Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АКБ «Трансстройбанк» (АО ) к ООО «МАГНАТ», Мурадяну Роберту Хачиковичу, Горчаковой Ирине Александровне о взыскании задолженности по договору цессии и обращении взыскания на заложенное имущество, по иску Вардумяна Ваграма Овиковича к АКБ «Трансстройбанк» (АО ) о признании договора ипотеки ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

АО АКБ «Трансстройбанк» обратился с исковыми требованиями к ООО «МАГНАТ», Горчаковой И.А., Мурадяну Р.Х. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что в рамках заключенного между АО «АКБ «Трансстройбанк» и ООО «МАГНАТ» договора цессии № № от 26.05.2017, ООО «МАГНАТ», как к новому кредитору перешла обязанность по оплате долгов ООО «Премьера» по пяти кредитным договорам. При этом, по условиям Договора цессии, ООО «МАГНАТ» обязалось произвести оплату тремя платежами: не позднее 29.09.2017 года, не позднее 31.10.2017 года и не позднее 30.11.2017 года. Новый кредитор частично исполнил обязательства 29.06.2017 года, после чего от исполнения обязательства уклонился. Остаток задолженности составляет 5 966 593, 78 руб.

Для обеспечения исполнения обязательств по договору цессии, между Банком и Мурадяном Р.Х. заключен договор поручительства, по условиям которого Мурадян Р.Х. принял на себя обязательства отвечать перед Банком за исполнение ООО «Магнат» всех принятых в рамках договора цессии обязательств.

Для обеспечения исполнения обязательств по договору цессии между Банком и Мурадяном Р.Х. был заключен договор об ипотеке № № от 26.05.2017 года в отношении объектов – здания автомойки, расположенной в <адрес> и права аренды земельного участка по тому же адресу.

Для обеспечения исполнения обязательств по договору цессии между Банком и Горчаковой И.А. заключен договор о залоге движимого имущества – автомобиля «Бентли», 2011 года выпуска.

Поскольку ООО «МАГНАТ» не исполнило своих обязательств перед Банком, истец просил взыскать солидарно с ООО «МАГНАТ» и Мурадяна Р.Х. денежные средства в размере 5 966 593, 78 руб. ; обратить взыскание на предметы залога, с установлением их начальной продажной стоимости; взыскать с ответчиков понесенные по делу судебные расходы.

Вардумян В.О. вступил в процесс в качестве третьего лица, заявившего самостоятельные требования, в которых он указал, что в соответствии с п.1.1 Договора № № от 17.06.2009 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым № №, площадью 2506 кв.м., расположенный в <адрес>, занимаемый автозаправочной станцией с автомойкой. 28.01.2015 года, то есть до заключения договора ипотеки, Вардумян В.О. по договору купли-продажи приобрел здание автозаправочной станции, расположенное на спорном земельном участке. По договору купли-продажи на продавце лежала обязанность по формированию двух земельных участков и заключению нового договора аренды.

Объект недвижимости на момент заключения договора купли-продажи от 28.01.2015 года был обременен залогом по кредитным договорам, заключенным между АО АКБ «Трансстройбанк» и ООО «Премьера». В дальнейшем договор залога прекратил свое действие и ограничение было снято, в связи с чем Вардумян В.О. оформил право собственности на объект недвижимости. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что Банку было известно о том, что земельный участок Мурадяну Р.Х. в полной мере не принадлежит. Считает, что в силу Закона ипотека данного участка не возможна. Поскольку Вардумян В.О. не давал своего согласия на залог земельного участка, который не возможен без залога здания, просил признать договор об ипотеке № № от 26.05.2017 года ничтожным.

В судебном заседании представители истца по доверенности Марков А.П. и Швецов А.А. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, заявленным в иске. Возражали против удовлетворения иска Вардумяна В.О., поскольку каждый из арендаторов по договору аренды имеет самостоятельные арендные права в отношении неделимого земельного участка. Арендатор по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности заложить право аренды, при этом согласие иных соарендаторов не требуется.

