Гражданский кодекс часть 1

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Кожевниковой Н.В., при секретаре Ивановой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4164/11 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания СТК» о признании права собственности, оспаривании договоров, взыскании неустойки и суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием к ООО «Компания СТК» (далее СТК) о признании права собственности на однокомнатную , расположенную по адресу: ; признании незаключенным Договора долевого участия в строительстве №-СТК от ДД.ММ.ГГГГ и действующим Договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ; возложении на СТК обязанности оформить и передать ему Акт приема-передачи указанной квартиры; взыскании с ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки в размере 557814 рублей; взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 50134,80 рублей. Также просил взыскать уплаченную при подаче иска госпошлину.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Компания СТК» были заключены соответственно предварительный договор под условием №, договор соинвестирования № и договор долевого участия в строительстве №-СТК, предметом которых являлась однокомнатная квартира проектной площадью не менее 43 кв.м., расположенная на пятом этаже в третьем подъезде справа от лифта, строительный номер 131 (предварительный адрес) в строящемся доме по адресу: , микрорайон 25, . Им были произведены платежи по договору в полном объеме, однако надлежащие документы для регистрации права собственности ему не передаются. Считал договор долевого участия незаключенным, в связи с отсутствием его государственной регистрации и действующим договор соинвестирования, предполагающий срок сдачи объекта в первом квартале 2005 года, а также отсутствие доплаты в случае увеличения площади квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, кроме требования о возложении на СТК обязанности оформить и передать истцу Акт приема-передачи квартиры.

Представитель ответчика ООО «Компания СТК» в судебное заседание не являлся. Корреспонденция возвращалась за истечением срока хранения. Вместе с тем, судебные извещения направлялись по всем известным суду возможным местам нахождения данного лица. В силу ст. 119 ГПК РФ о неизвестности места пребывания ответчика- юридического лица, учитывая мнение сторон, конкретные обстоятельства дела, а также учитывая длительность рассмотрения настоящего дела, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица Администрация городского поселения Мытищи в судебное заседание не явился, ранее представив заявление, в котором не возражала удовлетворению заявленных требований и просила рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д.87).

Выслушав истца и исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что Инвестиционным контрактом №- от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания СТК» и определены имущественные права при строительстве 4-х секционного жилого дома по адресу: , мкр. 25, , в силу которого Администрация приобретает 4,2% от числа квартир, ООО «Компания СТК»- 95,8% (л.д. 48); ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «Компания СТК» был заключен предварительный договор №, предметом которого является передача прав на квартиру по адресу: , мкр. 25, , в соответствии с которым истец перечисляет на расчетный счет денежные средства в размере 17630 долларов США, а ответчик переуступает ему право инвестирования на однокомнатную квартиру площадью 43 кв.м., расположенную на среднем этаже в строящемся жилом доме по . Цена уступки права на квартиру считалась окончательной и не подлежала пересмотру при получении данных БТИ (л.д.12-13). Затем ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор соинвестирования №, которым ОАО «Компания СТК» передала ФИО1 право инвестирования строительства и получения в собственность квартиры справа от лифта на пятом этаже в третьем подъезде указанного дом и обязалось способствовать оформлению права собственности истца на квартиру, указав планируемый срок сдачи объекта -1 квартал 2005 года (л.д.15). Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами заключен Договор долевого участия в строительстве №-СТК, которым ответчик взял на себя обязательства сдать объект Госкомиссии во 2 квартале 2006 года и в течение 60 дней после передачи документов в МОРП передать истцу все необходимые для регистрации права собственности документы, установив необходимость доплаты стоимости квартиры в случае превышении площади установленной ранее в 43,1 кв.м.. Указанным договором установлено исполнение ФИО1 своих обязательств по оплате стоимости строящейся квартиры и прекращение действия ранее заключенных договоров (л.д.21-24). Дополнительными соглашениями к указанному договору установлен срок сдачи квартиры- 4 квартал 2006 года и необходимость отдельной оплаты работ по остеклению окон (л.д.26,27).

В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Федеральный Закон «Об участии в долевой строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из существа заключенного между сторонами Договора, конечной целью участия истца в сделке является получение квартиры для личных целей, то есть удовлетворение истцом личных, семейных нужд в жилье, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Учитывая субъектный состав участников правоотношений по договору, когда одной стороной договора выступает физическое лицо, удовлетворяющее свои бытовые и личные потребности, а второй стороной является организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность, то к данным правоотношениям должен применяться Закон РФ «О защите прав потребителей», а также ФЗ «Об участии в долевой строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 2 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевой строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт ли иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию Решением № RU № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59).

Как указывалось выше, договором от ДД.ММ.ГГГГ установлено исполнение ФИО1 своих обязательств по оплате стоимости строящейся квартиры. Также актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ которым подтвержден факт исполнения истцом всех обязательств по Договору (л.д.30). Кроме того, факт исполнения ФИО1 обязательств по Договору подтверждается представленными платежными поручениями (л.д.17-19,29).

