Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города-курорта Сочи к Мельникову Р. В., Мельниковой Т. М., Столярову М. В. о сносе самовольной постройки, признании сделок с данной постройкой недействительными, по встречному иску Мельниковой Т. М. о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, по иску Старкова О. Ю. к Мельникову Р. В. и Столярову М. В. о понуждении исполнить обязательства по инвестиционному договору и признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску Шадиновой О. И. о признании инвестиционного договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

В Центральный районный суд г. Сочи обратилась Администрация г. Сочи с исковым заявлением к Мельникову Р. В., Мельниковой Т. М. и Столярову М. В. о сносе самовольной постройки - пятиэтажного жилого дома с адресным ориентиром: г. Сочи, , возведенного на земельном участке № площадью 496 кв.м. с кадастровым номером № в границах земельного массива ПЖСК «Альфа», признании недействительными по основаниям ничтожности договоров купли-продажи заключенных между ответчиками в отношении строения.

В обоснование своих требований администрация г. Сочи указала, что в ходе муниципального земельного контроля муниципальным учреждением «Земельная инспекция г. Сочи» выявлен факт выполнения ответчиком работ по созданию, на предоставленном ответчику в субаренду земельном участке № общей площадью 496 кв.м., в квартале индивидуальной жилой застройки ПЖСК «Альфа», пятиэтажного жилого дома площадью по документам 840, 9 кв.м. с адресным ориентиром: г. Сочи, . Вместе с тем ответчику выдано разрешение на строительство трёхэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 248 кв.м. и общей площадью 645 кв.м. Рабочим проектом, на основании которого было выдано разрешение на строительство, предусмотрено строительство индивидуального жилого дома состоящего из трех надземных этажей без эксплуатируемого цоколя и мансарды. Градостроительным планом земельного участка к основным видам разрешенного использования земельного участка отнесено строительство индивидуального жилого дома. Таким образом, по мнению администрации г. Сочи создание пятиэтажного жилого дома осуществлено ответчиком с отклонением от параметров, установленных проектом, разрешением на строительство и градостроительным регламентом. Полагая, что ответчик осуществляет строительство пятиэтажного дома, в отсутствие государственной экспертизы проекта, государственной экологической экспертизы, разрешения на строительство, истец обратился с настоящим иском в суд. В части недействительности оспариваемых договоров купли-продажи истец указал на их заключение в отношении самовольной постройки и совершения договоров в период действия судебного ареста на жилой дом и земельный участок.

Не согласившись с первоначальным иском администрации г. Сочи, ответчик - Мельникова Т. М. предъявила встречный иск о признании права собственности на завершенный строительством жилой дом по г. Сочи, общей площадью 840, 9 кв.м., мотивируя встречные требования, тем, что она приобрела данный объект недвижимости по возмездной сделке, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке. На момент заключения договора купли-продажи, сведения о праве собственности на трехэтажный индивидуальный жилой дом с цоколем и мансардой были внесены в ЕГРП и у нее отсутствовали объективные основания считать, что постройка является самовольной. Ответчица не согласна с самовольным статусом постройки, считает, что предшествующим владельцем осуществлено строительство трехэтажного индивидуального жилого дома с цоколем и мансардой. Указывает на факт выполнения реконструкции мансардного этажа, что повлекло за собой увеличение площади жилого дома. Встречный иск заявлен, в том числе с целью признания правомерной реконструкции мансардного этажа жилого дома.

До разрешения судом спора по существу, в гражданское дело в качестве третьих лиц заявляющих самостоятельное требования относительно предмета спора вступили гр. Старков О. Ю. и Шереметов Э.В..

В связи с заключением между Шереметовым Э. В. и Старковым О. Ю. договора уступки от 21.02.2011 г. и выбытием Шереметова Э. В. из спорного правоотношения, судом произведена процессуальная замена Шереметова Э. В. на Старкова О. Ю.

Предметом самостоятельного иска Старкова О. Ю. в окончательной редакции являлись взаимосвязанные с первоначальным иском администрации г. Сочи и встречным иском Мельниковой Т. М. требования к ответчикам Мельникову Р. В., Столярову М. В., Шадиновой О. И. и Оскирко В. Б. о понуждении ответчиков к исполнению обязательств возникших из инвестиционного договора от 06.06.2007 г. по передаче истцу жилых помещений равных 150 кв.м. в жилом доме по г. Сочи и признании права собственности на идеальную долю в праве на указанный жилой дом пропорционально площади передаваемых помещений, с учетом заявленных администрацией г. Сочи требований о сносе двух самовольных этажей над тремя правомерными. Впоследствии Старков О. Ю. отказался от исковых требований к Шадиновой О. И. и Оскирко В. Б., указав в качестве надлежащих ответчиков Мельникова Р. В. и Столярова М. В.

Самостоятельные требования Старкова О. Ю. основаны на инвестиционном договоре от 06.06.2007 г., заключенном между ним и ответчиками Мельниковым Р. В., Шадиновой О. И. и Оскирко В. Б.. Ссылаясь на вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г., которым установлены взаимные права и обязанности сторон по договору, истец указывает на исполнение им договорных обязательств перед Мельниковым Р. В. и существенную просрочку в выполнении ответчиком встречных обязательств по передаче ему в собственность изолированных жилых помещений. Полагает, что имеет подтвержденное конкретными условиями договора право на получение в собственность части строения либо идеальной доли в праве на него. Указывает, что исполнение договора произведено им в отношении Мельникова Р. В. путем передачи пая, ответчик воспользовался переданными ему имущественными правами, осуществил строительство жилого дома на закрепленном за паем земельном участке, однако встречные обязательства по отношению к Старкову О.Ю. не исполнил и до настоящего времени отказывается выполнять их добровольно.

Шадинова О. И. предъявила встречное исковое заявление к Старкову О. Ю. о признании инвестиционного договора от 06.06.2007 г. не заключенным. В обоснование встречного иска указала, что договор не подписывала и не наделяла лицо, расписавшееся в договоре в качестве её представителя, полномочиями на подписание договора. Считает, что заключив договор, стороны распорядились принадлежащим ей на праве аренды недвижимым имуществом, не получив её согласие.

