил:

Гончаров П.Н. обратился в суд с иском к администрации г.Сочи о признании права собственности в порядке приватизации.

В обоснование иска Гончаров П.Н. указал на то, что ему согласно постановлению Главы г.Сочи от 02.03.2005 г. предоставлена в пользование квартира №, расположенная в доме <адрес> на условиях договора коммерческого найма. После чего, он в 2012-2013 гг. неоднократно обращался в администрацию г.Сочи с требованием заключить с ним договор социального найма, поскольку предоставленная ему в пользование квартира является муниципальной собственностью, с целью приватизации квартиры. Однако, получал отказы в предоставлении такой услуги муниципального органа на том основании, что квартира переведена из муниципальной собственности в разряд служебного жилья. Истец не согласен с данными доводами, поскольку перевод жилья из муниципальной собственности в специализированный жилищный фонд необходимо производить в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. с обязательной регистрацией такого перехода права и получением соответствующего свидетельства. В связи с чем, представленная ему в пользование квартира, является муниципальной собственностью и муниципальный орган согласно ФЗ РФ № 1541 от 04.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" не праве отказать ему в приватизации квартиры. В связи с чем, Гончаров П.Н. просит суд признать за ним право собственности на квартиру №, расположенную в доме <адрес> в порядке бесплатной приватизации.

При рассмотрении данного иска в суде Гончаров П.Н. в порядке ч.1 ст.39 ГПК РФ изменил заявленные исковые требования о признании за ним права собственности на квартиру №, расположенную в доме <адрес> в порядке приватизации, на исковые требования о признании за ним права на заключение договора социального найма квартиры <адрес> и понуждении администрации г.Сочи заключить с ним договор социального данной найма квартиры. В обоснование измененных исковых требований Гончаров П.Н. указал на то, что, поскольку спорная квартира является муниципальным жильем, то заключение договора коммерческого найма этой квартиры согласно ст.671 ГК РФ противоречит требованиям ст.19 ЖК РФ и ст.672 ГК РФ, согласно которым квартира отнесена к публичной форме собственности. Гончаров П.Н. считает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма. Поскольку предоставленная Гончарову П.Н. в пользование квартира является таковой, то согласно ч.1 ст.60 ЖК РФ необходимо признать за ним право на заключение договора социального найма жилого помещения и понудить администрацию сделать это.

В судебном заседании истец Гончаров П.Н. и его представитель исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика администрации г.Сочи по доверенности Невдах Т.П. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отказах муниципального органа в заключении с Гончаровым П.Н. договора социального найма и договора приватизации спорной квартиры.

Таким образом, позиция ответчика основывается на том, что согласно ст.2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 лет до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Гончарову П.Н. предоставлена квартира №, в доме <адрес> в соответствии с постановлением Главы г.Сочи от 02.03.2005 года № 697 по договору коммерческого найма сроком на пять лет. В соответствии с ч.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Согласно ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель и наниматель данного жилого помещения не изъявили желание расторгнуть договор, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, договор найма в отношении квартиры <адрес> считается продленным на тот же срок и на тех же условиях и права у Гончарова П.Н. на заключение договора социального найма на это жилое помещение с целью дальнейшей приватизации, не возникло.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит выводу о том, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно Постановлению Главы г.Сочи от 02.03.2005 г. "О передаче ООО "Телекомстрой" квартиры №, расположенной по адресу <адрес>, по договору аренды сроком на 5 лет для предоставления Гончарову П.Н.", данная квартира передана в пользование ООО "Телекомстрой", сотрудником которого Гончаров П.Н. на тот момент являлся. В постановлении указано на то, что квартира №, расположенная по адресу <адрес>, согласно решению Центрального районного Совета народных депутатов г.Сочи от 11.05.1988 г. № 228/65, выделена ГПТУС для размещения специалистов треста "Союзтелефонстрой" и переведена в разряд служебных. Согласно п.2 данного постановления Глава г.Сочи обязал МУП г.Сочи "Квартирно-правовая служба города" подготовить проект договора аренды между администрацией г.Сочи и ООО "Телекомстрой" на срок 5 лет. Согласно п.3 данного постановления договор после его заключения подлежал регистрации в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Центральному району города-курорта Сочи. В п.4 Постановления глава г.Сочи обязал МУП г.Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация № 8" после регистрации договора аренды в указанном регистрационном органе заключить с Гончаровым П.Н. договор коммерческого найма квартиры на срок 5 лет.

Как видно из материалов дела, до настоящего времени Постановление Главы г.Сочи Краснодарского края № 697 от 02.03.2005 г. не исполнено ни по одному из его пунктов.

В постановлении от 02.03.2005 г. глава г.Сочи указал на то, что предоставленная Гончарову П.Н. квартира является служебной со ссылкой на решение Центрального районного Совета народных депутатов г.Сочи от 11.05.1988 г. № 228/65 "О переводе однокомнатной квартиры, выделенной ГПТУС в служебную с размещением в ней специалистов "РСМу" треста "Союзтелефонстрой".

