Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 К-М.Р. мотивируя свои требования тем, что между ними был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого дома от 03.06.2021г., в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома, <адрес> на условиях, определенных в Предварительном договоре. Покупатель в обеспечение исполнения договора выдал продавцу задаток в размере <данные изъяты> руб. Согласно п. 3.2 Предварительного договора продавец был обязан прибыть для подписания Основного договора купли-продажи по адресу <адрес> с 10 часов 00 минут до 11 часов 00 минут. Продавец в оговоренную дату и время не прибыл в место подписания Основного договора купли-продажи, о причинах неявки не сообщил. Согласно п. 4.6 Предварительного договора, фактом отказа продавца от заключения Основного договора купли-продажи является факт неприбытия его в место и время подписания Основного договора купли-продажи, указанные в п. 3.2 Предварительного договора. Согласно п. 4.4 Предварительного договора, в случае отказа продавца от заключения Основного договора купли-продажи, он обязывается вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. 08 октября 2021г. истец отправил в адрес ответчика требование возвратить ФИО1 двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> руб. На дату подачи искового заявления требование оставлено ответчиком без удовлетворения. Просил взыскать с ФИО3 К-М.Р. в пользу ФИО1 600 000 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требования, поскольку истец подтвердил получение денежных средств в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем, просил взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме 290 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4 по доверенности от 08.02.2022 в судебном заседании исковые требования в размере <данные изъяты> руб. поддержал, пояснил, что истец, передавая денежные средства ответчику, имел намерения заключить основной договор купли-продажи жилого дома. Ответчик является профессиональным участником рынка торговли объектов недвижимости, ему было известно время и место заключения основного договора. Ответчик обязательства не исполнил. При заключении предварительного договора ответчик утверждал, что к указанном времени оформит право собственности на дом за собой.

Ответчик ФИО3 К-М.Р. в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями согласился, пояснил, что предварительно договорился с собственником дома, расположенного по адресу: <адрес>ФИО2, что поможет ему оплатить администрации задолженность за аренду земельного участка с 2007 года, на котором стоит дом, а также впоследствии продать дом ФИО1. Вначале не соглашался, потом согласился, подписал предварительный договор, как собственник дома, получил задаток в размере <данные изъяты> руб., но сразу вернул его представителю истца ФИО5 На заключение Основного договора купли-продажи не пришел, поскольку ФИО2 стал постоянно повышать цену и в суде ему отказали в регистрации права собственности на земельный участок, о чем он (ответчик) предупредил покупателя. Ранее много домов расселял, где были проблемы, но с ФИО2 не смог договориться. Кроме задатка в размере <данные изъяты> руб. отдал истцу <данные изъяты> руб. ФИО5 говорил, что они могут купить дом без земли.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из предусмотренных указанным Кодексом оснований, в частности, из договора.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.

Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что 03 июня 2021 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен Предварительный договор (л.д. 3-6), по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее – «Основной договор»), основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре. Основной договор будет заключен сторонами не позднее 03 сентября 2021 года. По Основному договору продавец обязуется продать в собственность покупателя, а покупатель обязуется приобрести в собственность жилой дом <адрес> (далее – «Объект»). Цена продажи объекта составляет <данные изъяты> руб. Объект расположен на земельном участке с КН: №, который принадлежит продавцу на праве долгосрочной аренды. Основной договор одновременно является актом приема-передачи объекта от продавца к покупателю.

Согласно п. 3.2 Предварительного договора, место подписания Основного договора купли-продажи: <адрес> известно сторонам. Время заключения Основного договора: в дату заключения Основного договора (пункты 1.2, 1.3 настоящего Договора) с 10 часов 00 минут до 11 часов 00 минут.

На основании п.п. 4.1-4.6 Предварительного договора, покупатель в обеспечение исполнения договора, в соответствии со ст.ст. 380,381 ГК РФ, выдает продавцу задаток в сумме <данные изъяты> руб. в счет причитающихся с него платежей по Основному договору в момент подписания настоящего договора. Размер задатка включается в цену объекта. В случае, если продавец отказывается от заключения Основного договора купли-продажи, он обязывается вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Фактом отказа продавца от заключения Основного договора купли-продажи является факт неприбытия его в место и время подписания Основного договора купли-продажи, указанные в пункте 3.2 настоящего договора и/или письменное уведомление об отказе от заключения Основного договора, направленное продавцом покупателю, и/или отказ продавца от подписания Основного договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от 03.06.2021 года в установленном законом порядке никем не оспорен. Данный договор содержит расписку ФИО3 К-М.Р. в получении денег в сумме <данные изъяты> руб. Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи в совокупности с приведенными выше нормами материального права, суд приходит к выводу о том, что переданная денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей является задатком.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок – не позднее 03 сентября 2021 года (с 10 до 11 часов) заключен не был.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Из Акта от 03.09.2021 года, 11:00 за подписью ФИО1, ФИО8, ФИО6, ФИО7 (л.д. 17) следует, что в помещении по адресу: <адрес> с 10 часов 00 минут до 11 часов 00 минут находился ФИО1, <данные изъяты>, ФИО3 в указанное время в данном помещении не находился. Другие лица о причине его неявки не обращались.

Согласно Выписке из ЕГРН от 17.09.2020 года (л.д. 56-60) с 29 июля 2020 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом, <адрес>.

В судебном заседании ответчик ФИО3 К-М.Р. не оспаривал, что собственником вышеуказанного жилого дома никогда не являлся, сумму задатка в размере <данные изъяты> руб. получил.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

При рассмотрении настоящего дела, суд учитывает объем необходимых действий, совершенных сторонами, направленных на заключение основного договора в установленный срок, создание соответствующих сделке правовых последствий.

Материалы дела не содержат сведений о том, что ФИО1 по названному предварительному договору купли-продажи от 03.06.2021 года утратил интерес в заключении основного договора и отказался от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора. Напротив, истец со своей стороны условия предварительного договора исполнил, внес задаток, в установленный срок прибыл в место заключения основного договора.

В дальнейшем сделка по купле-продаже жилого дома не состоялась по вине продавца ФИО3 К-М.Р., который собственником недвижимого имущества к моменту заключения основного договора не стал. Беря на себя обязательство в будущем заключить договор купли – продажи жилого дома, ФИО3 осуществлял свои гражданские права своей волей и в своем интересе, при том, что согласно ст. 1 ГПК РФ, он был свободен в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Истец направил в адрес ответчика требование о возврате задатка в двойном размере (л.д. 7). Судом установлено, что сумма в размере <данные изъяты> рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи жилого дома на согласованных условиях в определенный срок. Задаток выполнял и платежную функцию.

Сумма задатка в размере <данные изъяты> руб. возвращена истцу, что подтверждается распиской ФИО5 от 16.01.2022г., показаниями свидетеля ФИО5, пояснившего в суде, что сумма <данные изъяты> руб. была получена им в счет погашения задолженности (задатка) по договору купли-продажи недвижимости по <адрес>, поскольку ФИО1 отсутствовал в Калининграде, попросил его забрать денежные средства. Получение истцом денежных средств в размере <данные изъяты> руб. не оспаривалось стороной истца в ходе рассмотрения дела.

Поскольку обязательства сторон по предварительному договору в силу требований ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ прекратились, ответчик обязан возместить истцу убытки в соответствии с ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, то есть выплатить ФИО1 сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, из расчета (<данные изъяты>).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 290 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2022 года.

Судья подпись