В судебном заседании представитель Администрации г. Сочи поддержала заявленные исковые требования и с учетом изложенных фактов просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Мельникова Р. В. исковые требования администрации г. Сочи и Старкова О. Ю. не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В части требований администрации г. Сочи пояснил суду, что созданное строение не является самовольным, представляет собой индивидуальный жилой дом, состоящий из трех этажей с цоколем и мансардой, в отношении жилого дома зарегистрировано право собственности. Настаивал на действительности сделок в отношении жилого дома, отметив, что оспариваемый администрацией г. Сочи договор купли-продажи от 01.04.2010 г. заключен между Мельниковым Р. В. и Столяровым М. В. в период, когда на данный объект недвижимости не был наложен арест. Предметом договора является незавершенный строительством объект со степенью стройготовности в 16 %. По этой причине не усматривает возможности приведения сторон по сделке в первоначальное положение. Основываясь на собственной интерпретации предмета инвестиционного договора от 06.06.2007 г., полагал, что Старков О. Ю. не исполнил свои обязательства перед Мельниковым Р. В. На вопросы суда и участников процесса подтвердил, что являлся представителем ответчика Столярова М. В. по вопросам ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него. Полномочия по доверенности были передоверены ему от Столярова М. В. Мельниковым Р. В. На момент государственной регистрации возникновения права на созданный жилой дом он знал о наложенном на дом аресте, т.к. участвовал в настоящем гражданском деле в качестве представителя ПЖСК «Альфа» и ходатайствовал о снятии ареста с жилого дома, одновременно являясь представителем Столярова М. В. При государственной регистрации права на вновь созданный жилой дом он представил на регистрацию идентификационную справку с иными адресными ориентирами по сравнению с указанными в определении суда о наложении ареста. Впоследствии представлял интересы Мельникова Р. В., в том числе, в период, когда Мельников Р. В. от имени Столярова М. В. осуществил отчуждение жилого дома Мельниковой Т. М. Полагает, что регистрация права на вновь созданный жилой дом вопреки наложенному аресту была возможна, т.к. регистрирующий орган не располагал сведениями о наложении ареста на объект недвижимости с измененными адресными ориентирами.

Представитель Мельниковой Т. М. возражал против удовлетворения исковых требований администрации г. Сочи и самостоятельных требований Старкова О. Ю. В судебном заседании настаивал на правомерности созданного жилого дома, его соответствия градостроительным и строительным нормативам. В качестве возражения на иск администрации г. Сочи приводил довод о том, что цокольный этаж, согласно заключению судебной строительной экспертизы не является надземным. Просил удовлетворить требования Мельниковой Т. М. по основаниям изложенным во встречном иске, указывал, что Мельникова Т. М. является бывшей супругой Мельникова Р. В. и приобрела жилой дом в собственных интересах.

В судебном заседании представитель Старкова О. Ю. по доверенности возражал против удовлетворения иска администрации в части признания жилого дома самовольным строением, поддержал требования администрации г. Сочи в части признании сделок с жилым домом недействительными по основаниям их заключения вопреки наложенному судом аресту. Настаивал на удовлетворении самостоятельных требований Старкова О. Ю. в последней редакции, уточнив, что помимо признания права на имущество и понуждения к исполнению обязательств по инвестиционному договору, просит взыскать с Мельникова Р, В. договорную неустойку за просрочку исполнения обязательств. Просил оставить встречный иск Шадиновой О. И. без удовлетворения. В устных объяснениях помимо ранее изложенных доводов указал, что инвестиционным договором от 06.06.2007 г. была предусмотрена обязанность по передаче ответчику паенакомления в ПЖСК «Альфа», а не земельного участка, что прямо предусмотрено предметом договора, паенакопление является имущественным правом, владение им влечет за собой право на получение земельного участка в составе земельного массива кооператива, считает, что Мельников Р. В. намерено неправильно интерпретирует условия договора, т.к. на момент заключения договора и его исполнения стороны знали, что у Старкова О. Ю. паенакопление, а не земельный участок и Мельников Р. В. принимал от Старкова О. Ю. пай, что подтверждается условиями договора от 06.06.2007 г., конклюдентными действиями сторон и письменными доказательствами о приемке и передаче имущественного пая в кооперативе. Возражая на предъявленный к Старкову О. Ю. встречный иск указал, что факт возникновения у Шадиновой О. И. прав и обязанностей по договору от 06.06.2007 г. установлен вступившим в законную силу решением суда от 08.06.2010 г., вынесенному с участием Шадиновой О. И. Наличие преюдициальных фактов исключает необходимость их повторного подтверждения в настоящем процессе. Считает, что Шадинова О. Ю. просит суд первой инстанции заново пересмотреть факты, которые уже установлены вступившим в законную силу судебным решением. Обратил внимание суда на то, что Шадинова О. Ю. предъявляла в 2011 г. иск о признании инвестиционного договора от 06.06.2007 г. недействительным по основаниям подписания договора от её имени неуполномоченным лицом. Определением Центрального районного суда г. Сочи оставленным в силе кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда производство по делу было прекращено ввиду исследования данных обстоятельств вступившим в законную силу решением суда от 08.06.2010 г..

Ответчик Шадинова О. И. в судебное заседание своего представителя не направила, о причинах неявки суду не сообщила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом через представителя под роспись. Об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.

Ответчик Оскирко В. Б. в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил, о причинах неявки суд в известность не поставил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом через представителя под роспись. Об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Ответчик Столяров М. В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен заблаговременно и надлежащим образом, что подтверждается телеграфным уведомлением, о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Привлеченный к участие в деле в качестве третьего лица потребительский жилищный строительный кооператив «Альфа» явку своего представителя в суд не обеспечил, ранее направил в суд ходатайство за подписью председателя о рассмотрении спора по существу в отсутствие кооператива. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения явившихся участников процесса, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав пояснения и доводы представителей истца по первоначальному иску, ответчиков и истцов по встречным искам, представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, изучив материалы дела, представленные и истребованные по ходатайству сторон доказательства, приходит к выводу, что исковые требования администрации г. Сочи подлежат частичному удовлетворению, самостоятельные требования Старкова О. Ю. надлежит удовлетворить в части, встречные иски оставить без удовлетворения, по следующим основаниям.

Подпунктом 26 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного управления в Российской Федерации» установлено, что к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе утверждение правил землепользовании и застройки, утверждение документации по планировке территории, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по осуществлению прав муниципального образования в области регулирования и планирования застройки территории муниципального образования.

Из этого следует, что орган местного самоуправления наделен полномочиями в области градостроительного и земельного контроля на территории муниципального образования независимо от уровня собственности земельного участка, находящегося в границах муниципального образования.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля муниципальным учреждением «Земельная инспекция города Сочи» по адресу: г. Сочи, , квартал индивидуальной застройки ПЖСК «Альфа», установлено, что земельный участок № общей площадью 496 кв.м. с кадастровым номером № находится в пользовании на праве субаренды у ответчика Мельникова Р. В.

В границах земельного участка осуществляется возведение железобетонного каркасного строения состоящего из пяти этажей, включая цокольный этаж, с мелкоштучным заполнением из керамзитобетонных блоков, общей площадью приблизительно 990 кв.м.

С целью подтверждения факта возведения пятиэтажного строения администрация г. Сочи представила акт обследования земельного участка в натуре от 08.06.2010 г., составленный МУ «Земельная инспекция г. Сочи», фотоматериал, а также требование об устранении нарушений законодательства от 09.06.2010 г.

Обстоятельства землепользования, оформления исходно-разрешительной документации Мельниковым Р. В., строительства жилого дома, государственной регистрации права на него складывались следующим образом.

Между администрацией г. Сочи и ПЖСК «Альфа» заключён договор от 19.02.2007 г. № аренды земельного участка площадью 58 000 кв.м. по Центрального района г. Сочи с кадастровым номером № сроком до 01.01.2017 г. для строительства квартала индивидуальной жилой застройки. Договор зарегистрирован УФРС по Краснодарскому краю 06.04.2007 г., номер записи №.

