Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ФИО, ФИО о признании договора купли-продажи доли жилого помещения недействительным,

у с т а н о в и л:

28 марта 2022 года истец ФИО обратилась в суд с данным исковым заявлением к ответчик ФИО, указав следующие обстоятельства. 07 октября 2013 года умер супруг истца ФИО, к имуществу которого заведено наследственное дело. Наследниками жилого помещения, расположенного по , являются истец и ответчик. В квартире истец проживает с 13 мая 2019 года по настоящее время. 27 декабря 2021 года, находясь в квартире, услышала, как демонтируется замок на входной двери. Узнала от ФИО о покупке им доли в праве собственности на жилое помещение от ФИО Учитывая, что о продаже доли не знала, предложений о выкупе доли ей не поступало, ФИО просит признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по .

Протокольным определением суда от 26 июля 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направленная в адрес истца и ответчика ФИО судебная корреспонденция возвращена по истечении срока хранения ввиду неявки адресатов по извещениям.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец и ответчик ФИО в установленном порядке были извещены о месте и времени рассмотрения дела с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ». Об уважительных причинах не явки истец и ответчик ФИО не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Руководствуясь ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО, будучи собственником ? доли жилого помещения, расположенного по , на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19 мая 2021 года, продала данное имущество 04 сентября 2021 года ФИО на основании договора купли-продажи, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 20 мая 2021 года и 22 июня 2022 года.

Сведения о регистрации права собственности за истцом в реестре отсутствуют.

В свою очередь в подтверждение права собственности истцом представлено заявление о принятии наследства после наследодателя ФИО в виде жилого помещения, расположенного по , от 29 декабря 2013 года.

Как пояснила ответчик ФИО, спорное жилое помещение принадлежало отцу ФИО, после смерти которого наследниками являются она и жена отца – истец ФИО, которая проживает в спорной квартире.

Указанное свидетельствует о том, что истец, хотя и не зарегистрировала право собственности на ? доли жилого помещения, однако фактически приняла наследство, что позволяет суду прийти к выводу о том, что квартира до момента заключения оспариваемого договора являлась общей собственностью ФИО и ФИО, что последней не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2.3. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (далее – Методические рекомендации), утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28 марта 2016 года № 03/16) допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы. Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно (пункт 2.5. Методических рекомендаций).

В силу пункта 3.3. Методических рекомендаций, если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Согласно пояснениям ответчика ФИО, до продажи доли в спорной квартире, она неоднократно направляла в адрес истца уведомления о намерении продать имущество, однако, вся корреспонденция возвращена, пыталась сообщить по телефону, на звонки ФИО не отвечала.

В подтверждение уведомления второго собственника ФИО представлены детализация оказанных услуг и скриншот с мобильного устройства о направлении истцу 26 мая 2021 года смс-сообщения, два конверта от 27 мая 2021 года о направлении истцу сообщения о намерении продать долю в жилом помещении заказной и простой почтой, которые возвращены отправителю ввиду неполучения адресатом.

Нотариусом ФИО 02 июля 2021 года удостоверено письменное заявление ФИО на имя ФИО с предложением, выкупить ? долю жилого помещения, расположенного по , от 29 декабря 2013 года, стоимостью 1 000 000 рублей, либо оформить отказ.

В этот же день на имя ФИО составлено нотариальное уведомление о направлении вышеуказанного заявления.

Данные документы направлены нотариусом в адрес истца 05 июля 2021 года, 17 сентября 2021 года возвращены отправителю ввиду неполучения адресатом, что подтверждается почтовыми квитанциями и отчетами об отслеживании почтового отправления.

01 сентября 2021 года ФИО обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о передаче истцу заявления от 02 июля 2021 года, о чем нотариусом ФИО выдано соответствующее свидетельство с указанием о том, что получение заявления адресатом не подтверждено.

04 сентября 2021 года между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи ? доли жилого помещения, расположенного по , стоимостью 1 000 000 рублей.

Право собственности ФИО на ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано 09 сентября 2021 года.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи доли ФИО в праве собственности на жилое помещение, истец указала на нарушение ее права на преимущественный выкуп доли в праве собственности на жилое помещение.

В силу положений статьи 250 ГК РФ, предусматривающих наличие у участника долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, ответчик ФИО обязана была известить ФИО в письменной форме о намерении продать свою долю иному лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (нарушение права преимущественной покупки).

При этом истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий предусмотренных п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), о чем разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Следовательно, последствием нарушения продавцом правила извещения участника общей собственности о намерении реализации своей доли посторонним лицам является не признание договора купли-продажи недействительным, а право требования участником долевой собственности в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако, такого требования истцом заявлено не было. Обращаясь в суд с иском, истец не ссылалась на желание использовать свое право, предусмотренное п. 3 ст. 250 ГК РФ, обосновав исковые требования ненадлежащим уведомлением вторым собственником о продаже доли в общем имуществе. В судебные заседания, несмотря на неоднократные вызовы суда, истец не являлась.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО в полном объеме ввиду избрания последней ненадлежащего способа защиты права.

Одновременно судом учитывается, что обязанность извещения другого собственника о намерении продать долю, ФИО исполнена надлежащим образом, после чего, по истечении установленного абзацем 2 пункта 2 ст. 250 ГК РФ срока, имущество отчуждено ФИО, вследствие чего нарушений преимущественного права покупки ФИО судом не установлено, доказательств обратного в материалах дела не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО к ФИО, ФИО о признании договора купли-продажи ? доли жилого помещения, расположенного по , заключенного между ФИО и ФИО 04 сентября 2021 года недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий судья Э.В. Ли

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья Э.В. Ли