Таким образом, суд полагает установленным факт исполнения ФИО1 своих обязательств по Договору, в связи с чем у него возникло право собственности на квартиру.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Как следует из п. 2.1.5 Договора, ответчик обязался в течение 60 дней после передачи документов по объекту строительства в МОРП передать истцу все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру в органах госрегистрации (л.д.21).

То есть, договором возможность регистрации истцом права собственности на имущество поставлено в зависимость от совершения ответчиком юридически значимых действий- передачи документов в органы госрегистрации.

Однако до настоящего времени застройщиком – ООО «Компания СТК» не представлен необходимый для регистрации пакет документов, в связи с чем правовая регистрация на объект во внесудебном порядке невозможна.

Разумные сроки для исполнения своих обязательств ответчиком явно нарушены.

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Однако, в связи с отсутствием в органах госрегистрации документов на многоквартирный жилой дом, подтверждающих соблюдение в ходе его строительства градостроительных и строительных норм и правил, зарегистрировать право собственности на квартиру истец не имеет возможности.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Несмотря на факт составления ответчиком Акта приема-передачи спорной квартиры истцу, суд считает правомерным предъявления иска о признании права собственности именно к ООО «Компания СТК», как застройщику жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение.

Учитывая изложенное, руководствуясь вышеприведенными нормами, принимая во внимание, что подтверждением соблюдения в ходе строительства многоквартирного дома градостроительных и строительных норм и правил является выданное в установленном порядке Решение о вводе дома в эксплуатацию, суд находит заявленное требование о признании права собственности подлежащим удовлетворению.

Согласно п.5 ст. 28 указанного Закона РФ «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнение работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает приобретателю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). При этом сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену определенного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа.

Как указано выше, согласно заключенного между сторонами договора, срок сдачи дома в эксплуатацию – 4 квартал 2006 года. Квартира передана истцу 10 мая 2011 года. Просрочка исполнения обязательства составила более четырех лет. Размер неустойки с учетом периода взыскания превышает 100% стоимости квартиры.

Однако представленную к взысканию сумму, фактически являющуюся стоимостью квартиры, суд находит явно завышенной.

Согласно ст. 333 ГПК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства. Как указано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей, судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.

Снижая размер подлежащей взысканию неустойка, суд учитывает, что фактически квартира передана истцу в пользование. Вместе с тем, с учетом значительного срока просрочки, суд считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 100000 рублей.

Истцом заявлено требование о признании незаключенным Договора долевого участия в строительстве №-СТК от ДД.ММ.ГГГГ и действующим Договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ защите подлежит нарушенное право.

Вместе с тем, исходя из материалов дела, именно на основании Договора долевого участия в строительстве №-СТК от ДД.ММ.ГГГГ истцу передана во владение спорная квартира. В исполнение данного договора сторонами заключались дополнительные соглашения.

То есть истец просит признать незаключенным фактически исполненный сторонами договор, что противоречит нормам ГК РФ.

Более того, как указано выше, при заключении Договора долевого участия в строительстве №-СТК от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что Договор от ДД.ММ.ГГГГ утратил свою силу (л.д.23).

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.

При таких обстоятельствах данное требование суд находит необоснованным.

Согласно ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Истец утверждает, что безосновательно внес свои денежные средства в размере 50134,80 рублей в виде доплаты за превышение площади жилого помещения.

Учитывая, что договором установлено производство доплаты в случае превышения площади квартиры, удовлетворению в полном объеме данное требование не подлежит.

Вместе с тем, согласно технического паспорта БТИ площадь квартиры составляет 46,9 кв.м. (л.д.33), исходя из которой и должен был производиться расчет доплаты.

В силу ч.2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные Главой 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, поскольку доплата за превышение площади квартиры произведена из расчета площади в 48 кв.м., взысканию с ответчика подлежит сумма переплаты как разница между 48 и 46,9 кв.м., то есть 11367,29 (50134,80/(48-43,1)х (48-46,9)) рублей.

Поскольку цена заявленного иска составляла менее 1000000 рублей, в силу НК РФ госпошлина по данному иску не подлежала оплате, а потому подлежит возврату истцу налоговыми органами, то есть с ответчика не взыскивается.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на (строительный адрес: , микрорайон 25 ).

Взыскать с ООО «Компания СТК» в пользу ФИО1 неустойку в размере 100000 рублей и сумму неосновательного обогащения в размере 11367,29 рублей, а всего 111367 (сто одиннадцать тысяч триста шестьдесят семь) рублей 29 копеек.

В удовлетворении требований о признании Договора долевого участия незаключенным и договора соинвестирования-действующим –отказать.

Произвести ФИО1 возврат излишне уплаченной госпошлины в размере 4915 (четыре тысячи девятьсот пятнадцать) руб. 26 коп., внесенной в СБ № и ДД.ММ.ГГГГ (госпошлина в суд, получатель платежа: УФК по (ИФНС России по МО) в отделение 1 ГТУ Московского ГТУ банка России) на основании квитанции.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности истца на указанное имущество в органах государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Мытищинский городской суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 09.12.2011 года