Договором от 11.06.2008 г. ПЖСК «Альфа» передало ответчику в качестве члена кооператива в субаренду земельный участок № площадью 496 кв.м. по г. Сочи из состава земель находящихся в правомерном пользовании кооператива, с разрешённым использованием земельного участка строительство индивидуального жилого дома. Договор субаренды зарегистрирован управлением Росреестра РФ по Краснодарскому краю 13.10.2009 г.

Членство в ПЖСК «Альфа» и право на заключение договора субаренды возникло у ответчика Мельникова Р. В. на основании инвестиционного договора от 06.06.2007 г. заключенного со Старковым О. Ю. и заявления Старкова О. Ю. о передаче ответчику пая и закрепленного за ним земельного участка № по .

Из кадастрового паспорта земельного участка ПЖСК «Альфа» от 09.06.2010 г. № видно, что в отношении земельного участка площадью 58 000 кв.м. зарегистрировано обременение в виде субаренды земельного участка площадью 496 кв.м. сроком с 13.10.2009 г. по 01.01.2017 г. в пользу Мельникова Р. В.

Согласно представленному в материалы дела градостроительному плану № земельный участок № площадью 496 кв.м. по находится в градостроительной зоне Ж-2, основной вид разрешенного использования земельного участка индивидуальное жилищное строительство.

Из проектной документации на индивидуальный жилой дом, схемы планировочной организации земельного участка (л.д. 40-47) усматривается, что жилой дом должен представлять собой трёхэтажное строение, без мансардного и цокольного этажей, площадью застройки 248 кв.м., общей площадью жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования 645 кв.м.

На основании градостроительного плана ПЖСК «Альфа» на земельный участок площадью 58 000 кв.м. по г. Сочи, утверждённого Главным архитектором г. Сочи, проекта строительства индивидуального жилого дома Главой администрацией Центрального района г. Сочи Мельникову Р. В. выдано разрешение № от 18.12.2009 г. на строительство трёхэтажного индивидуального жилого дома в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью застройки 248 кв.м., общей площадью 645 кв.м., сроком до 18.12.2019 г (л.д. 29).

Согласно сведениям о лице, осуществлявшем строительство жилого дома, указанным в актам обследования земельного участка, составленным МУ «Земельная инспекция г. Сочи» 14 декабря 2009 г., 09 июня 2010 г., приложенному к ним фотоматериалу, техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация» незавершенного строительством жилого дома со степенью стройготовности в 16 %, изготовленному по результатам инвентаризации жилого дома от 01 февраля 2010 г., акту обследования ГУП КК «КТИ» по г. Сочи от 11.10.2010 г., техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация» завершенного строительством жилого дома лит. А от 14.09.2010 г., доверенности на ведение строительных работ от 31.07.2010 г., строительство жилого дома осуществлялось ответчиком Мельниковым Р. В. непрерывно с декабря 2009 г. по сентябрь 2010 года в границах земельного участка № по , в составе земельного участка площадью 58 000 кв.м. ПЖСК «Альфа». При этом за период с 14 декабря 2009 г. по 09 июня 2010 г. им выполнено возведение монолитного каркаса пятиэтажного здания, включая цокольный этаж, с частичным заполнением из керамзитобетонных блоков.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 17 августа 2010 г. на строящийся жилой дом и земельный участок № по в г. Сочи, квартал индивидуальной жилой застройки ПЖСК «Альфа» наложен арест.

30.08.2010 г. Мельников Р. В. уступил Столярову М. В. права и обязанности по договору субаренды земельного участка от 11.06.2008 г. Договор зарегистрирован 30 сентября 2010 г.

Заключению договора уступки от 30.08.2010 г. прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка предшествовало совершение между этими же сторонами договора от 01.04.2010 г. купли-продажи незавершенного строительством жилого дома со степенью стройготовности в 16 % за цену в 900 000 рублей. Договор купли-продажи заключен в период действия ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем Чантурия З. Д. на земельный участок № по постановлением от 16 февраля 2010 г.

Переход права собственности по договору купли-продажи от 01.04.2010 г. зарегистрирован 03.04.2010 г.

Из имеющейся в материалах дела адресной справки управления архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи от 22.10.2010 г. следует, что завершенному строительством жилому дому, общей площадью 840,9 кв.м., присвоен регистрационный адрес: г. Сочи, .

Как следует из дела правоустанавливающих документов на жилой дом, право собственности на трехэтажный с цоколем завершенный строительством жилой дом лит. А общей площадью 840,9 кв.м., как на вновь созданный объект зарегистрировано за ответчиком Столяровым М. В. 31 ноября 2011 г. на основании договора от 30.08.2010 г. уступки прав и обязанностей по договору субаренды, заключенного между ответчиком Мельниковым Р. В. и ответчиком Столяровым М. В.. Представление документов на государственную регистрацию права осуществлялось представителем ответчика Мельникова Р. В. Тимофеевым Д. А., одновременно являющимся представителем ответчика Столярова М. В. по доверенности выданной в порядке передоверия Мельниковым Р. В.

Договором купли-продажи от 12.01.2011 г. жилой дом был продан ответчиком Мельниковым Р. В. по доверенности от Столярова М. В. за цену в 900 000 рублей ответчику Мельниковой Т. М.

Переход права собственности на жилой дом к ответчику Мельниковой Т. М. зарегистрирован управлением Росреестра РФ по Краснодарскому краю 31.01.2011 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу пункта 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обладают, в том числе, органы местного самоуправления.

Пунктом 6 Постановления Главы г. Сочи от 27.05.2009 г. №179 «О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи» право подписи разрешений на строительство и ввод объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебные) предоставлено заместителю Главы г. Сочи, курирующему вопросы строительства.

При сопоставлении проекта строительства индивидуального жилого дома, его технико-экономических показателей заложенных в разрешение на строительство с результатами обследования объекта капитального строительства, выполненного специалистами ГУП КК «КТИ» по г. Сочи и МУ «Земельная инспекция г. Сочи (том 1 л.д. 15-18, л.д. 110-112), данными технической инвентаризации завершенного строительством объекта видно, что ответчиком в процессе выполнения строительных работ превышена этажность жилого дома с разрешённых к строительству трёх этажей до пяти. При этом ответчиком созданы пять этажей, включая цокольный, тогда как рабочим проектом строительства предусмотрено создание трехэтажного жилого дома состоящего из трех надземных этажей без цокольного этажа.

Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела заключением судебной строительной экспертизы, назначенной судом по ходатайству ответчицы Мельниковой Т. М..

Согласно выводам эксперта созданное строение представляет собой многоквартирный четырехэтажный с цоколем жилой дом, состоящий из пятнадцати изолированных жилых помещений. В состав этажности жилого дома включены четыре надземных этажа и один цокольный этаж.

