Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, включению квартиры в наследственную массу,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, прекращении права собственности ФИО6 на квартиру и включении данной квартиры в состав наследства после смерти ее матери, ссылаясь на то, что право собственности зарегистрировано за ответчиком уже после смерти ФИО1, по заявлению лица, действовавшего на основании доверенности, прекратившей свое действие, в связи со смертью матери.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ее мать ФИО1. В связи с ее смертью заведено наследственное дело №. Наследниками первой очереди является она и ее родная сестра ФИО7 Наследственное имущество состоит из земельного участка и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>. Также ФИО1 при жизни принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В процессе сбора документов для предоставления их нотариусу ею была истребована выписка из ЕГРН, согласно которой спорная квартира зарегистрирована за ФИО6, бывшем мужем сестры ФИО7 Согласно представленной выписке, регистрация права собственности ответчика на указанную квартиру была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО1, что исключает ее личное участие в совершении сделки. Поэтому считает, что сделка по отчуждению квартиры является ничтожной. Так, согласно п. 4 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. По смыслу ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой одностороннюю сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя, в том числе заключать договоры по отчуждению имущества доверителя. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК Российской Федерации действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» придает правовое значение не оформлению волеизъявления сторон в форме договора, не моменту представления необходимых документов на регистрацию сделки в регистрирующий орган, а моменту внесения записи о сделке в ЕГРП. В соответствии с частью 13 статьи 29 Закона N 218-ФЗ документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. Поскольку сделка по отчуждению квартиры была зарегистрирована после смерти ФИО1, по заявлению лица, действовавшего на основании доверенности, прекратившей свое действие, в связи со смертью матери, данная сделка является недействительной, в связи с ее несоответствием требованиям закона. В силу ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации. Согласно п. 1 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительности, и недействительна с момент ее совершения. В соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая, требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании ст. ст. 1112, 1113 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследство открывается со смертью гражданина. Поскольку прекращение права собственности наследодателя ФИО1 и регистрация права собственности ФИО6 на спорную квартиру произведены после смерти матери, о чем ФИО7 не уведомила Управление Росреестра по <адрес>, считаю, то сделка является недействительной, а жилое помещение подлежит включению в наследственную массу.

В судебном заседании истица ФИО2 и ее представитель ФИО3 уточнили заявленные исковые требования, а именно просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 21.11. 2017 года между ФИО1, от имени которой по доверенности выступала ФИО8, и ФИО6, просили прекратить права собственности ФИО6 на данную квартиру и включить ее в наследственную массу после смерти ФИО1

При этом представитель истицы ФИО3 обосновывая исковые требования, сослалась на изложенные в исковом заявлении обстоятельства и основания, а также пояснила, что ФИО7 действовала по генеральной доверенности, выданной ей ФИО1 на управление и распоряжением всем ее имуществом. Договор был заключен в простой письменной форме и согласно материалам регистрационного дела представлен на регистрацию 21. 11. 2017 года, переход права собственности за ФИО6 зарегистрирован 30.11. 2017 года. Так как смерть продавца являлась основанием для приостановления регистрационных действий, полагают, что имеет место нарушение закона, поэтому просят признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную с ФИО6, недействительным; прекратить его право собственности на приобретенную по указанной сделке квартиру, включив ее в наследственную массу после смерти ФИО1

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО4, исковые требования не признал, и, возражая по иску, сослался на то, что ФИО7, действуя по доверенности от ФИО1 заключила ДД.ММ.ГГГГ с его доверителем ФИО6 предварительный договор купли-продажи квартиры за 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Деньги были переданы сразу и истрачены ФИО7 на постройку летней кухни, в которой стала проживать покойная ФИО1. Также был сделан косметический ремонт половины дома. Сама купленная ФИО9 квартира была в плохом состоянии, поэтому был сделан ремонт. Договор купли-продажи спорной квартиры заключен в письменной форме, между сторонами были согласованы все существенные условия данного договора: предмет, цена, порядок передачи имущества. Выражено согласие продать за определенную в договоре цену, а его доверитель купил за эту цену спорную квартиру, которая фактически была передана ДД.ММ.ГГГГ передана покупателю. Сразу основной договор не заключили, так как не хватало каких-то документов на квартиру. Согласно нормам Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ r.N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 13, п. 7 ст. 16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Аналогичное разъяснение дает и п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04. 2010 года ", согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Продавец ФИО1 участвовала в оформлении доверенности для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности, чем выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию оспариваемой сделки, заявление о регистрации было подано по доверенности при жизни продавца и им отозвано не было, то сам по себе факт смерти ФИО1. в процессе государственной регистрации права не может являться единственным основанием для признания недействительным договора купли- продажи и регистрации права собственности. Волеизъявление собственника квартиры ФИО1 на продажу спорной квартиры подтверждается выданной на имя ФИО7 доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, которая при жизни ФИО1 не отозвана, как односторонняя сделка не оспорена, не признана недействительной.

