Гражданский кодекс часть 1

Исковые требования, уточненные в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что дата между истцом, ФИО1 (далее покупателем), и продавцами ФИО2, ФИО3 - заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - квартиры по адресу: <адрес> (далее квартиры), стоимостью <данные изъяты>. Срок действия предварительного договора - до дата.

При этом истцом в качестве задатка выплачена сумма в размере <данные изъяты> рублей. Оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей по условиям договора покупатель обязуется выплатить в следующем порядке: <данные изъяты> за счет собственных средств на момент подписания основного договора купли-продажи, <данные изъяты> рублей -за счет кредитных средств в течении 5 банковских дней с момента перехода права собственности на квартиру покупателю.

В пункте 5 предварительного договора купли-продажи, со ссылкой на ст. 380 и 381 ГК РФ приведены последствия не заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости. И указано, что (дословно) «Данный пункт не распространяется на случаи отказа банка в кредитовании по вышеуказанному объекту. В таком случае задаток считается авансом и подлежит возврату» (текст в договоре также выделен жирным шрифтом).

Договор подписывался в присутствии представителя фирмы, в которая приняла на себя обязательства по сбору и оформлению документов купли-продажи недвижимости.

Несмотря на то, что ранее мне банком был одобрен кредит на приобретение недвижимости, однако дата по результатам андеррайтинга (оценки рисков при принятии решении о предоставлении кредита) мне отказано в предоставлении кредита на сумму <данные изъяты> для приобретения квартиры (объекта залога), находящейся по адресу: <адрес>.

Отказ банка в предоставлении кредита сделало невозможным исполнение договора купли-продажи недвижимости.

В такой ситуации на основании ст. 416 ГК РФ обязательство о купле-продаже квартиры прекращается, поскольку невозможность его исполнения вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон договора не отвечает.

В соответствии с требованиями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В связи с изложенным мною было подготовлено письменное предложение о возвращении в установленный срок денежных средств, полученных по условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости.

От получения данного предложения на руки ответчик ФИО2 отказалась, в связи с чем истец вынуждена была направить его по почте в адрес обоих ответчиков (копии документов, подтверждающие почтовое отправление в адрес ответчиков прилагаются).

ФИО3 согласно уведомлению о вручении получил данное предложение дата

Однако до настоящего времени ответчики не ответили на ее предложение.

Кроме того, ей стало известно, что ответчики продали данную квартиру и уже съехали с нее и проживают теперь по адресу: <адрес> ул. <адрес>.

Новый покупатель подтвердил, что сделка купли-продажи недвижимости уже зарегистрирована дата в предусмотренном законом порядке, а договор задатка был подписан еще дата, т.е. в период действия ее предварительного договора.

Ее требования о том, что при вышеперечисленных обстоятельствах задаток считается авансом и подлежит возврату основаны также на положениях п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которым в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку достигнуть с ответчиками соглашения по поводу добровольного возврата причитающихся ей денежных средств не представляется возможным, она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском и просить суд считать задаток авансом, обязать ответчиков возвратить ей сумму задатка в размере <данные изъяты> и проценты за незаконное удержание денежных средств согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с 20дата. в размере <данные изъяты> и взыскании судебных расходов в размере <данные изъяты> рублей - оплата услуг адвоката).

Данные факты послужили основанием для предъявления в суд требований: взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 сумму аванса в размере <данные изъяты> тысяч) рублей, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от дата. Взыскать проценты за незаконное удержание денежных средств согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с дата. в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца ФИО1- Саркисян Б.М. просила заявленные требования удовлетворить.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 не явились, извещались о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежаще, об уважительности причин не явки суд не уведомили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствии. Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, исследовав имеющиеся доказательства по делу и оценив представленные сторонами доказательства с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Согласно пп. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что дата между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Судом установлено, что представленный предварительный договор соответствует форме, установленной для основного договора, и содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно условиям указанного предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м. Указанная квартира принадлежит ФИО2, ФИО3 по 1/2 доли в праве.

Стороны определили стоимость указанной квартиры в размере <данные изъяты> рублей.

Пункт 4 Предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата содержит условия о том, что ФИО1 передала продавцам ФИО2, ФИО3 в качестве задатка сумму <данные изъяты> рублей в момент подписания предварительного договора.

В материалах дела имеется расписка, подтверждающая получение ФИО2, ФИО3 указанной суммы в качестве задатка.

Пункт 4.1. Предварительного договора содержит условия, что оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей по условиям договора покупатель обязуется выплатить в следующем порядке: <данные изъяты> рублей за счет собственных средств на момент подписания основного договора купли-продажи, <данные изъяты> рублей -за счет кредитных средств в течении 5 банковских дней с момента перехода права собственности на квартиру покупателю.

При этом, как следует из пункта 5. Предварительного договора стороны определили, что данный пункт не распространяется на случаи отказа банка в кредитовании по вышеуказанному объекту. В таком случае задаток считается авансом и подлежит возврату.

Согласно пункту 6. Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор до дата.

В судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что ФИО1, ФИО4, было отказано в предоставлении кредита на покупку <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м., что подтверждается заключением о результатах андеррайтинга с учетом объекта залога от дата.

Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., между сторонами заключен не был.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. По смыслу указанной нормы, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

На основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.

В рассматриваемом случае денежные обязательства между сторонами отсутствуют, а соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств противоречит понятию задатка, содержащемуся в п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, таким образом суд пришел к выводу о не возможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

При этом, суд учитывает тот факт, что в предварительном договоре стороны определили, что условия задатка не распространяется на случаи отказа банка в кредитовании по вышеуказанному объекту. В таком случае задаток считается авансом и подлежит возврату.

Суд, проанализировав условия предварительного договора, в том числе пункта 5, приходит к выводу, что денежная сумма <данные изъяты> рублей, переданная покупателем продавцу в данном случае, несмотря на то, что названа в договоре задатком, является согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации авансом, который выполняет платежную функцию, а не задатком, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, она подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

При таких обстоятельствах к сложившимся правоотношениям подлежат применению нормы, регулирующие отношения неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку, основной договор сторонами до дата заключен не был, обязательства по предварительному договору от дата прекращены, приходит к выводу об отсутствии основания для удержания ответчиками полученной от истца суммы в счет оплаты имущества, ввиду чего, в соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО2, ФИО3 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, подлежат удовлетворению.

Согласно пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 года №13/14: при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Согласно расчета истца, подлежат взысканию с ответчиков проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>

Расчет истца судом проверен и признан верным, в связи с чем суд считает необходимым взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования ФИО1 удовлетворены, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2, ФИО3 подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

На основании ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.07.2007 года N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с представленными соглашениями на оказание юридических услуг, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от дата года, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от дата года, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от дата года, истица внесла оплату в <данные изъяты> за оказание юридических услуг.

При разрешении вопроса о возмещении истцу расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает требования закона, фактический объем оказанных представителем услуг, принцип разумности расходов, понесенных стороной. Суд исходит из того, что настоящее гражданское дело не относится к категории сложных гражданских дел, по рассматриваемому спору сложилась судебная практика, что значительно облегчает работу представителя при составлении искового заявления и применении норм законодательства. В связи с этим, суд находит разумной и адекватной трудовым затратам представителя и тарифам Адвокатской палаты <адрес> сумму <данные изъяты> рублей.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что требование истца о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя подлежит удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 сумму аванса в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья Н.В. Долгополова