Оценивая представленное заключение экспертизы, принимает его в качестве допустимого доказательства по делу, т.к. экспертиза назначена и проведена в установленном ГПК РФ порядке с участием представителей сторон, имеющих возможности выбрать кандидатуру эксперта, поставить перед ним вопросы, в заключении содержатся сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, оно выполнено квалифицированных специалистом. Экспертиза проведена с выходом, осмотром и замерами спорного строения и земельного участка на месте, выводы заключения объективно согласуются с другими исследованными по делу доказательствами, основаны на научном подходе и согласуются с исследовательской частью заключения. В ходе судебного разбирательства стороны не приводили доводов, опровергающие выводы экспертизы либо ставящие под сомнение компетенцию и квалификацию эксперта, достоверность полученных им исходных данных и достаточность примененных методов исследования. Стороны не ходатайствовали о назначении дополнительной либо повторной экспертизы.

Сопоставляя данные технической инвентаризации жилого дома, выполненные ФГУП «Ростехинвентаризация» с заключением экспертизы, а также иными доказательствами по делу характеризующими жилой дом, суд приходит к выводу о том, что имеющееся в техническом паспорте, указание на этажность жилого дома равную трем, не соответствует действительности. Техником ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь здания указана в 840, 9 кв.м.. При этом им не произведен подсчет площади мансардного (четвертого) этажа. В техническом паспорте отсутствует план четвертого этажа и экспликация к нему. Цокольный этаж необоснованно охарактеризован в качестве подвала.

Согласно приложению №1 к СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» под мансардным этажом необходимо понимать этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломанной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1, 5 метра от уровня пола мансардного этажа.

Представленные в материалы дела технические и объемно-планировочное характеристики четвертого этажа жилого дома не соответствуют понятию мансардного этажа, указанному в приложении №1 к СНиП 2.08.01-89*, что подтверждено заключением экспертизы.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что построенный ответчиком жилой дом не соответствует требованиям градостроительного законодательства и строительных нормативов, предъявляемых к индивидуальным жилым домам, т.к. превышает допустимую этажность и состоит из пятнадцати изолированных жилых помещений, т.е. является многоквартирным.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более три, предназначенной для проживания одной семьи.

Согласно п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ по общему правилу в отношении проектной документации многоквартирных жилых домов государственная экспертиза проекта и результатов инженерных изысканий является обязательной.

Пунктом 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Ответчиками не представлены в материалы дела доказательства прохождения государственной экспертизы проекта и получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации созданного жилого дома

Кроме того, пунктом 6 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы на землях особо охраняемых природных территорий.

Обязательность проведения государственной экологической экспертизы также установлена подпунктом 7.1. ч. 1 ст. 11 Федерального закона №174-ФЗ от 23.11.1995 г. «Об экологической экспертизе» в отношении проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий.

Как следует из условий договора аренды земельного участка ПЖСК «Альфа» от 19.02.2007 г., договора субаренды земельного участка от 11.06.2008 г. и кадастрового паспорта от 09.06.2010 г., земельный участок № площадью 496 кв.м. расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 г. N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Земельные участки на территории курортов федерального значения в границах округов горно-санитарной охраны курорта отнесены к землям особо охраняемых природных территорий (ст. 2, 31-32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и ст. 1 и 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей").

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об экологической экспертизы» экологическая экспертиза - установление соответствия документов и (или) документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность, экологическим требованиям, установленных техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды, в целях предотвращения такой деятельности на окружающую среду.

Таким образом, помимо государственной экспертизы проекта строительства жилого дома, на застройщика возлагалась обязанность представить проектную документацию на государственную экологическую экспертизу.

Доказательства выполнения застройщиком данной обязанности в материалах дела отсутствуют. Застройщиком не представлены в материалы дела доказательства государственной экспертизы инженерных изысканий, получения положительного заключения санитарно-эпидемиологического надзора, государственного горного надзора и др.

Представленное в материалы дела заключение судебной строительной экспертизы не содержит выводов о соответствии жилого дома санитарно-эпидемиологическим, экологическим, природоохранным и радиационным требованиям безопасности. При этом эксперт пришел к выводу о соответствии жилого дома требованиям надежности, предусмотренным СНиП II-7-81 «Строительство в сейсмических районах», СП 14.13330.2010 «Строительство в сейсмических районах», СНиП 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», СП 42.13330.2010 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений»

Из этого следует, что с помощью заключения судебной строительной экспертизы невозможно сделать однозначный вывод о соответствии здания требованиям безопасности.

Допустимых доказательств, таких как заключение государственной экспертизы проекта, заключение государственной экологической экспертизы, заключение санитарно-эпидемиологического надзора, результаты инженерных изысканий и их экспертиза в материалах дела нет.

При отсутствии в материалах дела указанных доказательств, а также доказательств их заменяющих, суд не может считать установленным факт безопасности жилого дома, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения жилого дома в существующем состоянии.

Пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленных законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, либо за его счет.

Статьёй 25 Федерального закона от 17.11.1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего представление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для квалификации постройки в качестве самовольной достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков.

В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ последствием создания самовольной постройки, т.е. санкцией за данное правонарушение, является снос самовольной постройки осуществившим её лицом либо за его счет. При этом постройка не может быть введена в гражданский оборот в силу факта её создания.

С учетом исследованных по делу доказательств, установленных на их основе обстоятельств и примененных норм материального права, суд соглашается с доводами администрации г. Сочи в части создания ответчиком двух самовольно возведенных надземных этажей жилого дома по г. Сочи над тремя правомерными.

Требования администрации г. Сочи о сносе всего жилого дома судом отклоняются ввиду того обстоятельства, что запроектированный застройщиком жилой дом представляет собой трехэтажное строение состоящее из двух надземных этажей и одного цокольного.

В указанных параметрах ответчику органом местного самоуправления выдано в установленном порядке разрешение на строительство, что администрацией г. Сочи не оспаривается.

Заключением судебной строительной экспертизы подтверждено, что цокольный этаж не является надземным.

Как усматривается из технического паспорта на жилой дом, его площадь застройки не выходит за пределы параметров заложенных в разрешение на строительство. Застройщиком превышена площадь объекта более чем на 300 кв.м. за счет создания дополнительных двух надземных этажей. Над тремя разрешенными.

Следовательно, приведение жилого дома в соответствие с согласованным проектом и технико-экономическими параметрами, заложенными в разрешение на строительство, т.е. сохранением цокольного этажа и двух надземных, является достаточной мерой для восстановления нарушенного права администрации г. Сочи.

Суд учитывает, что администрация г. Сочи не представила доказательства о том, что демонтаж двух надземных этажей над тремя правомерными повлечет за собой ухудшение требований надежности, предъявляемых ко всему строению. Администрация г. Сочи не была лишена возможности поставить соответствующий вопрос перед экспертом, выполнившим судебную строительную экспертизу. Кроме того, снос двух самовольно возведенных этажей повлечет за собой приведение созданного объекта в соответствие с разрешенным использованием земельного участка в границах градостроительной зоны Ж-2. Наличие пятнадцати изолированных жилых помещений является признаком многоквартирного жилого дома, однако данное нарушение возможно устранить посредством перепланировки сохранившихся помещений после сноса двух надземных этажей и изменения их назначения. Кроме того, суд учитывает, что в результате сноса двух самовольных этажей количество изолированных жилых помещений значительно уменьшится.

