Гражданский кодекс часть 1

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи А.И.Рыцаревой, при секретаре Добрякове В.А., с участием представителей истца ЗАО «Проектстрой» Росляковой Т.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и Осиева Т.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Проектстрой» к Геворгян А.Г. о взыскании задолженности по договору, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ЗАО «Проектстрой» обратилось в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и ответчиком заключен договор № об участии в долевом строительстве трехкомнатной квартиры № № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ответчику, право собственности на квартиру за ответчиком зарегистрировано. В качестве обеспечения исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры в пользу истца зарегистрировано обременение в виде ипотеки. На день предъявления иска ответчиком оплачено № руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик оплату стоимости квартиры не производит, в связи с чем в его адрес была направлена претензия и начислены пени на сумму № руб. № коп. Учитывая, что ответчиком не производится оплата ежемесячных платежей, на основании п№ договора истцом отменена предоставленная скидка на квартиру на сумму № руб., в адрес ответчика направлено уведомление об изменении цены договора. Истец просит досрочно взыскать с ответчика денежные средства по договору на сумму № руб. с учетом отмененной скидки, неустойку в сумме № руб. № коп., обратить взыскание на квартиру путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в № руб.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял заявленные требования и окончательно просил взыскать задолженность по договору в размере № руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. № коп., обратить взыскание на квартиру путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в № руб., взыскать издержки по оплате экспертизы в сумме № руб.

В судебном заседании представители истца Росляковой Т.А. и Осиева Т.С. исковое заявление поддержали по изложенным в нем мотивам.

Ответчик Геворгян А.Г. в судебное заседание не явился, почтовое извещение возвращено в суд в связи с истечением срока хранения. При этом по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения). Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ранее ответчик неоднократно извещался судом о судебном процессе, судебные извещения были возращены в суд в связи с истечением срока хранения, ответчик знал о заявленном к нему исковом заявлении, о чем свидетельствует выдача им доверенности ДД.ММ.ГГГГ на представление его интересов в суде, адрес своего фактического проживания суду не сообщал, суд признает Геворгян А.Г. извещенным о судебном заседании, в связи с чем согласно ст.167 ГПК РФ считает возможном рассмотреть заявление в его отсутствие. В удовлетворении ходатайства представителя ответчика об отложении рассмотрения дела судом отказано.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст.4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ст.5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании ст.8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно ст.9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно ст.10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании ст.12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст.16 Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Проектстрой» и Геворгян А.Г. заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался построить и передать ответчику трехкомнатную квартиру № № по адресу: <адрес>. П<адрес> сторонами договора согласована стоимость объекта недвижимости в № руб. с учетом предоставленной скидки. П.№ договора установлен порядок расчета по оплате стоимости квартиры№ руб. оплачивается в течение № банковских дней с момента заключения договора, № руб. оплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.№ договора в случае невнесения сумм, указанных в п.№ договора в установленный срок, продавец вправе отменить предоставленную скидку в размере № руб., скидка считается непредоставленной, а стоимость квартиры устанавливается в размере № руб. Порядок оплаты суммы № руб. согласовывается с застройщиком дополнительно. В силу п№ договора размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства в № руб. является фиксированным и может быть изменен по соглашению сторон, в том числе и по основанию, предусмотренному п№ договора. Согласно п.№ договора, договор может быть изменен по соглашению сторон. Изменения, касающиеся настоящего договора, оформляются путем подписания сторонами соглашения, которое подлежит государственной регистрации. В силу п.№ договора систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей по настоящему договору более чем № раза в течение № месяцев или просрочка платежа в течение более чем № месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в порядке, установленном действующим законодательством.