Ответчик ООО «МАГНАТ» своего представителя в суд не направил, о рассмотрении дела извещен своевременно и надлежащим образом, причины своей неявки суду не сообщил. В письменном отзыве указал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как договор цессии № № от 26.05.2017 между АКБ «Трансстройбанк» и ООО «Магнат» не заключался. Указанные документы со стороны ООО «Магнат» подписаны не её генеральным директором - ФИО16, а другим лицом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание также не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом.

Ранее в суде ответчик Мурадян Р.Х. иск не признал, суду показал, что с 2013 года являлся поручителем и залогодателем по кредитным договорам, заключенным между АО АКБ «Трансстройбанк» и ООО «Премьера». ООО «Премьера» осуществляло платежи по кредиту не регулярно. Мурадян Р.Х. неоднократно оплачивал задолженность ООО «Премьера». В апреле-мае 2017 года от Банка стало известно, что в связи с проверкой, проводимой Центробанком РФ, необходимо искать вариант для ликвидации задолженности ООО «Премьера» и было предложено стать залогодателем за ООО «МАГНАТ», который примет на себя обязанности по погашению задолженности перед Банком ООО «Премьера». От такого варианта Мурадян Р.Х. отказался, но в последующем в связи с отсутствием средств для погашения задолженности ООО «Премьера», ему пришлось согласиться с условиями Банка. В своих письменных обращениях Мурадян Р.Х. прямо указывал на то, что отсутствует защита залогодателя от умышленного отобрания у него имущества. Полагал, что договоры поручительства, по которым он отвечал по обязательствам ООО «МАГНАТ» были подписаны не им, а иным лицом.

Представитель ответчика Горчаковой И.А. – Евстегнеев Р.А., действующий на основании доверенности, ранее в суде исковые требования не признал, указав, что договор залога транспортного средства является недействительным по основаниям отсутствия в нем подписи правомочного лица, а также по тем основаниям, что супруг Горчаковой И.А. своего согласия на заключение договора залога не давал.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам по правилам главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В силу ч. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

В силу ст. 813 Гражданского кодекса Российской Федерации при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (ч.1).

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (ч.2).

Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения (ч.3).

Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете (ч.4).

В силу ст.389 ГК Ф, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (ч.1).

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ч.2).

Статьей 389.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1. Взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

2. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

3. Если иное не предусмотрено договором, цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования.

Судом установлено, что между АО АКБ «Трансстройбанк» (в дальнейшем Банк) и ООО «Премьера» существовало 5 кредитных договоров (с учётом заключенных дополнительных соглашений):

- кредитный договор № № от 14.11.2013 года;

- кредитный договор № № от 14.11.2013 года и

- кредитный договор № № от 14.11.2013 года.

ООО «Премьера» имела задолженность по каждому из договоров.

26.05.2017 года между ООО «МАГНАТ» и Банком был заключен договор цессии № №, по условиям которого ООО «МАГНАТ» принял на себя обязательства Нового кредитора оплатить и принять в объеме и на условиях, указанных в настоящем Договоре права требования к ООО «Премьера», вытекающие из вышеназванных кредитных договоров.

Условиями договора цессии предусмотрено, что новый кредитор обязуется оплатить Банку стоимость (цену) права требования несколькими платежами. При этом первый платеж в размере основного долга по кредитным договорам 1, 2, 3 выплачивается Новым кредитором Банку не позднее 3 (трех) рабочих дней после получения уведомления о переходе новому кредитору прав требований по кредитным договорам.

Новый кредитор выплачивает второй платеж в сумме, определяемой как разница между стоимостью уступаемых прав требований по кредитным договорам 1, 2, 3, 4, 5, указанной в уведомлении и подтвержденной расчетом задолженности.

Второй платеж осуществляется тремя равными платежами не позднее 29.09.2017 года, не позднее 31.10.2017 года и не позднее 30.11.2017 года.

Судом установлено, что ООО «МАГНАТ» произвел оплату задолженности по договору цессии в размере 26 912 949 руб., что подтверждается выпиской по лицевому счету. Указанным платежом были погашены суммы основного долга по Кредитным договорам 1, 2, 3.

Также судом установлено и не было оспорено сторонами, что ООО «МАГНАТ» не произвел оплату в соответствии с п.п. 1.6.2, Договора цессии, в связи с чем у ООО «МАГНАТ» имеется остаток задолженности в размере 5 966 593, 78 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

Представитель ответчика ООО «МАГНАТ» в лице генерального директора ФИО17. ссылался на то, что договор цессии с Банком не заключался, документ был подписан не им, а другим лицом.

Однако в силу статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как разъяснено в пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1, 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, ООО «МАГНАТ» исполнило частично свои обязательства по договору цессии № № от 26.05.2017, произведя оплату в размере 26 912 949 рублей в соответствии с выпиской по лицевому счету от 29.06.2017 и платежным поручением, подписанным электронной подписью ФИО18., что в свою очередь свидетельствует о том, что общество одобрило и приняло условия договора цессии.

При таких обстоятельствах требования Банка о взыскании с общества задолженности по договору цессии являются обоснованными.

Судом также установлено, что во исполнение обязательств ООО «Магнат» по договору цессии между Банком и Мурадяном Р.Х. был заключен договор поручительства № № от 26.05.2017 года, по условиям которого поручитель обязуется отвечать перед Банком за исполнение ООО «МАГНАТ» всех обязательств, предусмотренных Договором цессии.

Согласно ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Договор поручительства может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

В силу ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В адрес поручителя Мурадяну Р.Х. было направлено требование о возникновении со стороны ООО «МАГНАТ» просрочки по возврату задолженности по договору Цессии, однако Мурадян Р.Х. не исполнил принятые на себя обязательства.

Судом был проверен и нашел своего подтверждения довод Мурадяна Р.Х. о том, что он не подписывал договор поручительства.

Указанный довод опровергается заключением эксперта № № от 12.02.2019 года, в соответствии с которым подписи от имени Мурадяна Р.Х., расположенные в экземпляре договора поручительства № № от 26.05.2017 года, заключенного между АКБ «Трансстройбанк» (АО) и Мурадяном Р.Х., на 1-8 листах на строках «Поручитель» и на 8 листе на строке «____ Р.Х. Мурадян», а также на оборотной стороне последнего листа на строке «____ Р.Х. Мурадян» выполнены самим Мурадяном Р.Х.

Заключение эксперта сторонами оспорено не было, соответствует положениям ст.86 ГПК РФ, принимается судом в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

В этой связи суд принимает решение о взыскании с Мурадяна Р.Х. солидарно с ООО «МАГНАТ» задолженности по договору цессии.

Судом также установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что 26.05.2017 года для обеспечения исполнения обязательств по договору цессии, между банком и Мурадяном Р.Х. был заключен Договор об ипотеке № № в отношении:

- здания автомойки, назначение: нежилое здание, общей площадью 676,4 кв.м., кадастровый (условный) № №, расположенный в <адрес>

- права аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании Договора аренды земельного участка № № от 17.06.2009 года, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и залогодателем, расположенный по адресу <адрес>.

В отношении указанного договора ипотеки заявлено самостоятельное требование о признании его ничтожным по мотиву отсутствия у Мурадяна Р.Х. права передавать данный участок в залог Банку без согласия Вардумяна В.О.

Судом установлено, что Мурадяну Р.Х. на праве собственности принадлежит здание автомойки, общей площадью 676,4 кв.м., расположенное в городе <адрес> а также право аренды на земельный участок площадью 2 506 кв.м., с кадастровым № № по указанному адресу.

Согласно п.2.1.3 указанное имущество (автомойка и право аренды земельного участка) именуются в рамках договора «Предмет залога».

Пунктом 2.2 определено, что стоимость предмета залога составляет 35 490 000 руб.

В соответствии п.2.3 Договора, предмет залога обеспечивает требования Банка к Заемщику в том объеме, в каком они существуют по кредитному договору к моменту их фактического удовлетворения, включая основной долг, проценты, комиссии, неустойки и прочие расходы.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

Таким образом, поскольку обязательства по договору цессии, в целях обеспечения которых установлено указанное обременение, ответчиками не исполняется, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований и обращения взыскания на заложенное имущество, путем реализации объектов недвижимости с публичных торгов.

Статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога (п. 2). Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (п. 3).

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.Поскольку стоимость предмета залога сторонами не оспаривалась, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере 35 490 000 руб.

Доводы Вардумяна В.О. о том, что обращение взыскания на весь земельный участок нарушает его права и законные интересы как собственника автозаправочной станции, равно как и то, что ипотека на право аренды земельного участка, на котором помимо переданного в залог имущества расположены иные строения, не являющиеся предметом залога, и принадлежащие ему, а не Мурадяну Р.Х., не могут повлиять на результат рассмотрения настоящего спора.

Мурадяну Р.Х. на праве собственности принадлежит здание автомойки, которое передано в залог.

Залог здания автомойки без залога земельного участка не возможен.

В силу п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу ст.39.20 ЗК РФ, предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Из правового анализа приведенных положений усматривается, что каждый из арендаторов по договору аренды имеет самостоятельные арендные права, в отношении неделимого земельного участка. Арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности заложить право аренды, без согласия на то иных соарендаторов земельного участка.

Более того, факт не исполнения Мурадяном Р.Х. перед Вардумяном В.О. обязанности по формированию двух земельных участков и оформления нового договора аренды не может уменьшить права Банка на получение в счет погашения обеспеченного обязательства возмещения за счет предмета ипотеки.

Следовательно, оснований для уменьшения объема указанного имущества, равно как и для признания договора ипотеки недействительным, не имеется.

Судом также установлено, что в обеспечение исполнения обязательств ООО «МАГНАТ», между АО АКБ «Трансстройбанк» и Горчаковой И.А., от имени которой на основании доверенности от 15.01.2016 года действовал ФИО20., заключен договор о залоге движимого имущества № № от 26.05.2017 года, в соответствии с которым предмет залога обеспечивает обязательства по кредитному договору № № от 26.05.2017 года.

Из приложения № 1 к Договору о залоге движимого имущества усматривается, что предметом залога является транспортное средство «Бентли», 2011 года выпуска, с определенной залоговой стоимостью 3 500 000 руб.

03.07.2017 года заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору о залоге № № от 26.05.2017 года, по тексту которого в основной договор о залоге были внесены дополнительно сведения о кредиторе и заемщике, установлена сумма кредита в размере 800 000 руб. и дата окончательного возврата 02.07.2018 года. От имени Горчаковой И.А. дополнительное соглашение подписано ФИО19

В соответствии со ст.337 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи расходов по взысканию (ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ч.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 78 ФЗ "Об исполнительном производстве" если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания. Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очерёдности исковых требований, установленных ст. 111 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Таким образом, заложенное имущество обладает особым статусом, при котором кредитор (залогодержатель) вправе в случае не исполнения должником обязательств, обеспеченных залогом, обратить взыскание на заложенное имущество.

Заслуживающими внимания являются возражения о том, что спорный договор залога не подписывался ФИО21

Из текста оспариваемого договора залога и дополнительного соглашения к нему усматривается, что он заключен Горчаковой И.А., в интересах которой действует ФИО22 на основании доверенности.

В судебном заседании факт наличия у ФИО24 доверенности, предполагающей право на совершение действий в интересах Горчаковой И.А., в судебном заседании сторонами был подтвержден.

Однако, ФИО23 оспорил факт подписания им договора залога и совершения указанного действия от имени, в интересах и по просьбе Горчаковой И.А.