Обсуждая встречный иск Мельниковой Т. М. суд, руководствуется следующим.

Иск заявлен о признании права собственности на реконструируемый объект. Правовые и фактические основания иска направлены на подтверждение ранее возникшего права собственности и сохранение мансардного этажа в реконструируемом состоянии.

Установленное ст. 222 Гражданского кодекса РФ понятие самовольной постройки и последствия ее создания означает, что самовольная постройка не может быть введена в гражданский оборот, т.е. не может быть предметом сделок. В отношении её создания установлено только одно правовое последствие, заключающееся в сносе такого объекта недвижимости.

Отсюда в отношении самовольной постройки судом не может быть признано (подтверждено) ранее возникшее право, поскольку решение суда о признании права собственности на самовольную постройку в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ является основанием для возникновения первичного права, т.е. решение суда порождает у лица осуществившего самовольное строительство право собственности на вновь созданный объект. До принятия судом такого решения лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право на построенный объект, а само строение не является легализованным, введенным в гражданский оборот вещей.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ надлежащими истцами по искам о признании права на самовольную постройку могут быть лица, возведшие постройку либо лица, которым принадлежит правомерный земельный участок под самовольным строением.

Из содержания фактических оснований иска видно, что истец по встречному иску не приводит доказательства и доводы, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ и необходимые для признания права собственности на самовольную постройку. Более того, просит признать право собственности на реконструируемый объект, ссылаясь на осуществление перепланировки мансардного этажа. Сам иск заявлен не от лица осуществившего постройку, каковым является Мельников Р. В., а от имени приобретателя по договору купли-продажи от 12.01.2011 г. Мельниковой Т. М. не обладающей вещным правом на земельный участок под самовольным строением. Заключенную сделку истец указывает в качестве основания для возникновения права и просит суд признать (подтвердить) ранее возникшее право.

В пункте 24 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № разъяснен процессуальный статус лица, приобретшего самовольную постройку, которое должно привлекаться к участию в деле в качестве соответчика, а также объем его материальных прав, вытекающих из отношений по владению самовольным объектом недвижимости, возведенным таким лицом - право на предъявление иска о взыскании убытков с лица, осуществившего строительство самовольной постройки.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении встречного иска как заявленного ненадлежащим истцом по иным фактическим основаниям, не предусмотренным ст. 222 ГК РФ.

Помимо всего прочего из материалов дела видно, что определением Центрального районного суда г. Сочи от 17.08.2010 г. по настоящему делу был наложен арест на жилой дом, строящийся в границах земельного участка № по г. Сочи, также судом был установлен запрет на строительство жилого дома и собственно арест на земельный участок.

Во исполнение определения суда от 17.08.2010 г. постановлением судебного пристава- исполнителя Чантурия З. Д. от 07.10.2010 г. был наложен арест на земельный участок № по с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, Центральный район, , квартал индивидуальной жилой застройки ПЖСК «Альфа».

Постановление судебного пристава-исполнителя от 07.10.2010 г. зарегистрировано управлением Росреестра по Краснодарскому краю 07 октября 2010 г и помещено в дело правоустанавливающих документов земельного участка площадью 58 000 кв.м. ПЖСК «Альфа» с кадастровым номером №.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 13 ГПК РФ суды принимают судебные постановления в форме приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции.

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 142 и ч. 3 ст. 145 ГПК РФ исполнение определения суда о принятии мер обеспечения иска производится немедленно, обжалование определения суда о принятии обеспечительных мер не приостанавливает его исполнения.

По смыслу изложенной правовой регламентации существование законного определения суда о наложении ареста на спорное имущество влечет за собой ничтожность любых сделок и распоряжений в отношении данного имущества совершенных после принятия обеспечительных мер, независимо от того знали ли об аресте участники сделок или нет.

Иной подход противоречил бы принципу обязательности законных судебных постановлений и позволял бы игнорировать возникшие на основании судебного акта юридические факты в силу только одной неосведомленности лица, для которого данный акт обязателен, о принятом судебном решении или определении.

Таким образом, все договоры, заключенные после 17.08.2010 г. в отношении земельного участка №, площадью 496 кв. м. по г. Сочи и расположенного на нем земельного участка, включая договор от 30.08.2010 г. передачи прав и обязанностей по договору субаренды и договор купли-продажи жилого дома от 12.01.2011 г. ничтожны в силу одного факта наложенного судом ареста и не влекут для сторон юридических последствий с момента их заключения.

Аналогичным образом следует оценивать и зарегистрированное в ноябре 2010 г. право собственности Столярова М. В. на завершенный строительством жилой дом по г. Сочи.

То обстоятельство, что возведенный ответчиком жилой дом имеет иной адресный ориентир по сравнению с земельным участком, на котором он расположен, не влияет на правовые последствия наложенного ареста.

Арест на жилой дом был наложен судом по состоянию на 17 августа 2010 г., когда данный объект недвижимости находился в процессе строительства и имел адресную привязку к земельному участку № по , на что имеется ссылка в техническом паспорте на незавершенный строительством объект, а также указание в справке управления архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи о присвоении нового адреса.

Непосредственно управление Росреестра РФ по Краснодарскому краю, на момент государственной регистрации возникновения права собственности на жилой дом по г. Сочи (Плеханова, уч. №) обладало сведениями о наложенном аресте, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка площадью 58 000 кв.м. и располагало достаточными данными для отождествления объекта, возводимого в границах земельного участка № по с объектом, имеющим новый адресный ориентир. Так, в распоряжении управления Росреестра РФ по Краснодарскому краю находилось дело правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительство жилого дома по , уч. №, которое было объединено с делом правоустанавливающих документов на завершенный строительством жилой дом по г. Сочи. В материалах дела правоустанавливающих документов имеется определение Центрального районного суда г. Сочи от 26.11.2010 г. о наложении ареста на земельный участок № по г. Сочи, которое зарегистрировано управлением 11.01.2011 г., т.е. до заключения сторонами договора купли-продажи от 12.01.2011 г.

Должны были знать о наложенном аресте и ответчики Мельников Р.В. со Столяровым М. В., т.к. их представитель по доверенности Тимофеев Д. А., осуществляя от имени Столярова М. В. действия по сдаче документов на государственную регистрацию права в отношении жилого дома по г. Сочи, одновременно принимал участие в ноябре 2010 г. в судебном разбирательстве по настоящему делу в качестве представителя ПЖСК «Альфа» и ходатайствовал перед судом об отмене принятых судом обеспечительных мер от 17.08.2010 г.. Следовательно, при осведомленности своего представителя, Столяров М. В., заключая 12.01.2011 г. с Мельниковой Т. М. договор купли-продажи жилого дома по , а также его представитель по доверенности Мельников Р. В., не могли не знать о наложенном аресте на данный жилой дом.

