Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 декабря 2018 года в <адрес> гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы задатка, а также признании недействительной сделки в части,

установил:

В обоснование заявленных требований истец пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени и в интересах которой действовала мать - ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общая площадь - 37кв.м., принадлежащий ФИО2 на праве собственности.

Указанный договор содержит соглашение о задатке, в соответствие с условиями которого, истец передал ответчику в качестве задатка денежные средства в сумме 100 000 рублей, о чем ответчиком собственноручно составлена соответствующая расписка.

Предварительным договором установлен срок заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

Продавцом квартиры является несовершеннолетний ребенок, от имени и в интересах которого действует мать. В силу положений ст. 37 ГК РФ, родители или лица, их заменяющие, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а ребенок - давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, при продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку.

На день подписания предварительного договора сторонами у ответчика отсутствовало такое согласие и для его получения соглашением сторон был установлен срок заключения основного договора, достаточный для получения такого согласия до ДД.ММ.ГГГГ.

По вине ответчика, в установленные предварительным договором сроки основной договор заключен не был, поскольку указанное согласие ответчиком не получено до настоящего времени, спустя месяц, с даты заключения основного договора, установленной предварительным договором.

На устное требование возвратить истцу 100 000 рублей, переданных в качестве задатка, ответчик согласился передать денежные средства покупателю ДД.ММ.ГГГГ, однако на встречу не явилась, денежные средства не передала, на телефонные звонки не отвечает.

Кроме того, в судебном заседании ее полномочный представитель пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени и в интересах которой действовала мать - ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям настоящего соглашения ФИО1 возвратила ФИО3 100 000 рублей, полученные в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ФИО3 собственноручно составлена соответствующая расписка; стороны пришли к соглашению о расторжении указанного договора по взаимному согласию и претензий друг к другу не имеют. В то же время, настоящее соглашение заключено после обращения ФИО3 в суд с исковым заявлением в защиту нарушенных ответчиком прав, а также, спустя 51 день после окончания срока действия предварительного договора и срока исполнения сторонами обязательств по договору, которые ответчиком не исполнены. Согласно п. 1 соглашения, с ДД.ММ.ГГГГ по взаимному согласию стороны расторгают предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3 соглашения, стороны претензий по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ друг к другу не имеют. Истец считает, что п.п. 1, 3 соглашения недействительны по следующим основаниям.

Согласно положений ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу главы 29 ГК РФ возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением срока действия договора влечет невозможность применения правил о расторжении договора. Возможность расторжения договора, срок действия которого истек, нормами гражданского законодательства РФ не предусмотрена. Расторжение такого договора не влечет правовых последствий.

С учетом уточнений, сделанных в судебном заседании, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в размере 100 000 рублей, так как 100 000 рублей на день рассмотрения спора в суде ею получены, признать недействительным п. 1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени и в интересах которой действовала мать - ФИО1 и ФИО3; признать недействительным п. 3 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени и в интересах которой действовала мать - ФИО1 и ФИО3; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства за оплату истцом государственной пошлины в сумме 5200 рублей.

Ответчик, ее полномочный представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, в иске просили отказать по следующим основаниям. Согласно п. 1.3. предварительного договора купли-продажи, стороны оценили недвижимость в 1 420 000 (один миллион четыреста двадцать тысяч) рублей. Согласно п. 1.4. указанного предварительного договора купли-продажи в обеспечение надлежащего исполнения условий настоящего договора передается предоплата в размере 100 000 (ста тысяч) рублей. Соглашение о задатке составлено не было. Согласно п. 1.5 оставшаяся сумма в размере 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) рублей должна быть уплачена Продавцу в день окончательного расчета по договору купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 2.8 расчет между сторонами будет производится в день подписания основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был. Стороны договорились устно, что Постановление администрации <адрес> по одобрению сделки несовершеннолетней ФИО2 предоставляется её законным представителем. Сторона сделки, истец, была осведомлена о возможных препятствиях в получении данного документа, т.к. отец ребенка проживает в отдаленном регионе и характер его работы разъездной.

