Гражданский кодекс часть 1

Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе председательствующего судьи Доевой З.Б., при секретаре Климовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-422/2018 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточнений требований, просил признать предварительный договор купли-продажи от (дата), подписанный между ФИО1 и ФИО2, незаключенным, взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 1400000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (дата) по (дата) в сумме 30454 руб. 80 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15100 руб., по оплате услуг представителя в размере 4800 руб.

В обоснование заявленного иска указано, что подписанный (дата) между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по <адрес>, является незаключенным, поскольку сторонами не был согласован предмет договора, а кроме того не определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Так, из оспариваемого договора следует, что стороны договорились о заключении в последующем договора о приобретении истцом у ответчика недвижимого имущества по указанному адресу, которое сторонами были определено следующим образом: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, при этом конкретная доля в праве определена не была и ее определение не представляется возможным и из приложенного к договору плана; отдельное помещение (одно из пяти) в строящемся доме, которое может быть зарегистрировано как блок жилой автономный, либо секция, либо индивидуальный жилой дом, либо дом жилой одноквартирный, либо квартира, либо иной обособленный объект недвижимости, и которое будет иметь этажность не менее 2-х этажей, общую площадь не менее 130 кв.м, техническое подполье общей площадью не менее 60 кв.м. Исходя из положений пункта 4.1.4 договора при невозможности оформления права собственности на обособленный объект недвижимости, стороны обязались заключить договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, при этом каких-либо технических характеристики оговорено не было.

Также указано, что фактической передачи какого-либо имущества по оспариваемому договору с составлением соответствующих документов, актов, не было. В связи с этим, истец полагает, что поскольку не был определен даже вид имущества (дом, квартира, секция, не установлена доля в праве на дом, не указаны технические характеристики), то условие о предмете, об отчуждаемом по договору имуществе, сторонами не согласовано, а поскольку предмет договора купли-продажи является существенным условием договора, его несогласование влечет признание договора незаключенным.

Кроме того, указано, что в нарушение требований статьи 190, пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор от (дата) не содержит указания на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Так, в пункте 5.2 договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 15 дней с даты получения продавцом свидетельства о регистрации права собственности на помещение, указанное в пункте 1.2.2 договора, вместе с тем указанное событие не является событием, которое должно неизбежно наступить, учитывая, что такое свидетельство ответчиком до настоящего времени не получено.

Поскольку по мнению истца договор купли-продажи является незаключенным в силу вышеприведенных обстоятельств, какие-либо обязательства между сторонами отсутствуют, уплаченные истцом в пользу ответчика по договору денежные средства в сумме 1400000 руб. являются неосновательным обогащением последнего, а потому подлежат взысканию в пользу истца. При этом, учитывая направление в адрес ответчика претензии о возврате необоснованно полученной денежной суммы, получение ответчиком претензии (дата), истец просит взыскать с ответчика предусмотренные статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (дата) по (дата) в сумме 30454 руб. 80 коп.

Истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании заявленные требования, с учетом уточнений, поддержали по изложенным в уточненном иске доводам. Дополнительно указали, что предмет договора не определен, поскольку невозможно идентифицировать ни помещение, ни земельный участок, который в настоящее время поделен на 5 участков, которые к тому же находятся в ипотеке третьего лица. Также указывали на то, что не установлен срок для заключения основного договора. Истец указал, что им не приобреталась 1/5 доли в праве на жилой дом, а с ответчиком оговаривалось, что передаваться по договору будет отдельное, самостоятельное здание, кроме того, часть работ до настоящего времени не выполнена.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленного иска возражал, указав, что предмет и сроки в договоре прописаны, при этом в договоре допущена опечатка, срок сдачи дома не (дата), а (дата), все сводилось к тому, что передача объектов и окончательная оплата будут произведены в 2017 г. По предмету договора пояснил, что в приложении к договору показаны границы земельного участка и объекта, технические характеристики которых описаны. Указывал, что предлагал истцу оформить долю в праве на жилой дом, снизить цену, поскольку часть работ до настоящего времени не выполнена, но истец ответил отказом. По обстоятельствам дела указывал, что на земельном участке по <адрес>, с разрешенным использованием «индивидуальная жилая застройка» им был возведен жилой дом, который был поставлен на кадастровый учет и на который в упрощенном порядке было зарегистрировано право собственности; в последующем земельный участок был поделен на пять земельных участков, каждый из которых был поставлен на кадастровый учет и на них им было зарегистрировано право собственности. До раздела земельного участка было произведено изменение разрешенного использования на «размещение блокированных домов»; в настоящее время для того, чтобы разделить жилой дом на пять объектов (блоков, секций или др.) Росреестр требует предоставления акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которого необходимо получить разрешение на реконструкцию, в выдаче которого ему отказывают, поскольку возведенный объект расположен в санитарно-защитной зоне. Указал, что может продать 1/5 доли в праве на жилой дом, а затем на основании решения суда произвести раздел в натуре.