Также, как следует из раздела № договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств, сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, несет ответственность в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, застройщик вправе взыскать с участника долевого строительства неустойку в размере № ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.. Обязанность участника долевого строительства по оплате указанной пени наступают не ранее предъявления застройщиком требования о ее взыскании.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма в размере № руб. оплачена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Геворгян А.Г. составлен передаточный акт объекта долевого строительства. Названным актом стороны установили, что стоимость квартиры определена сторонами в сумме № руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ участником долевого строительства оплачена сумма в № руб. Оставшуюся сумму в размере № руб. участник долевого строительства обязуется оплатить до ДД.ММ.ГГГГ. С момента государственной регистрации права собственности и до момента полной оплаты стоимости квартиры, <адрес> признается находящейся в залоге у застройщика для обеспечения исполнения участником долевого строительства его обязанности по оплате стоимости квартиры.

Право собственности ответчика на спорную квартиру, обременение в виде ипотеки зарегистрированы в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора заключено соглашение об изменении порядка оплаты стоимости квартиры. Названным соглашением установлено что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком уплачена сумма в размере № руб. Сумму в размере № руб. участник долевого строительства обязуется оплачивать ежемесячно до № числа каждого месяца равными долями в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по № руб. № коп. в месяц. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

На момент рассмотрения дела квартира по адресу<адрес> находится в собственности ответчика. Срок исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры по договору истек ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленной суду истцом выписке по счету, ответчиком несвоевременно вносились ежемесячные платежи, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ платежи не вносились, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком оплачено № руб. На момент рассмотрения дела, согласно справке истца, сумма просроченной задолженности по договору составляет № руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия о наличии задолженности по договору с требованием досрочно оплатить всю сумму за квартиру и неустойку в сумме № руб. № коп.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление об изменении цены договора, отмене скидки на сумму № руб. с требованием оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры.

Согласно ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.3 названного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

На основании ст.50 названного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Оснований для изменения цены договора, отмены скидки на сумму № руб. суд признает не основанным на законе по следующим основаниям.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению о том, что договор может быть изменен по соглашению сторон. Изменения, касающиеся настоящего договора, оформляются путем подписания сторонами соглашения, которое подлежит государственной регистрации.

Такого соглашения, зарегистрированного в установленном порядке, равно как и решения суда об изменении условий договора в оспариваемой части сторонами суду не представлено. Направление истцом в одностороннем порядке уведомления об отмене скидки не может являться основанием для изменения договора в названной части.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости взыскания в пользу истца суммы просроченных платежей по договору в размере № руб. и неустойки на сумму № руб. № коп. Расчет неустойки судом проверен, суд признает его обоснованным, соответствующим требованиям законодательства и условиям договора, в связи с чем считает необходимым положить в основу решения.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела срок исполнения обязательства по оплате квартиры на стороне ответчика наступил, в предусмотренный договором срок ответчик оплату не произвел, в связи с чем сумма задолженности взыскана судом, обстоятельств, указывающих на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, судом не установлено, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению.

Стоимость начальной продажной цены квартиры определяется судом на основании экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, определившего рыночную стоимость квартиры в № руб. Не доверять такому заключению у суда оснований не имеется, поскольку оно составлено квалифицированными специалистами, на научной и практической основе, содержит подробные выводы относительно проведенного исследования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомого ложного заключения. С учетом требований законодательства, 80 % от указанной стоимости составят № руб.

Понесенные истцом расходы по оплате судебной экспертизы в размере № руб. суд признает необходимыми и на основании ст.94 ГПК РФ относит их к числу издержек по делу, подлежащих взысканию с ответчика.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В силу ст.52 НК РФ сумма налога исчисляется в полных рублях. Сумма налога менее 50 копеек отбрасывается, а сумма налога 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ЗАО «Проектстрой» к Геворгян А.Г. о взыскании задолженности по договору, неустойки и обращении взыскания за заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Геворгян А.Г. в пользу ЗАО «Проектстрой» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере № руб., неустойку в сумме № руб. № коп., издержки в сумме № руб. № коп., расходы по уплате госпошлины в размере № руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, путём ее реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в № руб. Остальные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий А.И.Рыцарева

Мотивированное решение суда составлено 25 декабря 2017 года.

Председательствующий А.И.Рыцарева