Получение Постановления администрации <адрес> с одобрением по предстоящей сделке фактически зависело не только от самого ответчика, т.к. долевым собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В интересах ребенка действуют оба родителя, разрешение на продажу дают оба родителя. Ответчик находится в разводе с отцом ребенка, отец ребенка проживает постоянно на Севере, характер работы разъездной, о предстоящей продаже знал и по мере возможности направил свое нотариально удостоверенное согласие на сделку нотариусу в электронном виде. На основании заявления матери и нотариального согласия отца, после подачи заявления в органы опеки было выдано стороне Постановление администрации <адрес> о разрешении совершении сделки в отношении несовершеннолетней. Истец и его представители были уведомлены о необходимости получения данного постановления, и обстоятельствах сопутствующих данному действию при подписании предварительного договора.

Стороной ответчика было предложено представителю истца подать документы для составления договора купли-продажи нотариусу, т.к. в соответствии с п. 2.6. расходы несет по оформлению сделки Покупатель, а соответственно стороны должны появиться к нотариусу заблаговременно, подав пакет документов на составление договора нотариусом. Для подготовки нотариально удостоверенного договора купли-продажи
недвижимого имущества, последний, так же в соответствии с рекомендациями нотариальной палаты истребует пакет документов в различных организациях. Предложения ответчика были проигнорированы стороной истца, который ссылался на отсутствие одобрения органов опеки и попечительства оформленное в виде Постановления главы администрации <адрес>, однако отсутствие данного документа не препятствует составлению самого договора, предоставлению нотариусу пакета документов для оформления, информации по данной сделке, а так же оформлению самого договора. Указанное постановление возможно донести в регистрирующий орган, путем подачи соответствующего заявления, что регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество». Информации у ответчика о предоставлении пакета документов истцом в указанные сроки в предварительном договоре купли-продажи нотариусам <адрес> нет, т.е истец не предпринимал попытки к завершению указанной сделки. Предложение ответчика встретиться и подписать дополнительное соглашение с продлением сроков представители истца отклонили. Сторона истца и сторона ответчика пришли к соглашению в устной форме о сроках продления действия данного договора добровольно. Письменного соглашения сторонами составлено и подписано не было. Попытки ответчика в урегулировании данного вопроса по продлению сроков предварительного соглашения были неоднократными, так в частности Ответчиком в адрес истца через почту России (с уведомлением о вручении) ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о заключении сделки. Дата получения уведомления стороной истца ДД.ММ.ГГГГ. Истец отреагировал на предложение о заключении сделки путем подачи иска о признании договора недействительным ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается информацией с сайта Пятигорского городского суда, т.е. истец утратил интерес к данной сделке и фактически отказался от приобретения вышеуказанной недвижимости, подтверждая это обстоятельство своими действиями.

До окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, соответственно, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором считаются прекращенными.

После продолжительных переговоров стороны пришли к добровольному решению о прекращении действия Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества путем его расторжения.

Так ДД.ММ.ГГГГ стороны в добровольном порядке, доказательств обратного суду стороной истца не представлено, подписали собственноручно в присутствии свидетелей Соглашением о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, истец отказывается от сделки по приобретению недвижимого имущества, ответчик в свою очередь принимает отказ и возвращает уплаченные денежные средства в размере 100 000 (ста тысяч) рублей, о чем к данному соглашению составляется расписка в получении денежных средств написанная собственноручно истцом, в которой он подтверждает возврат денежных средств и отсутствие претензий к ответчику. Сумма 100 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчикам, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора.

Представленное письменное доказательство - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части уплаты 100 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора.

