Гражданский кодекс часть 1

Прямкова Ю.В. обратилась в суд с иском к Савичу О.Ю. о взыскании суммы задатка в двойном размере 4 000 000 руб., в обоснование иска указала следующие обстоятельства. 25.05.2021 между Прямковой Ю.В. и Савич О.Ю. был заключен договор задатка при купле-продаже жилого дома. В этот же день истец передала ответчику 2 000 000 руб. в обеспечение заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям договора о задатке, ответчик принял на себя обязательство в срок до <дата> заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 2500 кв.м и жилого дома площадью 627,5 кв.м по адресу: <адрес>. Истец осматривал дом с привлечением специалистов ООО «Констант Эксперт» <дата>, которые обнаружили следующие недостатки. Имеются критические дефекты крыши и кровли, делающие функционально непригодным эксплуатация здания, поскольку они влияют на условия его прочности и устойчивости. В части здания, где расположены гараж, «квартира» (жилые помещения между гаражом и хозблоком) и хозблок, необходим демонтаж всех конструкций крыши и кровли (включая мауэрлат и стропильную систему), повышение отметки верха внешних стен и устройство новых конструкций вместо дефектных. Выявлены многочисленные деформации кровельного покрытия. Установлена деформация стропильной системы и как следствие, прогиб кровельного покрытия. Исполнение пароизоляции (кровли) с нарушением требований СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76». Рекомендовано усилить стропильной систему, осуществить замену кровельного покрытия. Что потребует осуществить демонтаж всех нижележащих слоёв (утеплителя, пароизоляции, гипсокартона внутренней отделки скатов кровли). Водосточная система имеет деформации, повреждения крепежа и требует замены. Отливы оконных проемов смонтированы с нарушениями. Торцы отливов не загерметизированы, в результате чего атмосферные осадки попадают в стеновые конструкции. Подоконники смонтированы с нарушениями. Подоконники имеют уклон к остеклению, а не от него, что приводит к проникновению влаги, находящейся на подоконнике (конденсат с остекления или пролитая вода при поливе цветов) в стеновые конструкции. Подоконники требуют демонтажа и повторной установки с уклоном от остекления. Отливы требуют замены или герметизации торцов, если это возможно (определяется для каждого отлива отдельно).

Необходим ремонт всех покрытий пола террас и балконов. Ремонт заключается в полном демонтаже всех покрытий и устройстве новых покрытий. Необходим ремонт облицовки цоколя здания и всех фасадов здания. Выявлены сквозные трещины в перегородках вблизи дверных проемов, а также на участках сопряжения перегородок со стенами в помещениях. Напольное покрытие гаража не имеет каких-либо устройств для отвода влаги. Отсутствие дорожного покрытия между въездными воротами земельного участка и воротами гаража, иные недостатки. Подобные допущения со стороны ответчика (продавца) в предложении на продажу не указывались, требования о дополнительных финансовых вложениях для доведения дома до пригодного для проживания состояния - не доводились, и при заключении договора о задатке от <дата> не заявлялись. По сведения ЕГРН здание имеет лишь два этажа, тогда как ответчик продавал трёхэтажное здание. <дата> истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора о задатке и заключения договора купли-продажи путем отправки уведомления посредством переписки по мессенджеру «Whatsapp»; посредством обмена электронными сообщениями (письмами) и документами в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также дополнительно, в этот же день, посредством АО «Почта России» в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от договора задатка, совмещенное с требованием (претензией) о возврате денежных средств. Документ получен ответчиком <дата> и в добровольном порядке не исполнен, ответ им направлен не был.

В судебном заседании представитель истца Прямковой Ю.В. по доверенности иск поддержал, пояснил, что истец был намерен приобрести земельный участок и жилой дом у ответчика, ответчику был передан задаток в размере 2 000 000 руб. Жилой дом осматривался истцом внешне несколько раз. Специалистами были выявлены недостатки, которые не были оговорены ответчиком, что послужило принятию истцом решения об одностороннем отказе от заключения основного договора купли-продажи. После отказа истца от заключения сделки Савич О.Ю., злоупотреблив своим правом, направил истцу основной договор купли-продажи, который истец не получила. Переписка в мессенджера WhatsApp велась между ответчиком и супругом Прямковой Ю.В.

Представитель ответчика Савича О.Ю. по доверенности против иска возражала, пояснила, что <дата> между сторонами был заключен договор, ответчик получил от истца задаток в размере 2 000 000 руб. и был установлен срок заключения основного договора купли-продажи. Согласно имеющейся в материалах дела переписке, истец отказалась заключать основной договор купли-продажи сославшись на то, что уведомила ответчика об этом заранее в мессенджере WhatsApp. Ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи <дата>, таким образом, ответчик предпринял все действия для заключения основного договора купли-продажи. Данный договор не является договором задатка, т.к. в нем отсутствуют сведения о порядке и способе заключения основного договора. Заключенный сторонами договор от <дата> является договором аванса и не подлежит взысканию в двойном размере. Истец представил недостоверные сведения в части наличия существенных недостатков жилого дома. Ответчиком представлено заключение эксперта, согласно которому жилой дом в исправном состоянии, конструкции дома находятся в идеальном состоянии, дом соответствует строительно-техническим нормам. Истцом представлена дефектная ведомость, которая не понятно кем составлена, в ней указаны такие дефекты, как ржавчина вокруг гвоздей на крыше жилого дома, царапины от кошки на мебели, однако жилой дом продавался без мебели. До передачи денежных средств ответчику, истец осматривала жилой дом и видела, что дом двухэтажный с мансардой. При размещении объявления о продаже дома на ЦИАН отсутствовало понятие «мансарда», поэтому было указано, что дом трехэтажный. Однако с учетом вышеизложенного, данный довод не может быть учтен как обоснование иска. Ответчик представил истцу все необходимые документы: технический паспорт на жилой дом, выписки из ЕГРН. Полагала, что настоящая причина отказа от заключения основного договора купли-продажи заключалась в том, что собственник соседнего земельного участка предложил истцу приобрести у него жилой дом с земельным участком за 20 000 000 руб.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, проверив материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Анализ приведенных положений норм права позволяет сделать вывод, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором (предварительным или основным), в соответствии с которым у сторон возникают определенные договором обязательства.

Таким образом, задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, а в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Согласно п. 1,3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432).

Как следует из материалов дела, <дата> между Прямковой Ю.В. и Савич О.Ю. был заключен договор задатка при купле-продаже жилого дома площадью 627,5 кв.м и земельного участка 2500 кв.м по цене 39 500 000 руб. по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 договора задатка стороны договорились, что крайний срок заключения основного договора <дата>.

В силу п.4,5 договора в случае, если после подписания настоящего договора задатка покупатель отказывается от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость дома, указанную в п.З. договора, продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток в размере 2 000 000 руб. (т.2 л.д.11-12).

<дата>Савич О.Ю. получил от Прямковой Ю.В. денежные средства в размере 2 000 000 руб., что подтверждается распиской (л.д.13).

<дата> истец с привлечением специалистов ООО «Констант Эксперт» провели обследование указанного жилого дома.

Специалисты ООО «Констант Эксперт» обнаружили, что жилой дом по адресу: <адрес> имеет следующие недостатки: имеются критические дефекты крыши и кровли, делающие функционально непригодным дальнейшую эксплуатация здания, поскольку они влияют на условия его прочности и устойчивости. В части здания, где расположены гараж, «квартира» (жилые помещения между гаражом и хозблоком) и хозблок, необходим демонтаж всех конструкций крыши и кровли (включая мауэрлат и стропильную систему), повышение отметки верха внешних стен и устройство новых конструкций вместо дефектных. Выявлены многочисленные деформации кровельного покрытия. Установлена деформация стропильной системы и как следствие, прогиб кровельного покрытия. Исполнение пароизоляции (кровли) с нарушением требований СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76». Рекомендовано усилить стропильной систему, осуществить замену кровельного покрытия. Что потребует осуществить демонтаж всех нижележащих слоёв (утеплителя, пароизоляции, гипсокартона внутренней отделки скатов кровли). Водосточная система имеет деформации, повреждения крепежа и требует замены. Отливы оконных проемов смонтированы с нарушениями. Торцы отливов не загерметизированы, в результате чего атмосферные осадки попадают в стеновые конструкции. Подоконники смонтированы с нарушениями. Подоконники имеют уклон к остеклению, а не от него, что приводит к проникновению влаги, находящейся на подоконнике (конденсат с остекления или пролитая вода при поливе цветов) в стеновые конструкции. Подоконники требуют демонтажа и повторной установки с уклоном от остекления. Отливы требуют замены или герметизации торцов, если это возможно (определяется для каждого отлива отдельно).

Как следует из переписки между супругом истца - Лачиняном А.В. и ответчиком в мобильном мессенджере «Whatsapp», <дата> супруг истца уведомил ответчика об отказе от заключения договора купли-продажи и возврате залога в связи с обнаружением специалистами недостатков жилого дома (т.1 л.д.93-94).

<дата> супруг истца посредством сообщения в мобильном мессенджере «Whatsapp» направил ответчику уведомление о расторжении соглашения о задатке от <дата>, а также ведомость дефектов ООО «Констант Эксперт» (т.1 л.д.108-109).

<дата> истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении соглашения о задатке от <дата> и требованием о возврате денежных средств (л.д.151-155).

