Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4265/11 по иску Юрчевского к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания»,

о применении последствий недействительности сделки взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о применении последствий недействительности сделки взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что 03 апреля 2008 года между ФИО1 и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155 и Компания» был заключен Предварительный договор №, в соответствии с которым Истец и Ответчик обязались в будущем заключить договор купли-продажи Квартиры, расположенной по адресу: секция 3, этаж 17, № пп 1, тип слева, проектной площадью 80,8 кв.м (далее - Квартира). Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 (сорок) рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества по вышеуказанному адресу в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предварительная стоимость Квартиры согласно п. 2.7 Предварительного договора составляет рублей. Истцом оплачены денежные средства в полном объеме. Из Предварительного договора следует, что Истец, подписывая договор и
оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение Квартиры в
собственность. Ответчик, желая скрыть истинную правовую природу договорных отношений, во избежание нежелательных для себя административных, гражданских и налоговых последствий, заключил заведомо недействительную притворную сделку. Со стороны Ответчика было допущено нарушение Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», предусматривающего единственную правовую форму, на основании которой можно привлекать средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, а именно - договор участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 года). Кроме того, на период заключения предварительного договора, а именно 2008 год, квартира, как объект недвижимого имущества, не была создана. Право собственности в соответствии со ст. 218 ГК РФ возникает в силу договора или в связи с созданием новой вещи. Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость. Спорная квартира является недвижимым имуществом. Право собственности на указанную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано и не было соответственно зарегистрировано в 2008 году, на момент заключения Предварительного договора. В связи с этим Ответчик не имел права продать Истцу Квартиру. Толкование ч. 1 ст. 429 и ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ, приводит к тому, что имущество, в отношении которого заключается предварительный договор на момент его заключения должно реально существовать. Только в отношении уже созданного имущества может быть заключен предварительный договор. Однако на момент заключения Предварительного договора спорная квартира не была создана. Условия Предварительного договора в их буквальном толковании состоят в том, что Истец как лицо, имеющее намерение приобрести квартиру в строящемся доме, вносит свои денежные средства, чтобы после постройки дома ему была предоставлена квартира в собственность. Ответчик на момент заключения Предварительного договора собственником Квартиры не являлся. Таким образом, спорный Предварительный договор также не соответствует требованиям ст. 218 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Истцом 22 марта 2010 года было направлено уведомление о расторжении Предварительного договора и возврате всех денежных средств, уплаченных Ответчику по Предварительному договору и Договору поручения. Требования потребителя о возврате уплаченной по договору денежной суммы в связи с отказом от исполнения договора на момент рассмотрения иска так и не были удовлетворены Ответчиком. Ответчик 22 апреля 2010 года, предложил рассмотреть варианты обмена на квартиры с совершенно иными, не устраивающими Истца, характеристиками, а также заключить договор поручения, в соответствии с которым он принял бы на себя обязательство организовать мероприятия по реализации Квартиры. Требования истца удовлетворены не были.

Истец просит суд, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере рублей 00 копеек; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере копеек, компенсацию морального вреда в размере рублей 00 копеек.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал, указал, что срок исковой давности по предварительному договору истек.

Выслушав объяснения представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что 03 апреля 2008 года между ФИО1 и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155 и Компания» был заключен Предварительный договор №, в соответствии с которым Истец и Ответчик обязались в будущем заключить договор купли-продажи Квартиры, расположенной по адресу: , секция 3, этаж 17, № пп 1, тип слева, проектной площадью 80,8 кв.м (далее - Квартира). Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 (сорок) рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества по вышеуказанному адресу в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предварительная стоимость Квартиры согласно п. 2.7 Предварительного договора составляет рублей. Истцом оплачены денежные средства в полном объеме. Из Предварительного договора следует, что Истец, подписывая договор и оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение Квартиры в собственность.

Кроме того, на период заключения предварительного договора, а именно 2008
год, квартира, как объект недвижимого имущества, не была создана. Право
собственности в соответствии со ст. 218 ГК РФ возникает в силу договора или в связи с созданием новой вещи. Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость. Спорная квартира является недвижимым имуществом. Право собственности на указанную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано и не было соответственно зарегистрировано в 2008 году, на момент заключения Предварительного договора. В связи с этим Ответчик не имел права продать Истцу Квартиру. Толкование ч. 1 ст. 429 и ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ, приводит к тому, что имущество, в отношении которого заключается предварительный договор на момент его заключения должно реально существовать. Только в отношении уже созданного имущества может быть заключен предварительный договор. Однако на момент заключения Предварительного договора спорная квартира не была создана. Условия Предварительного договора в их буквальном толковании состоят в том, что Истец как лицо, имеющее намерение приобрести квартиру в строящемся доме, вносит свои денежные средства, чтобы после постройки дома ему была предоставлена квартира в собственность. Ответчик на момент заключения Предварительного договора собственником Квартиры не являлся.