Переданную истцом сумму в размере 100 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объекта недвижимости, которую он намеревался приобрести в будущем. Соответственно и возвращен ответчиком как авансовый платеж в полном размере, т.к. стороны отказались добровольно от подписания основного договора. Незаконно удерживаемых денежных средств, принадлежащих истцу, ответчик на настоящий момент не имеет. Основной договор сторонами не заключался, обязательств не возникло, соответственно применение требование о возвращении задатка в двойном размере считаю незаконным и необоснованными. Соответственно в данном случае невозможно применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса. Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Сторона истца не представила доказательств возникновения у последней по вине ответчика убытков, более того на момент когда ответчик предлагал заключить соглашение о продлении сроков истец уже приобрел другой объект и интерес к данной сделке утратил, написав в расписке от 23.112018 года в получении 100 000 (ста тысяч) рублей, что претензий не имеет. На основании вышеизложенного, просят в исковых требованиях ФИО3 отказать в полном объёме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что требования, заявленные истцом, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из материалов гражданского дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> общей площадью 37,4 кв.м., на праве собственности принадлежит ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, копия которого имеется в материалах гражданского дела.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между несовершеннолетней ФИО2, от имени и в интересах которой выступает ее мать ФИО1, и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которого ответчик обязался продать, а истец купить и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 37,4 кв.м. Согласно п. 1.3. соглашения стороны оценили недвижимость в 1 420 000 рублей. П.1.4. предварительного договора ФИО3 передает ФИО1 предоплату в 100 000 рублей, которую истец считает задатком и просит вернуть задаток в двойном размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ16-29.

Таким образом, суд не согласился с позицией ответчика и ее представителя о том, что предварительным договором не может быть предусмотрен задаток. Суд полагает, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости 100 000 рублей, переданные покупателем продавцу, имели двойную функцию: функцию платежного средства (предоплаты) и обеспечительную (задатка), что полностью соответствует нормам действующего законодательства.

Однако судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого стороны расторгают предварительный договор купли-продажи, продавец возвращает покупателю полученные в качестве предоплаты 100 000 рублей, и стороны претензий по указанному предварительному договору не имеют. Суду также представлена расписка, собственноручно написанная ФИО3, по смыслу которой сумма в 100 000 рублей ею получена от ФИО1, претензий не имеет.

Истец просит суд признать недействительными пункты 1 и 3 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Предметом соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ является не сколько формальное расторжение предварительного договора купли-продажи, который к моменту заключения указанного соглашения юридически прекратил свое существование ввиду окончания срока его действия, сколько порядок и способ урегулирования имущественного спора между продавцом и покупателем, так как ранее покупателем продавцу переданы и не возвращены денежные средства в размере 100 000 рублей, а также подтверждение намерений сторон о полном прекращении ранее достигнутых договоренностей.

К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).( п.1. ст. 307.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Соглашение о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ является по своей сути двусторонней сделкой, направленной на прекращение всех ранее возникших обязательств обоих сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и порядок урегулирования финансовых взаимоотношений, вследствие чего сторонами достигнуто соглашение о фактическом отказе от совершения сделки в будущем, возврате суммы в 100 000 рублей, что и было сделано сразу после подписания оспариваемого соглашения.

И в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, и в рукописной расписке, написанной ФИО3, указано, что стороны не имеют претензий друг к другу, денежные средства в определенном ими размером возвращены, что подтверждает и отказа от совершения сделки.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемое истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости заключен в период рассмотрения гражданского дела, так как дело возбуждено ДД.ММ.ГГГГ, что также свидетельствует об урегулировании спора во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах пункты 1 и 3 соглашения нельзя признать недействительными как нарушающие требования закона или иного правового акта, вследствие чего суд полагает требования о взыскании дополнительно 100 000 рублей с ответчика в пользу истца, а также требование о признании пунктов 1 и 3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительными необоснованными и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Конституционный Суд РФ в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 566-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 888-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные истцом доказательства в подтверждение заявленных требований, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Отказать ФИО3 в удовлетворении требований о взыскании суммы задатка в размере 100 000 рублей, признании недействительными пунктов 1 и 3 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГФИО2, от имени и в интересах которой действовала мать ФИО1 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья С.М. Суворова