Заинтересованное лицо – ФИО7 и ее представитель ФИО10 в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, с иском не согласны. В представленном письменном возражении ФИО7, возражая по иску, сослалась на то, что весной 2017 года ее мать ФИО1 просила привести в порядок старый дом по <адрес>. Но так как средств не было, приняли решение продать квартиру. Договорились с бывшим мужем ФИО6 заключили 3.03. 2017 года предварительный договор купли-продажи квартиры за 900000 рублей. Квартира была свободная, но требовала ремонта. Сразу не оформили договор купли-продажи, так как в квартире была перепланировка, а документы на это сразу не нашли. Полученные от ФИО6 денежные средства были вложены в ремонт дома.

Нотариус ФИО11 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица - Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело без их участия.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Так, в судебном заседании установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 04.04. 2008 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, от имени которой по нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО7, и ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3 указанного договора стороны оценили квартиру в 900 000 руб., которые покупатель передал продавцу до подписания договора, материальных претензий стороны друг к другу не имеют.

При этом доверенность, на основании которой действовала ФИО7 от имени ФИО1, оформлена 02.02.2016г. сроком на три года и удостоверена нотариусом ФИО12. Согласно доверенности, ФИО1 уполномочила ФИО7 управлять, распоряжаться всем ее имуществом и имущественными правами, в том числе с правом получения денежных средств.

Договор купли-продажи квартиры был составлен в простой письменной форме 21.11. 2017 года, в этот же день весь пакет необходимых документов, в том числе расписка об отсутствии финансовых претензий, для регистрации перехода право собственности на покупателя ФИО6 был передан в МКУ «МФЦ», что подтверждается материалами регистрационного дела. Право собственности ФИО6 на спорную квартиру было зарегистрировано 30.11.2017г., что видно из штампа УФСГР о регистрации на договоре купли-продажи от 21.11.2017г., и подтверждается выпиской из ЕГРН и письмом Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра от 29.03.2018г.

ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем представлены свидетельство и справка о смерти №.

Нотариусом Туапсинского нотариального округа ФИО11 открыто наследственное дело к имуществу умершей ФИО1 Согласно отзыва нотариуса, квартира по адресу <адрес>, пгт. Джубга, ул. <адрес> качестве наследственного имущества наследниками ФИО7 и ФИО2 не заявлена.

Истец просит признать недействительной сделку по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную с ФИО6, как не соответствующую требованиям закона, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности ФИО6 произведены уже после смерти продавца ФИО1, когда выданная ею доверенность на имя ФИО7 прекратила свое действие в связи со смертью доверителя.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований в удовлетворении исковых требований, поскольку оспариваемая сделка совершена с соблюдением закона.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Являющийся предметом спора договор купли-продажи квартиры от 21.11. 2017 года заключен в предусмотренной законом форме, содержит все существенные условия. ФИО7 действовала от имени собственника ФИО1 в пределах предоставленных ей доверенностью полномочий.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, в соответствии с нормами п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года "О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" договор купли-продажи жилого помещения не требует регистрации, если он заключен после 01.03.2013. Подлежит регистрации только переход права собственности на недвижимость (ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Таким образом, в соответствии с вышеприведенными нормами, спорный договор купли-продажи, заключенный 21.11.2017 года, государственной регистрации не подлежал, регистрации подлежал только переход права собственности.

Как следует из норм Федерального закона от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости( ч.4 ст. 1, п. 1 ст. 15,) в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Согласно разъяснениям, данным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Таким образом, сама по себе государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю после смерти продавца, при условии, что договор подписан и сдан на государственную регистрацию перехода права собственности до смерти продавца, сам по себе не влечет недействительности договора.

Довод представителя истца, что у ответчика на момент регистрации договора купли-продажи спорной квартиры закончились полномочия по доверенности от 02.02.2016г., суд находит несостоятельными, поскольку ФИО13 скончалась 22.11.2017г., в то время как сделка заключена 21.11.2017 года и в это же день документы переданы для регистрация перехода права собственности в установленном порядке, то есть в период действия доверенности.

Судом установлено, что волеизъявление собственника квартиры ФИО13 на продажу спорной квартиры подтверждается выданной на имя ФИО7 доверенностью от 02.02.2016г., которая при жизни ФИО13 не отозвана, как односторонняя сделка не оспорена, не признана недействительной.

Каких либо иных оснований для признания сделки купли-продажи недействительной судом не установлено.

Доводам представителя истицы в отношении заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от 03. 03. 2017 года, судом не принимаются во внимание, так как предметом спора является договор купли-продажи от 21.11. 2017 года и государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру за ответчиком.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного 21.11.2017 года между ФИО1 и ФИО6 недействительным, прекращении права собственности ФИО6 на квартиру и включению ее в наследственную массу– отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский райсуд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Судья: