Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Мэрии города Новосибирска, ФИО4 о признании недействительным договора аренды в части,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам и просил признать недействительными пункты 2.3 и 7.5 договора № 116507м аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063290:12, заключенного 19 июля 2013 года.

В обоснование своих требований истец указал, что является участником строительства жилого дома по адресу: <...> (строительный) (ранее объекту был присвоены строительный адрес: <...>). Истец является собственником в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 43:35:063290:12, площадью 7481 кв.м. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. 15 апреля 2013 года истец обратился в Мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 54:35:063290:102. 30 апреля 2013 года ему был дан ответ о невозможности заключения договора аренды земельного участка. 10 июня 2013 года им повторно подавалось заявление о передаче земельного участка в аренду, но ему вновь было отказано. 03 июля 2013 года истец в очередной раз обратился в мэрию города Новосибирска с заявлением о передаче земельного участка в аренду. ФИО4 обратилась в мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении земельного участка 02 июля 2013 года. 19 июля 2013 года с ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № 116507м, а истец уже присоединился к указанному договору. Полагает, что на данный договор распространяются положения закона регулирующие отношения по договору присоединения. Спорный договор содержит обременительные для истца условия, которые он был не принял, если бы имел возможность участвовать в определении условий договора. Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендные платежи начинают исчисляться с 12 февраля 2013 года, несмотря на то, что договор был заключен 19 июля 2013 года. Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что арендные платежи за февраль, март, апрель, май, июнь и июль 2013 года арендатор обязуется оплатить в срок не позднее 01 сентября 2013 года. Сумма платежей за данный период ни приложением, ни договором не установлена, срок же для внесения платежа предусмотрен достаточно небольшой.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил основания иска и указал, что был вынужден вступить в договор аренды земельного участка на невыгодных для себя условиях, поскольку его не допускают в принадлежащую ему квартиру. Данная сделка была заключена под влиянием обмана.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и дали соответствующие пояснения. Кроме того, истец пояснил, что договор им заключался лишь с целью оспаривания, поскольку ЖСК на основании данного договора не передает ему жилое помещение, что лишает его возможности зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

Мэрия города Новосибирска в судебное заседание своего представителя не направила, была извещена судом надлежащим образом, о причинах неявки представителя суд не был извещен.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещались судом.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался судом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив и исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ФИО2 является собственником 11270\1033460 долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, общей площадью 1275,4 кв.м., расположенного по улице Пархоменко-Новосибирская в городе Новосибирске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54АГ № 929157 (л.д.7).

Из пояснений истца следует, что объектом незавершенного строительства является многоквартирный дом № 104 (строительный) по улице Пархоменко в городе Новосибирске.

12 марта 2012 года между Мэрией города Новосибирска, ФИО7, ФИО4, ФИО8 и ФИО9 был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктом с кадастровым номером 54:35:063290:102, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 2516 кв.м. из общей площади земельного участка 7481 кв.м. (л.д.8-12).

Земельный участок передавался арендаторам для завершения строительства жилого дома по улице Пархоменко-Новосибирска.

Срок действия договора с 12 марта 2012 года по 12 февраля 2013 года. Арендная плата составляет 223117 рублей 75 копеек в год (л.д.17).

Согласно кадастровому паспорту, земельный участок площадью 7481 кв.м., расположенный на улице Пархоменко в городе Новосибирске с кадастровым номером 54:35:063290:102 имеет вид разрешенного использования – многоквартирные средне и многоэтажные жилые дома, подъемные автостоянки (л.д.13-16).

19 июля 2013 года между мэрией города Новосибирска и ФИО5 был заключен договор № 116507м аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д.26-29).

Пунктом 1.1 договор установлено, что в аренду передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063290:12 в переделах Ленинского района города Новосибирска площадью 7481 кв.м.

Арендатор выразил согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания, строения, сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное на земельном участке (пункт 1.3 договора).

Земельный участок передается арендатору для завершения строительства жилого дома по улице Пархоменко-Новосибирской. Срок действия договора с 19 июля 2013 года по 19 июня 2014 года (пункт 1.4 и 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21 января 2008 года № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска № 961 от 22 апреля 2008 года. Расчет арендной платы на момент заключения договора приводится в приложении № 2 к договору, которым предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы составляет 663411 рублей 71 копейку (л.д.33).

Согласно пункту 2.3 договора аренды арендные платежи исчисляются с 12 февраля 2013 года.

Арендные платежи по договору за февраль, март, апрель, май, июнь, июль 2013 года арендатор обязуется оплатить в срок до 01 сентября 2013 года (пункт 7.5 договор).\

В соответствии с соглашением № 1 от 19 июля 2013 года ФИО2 вступил на сторону арендатора по договору аренды земельного участка № 116507м от 19 июля 2013 года (л.д.34).

Указанным соглашением предусмотрено, что арендатор принимает на себя обязанности по договору в полном объеме.

Из пояснений истца следует, что земельный участок был передан в субаренду ЖСК «Малина-2».

09 сентября 2013 года ЖСК «Малина-2» было выдано разрешение на строительство Ru-54303000-149\1-U1, сроком до 30 декабря 2013 года для завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: <...> стр. (л.д.84).

12 сентября 2013 года мэрией города Новосибирска было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - жилого дома 1 этапа завершения строительства жилого дома и строительства подземной автостоянки (на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063290:102, площадь земельного участка 7481 кв.м.), расположенного по адресу: <...> стр. (л.д.85).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (статья 158 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (части 2 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 указанной статьи).

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Часть 2 статьи 26 Земельного кодекса устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае из договора аренды от 19 июля 2013 года следует, что срок действия договора с 19 июля 2013 года по 19 июня 2014 года, и соответственно сделка не подлежала государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Из совокупности указанных норм и части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Таким образом, заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, является правом, а не обязанностью лица.

В судебном заседании истец пояснил, что договор аренды земельного участка им был заключен добровольно, в целях дальнейшего оспаривания данного договора, поскольку ЖСК не передает ему жилое помещение. Его никто не понуждал к заключению данного договора.

Так как действующее законодательство предусматривает право выбора гражданином способа реализации его прав на землю, ФИО2 выразил свою волю на приобретение права аренды на земельный участок.

Суд в силу положений статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеизложенного, не принимает доводы истца о том, что правоотношения по договору со множественностью лиц на стороне арендатора по сути являются договором присоединения.

В силу своей природы, добровольности заключения договора аренды земельного участка, волеизъявления лица, заключающего договор, свободы договора, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, не является договором присоединения, и к нему не могут применяться правила, предусмотренные статьей 428 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона на момент совершения сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (часть 2 данной статьи).

Утверждая о недействительности сделки аренды земельного участка в части определения срока уплаты арендных платежей и периода внесения арендных платежей истец указал на заключение данной сделки под влиянием обмана.

Согласно части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Оспариваемый истцом договор предусматривает, что арендные платежи вносятся за период с февраля по июнь 2013 года в срок до 01 сентября 2013 года.

Исходя из анализа статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки, совершенные под влиянием обмана - оспоримы и бремя доказывания вины другой стороны лежит на истце, поскольку другая сторона считается действовавшей разумно и добросовестно, пока не будет доказана ее вина.

Согласно постановлению мэрии города Новосибирска № 2978 от 08 апреля 2011 года ФИО7, ФИО4, ФИО8, ФИО9 в аренду сроком на три года была предоставлена часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063290:12 площадью 481 кв.м., для завершения строительства жилого дома по улице Пархоменко-Новосибирской в Ленинском районе города Новосибирска.

Как уже указывалось судом, 12 марта 2012 года с указанными лицами был заключен договор аренды части земельного участка, на котором был расположен объект незавершенного строительства.

Срок действия данного договора аренды истек 12 февраля 2013 года, однако как следует из пояснений истца, разрешений на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, факта нахождения объекта незавершенного строительства в общей долевой собственности, того, что объект прочно связан с землей, земельный участок на котором расположен жилой дом, не был возвращен арендодателю.

Согласно статье 29 Земельного кодекса предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в данном случае, после прекращения срока действия договора аренды от 12 марта 2012 года имело место фактическое использование земельного участка, а значит в силу части 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды от 19 июля 2013 года стороны были вправе определить порядок, размер и срок внесения арендных платежей за фактическое использование земельного участка.

Таким образом, ни пункт 2.3, ни пункт 7.5 договора аренды земельного участка от 19 июля 2013 года не нарушают права и законные интересы ФИО2

Относимых и допустимых доказательств тому, что соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 19 июля 2013 года было заключено ФИО2 под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, суду не представлено.

Указывая на заключение сделки под влиянием обмана, истец не смог указать, в чем именно выражается данный обман, и какие именно его права и законные интересы нарушены.

Как уже указывалось судом, заключение сделки, вступление в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора является свободным волеизъявлением стороны.

Поскольку иного не доказано, суд считает, что ФИО10 действовал свободно, был согласен с условиями договора, понимал значения совершаемого действия.

То обстоятельство, что ФИО2 в настоящее время не согласен с объемом арендных платежей и сроком их внесения, само по себе не свидетельствует о недействительности сделки.

Даже, если принимать во внимание доводы истца о применении к совершенной сделке положений, регулирующих отношения, возникающие из договора присоединения, то часть 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает последствия несогласия присоединившейся к договору стороны с условиями договора.

Ни изменения договора аренды земельного участка, ни его расторжения истец, в установленном законом порядке не требовал. Доказательств обратному суду не представил.

Оценивая доводы сторон, обосновывающих свои требования и возражения, относимость, допустимость, достоверность каждого представленного сторонами доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, исходя из пояснений истца, суд приходит к выводу, что вступая в договор аренды земельного участка от 19 июля 2013 года со множественностью лиц на стороне арендатора, истец не преследовал цели возникновения правовых последствий, действовал лишь с целью дальнейшего оспаривания договора аренды, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом.

Также суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку даже возможное признание недействительным договора аренды земельного участка в оспариваемой части не приведет к восстановлению нарушенного права истца, которое как поясняет истец выражается в отсутствии допуска в жилое помещение. Признание недействительным договора аренды земельного участка в части само по себе не приведет к передаче истцу жилого помещения, возникновению права собственности на жилое помещение и не породит правовых последствий в этой части.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО2 к Мэрии города Новосибирска, ФИО4 о признании недействительным договора аренды в части - отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено 04 апреля 2014 года.

Судья И.В.Зинина