Оценивая действия Мельниковой Т. М. по заключению договора купли-продажи от 12.01.2011 г. с точки зрения добросовестности, суд исходит из того обстоятельства, что Мельниковой Т. М. не проявлена должная степень заботливости и осмотрительности при покупке жилого дома. При очевидном превышении этажности жилого дома, наличия в нем пятнадцати изолированных жилых помещений, ответчик, принимая жилой дом во владение, должен был понимать, что приобретает пятиэтажный многоквартирный жилой дом, а не трехэтажный индивидуальный жилой дом как это указано в свидетельстве. Следовательно, в сложившейся ситуации ответчик действовал не добросовестно.

Кроме этого, из материалов дела видно, что Мельникова Т. М., до заключения договора купли-продажи от 12.01.2011 г., извещалась судом по месту своей работы о предмете судебного спора, времени и месте судебного разбирательства, с целью передачи данной информации Мельникову Р.В. Следует отметить, что ответчик Мельникова Т. М. зарегистрирована с ним по одному почтовому адресу и должна была знать о наличии спора в отношении самовольной постройки, т.к. по указанному адресу судом направлялась почтовая корреспонденция и судебные акты.

Как разъяснено в п. 23 и 24 совместного постановления ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №22/10 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право собственности на самовольную постройку не является препятствием для признания судом такого строения самовольным. Решение суда о признании строения самовольным является основанием для аннулирования записи в ЕГРП. Покупатель самовольного строения подлежит привлечению к участию в деле в качестве соответчика. В случае удовлетворения судом иска сносе самовольной постройки, покупатель вправе предъявить к лицу, осуществившему её строительство требование о возмещении убытков.

Таким образом, само по себе наличие зарегистрированного права на жилой дом и нахождение жилого дома во владении Мельниковой Т. М. на основании договора купли-продажи от 12.01.2011 г. не является препятствием для признания строения самовольным. При этом договор купли-продажи в отношении объекта признанного судом самовольным является ничтожным как противоречащий правилам частей 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, содержащих прямой запрет на распоряжение самовольным строением независимо от осведомленности покупателя о юридических пороках сделки.

Заключенный между Мельниковым Р. В. и Столяровым М. В. договор купли-продажи от 01.04.2010 г. незавершенного строительством объекта со степенью стройготовности в 16 % суд признает ничтожным по следующим основаниям.

Администрация г. Сочи просит признать данный договор ничтожным в силу его совершения в отношении самовольной постройки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ суд вправе самостоятельно применить последствия недействительности ничтожной сделки, независимо от того обстоятельства заявлены соответствующие требования стороной по делу.

Отсюда суд не связан правовыми доводами спорящей стороны о правовых и фактических основаниях иска и вправе дать самостоятельную оценку сделке на предмет действительности, если стороны спора ссылаются на неё как на основание своих требований и возражений.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства и установленные на их основе доказательства, суд приходит к выводу о несоответствии договора купли-продажи от 01.04.2011 г. правилам ст. 130, 131, 168, 170 ГК РФ.

Для целей заключения сделки с незавершенным строительством объектом необходимо чтоб он перестал быть предметом подрядных отношений, а зарегистрированное право на него отражало конечное состояние объекта после прерывания строительных работ. Иной подход позволял бы совершать сделки с объектом фактическое состояние, которого не соответствует его характеристикам, указанным в свидетельстве о регистрации права или техническом паспорте.

Между тем, из материалов дела видно, что договор купли-продажи от 01.04.2010 г. совершен сторонами в отношении объекта, с устаревшими идентификационными характеристиками, являвшегося на момент заключения сделки предметом действующих подрядных отношений, и находившегося согласно материалам дела в период с 30.12.2009 г. по 01.10.2010 г. в непрерывном процессе строительства, с постоянно меняющейся степенью строительной готовности, исключающей его индивидуализацию в качестве объекта гражданских прав и государственную регистрацию права на незавершенный строительством объект.

Ничтожность договора от 01.04.2010 г. основана на том обстоятельстве, что незавершенный строительством объект с 16 % стройготовности представлял собой ростверк и часть цокольного этажа жилого дома, однако рабочим проектом жилого дома и разрешением на строительство не было предусмотрено устройство цокольного этажа. Соответственно регистрация права на незавершенный строительством объектом осуществлялась в отношении объекта несоответствующего по своим параметрам разрешению на строительство, что в силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являлось основанием для отказа в регистрации. Непосредственно в разрешении на строительство отсутствует упоминание цокольного этажа.

Кроме этого, договор купли-продажи от 01.04.2010 г. заключен в явном противоречии с п. 3.2. инвестиционного договора от 06.06.2007 г., которым установлен запрет ответчику Мельникову Р. В. на продажу строящегося объекта без согласия инвестора Старкова О. Ю. и с нарушением прав инвестора на получение результата инвестиционной деятельности от контрагента по сделке.

Из имеющихся в материалах дела технических и кадастровых паспортов жилого дома, справки о присвоении регистрационного адреса, свидетельства о государственной регистрации, документов, представленных в регистрационные дела, усматривается, что завершение строительства жилого дома, его техническая инвентаризация, первичная государственная регистрация, присвоение регистрационного адреса, осуществлялось Мельниковым Р.В., на основании доверенности от 31.07.2010 г. выданной ему Столяровым М. В., а также Тимофеевым Д. А. в порядке передоверия от Мельникова Р. В..

Суд приходит к выводу, что договор от 01.04.2010 г., отвечает признакам мнимости в той мере, в какой он заключен Мельниковым Р. В. и Столяровым М. В. лишь для виду, без фактической передачи недвижимости и прав на земельный участок под ним. В пользу указанного вывода свидетельствует тот факт, что ответчик Мельников Р. В. продолжил от своего имени строительство объекта недвижимости после заключения договора от 01.04.2010 г., без переоформления разрешения на строительство на имя Столярова М. В. и без передачи ему прав на земельный участок., что подтверждено актом осмотра земельного участка МУ «Земельная инспекция г. Сочи». По завершению строительства жилого дома Мельников Р. В., действуя по доверенности, продал от имени Столярова М. В. самовольно возведенный жилой дом Мельниковой Т. М. по ничтожной сделке за идентичную цену в 900 000 рублей, что и при заключении договора от 01.04.2010 г. купли-продажи незавершенного строительством объекта со степенью готовности в 16 %, т.е. в очевидном для сторон договора противоречии с разумным и добросовестным поведением участников гражданского оборота и без явного намерения исполнять или требовать от другой стороны исполнения договора от 01.04.2010 г.

При указанных обстоятельствах суд удовлетворяет требования администрации г. Сочи о признании недействительными договоров в отношении самовольно возведенного пятиэтажного жилого дома по г. Сочи.

Обсудив доводы третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - Старкова О. Ю., возражения ответчиков на заявленные им требования, доводы истца по встречному иску - Шадиновой О. И. суд руководствуется преюдициальными обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г. по спору между теми же сторонами, предметом и основаниями которого являлась действительность договора от 06.06.2007 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, включая Оскирко В. Б., Мельникова Р. В., Шадинову О. И. и администрацию г. Сочи.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 г. №23 «О судебном решении» обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, не подлежат повторному доказыванию по отношению к тем лицам, которые ранее принимали участие в рассмотрении дела.