Истцом 22 марта 2010 года было направлено уведомление о расторжении Предварительного договора и возврате всех денежных средств, уплаченных Ответчику по Предварительному договору и Договору поручения. Требования потребителя о возврате уплаченной по договору денежной суммы, в связи с отказом от исполнения договора на момент рассмотрения иска так и не были удовлетворены Ответчиком.

Ответчик 22 апреля 2010 года, предложил рассмотреть варианты обмена на квартиры с совершенно иными, не устраивающими Истца, характеристиками, а также заключить договор поручения, в соответствии с которым он принял бы на себя обязательство организовать мероприятия по реализации Квартиры.

Ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности суд считает несостоятельными, поскольку в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства к срокам исковой давности по недействительным сделкам в части не противоречащей ст. 181 ГК РФ, в полной мере применяются общие правила об исковой давности.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" обстоятельства, перечисленные в статье 203 ГК РФ, являются безусловными основаниями для перерыва течения срока исковой давности, а решение суда должно быть законным и обоснованным, суд при рассмотрении заявления стороны в споре об истечении срока исковой давности применяет правила о перерыве срока давности и при отсутствии об этом ходатайства заинтересованной стороны при условии наличия в деле доказательств, достоверно подтверждающих факт перерыва течения срока исковой давности.

В соответствии с п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.

Как следует из материалов дела, ответчик 22.04.2010 года направил истцу уведомление о возможности обмена ранее приобретенной квартиры, на аналогичные варианты, которое в соответствии с положениями п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" свидетельствует о признании ответчиком долга, что прерывает течение срока исковой давности.

Таким образом, суд полагает не обоснованными доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Отсюда следует, что описание объекта (квартиры), включая его площадь, конфигурацию и расположение в составе другого имущества (дома) должно было содержаться в самом тексте предварительного договора, либо прилагаться к нему в виде подписанного обеими сторонами документа. В предварительном же договоре от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между истцом и ответчиком не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома). Указанные в договоре «№ п.п.» и «тип» нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, т.к. они не являются номером квартиры, и не позволяют определить - какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду.

Согласно «Обобщению практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.02.2002 года, в силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Таким образом, подписанный 03.04.2008 года между истцом и ответчиком предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора. В силу ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным. Поскольку предмет основного договора сторонами не согласован, то предварительный договор является незаключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и/или обязанностей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что подписанный между истцом и КТ «СУ-№155 и Компания» предварительный договор от 03.04.2008 года в совокупности имел целью прикрыть привлечение ответчиками денежных средств истцов для участия в долевом строительстве жилого дома. При этом и предварительный договор, поскольку он подписан с целью прикрыть другую сделку, является притворной сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Данные правоотношения (привлечение денежных средств для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома) регулируются нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с п. 2 ст. 4 указанного Федерального закона №214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Применительно к предварительному договору и договору купли-продажи векселя требование о форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены сторонами не были. Следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данные сделки являются ничтожными, как не соответствующие требованиям закона.

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Следовательно, полученные ответчиком КТ «СУ-№155» и Компания» от ФИО1 денежные средства в сумме рублей 00 копеек подлежат возврату.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, правила о неосновательном обогащении, предусмотренные ст. 1102-1109 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество. Поскольку закон не предусматривает каких-либо условий возврата, как например, предъявление должнику соответствующего требования, то полученное имущество должно быть возвращено немедленно после его получения.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Учитывая, что ответчик КТ «СУ-№155 и Компания» является юридическим лицом, профессионально осуществляющим деятельность по строительству и реализации жилья, а также тот факт, что на незаконность используемой «схемы» ему было заведомо известно, суд считает, что ответчик заведомо знал о недействительности договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Размер ставки рефинансирования на дату подачи искового заявления и на дату вынесения судом решения составляет 8,25%, в связи с чем, суд полагает подлежащим применению указанную ставку.

Сумма подлежащих уплате процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами по предварительному договору составляет:

оплата первого взноса в размере копеек произведена 08.04.2008 года, таким образом, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2008 года по 13.05.2011 года(согласно заявленным требования), что составляет 1115 года: копеек.

оплата второго взноса в размере рублей 00 копеек произведена 15.04.2008 года, таким образом, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2008 года по 13.05.2011 года(согласно заявленным требования), что составляет 1108 дней года: копейки.

оплата третьего взноса в размере рублей 00 копеек и произведена 16.04.2008 года, таким образом, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму копеек за период с 16.04.2008 года по 13.05.2011 года(согласно заявленным требования), что составляет 1107 дней года: копеек.

оплата четвертого взноса в размере рублей 00 копеек произведена 23.04.2008 года, таким образом, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.04.2008 года по 13.05.2011 года(согласно заявленным требования), что составляет 1100 дней года: копеек.

В свою очередь суд полагает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, поскольку истцом не предоставлено доказательств нарушения личных неимущественных прав истца.

Учитывая, что истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлины в полном объеме, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155» и Компания» в пользу Юрчевского денежные средства, оплаченные по предварительному договору в размере рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере копейки, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере копеек, а всего

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы.

Судья О.А. Мищенко