Из письменных возражений ответчика следует, что согласно п. 5 заключенного сторонами договора в случае, если после подписания настоящего договора задатка покупатель отказывается от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость дома, указанной в п. 3 договора, Продавец имеет право не возвращать полученный по этом договору задаток в размере 2 000 000 рублей. Во исполнение своих обязательств по договору, <дата> ответчик направил истцу уведомление о готовности заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с приложением проекта договора купли-продажи. Согласно почтовому идентификатору уведомление вручено истцу <дата>. Кроме того, <дата> уведомление о готовности заключить договор купли-продажи также направлено электронной почтой, что подтверждается скриншотом письма и отказом Прямковой Ю.В. заключить договор. Таким образом, ответчик принимал необходимые действия, свидетельствующие о его намерении заключить договор купли-продажи. По имеющейся информации, истец, не дожидаясь уведомления ответчика, в связи с отсутствием у нее намерения купить жилой дом и земельный участок, приобрела в собственность иное недвижимое имущество. Не заключение сторонами договора купли-продажи произошло не по вине ответчика. Ответчик обратился в АНО «Научно-исследовательский институт экспертиз» с целью проведения экспертизы на соответствие конструкций жилого дома требованиям нормативно-технической документации, на пригодность жилого дома для проживания. Согласно заключению специалиста от <дата>, жилой дом по адресу: <адрес>, нос. Мещерское, <адрес> запроектирован, возведен и оборудован таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцам при передвижении внутри и около дома, при входе и выходе из него, а также при пользовании внутриквартирным оборудованием. Техническое состояние жилого дома исправное, конструкции и инженерные системы соответствуют требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории РФ. При нескольких осмотрах жилого дома, истица знакомилась с техническим паспортом жилого дома, а также с техническим состоянием жилого дома, ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте недвижимости, в связи с чем, отказ от договора задатка при купле-продажи жилого дома от <дата> является незаконным (т.1 л.д.199-204).

Из материалов дела следует, что между сторонами заключено лишь соглашение о задатке от <дата>, согласно которому истец передала ответчику денежные средства в размере 2 000 000 руб. в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 50:31:0030304:57 площадью 2500 кв.м и жилого дома с кадастровым номером 50:31:0030304:641 площадью 627,5 кв.м по адресу: <адрес>.

Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, в котором бы стороны намеревались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома стороны не заключали и, как следствие, не оговаривали существенных условий договора, в том числе и о качествах дома.

Поскольку предварительный договор между сторонами не заключался, его существенные условия, кроме цены, не определялись, следовательно, переданные истцом ответчику по соглашению денежные средства в размере 2 000 000 руб. не могут расцениваться в качестве задатка.

Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого дома сторонами не заключался, какие-либо характеристики качества продаваемого дома сторонами оговорены не были, то представление истцом заключения о недостатках продаваемого ответчиком жилого дома не может быть расценено как обоснованный отказ от заключения основного договора купли- продажи и возврата уплаченной суммы задатка.

Ссылка истца на описание продаваемого дома в объявлении на сайте Циан как дома «в идеальном состоянии, без проблем, с надежными конструкциями и инженерными системами», также не является основанием для возврата уплаченной суммы задатка, поскольку договор задатка был подписан истцом не по характеристиками рекламного объявления о продаже дома, а на основании соглашения сторон, обсуждения характеристик и необходимых улучшений жилого дома, что следует из переписки сторон (л.д.45-83 т.1), а также осмотра истцом дома.

Суд также отмечает, что по условиям заключенного сторонами договора, отказ покупателя от заключения основного договора не предусматривает возврата задатка в двойном размере, как заявлено истцом в иске.

До заключения сторонами договора задатка и передачи ответчику денежных средств в размере 2 000 000 руб. дом неоднократно истцом осматривался, что не отрицалось его представителем. Цена продаваемого имущества сторонами была согласована с учетом технического состояния дома, что следует из их переписки (л.д.96-97), в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии у истца законным оснований для взыскания с ответчика задатка в двойном размере.

В связи с отказом в удовлетворении иска, суд отменяет принятые меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на регистрацию сделок со спорным имуществом.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Прямковой Ю. В. к Савичу О. Ю. о взыскании задатка в двойном размере оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Пушкинского городского суда от <дата> в виде наложения запрета на регистрацию сделок с земельным участком с кадастровым номером 50:31:0030304:57 площадью 2500 кв.м и зданием с кадастровым номером 50:31:0030304:641 по адресу: <адрес>, запрета совершать каких-либо юридически значимые действий с указанным недвижимым имуществом и наложении ареста на принадлежащее Савичу О. Ю. имущество стоимостью 2 000 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья