Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10, ФИО11 к публичному акционерному обществу коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» о признании перепланировки, переустройства незаконными, возложении обязанности,

установил:

ФИО10 является собственником нежилого помещения №, общей площадью 16,6 кв.м., расположенного во встроено – пристроенной части здания по адресу: <адрес>.

ФИО11 собственник нежилых помещений № повала и помещений № первого этажа, общей площадью 346,7 кв.м, расположенных во встроено – пристроенной части здания по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на факт проведения в 2008 году перепланировки нежилого помещения № первого этажа (место общего пользования) в виде разделения его перегородкой на два помещения без получения согласия собственников, ФИО11, ФИО10 обратились в суд с иском к ПАО «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу», просили суд признать перепланировку, переустройство помещения № на поэтажном плане встроено пристроенной части, общей площадью 28,4 кв.м., в доме по адресу: <адрес>, путем установки перегородки между помещениями № и № незаконным, привести помещение № в первоначальное состояние. Признать за истцами право на единоличное обращение в орган регистрации прав, с заявлением о внесении изменений сведений кадастрового учета о помещении № на поэтажном плане встроено – пристроенной части,, общей площадью 28,4 кв.м., в доме по адресу: <адрес>, после приведения помещения в первоначальное состояние.

Определением судьи, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 03.06.2021, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО12

Определением судьи, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 14.07.2021, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО6, ФИО13

Определением судьи, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 21.07.2021, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ООО «Мебель Черноземья и К».

В судебном заседании 12.10.2021 истцы заявленные требования уточнили, просили признать перепланировку помещения № на поэтажном плане встроено – пристроенной части, общей площадью 28,4 кв.м., в доме по адресу: <адрес>, путем установки перегородки между помещениями № незаконным, привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом № от 26.02.1996. Признать за истцами право на единоличное обращение в орган регистрационных прав, с заявлением о внесении изменений сведений кадастрового учета о помещении № на поэтажном плане встроено – пристроенной части, общей площадью 28,4 кв.м., в доме по адресу: <адрес>, после приведения помещения в первоначальное состояние.

В судебное заседание истец ФИО11 не явился, его представитель по доверенности ФИО14 уточненные исковые требования поддержала, суду пояснила, что помещения принадлежащие истцам и третьим лицам арендовалась Банком. Спорное помещение № является общим помещением, фактически это входная группа, именно Банком была произведена перепланировка, однако собственники не давали согласия, в настоящий момент существование перегородки препятствует реализации права собственности ФИО11 В 2011 году ООО «Сервис – офис», управляющая компаний в отношении общего имущества встроено – пристроенной части здания по адресу: <адрес>, передала банку спорное помещение в аренду. Полагала, что последствия пропуска срока исковой давности к возникшим требованиям не применимы.

Истец ФИО10 уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Суду пояснил, что перегородку делал банк в начале арендных отношений, после расторжения договора аренды он получил компенсацию для ремонта, перегородка в настоящий момент демонтирована.

Представитель ответчика ПАО «СКБ-банк», действующий на основании доверенности ФИО15 просил провести судебное заседание в отсутствие, возражения на иск представил в письменном виде, согласно которым спорное помещение Банком не арендовалось, нарушений прав собственников помещений со стороны Банка не допускалась.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО12 по доверенности ФИО16 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснила, что перепланировка была необходима для деятельности банка, все собственники, передавшие помещения в аренду, знали о перепланировке, в настоящий момент перегородка демонтирована. Заявила о пропуске истцами срока исковой давности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО13, суду пояснил, что перегородка действительно была, согласования её обустройства не было, в настоящий момент Банк съехал и перегородку убрали, проход нужен для использования общей площади.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, представители ООО «Мебель Черноземья и К», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, причина не явки не известна.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законам и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в случае присоединения общего имущества многоквартирного дома,

Судом установлено, что 30.04.2008 собственники нежилых помещений первого этажа встроено – пристроенной части семиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>: ФИО8 ( помещения №), ФИО9 (помещения №), ФИО13 (помещение №), ФИО11 (помещения №), ФИО10 (помещение №) с одной стороны и ОАО «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» заключили договор аренды нежилых помещений №.

Согласно разделу 6 договора аренды «Перепланировка» в случае необходимости проведения перепланировки арендатор обязуется передать арендодателям план перепланировки помещений, который необходим для осуществления банковской деятельности в помещениях в течение трех недель с момента подписания настоящего договора (пункт 6.1). Арендодатели настоящим дают согласие на перепланировку помещений, согласно плана перепланировки, указанного и представленного в соответствии с пунктом 6.1. настоящего договора и берут на себя обязательство по согласованию плана перепланировки с компетентными органами (пункт 6.2). Арендодатели обязаны согласовать перепланировку в компетентных органах в течение двух месяцев с момента подписания настоящего договора. (пункт 6.3). Согласование перепланировки предусмотренной пунктом 6.1. настоящего договора, производиться силами и за счет средств арендодателей ( пункт 6.4). В случае неисполнения арендодателями обязанности указанной в пункте 6.3. договора арендодатели несут ответственность, связанную с перепланировкой в данных помещениях, включая ответственность за несоблюдением правил пожарной безопасности и.т.п.(пункт 6.5)

04.06.2008 ОАО «СКБ – банк» (заказчик) и ООО «ВИКстрой» (подрядчик) заключили договор подряда № по условиям которого подрядчик принял на себя обязательство в соответствии с настоящим договором выполнить по заданию заказчика работы по реконструкции помещений дополнительного офиса ОАО «СКБ – Банк», расположенного по адресу: <адрес> сдать их результат заказчику, а заказчик принять результат работ и оплатить их (пункт 1.1). Работы выполняются из материалов и оборудования подрядчика. Стоимость материалов и выполняемых подрядчиком работ определена путем согласования договорной цены, подтверждаемой соответствующим протоколом (Приложение №) и техническим заданием (приложение №), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Техническим заданием (Приложение №) в разделе входная группа (№, согласно перепланировке) предусмотрено устройство перегородки из кирпича (кладка в 1/2 кирпича армированная) в местах граничащих с помещениями не арендованными с правой стороны (пункт 4). В последнем абзаце технического задания установлена обязанность руководствоваться планировкой помещений, утвержденной руководством банка.

Согласно плану расположения помещений для размещения кредитной организации филиала ОАО «СКБ – банк» с экспликацией, расположенного по адресу <адрес>, утвержденному председателем правления ОАО «СКБ – банк», с перепланировкой согласны собственники: ФИО11, ФИО8, ФИО10, ФИО13, ФИО9

18.05.2009 собственники нежилых помещений первого этажа встроено – пристроенной части семиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>: ФИО8 ( помещения №), ИП ФИО9 (помещения №), ФИО13 (помещение №), ИП ФИО11 (помещения №), ФИО10 (помещение №) с одной стороны и ОАО «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» заключили договор № аренды нежилых помещений. Раздел 6 «Перепланировка» аналогичного содержания ранее заключенному договору.

31.05.2009 по обоюдному желанию сторон договор № аренды нежилого помещения от 30.04.2008 был расторгнут с 31.05.2009.

01.06.2011 Некоммерческое партнерство «Сервис – офис» и ОАО «СКБ - банк» заключили договор № аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется предоставить а арендатор принять во временное владение и пользование за плату места общего пользования (коридоры), расположенные на 1 – ом этаже встроено – пристроенной части семиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 36 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (далее – Помещение) (Приложение № – План, на котором Помещение выделено штриховкой).( пункт 1.1.)

Помещение является место общего пользования собственников всех помещений встроено - пристроенной части семиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Арендодатель вправе предоставлять помещение в аренду на основании протокола № собрания собственников помещений от 17.05.2011 и протокола № от 25.05.2011. Разделом 6 договора аренды предусмотрено, что перепланировка помещения необходимая для осуществления деятельности банка осуществляется на основании плана перепланировки, который подлежит согласованию с арендодателем.

24.09.2020 между Банком и НК «Сервис – офис» подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.06.2011 и 15.10.20220 подписан акт приема – сдачи помещений, стороны претензий друг к другу не имеют.

22.09.2020 соглашением расторгнут договор № аренды нежилых помещений от 18.05.2009 с 15.10.2020.

На основании акта приема – сдачи от 14.10.2020 арендуемые помещения возвращены собственникам, арендодатели не имели претензий к арендатору по поводу технического состояния передаваемого помещения.

14.10.2020 ФИО10 действуя от имени ИП ФИО11 и ПАО «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» заключили соглашение о предоставлении компенсации для оплаты текущего ремонта и приведения в исправное состояние помещений № 1 этажа, находящихся во встроено – пристроенной части семиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 261,1 кв.м., по адресу: <адрес>, в размере 200 000 руб.

Платежным поручением № от 16.10.2020 указанная сумма переведена ПАО «СКБ – Банк» на счет ИП ФИО11

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение № действительно относится к общему имуществу собственников, фактически входит в состав входной группы встроено – простроенной части семиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В период с 30.04.2008 по 15.10.2020 ряд помещений встроено – пристроенной части под номерами № на основании договора аренды с собственниками использовал ответчик.

С согласия собственников, как того требовал договор аренды от 30.04.2008 (раздел 6 «Перепланировка») в 2008 году ОАО «СКБ – Банк» силами подрядной организации действительно разделило помещение входной группы, оформив используемую часть коридора, площадью 36 кв.м. в аренду на основании договора с обслуживающей организацией НП «Сервис – офис» от 01.06.2011, однако в результате данных действий не произошло увеличения площадей помещений, принадлежащих на праве собственности истцам и привлеченным к участию в деле третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора. Доказательств обратного суду не приведено.

Соответственно согласия всех собственников помещений для обустройства перегородки не требовалось.

Более того, наличие данной перегородки не было заявлено иными собственниками, как нарушающее их права и законные интересы, обеспечивало возможность использования спорных помещений истцов для извлечения прибыли ( путем получения арендной платы), было согласовано собственниками, в том числе истцами при утверждении плана расположения кредитной организации, а риск не проведения согласования перепланировки в компетентных органах (общим собранием) исходя из буквального толкования договора аренды как от 30.04.2008, так и от 18.05.2009 возложен на арендодателей (пункт 6.5).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истцов по заявленным в иске обстоятельствам суд не усматривает.

В тоже время суд полагает, что заявление представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО12 о пропуске истцами срока для обращения в суд с заявленными требованиями суд во внимание не принимает, поскольку данный иск является разновидностью негаторного иска (статья 304 ГК РФ), что в силу положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность применения последствий пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 194-197 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО11, ФИО10 к публичному акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» о признании перепланировки (переустройства) мест общего пользования незаконным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.В. Иванова

Мотивированное решение изготовлено 28.10.2021