Согласно решению Центрального районного Совета народных депутатов г.Сочи от 11.05.1988 г. № 228/65 "О переводе однокомнатной квартиры, выделенной ГПТУС в служебную с размещением в ней специалистов "РСМу" треста "Союзтелефонстрой", однокомнатная квартира №, расположенная в доме <адрес>, переведена в разряд судебных и закреплена за Сочинским ГПТУС.

Суд полагает, что указанная квартира не является служебным жилым помещением, поскольку такой переход должен быть зарегистрирован в органах государственной регистрации недвижимости согласно п.2 "Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301, т.к. государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд полагает, что квартира, предоставленная Гончарову П.Н. в пользование, является муниципальной собственностью, что подтверждается сведениями, представленными из ГУП КК Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ справка № 4903 от 02.08.2012 г., техническим паспортом квартиры, сведениями Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи от 31.01.2013 г. № 1789.0205-16.

Поэтому утверждение ответчика о том, что спорная квартира является служебной не правомерно.

Согласно пунктов 1-3 Постановления главы г.Сочи от 02.03.2005 г. муниципальный орган должен был заключить договор аренды квартиры №, расположенной в доме <адрес> с ООО "Телекомстрой" и зарегистрировать его в соответствии со ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в территориальном регистрационном органе. Несмотря на это, указания главы г.Сочи остались до настоящего времени не исполненными. В связи с чем, не представляется возможным согласно п.4 данного Постановления заключить с Гончаровым П.Н. договор коммерческого найма спорной квартиры в соответствии со ст.671 ГК РФ, что также противоречит требованиям ст.19 ЖК РФ и ст.672 ГК РФ, согласно которым спорная квартира отнесена к публичной форме собственности. Эти нормы закона, предусматривают, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма. Поскольку предоставленная Гончарову П.Н. в пользование квартира является публичной формой собственности, то согласно ч.1 ст.60 ЖК РФ необходимо заключать между Гончаровым П.Н. (нанимателем) и органом местного самоуправления (наймодателем) договор социального найма.

Учитывая, что в досудебной стадии Гончаров П.Н. неоднократно обращался в администрацию г.Сочи с требованием заключить с ним договор социального найма квартиры № расположенной в доме <адрес>, но ему в этом было отказано, квартира передана Гончарову П.Н. главой г.Сочи в пользование, согласно постановлению от 02.03.2005 г., то в соответствии со ст.445 ГК РФ, возникла необходимость в понуждении заключить между ними договор социального найма квартиры, поскольку муниципальный орган уклоняется от его заключения. При этом, суд учитывает то, что между Гончаровым П.Н. и Администрацией г.Сочи сложились правоотношения по пользованию предоставленной Гончарову П.Н. квартирой №, расположенной в доме <адрес>, на условиях социального найма без ограничения такого пользования каким-либо сроком.

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, но отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Однако такого соглашения до настоявшего времени в отношении спорной квартиры не достигнуто.

Судом установлено, что Гончаров П.Н. зарегистрирован в спорной квартире с 11.11.2011 г. постоянно, пользуется ею.

Т.к. полномочия нанимателя по договору социального найма значительно шире полномочий нанимателя по договору коммерческого найма, поскольку наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма не вправе приобрести занимаемое помещение в собственность в порядке приватизации, обязан освободить жилое помещение по окончании срока действия договора найма, размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается соглашением сторон, то заключение такого договора нарушает права Гончарова П.Н. на приватизацию жилого помещения, его обмен и т.д., т.е. противоречит его жилищным правам, предоставленным в порядке требований статей 60-70, 71, 72, 76 ЖК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления,) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно ст.63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В соответствии с п.5 ч.3 ст.67 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Гончаров П.Н. своими действиями по оплате коммунальных платежей и оплате содержания дома выразил согласие на заключение с администрацией г.Сочи договора социального найма жилого помещения, то есть принял оферту (предложение), содержащеюся в квитанции об оплате коммунальных услуг и содержанию дома. Таким образом, он приобрел право на пользование спорной квартирой по условиям договора социального найма.

При этом необходимо учитывать то обстоятельство, что согласно ст.67 ЖК РФ Гончаровым П.Н. выполняются все требования, предъявляемые к нанимателю жилого помещения, поскольку он содержит жилое помещение в хорошем техническом состоянии, постоянно, в силу необходимости, производил в нем ремонтные работы, исправно оплачивает коммунальные платежи, в также платежи по содержанию дома, задолженности не имеет, что подтверждается квитанциями и кассовыми чеками.

Удовлетворяя исковые требования, суд указывает, что в спорную квартиру вселился с разрешения муниципального образования, какой-либо договор с ним не заключался, что исключает наличие найма специализированного жилого помещения или коммерческого найма.

Поскольку жилой дом в котором находится спорная квартира является муниципальной собственностью, жилое помещение могло быть предоставлено истцу, в отсутствие иного, только на условиях социального найма, соответственно, к спорному жилью подлежат применению нормы, установленные для жилых помещений по договорам социального найма.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать за Гончаровым П.Н. право пользования квартирой № дома <адрес> на условиях договора социального найма.

администрации г.Сочи заключить с Гончаровым П.Н. договор социального найма на квартиру <адрес>.

решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

мотивированное решение составлено 17.09.2013 г.

Председательствующий