Заслушав объяснения истца и его представителя, ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе исследовав материалы гражданского дела №, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что (дата) между ФИО2 и ФИО1 был подписан предварительный договор купли-продажи, стороны которого договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по <адрес>, указанных в пункте 1.2 настоящего договора (основной договор), по которому продавец ФИО2 передает в собственность покупателю ФИО1 объекты недвижимости на условиях, предусмотренных настоящим договором, а также о подготовке и заключении в последующем соглашения о порядке пользования общим имуществом.

Предметом договора в соответствии с пунктами 1.2.1 и 1.2.1 являются

- доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий следующие характеристики: категория – земли населенных пунктов – частное, площадь 1119 кв.м, расположен в <адрес>, кадастровый (условный) №. Размер доли земельного участка будет определен в соответствии с размером части земельного участка, переданной в пользование покупателю на основании соглашения;

- отдельное помещение (одно из пяти) в строящемся жилом доме по <адрес>. Помещение может быть зарегистрировано в кадастровом учете как блок жилой автономный, либо секция, либо индивидуальный жилой дом, либо дом жилой одноквартирный, либо квартира, либо иной обособленный объект недвижимости. Помещение обозначено желтым цветом на плане земельного участка, являющимся приложением № к настоящему договору. Помещение будет иметь этажность не менее 2, общую площадь не менее 130 кв.м, техническое подполье не менее 60 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора продавец по основному договору обязуется передать в собственность покупателя долю земельного участка и помещение в порядке, предусмотренном настоящим договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость доли земельного участка и блока в жилом доме, которые продавец намеревается продать по основному договору покупателю, а покупатель намеревается их купить, определена сторонами в размере 4250000 руб. (пункт 2.2 договора).

Покупатель предварительно оплачивает часть от стоимости доли земельного участка и блока в жилом доме, а именно 1400000 руб. в срок до (дата), 500000 руб. в срок до (дата) путем наличного или безналичного расчета. Оплата может производится частями. При заключении сторонами основного договора денежные средства, переданные покупателем, засчитываются в счет оплаты стоимости доли земельного участка и помещения в жилом доме, и покупатель передает продавцу оставшуюся стоимость в размере 2350000 руб. в срок до (дата) (пункты 2.3 и 2.4 договора).

Согласно пунктам 4.1.1-4.1.4 договора продавец обязуется: передать покупателю помещение в состоянии, указанном в пункте 2.5 договора, и часть земельного участка, указанную в пункте 3.2 договора, в срок не позднее (дата); совершить все необходимые действия для оформления права собственности на помещение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; заключить основной договор купли-продажи доли земельного участка и помещения; при невозможности оформления права собственности на обособленный объект недвижимости – помещение, заключить договор купли-продажи 1/5 доли в правые общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, к которому будут применяться все положения основного договора.

В день подписания указанного договора ФИО2 была составлена расписка в получении от ФИО1 денежных средств в сумме 1400000 руб. в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи от (дата).

Какие-либо акты приема-передачи объектов недвижимости между сторонами не составлялись, что в ходе рассмотрения дела подтвердили обе стороны.

Из исследованных судом материалов гражданского дела № следует, что на основании договора купли-продажи от (дата) ФИО2 приобретены у ФИО, ФИО жилой дом площадью 52,3 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1 119 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – частное домовладение, с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2 (дата) с ограничением в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца. Право собственности на жилой дом площадью 52,3 кв.м зарегистрировано за ФИО2 в тот же день без каких-либо ограничений.

Также при рассмотрении гражданского дела № установлено и подтверждено ответчиком в судебном заседании, что земельный участок с кадастровым номером № разделен на пять земельный участков с кадастровыми номерами № (сведения об объектах имеют статус «актуальные»), что (дата) по обращению ФИО2 на государственный кадастровый учет поставлен жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 653,8 кв.м, год постройки 2016 г., а (дата) на указанный жилой дом ответчиком зарегистрировано право собственности в упрощенном порядке, что разрешения на строительство на земельном участке кадастровым номером № ОМС «Комитет по архитектуре и градостроительству г. Каменска-Уральского» не выдавалось, а на обращение о выдаче разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома по указанному адресу ФИО2 (дата) получил отказ, поскольку земельный участок расположен в границах санитарно-защитной зоны.

Полагая предварительный договор купли-продажи незаключенным в виду несогласованности предмета договора и срока заключения основного договора, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.08.2016 по делу № 55-КГ16-7, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Из материалов дела следует, что в договоре, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости, но и обязанность покупателя ФИО1 внести денежные средства в размере 1400000 руб. в момент подписания данного предварительного договора. В связи с тем, что истцом в момент подписания договора была оплачена часть цены договора (1400000 руб. от общей стоимости имущества 4250000 руб.), при этом до подписания основного договора истец должен был оплатить еще 500000 руб., суд приходит к выводу, что подписанный между сторонами договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи с условием об оплате товара в рассрочку.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости, кроме прочего, возможно указание адреса, площади и места расположения объекта, иных обязательных сведений, включаемых в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На обязательное указание кадастрового номера земельного участка при его отчуждении указывает и статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (статья 1, часть 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами договора).

Таким образом, сведения о предмете купли-продажи относятся к существенным условиям договора, их отсутствие влечет признание договора купли-продажи незаключенным.

Данные, приведенные в договоре от (дата) и в приложенной к нему схеме, не позволяют однозначно индивидуализировать отчуждаемые объекты, поскольку размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не определен, из схемы земельного участка (приложенной к договору) размер доли также не усматривается. Кроме того, как следует из установленных судом обстоятельств, земельный участок с кадастровым номером № не существует как объект права, поскольку по заявлению ФИО2 разделен на пять иных объектов – отдельных земельных участков, поставленных на кадастровый учет с самостоятельными кадастровыми номерами и, соответственно, техническими характеристиками. Сведения об образованных участках имеют статус «актуальные».

Относительно отчуждаемого помещения, в договоре оно определено как отдельное помещение (одно из пяти) в строящемся жилом доме по <адрес>. Помещение может быть зарегистрировано в кадастровом учете как блок жилой автономный, либо секция, либо индивидуальный жилой дом, либо дом жилой одноквартирный, либо квартира, либо иной обособленный объект недвижимости. Помещение обозначено желтым цветом на плане земельного участка, являющимся приложением № к настоящему договору. Помещение будет иметь этажность не менее 2, общую площадь не менее 130 кв.м, техническое подполье не менее 60 кв.м.

В то же время, согласно пункту 4.1.4 договора при невозможности оформления права собственности на обособленный объект недвижимости продавец обязался заключить договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>. Какие-либо технические характеристики жилого дома приведены не были. Встречного обязательства истца принять долю в праве в договоре не приведено, при том что истец в судебном заседании настаивал, что намерен был приобрести самостоятельный объект, а не долю в праве.

Судом также учитывается, что фактически какое-либо недвижимое имущество по спорному договору с составлением соответствующих документов, в том числе акта приема-передачи, ответчиком истцу передано не было. Из объяснений ФИО4 следует, что у него отсутствует на праве собственности какое-либо определенное помещение, отвечающее указанным в договоре требованиям.

При таких обстоятельствах, когда невозможно индивидуализировать конкретный вид имущества (дом, квартира, секция и др., не определен размер доли в праве на земельный участок, отсутствуют технические характеристики дома, долю в праве на который обязался передать ответчик), суд полагает несогласованным сторонами условие о предмете купли-продажи недвижимости, при том, что действующее законодательство не предусматривает возможности альтернативного определения в договоре купли-продажи подлежащего отчуждению объекта недвижимости. Несогласованность предмета купли-продажи недвижимости, в свою очередь, влечет незаключенность договора купли-продажи от (дата).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 указанного кодекса, подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Представленной в материалы дела распиской подтверждается, что ответчик получил от истца в счет оплаты по договору от (дата) сумму в размере 1400000 руб. В связи с незаключенностью договора получение ответчиком данной суммы является неосновательным, в связи с чем данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доказательств наличия предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, при которых неосновательное обогащение не подлежит возврату истцу, ответчиком в ходе рассмотрения гражданского дела не представлено.

При этом согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает: в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Из представленной в материалы гражданского дела письменной претензии, полученной ответчиком (дата), что им не оспаривалось, следует, что требование о возврате полученной суммы в размере 1400 000 руб. должно быть исполнено в течение 20 дней с момента вручения претензии ответчику. До настоящего времени данное требование ответчиком не удовлетворено.

Исходя из суммы неосновательного обогащения 1400 000 руб. за период с (дата) (следующий день после истечения 20-дневного срока с момента получения ответчиком претензии) по (дата) размер процентов за пользование чужими денежными средствами составит 24020 руб. 55 коп. (суд исходит из расчета истца, только при расчете применяет период с (дата) по (дата)). Доводы истца о наступлении обязательства по возврату денежных средств с (дата) противоречат содержанию направленной в адрес ответчика претензии.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (дата) по (дата) в размере 24020 руб. 55 коп.

На основании статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение требований истца на 99,6%, с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию 15200 руб., по оплате юридических услуг (квитанция № на сумму 4800 руб.) – 4780 руб. 80 коп.

Также с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию недоплаченная государственная пошлина в размере 90 руб. 86 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить частично.

Признать незаключенным договор купли-продажи от (дата), поименованный как предварительный, подписанный ФИО1 к ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 1400000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 24020 руб. 55 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15200 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 4780 руб. 80 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета недоплаченную государственную пошлину в сумме 90 руб. 86 коп.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области.

Судья З.Б. Доева