Из этого следует, что третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - Старков О. Ю. не должен доказывать или опровергать те обстоятельства, которые установлены решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г.

Судом установлено, что между Старковым О. Ю., с одной стороны, и Мельниковым Р. В., Оскирко В. Б. и Шадиновой О. И., с другой стороны, 06 июня 2007 года был заключен предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств.

По условиям данного договора Старков О. Ю., обязался передать в собственность другой стороны паенакопление в ПЖСК «Альфа», дающее ему право на получение земельного участка № по Центрального района г. Сочи ориентировочной площадью 500 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, находящегося в составе единого земельного участка ПЖСК «Альфа» площадью 58 000 кв.м. с кадастровым номером №. Мельников Р. В., Оскирко В. Б. и Шадинова О. И. обязались построить индивидуальный жилой дом на принадлежащих им земельных участках № и № по Центрального района г. Сочи и после завершения строительства жилого дома передать Старкову О. Ю. задолженность за внесение паевых взносов в сумме 40 000 рублей и уплатить иные платежи в кассу ПЖСК «Альфа».

Согласно п. 1.8, 1.9 договора от 06.06.2007 г. стороны установили срок завершения строительства жилого дома не более одного года и шести месяцев с момента заключения договора и срок ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2008 года.

Дополнительным соглашением от 07.11.2007 г. к договору от 06.06.2007 г. стороны уточнили состав помещений, подлежащих передаче Старкову О. Ю. указав, что ему должно быть передано жилое помещение площадью 67, 75 кв.м. и жилое помещение площадью 71, 25 кв.м. с условными номерами 4/6 и 5/6, расположенные на втором жилом этаже на отметке по плану 16 800 с юго-восточной стороны жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, , уч. № и №, занятая нормальная площадь передаваемых помещений должна составлять 139 кв.м.

Кроме этого, указанным решением суда установлено, что договор от 06.06.2007 г. по своей правовой природе является инвестиционным, этим решением определены взаимные права и обязанности сторон договора, установлено, что Старков О. Ю. полностью исполнил свои обязанности по договору и передал Мельникову Р. В. паенакопление в ПЖСК «Альфа», которое на основании распоряжения Старкова О. Ю. было закреплено правлением кооператива за Мельниковым Р. В., а последний принят в члены кооператива.

Впоследствии, Мельников Р. В. и ПЖСК «Альфа» заключили договор субаренды от 11.06.2008 г. земельного участка № общей площадью 496 кв.м. по в г. Сочи.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г. установлено, что Старков О. Ю. договорами № и № от 03 марта 2008 г. уступил все принадлежащие ему права (требования) к Мельникову Р. В. в пользу Шереметова Э. В., а последний в счет уступаемых прав обязался передать Старкову О. Ю., жилые помещения в ином жилом доме, по завершению его строительства. Все перечисленные сделки признаны судом действительными.

Перечисленные фактические обстоятельства дела подтверждены постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 29.06.2011 г. по настоящему делу.

По рамках данного дела судом произведена процессуальная замена Шереметова Э. В. на Старкова О. Ю. на основании договора от 21.02.2011 г. уступки прав (требований) по договору от 06.06.2007 г.. Договором от 21.02.2011 г. Шереметов Э. В. передал обратно Старкову О. Ю. права (требования) к Мельникову Р. В. и другим участникам сделки, возникшие из инвестиционного договора от 06.06.2007 г.

Таким образом, надлежащим истцом по делу и кредитором по договору от 06.06.2007 г. является Старков О. Ю..

Преюдициальные факты, установленные решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г. полностью подтверждаются доказательствами, исследованными судом при рассмотрении настоящего дела.

Оценив условия договора от 06.06.2007 г., суд не находит оснований, толковать их иначе, чем это отражено в решении Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г. По своей правовой природе договор от 06.06.2007 г. является инвестиционным. Предметом договора является передача паенакопления Старковым О. Ю. в собственность Мельникова Р. В., который в свою очередь принял на себя обязательство осуществить строительство жилого дома и передать помещения в нем Старкову О. Ю.

Суд отклоняет доводы представителя Мельникова Р. В. о том, что по условиям договора от 06.06.2007 г. Старков О. Ю. обязался передать земельный участок, а не паенакопление.

Из содержания предмета договора видно, что Сторона-1 приняла на себя обязательство передать паенакопление в ПЖСК «Альфа», за которым закреплен земельный участок № по г. Сочи ориентировочной площадью 500 кв.м.

В материалы дела представлено заявление Старкова О. Ю. о передаче пая в ПЖСК «Альфа» Мельникову Р. В. В заявлении основанием для передачи указан договор от 06.06.2007 г. Заявление сформулировано таким образом, который однозначно позволяет понять, что ответчику Мельникову Р. В. передается пай в кооперативе, а не земельный участок.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданским прав относятся, в том числе имущественные права.

По своей правовой природе пай в жилищном строительном кооперативе является имущественным правом на получение земельного участка, квартиры иного недвижимого имущества, в зависимости от целей деятельности кооператива, предусмотренных уставом. Следовательно, право на пай может быть предметом сделок, включая инвестиционные договоры.

В материалы дела представлена справка ПЖСК «Альфа», которой подтверждено, что Мельников Р. В. приобрел членство в кооперативе и право на земельный участок № по , в связи с передачей ему пая Старковым О. Ю.

Не основан на материалах дела, условиях договора и нормах гражданского законодательства РФ довод представителя Мельникова Р. В. о том, что Старков О. Ю. должен был соблюсти досудебный порядок урегулирования спора.

Старков О. Ю. избрал такой способ защиты нарушенного права как понуждение ответчика к исполнению договорной обязанности в натуре.

В силу ст. 8, 11, 12 ГК РФ сторона, ищущая защиты нарушенного права в суде, свободна в выборе способа защиты нарушенного гражданского права.

Требование о понуждении к исполнению договорной обязанности в натуре не обусловлено соблюдение предварительного претензионного порядка.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что Старков О. Ю. неоднократно направлял в адрес Мельникова Р. В. уведомления о нарушении им условий договора, по строительству жилого дома и сдаче его в эксплуатацию в установленные договором сроки.

Из материалов дела видно, что строительство жилого дома на земельных участках № и № по г. Сочи так и не было начато в обусловленные договором сроки. Данный факт подтвержден имеющимся в материалах дела актом обследования МУ «Земельная инспекция г. Сочи» от 01.12.2010 г. №и. Не пытались опровергнуть данное обстоятельство и ответчики по делу.

Пунктом 3.1. инвестиционного договора от 06.06.2007 г. стороны предусмотрели, что Старков О. Ю. вправе, до ввода в эксплуатацию жилого дома создаваемого на земельных участка № и № по , в одностороннем порядке изменить передаваемую ему долю в праве на жилой дом, потребовав 150 кв.м. площади жилого дома, расположенного на земельном участке № по в г. Сочи.

Как следует из материалов дела, что Старков О. Ю. направил в адрес Мельникова Р. В. требование в порядке п. 3.1. договора от 06.06.2007 г. о замене доли.

Сторонами договора от 06.06.2007 г. не были определены конкретные помещения, которые подлежат передаче ответчиком Мельниковым Р. В. Старкову О. Ю. в составе жилого дома № по , расположенного на земельном участке № квартала индивидуальной застройки ПЖСК «Альфа».

По этой причине требования Старкова О. Ю. сформулированы в виде понуждения ответчика передать, ему право на жилой дом, выраженное в доле в праве общей собственности, соответствующей 150 кв.м. площади строения.

Вместе с тем, в связи с признанием жилого дома самовольным в части возведения двух самовольных этажей над тремя правомерными, суд не может применить вещно-правовой способ защиты права Старкова О. Ю. и признать за ним право собственности на долю в жилом доме, с указанием конкретных помещений и их площадей.

Согласно п. 23 и 24 Совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22 решение суда о признании постройки самовольной является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права в отношении данной постройки.

Жилой дом как объект права является индивидуально-определенной вещью. До сноса двух самовольно возведенных этажей над тремя правомерными, аннулирования права на жилой дом в существующих параметрах и государственной регистрации права на правомерный жилой дом, применение такого способа защиты права как признание права собственности на идеальную долю является преждевременным.

Требование о передаче доли по договору от 06.06.2007 г., пропорционально 150 кв.м. площади жилого дома, правомерно заявлены Старковым О. Ю. именно к ответчику Мельникову Р. В.. В силу ничтожности сделок с жилым домом по г. Сочи и земельным участком № по в квартале индивидуальной застройки ПЖСК «Альфа» Старков О. Ю., сохраняя права застройщика, является владельцем жилого дома и надлежащим ответчиком по делу. С учетом установленных судом обстоятельств о ничтожности договоров купли-продажи от 01.04.2010 г., 12.01.2011 г. и договора уступки от 30.08.2010 г. Столяров М. В. и Мельникова Т. М. не могут выступать в отношениях с третьими лицами в качестве титульных владельцев жилого дома.

При таких обстоятельствах требования Старкова О. Ю. о понуждении Мельникова Р. В. подлежат удовлетворению в части избранного обязательственно правового способа защиты права в виде понуждения Мельникова Р. В. к исполнению договора от 06.06.2007 г. и передаче имущества в натуре.

Требования Старкова О.Ю. о признании права собственности на передаваемую долю в праве собственности на жилой дом суд не находит подлежащими удовлетворению, так как согласно п.2.2 заключенного между сторонами предварительного договора с условием об обеспечении исполнения обязательств от 6 июня 2007 г. «Сторона 2 передает Часть объекта недвижимости (долю жилого дома) после окончания строительства и ввода объекта в Эксплуатацию…»

Встречный иск Шадиновой О. И. суд оставляет без удовлетворения в силу того, что доводы, изложенные в качестве оснований встречного иска Шадиновой О. И, противоречат обстоятельствам, преюдициально установленным вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.06.2010 г.. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ суд не имеет право пересматривать данные обстоятельства.

Из решения суда от 08.06.2010 г. усматривается, что Шадинова О. И. принимала участие в деле в качестве ответчика и приводила аналогичные доводы об отсутствии полномочий на подписание договора от 06.06.2007 г.. Вместе с тем решением суда от 08.06.2010 г. установлено, что Шадинова О. И. является стороной договора от 06.06.2007 г., обязанной по сделке.

В материалы дела представлено определение Центрального районного суда г. Сочи, оставленное без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда из которого видно, что Шадинова О. И. ранее обращалась в Центральный районный суд г. Сочи с иском к Старкову О. Ю. о признании договора от 06.06.2007 г. недействительным, заявляя аналогичные основания иска, что и в настоящем случае.

Определением суда производство по делу было прекращено со ссылкой на невозможность повторной оценки тех обстоятельств, которые ранее были предметом исследования суда по спору с участием тех же сторон. Настоящий иск заявлен Шадиновой О. И. по аналогичным основаниям, следовательно, не может быть удовлетворен.

Не соответствуют материалам дела доводы Шадиновой О. И. о том, что заключением договора от 06.06.2007 г. стороны распорядились принадлежащим ей земельным участком № по без её согласия.

Из материалов дела видно, что Мельникову Р. В., Оскирко В. Б. и Шадиновой О. И было выдано администрацией Центрального района г. Сочи единое разрешение на строительство индивидуального жилого дома в границах земельных участков № и № по г. Сочи. При этом земельный участок № принадлежал на праве аренды Шадиновой О. И., а земельный участок № Мельникову Р. В. и Оскирко В. Б..

В такой ситуации Шадинова О. И. не вправе ссылаться на отсутствие её согласия в части определения судьбы земельного участка № по .

Кроме того, отношения по договору от 06.06.2007 г. носят обязательственно правовой, а не вещно правовой характер. Старков О. Ю. имеет право требовать помещения в жилом доме после ввода его в эксплуатацию. Сам по себе договор от 06.06.2007 г., с учетом имеющегося в материалах дела разрешения на строительство, не создает негативные правовые последствия для Шадиновой О. И. и не порождает право собственности Старкова О. Ю. на земельный участок № по более, что Старковым О. Ю. заявлены требования в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке № по , собственником либо владельцем которого Шадинова О. И. не является. С учетом предмета иска Старкова О. Ю. надлежащим ответчиком по делу является Мельников Р. В., а не Шадинова О. И..

Суд также учитывает, что в ходе рассмотрения дела Старков О. Ю. отказался от иска к Шадиновой О. И. и Оскирко В. Б., поэтому встречный иск Шадиновой О. И. не имеет взаимообусловленности с какими-либо требованиями Старкова О. Ю.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Сочи удовлетворить в удовлетворить части.

Признать недействительными договор купли - продажи от 01.04.2010 г. незавершенного строительством жилого дома, по адресу: г. Сочи, между Мельниковым Р. В. и Столяровым М. В. с момента его подписания, погасив запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать недействительными договор купли - продажи от 12.01. 2011 г. жилого дома, по адресу: г. Сочи, между Сторяровым М.В. и Мельниковой Т. М. с момента его подписания, погасив запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязать Мельникова Р. В. осуществить за свой счет снос самовольно возведенных двух этажей над правомерными тремя по адресу г. Сочи .

Удовлетворении встречного иска Мельниковой Т. М. к администрации г. Сочи о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде, отказать.

Исковые требования Старкова О. Ю. к Мельникову Р. В. удовлетворить в части.

Обязать Мельникова Р. В. исполнить обязательства по предварительному договору от 06.06. 2007 года предоставив Старкову О. Ю. Долю в праве общей собственности на жилой дом по адресу: г. Сочи, общей площадью 150 (сто пятьдесят) кв.м..

В остальной части иска Старкова О. Ю. к Мельникову Р. В., отказать,

В удовлетворении встречных исковых требований Шадиновой О. Ивовны к Старкову О. Ю. о признании не заключенным предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от 06 июня 2007 г., отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через райсуд Центрального района г.Сочи в течении 10 дней со дня изготовления полного текста мотивированного решения суда.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение изготовлено судом 27 декабря 2011 г.