По одному из оригиналов указанного договора была проведена почерковедческая экспертиза в рамках гражданского дела №2-6189/2018, согласно заключению эксперта №№ от 16.11.2018 подписи от имени ФИО25 расположенные в вышеуказанных документах выполнены не самим ФИО26 а другим лицом, с подражанием какой-то подлинной подписи ФИО27

Судом в рамках гражданского дела №2-24/2019 была назначена судебная почерковедческая экспертиза второго экземпляра договора залога и приложения к нему, в соответствии с заключением которой следует, что подписи от имени ФИО28 расположенные в экземпляре договора о залоге движимого имущества № № от 26.05.2017 года между АКБ «Трансстройбанк» (АО) и Горчаковой Ириной Александровной на 6-ом листе в графе «Залогодатель»; в экземпляре приложения № 1 от 26.05.2017 года к Договору о залоге движимого имущества № № от 26.05.2017 года в графе «Залогодатель» и на оборотной стороне в листке «Прошито, пронумеровано и скреплено печатью на 7 (Семи) листах» в графе «Мурадян Артак Робертович»; в экземпляре дополнительного соглашения № 1 от 03.07.2017 года к Договору о залоге движимого имущества № № от 26.05.2017 года на оборотной стороне в графе «Представитель по доверенности», выполнены не самим ФИО29, а другим лицом (лицами) с подражанием его подлинным подписям.

Экспертные заключения приобщены к материалам дела, сторонами не оспорены.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом применительно к правилам ст. 12 Гражданского кодекса РФ не исключается право заинтересованного лица требовать признания недействительной ничтожной сделки вне зависимости от применения последствий ее недействительности.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как было указано ранее, договор залога должен быть заключен в письменной форме.

В силу пункта 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Подписание договора другим лицом с подделкой подписи лица, указанного в качестве стороны сделки, свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки и о несоблюдении простой письменной формы сделки.

Коль скоро в оспариваемом договоре залога отсутствует подпись Горчаковой И.А. и ФИО30., имевшего право действовать в её интересах и от её имени, суд приходит к выводу, что указанный договор залога является недействительным, поскольку не заключен в установленной нормами закона форме, и, следовательно, оснований для обращения взыскания на заложенное имущество у Банка не имеется.

Согласно ч. 1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, истцом уплачена государственная пошлина при обращении в суд с данным иском в сумме 38033 руб., в связи с обращением с требованиями о взыскании денежных средств с ООО «МАГНАТ» и Мурадяна Р.Х. и 6000 руб. в связи с обращением с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований Банка о взыскании денежных средств с ООО «МАГНАТ», суд удовлетворяет и требования о взыскании в пользу Банка уплаченных средств в размере 38033 руб. солидарно с ООО «МАГНАТ» и Мурадяна Р.Х.

Также с Мурадяна Р.Х. подлежит взысканию в пользу Банка понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Так как в иске об обращении взыскания на заложенное имущество отказано, оснований для взыскания с Горчаковой И.А. расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ обратилось в суд о возмещении расходов, связанных с проведением судебной экспертизы в размере 12 792 руб.

Судом установлено, что при проведении судебной экспертизы доводы Мурадяна Р.Х. о том, что им не подписывался договор поручительства, своего подтверждения не нашли, поэтому в силу со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с Мурадяна Р.Х. в пользу ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12 792 руб.

Оснований для взыскания судебных расходов в пользу Вардумяна В.О. у суда также не имеется, так в заявленных им требованиях отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать солидарно с ООО «МАГНАТ» и Мурадяна Роберта Хачиковича в пользу АКБ «Трансстройбанк» (АО) задолженность по договору цессии № № от 26.05.2017 года в размере 5 966 593 рубля 78 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 033 рубля.

Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки № № от 26.05.2017 года

– здание автомойки, назначение: нежилое здание, общая площадь 676,4 кв.м., кадастровый №№, количество этажей 2, по адресу: <адрес>

-право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 17.06.2009 года № №, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Мурадяном Робертом Хачиковичем, за номером № от 02.09.2009 года, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере имущества 35 490 000 рублей.

В требованиях АКБ «Трансстройбанк» (АО) к Горчаковой Ирине Александровне об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

В иске Вардумяна Ваграма Овиковича к АКБ «Трансстройбанк» (АО) о признании договора ипотеки ничтожным, отказать.

Взыскать с Мурадяна Роберта Хачиковича в пользу АКБ «Трансстройбанк» (АО) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Взыскать с Мурадяна Роберта Хачиковича в пользу ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12 792 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд города Липецка в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А.Санкина

Мотивированное решение изготовлено 25.03.2019 года.